Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 9973424 CV EXPL 22-2994
Vonnis van de kantonrechter van 20 december 2023
in de zaak van
[eiser in conventie] ,
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
gemachtigde P.M.F. Otten
tegen
1.[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] ,
gevestigd en kantoorhoudend in [vestigingsplaats] aan de [adres]
en
2.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] , vennoot van gedaagde sub 1,
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. B.A.L.H. Robijns.
Partijen worden hierna [eiser in conventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 21 juni 2022
- de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie
- de conclusie van ‘antwoord in incident’
- de rolbeslissing van 12 oktober 2022 waarin te kennen is gegeven dat de conclusie van antwoord door de griffie per abuis als een incident was aangemerkt en waarbij de zaak is verwezen naar 26 oktober 2022 voor opgave verhinderdata voor een mondelinge behandeling alsmede naar de rol van 9 november 2022 voor conclusie van antwoord in reconventie aan de zijde van [eiser in conventie] ;
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de nadere ten behoeve van de mondelinge behandeling van de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ingebrachte producties
- de nadere ten behoeve van de mondelinge behandeling van de zijde van [eiser in conventie] ingebrachte producties
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling d.d. 13 december 2022, waarbij de kantonrechter heeft besloten de zaak voort te zetten met een gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging
- het proces-verbaal van de descente en voortzetting mondelinge behandeling d.d. 2 februari 2023
- de akte overleggen producties van de zijde van [eiser in conventie]
- de akte na descente tevens eiswijziging in reconventie van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
- de akte na descente tevens antwoord na eiswijziging in reconventie van [eiser in conventie] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] huurt sinds 1 maart 2016 van [eiser in conventie] de bedrijfsruimte met aanhorigheden staande en gelegen in [vestigingsplaats] aan de [adres] , tegen een overeengekomen huurprijs van € 1.800,00 per maand.
2.2.
Vanaf juni 2021 heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de huur geheel onbetaald gelaten, waardoor tot en met juni 2022 een huurachterstand is ontstaan van € 23.250,00.
3.De vorderingen
in conventie
3.1.
[eiser in conventie] vordert - kort gezegd -:
ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
ontruiming van het gehuurde door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis;
de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 24.469,08 met handelsrente vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van voldoening;
de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 1.800,00 per ingegane maand voor iedere maand vanaf 1 juli 2022 tot het tijdstip van ontruiming,
een en ander onder verwijzing van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de proceskosten.
3.2.
Het bedrag van € 24.469,08 is als volgt opgebouwd:
€ 23.250,00 hoofdsom (onbetaald gelaten huur vanaf juni 2021 tot en met juni 2022)
€ 1.219,00 vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
3.3.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
in reconventie
3.4.
Na eiswijziging vordert [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] primair - kort gezegd -:
de veroordeling van [eiser in conventie] tot betaling van € 255.017,29, alsmede (een vergoeding van) de nog te lijden schade te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf juni 2021 tot aan de dag van voldoening;
de veroordeling van [eiser in conventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de leidingen in het gehuurde te vervangen, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Subsidiair (althans: voorwaardelijk, te weten voor het geval dat de vordering in conventie wordt toegewezen) vordert [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] - kort gezegd -:
verrekening van de vordering van [eiser in conventie] met de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geleden schade ad € 255.017,29, te vermeerderen met de nog te lijden schade totdat [eiser in conventie] herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd;
de veroordeling van [eiser in conventie] tot betaling van de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geleden schade na verrekening met de vordering van [eiser in conventie] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf juni 2021 tot aan de dag van voldoening;
de veroordeling van [eiser in conventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de leidingen in het gehuurde te vervangen, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
3.5.
Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is sprake van waterschade door lekkages die schade aan het (haar toebehorende) interieur hebben toegebracht en die van dien aard zijn/zijn geweest dat daardoor exploitatie van het gehuurde in het geheel onmogelijk was.
3.6.
Het bedrag van € 255.017,29 bestaat uit:
€ 74.450,77 materiële schade
€ 180.566,52 gederfde omzet.
Ten aanzien van laatstgenoemd bedrag verwijst [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] naar een door boekhouder [naam boekhouder] vervaardigde schadeberekening (productie 22).
3.7.
Het bedrag van € 74.450,77 is onderverdeeld in reeds betaalde posten tot een bedrag van € 22.840,30 en offertes tot een bedrag van € 51.610,47 die volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nodig zijn om het gehuurde weer op te knappen in de staat zoals die was voorafgaand aan de lekkages, ten aanzien waarvan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verwijst naar producties 23 en 24.
3.8.
[eiser in conventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Dat [eiser in conventie] niet-ontvankelijk is in zijn vordering omdat er een indeplaatsstelling heeft plaatsgevonden, zoals [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ten principale aanvoert, kan niet worden gevolgd. Het emailbericht van de dochter van [eiser in conventie] d.d. 3 mei 2022 (productie 1 bij antwoord, waarnaar [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in dit kader verwijst) bevat immers slechts de mededeling dat zij in verband met dementie van haar vader gemachtigd is om zijn belangen te behartigen, niet meer en niet minder. Dat een dergelijke volmacht tevens een indeplaatsstelling inhoudt, is een conclusie die - eenvoudig gezegd - geen steun vindt in het recht.
4.2.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] erkent dat zij de huur sinds juni 2021 in het geheel niet meer betaalt. De gestelde huurachterstand sec is door haar ook onweersproken gelaten, zodat die in deze procedure tussen partijen vaststaat. Op zichzelf genomen rechtvaardigt een dergelijke huurachterstand (van ruimschoots meer dan drie maanden) ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.3.
Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is evenwel sprake van een gerechtvaardigde en proportionele opschorting van de huur, zulks in verband met gebreken aan het gehuurde, bestaande in lekkende waterleidingen en daaruit voortvloeiende schade. Daarnaast heeft zij recht op huurkorting in verband met gedwongen sluitingen van overheidswege (corona-maatregelen).
4.4.
Wat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] uit het oog lijkt te verliezen is dat opschorten slechts leidt tot uitstel van haar betalingsverplichting, maar niet tot afstel. Indien een huurder meent dat aan het gehuurde gebreken kleven die van dusdanige aard zijn dat ze het huurgenot verminderen, dan kan hij/zij op grond daarvan huurprijsvermindering vorderen (art. 7:207 BW juncto art. 7:257 BW) bij de kantonrechter.
Een andere weg die voor de huurder open staat, is om - desnoods via een kort gedingprocedure bij wijze van voorziening - nakoming te vorderen van de op de verhuurder rustende verbintenis om gebreken te verhelpen (art. 7:206 lid 1 BW) dan wel om de verhuurder in gebreke te stellen ter zake van die gebreken en, indien de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, de gebreken zelf te verhelpen en de kosten daarvan op de verhuurder te verhalen, desnoods door die in mindering te brengen op de huurprijs (art. 7:206 lid 3 BW).
Geen van deze wegen zijn door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bewandeld en van enige ingebrekestelling en daarmee verzuim aan de zijde van [eiser in conventie] voorafgaand aan deze procedure is niet gebleken. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] had op deze wijze door haar gestelde schade (en met name de omzet schade) ook fors kunnen beperken. Vaststaat weliswaar dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in het verleden geklaagd heeft over waterschade, doch dat doet aan het voorgaande niet af.
4.5.
Dat sprake is of is geweest van een lekkage staat wel vast, maar het bestaan van een causaal verband tussen de lekkage en de onder randnummer 6 van de akte na descente gestelde schadeposten is in deze procedure onvoldoende aangetoond. Tegenover de gemotiveerde betwisting in dit kader van [eiser in conventie] , had het op de weg van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gelegen om - per schadepost - het causale verband tussen de schade en de lekkage nader te onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van een schadeverzekeringsrapport of een ander deskundigenrapport, doch zij heeft zulks nagelaten. In plaats daarvan heeft zij zich beperkt tot het in het geding brengen van facturen en offertes, maar dat kan haar niet baten.
4.6.
De vordering ten aanzien van de omzetschade kan om dezelfde reden evenmin slagen. De berekening waarop deze schadepost is gebaseerd gaat uit van de premisse dat het bedrijfspand vanaf 5 mei 2021 door de lekkage noodzakelijkerwijze geheel en onafgebroken gesloten is gebleven. Naast de hiervoor genoemde schadebeperkingsplicht, is het nu juist dat causale verband dat door [eiser in conventie] gemotiveerd is betwist, en de noodzaak tot sluiting van het pand is door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verder onvoldoende aangetoond.
4.7.
Onder randnummer 12 van haar antwoord in conventie, stelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nog dat door [eiser in conventie] ten onrechte geen rekening is gehouden met de van toepassing zijnde huurkorting wegens de gedwongen sluiting van gehuurde op last van de overheid in verband met corona. Dit betrof de periode 28 november 2021 tot 18 februari 2022, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en zij berekent haar recht op huurkorting op die grond op € 2.436,43, zijnde 50% van de huur over die periode.
4.8.
Dit verweer kan evenwel niet slagen. De lijn die zich in de jurisprudentie heeft ontwikkeld, met name het op 24 december 2021 door de Hoge Raad gewezen arrest (ECLI:NL:HR:2021:1974, waarvan de inhoud naar de kantonrechter mag aannemen inmiddels bij partijen bekend is), aangaande de onderhavige materie luidt dat de beperkende maatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW opleveren (althans in geval van huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór de pandemie, zoals hier het geval is) en dat, indien de financiële gevolgen voor de huurder daarvan voldoende ernstig zijn, de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan verwachten en dat een huurprijsvermindering redelijk is.
Om voor een dergelijke korting in aanmerking te komen, dient de huurder dan echter wel de nodige bedrijfsmatige gegevens zoals die nodig zijn volgens de berekening zoals die door de HR is omschreven, opgesteld en ondertekend door een accountant en voorzien van onderliggende verifieerbare stukken, in het geding te brengen. De berekening zoals die door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] onder randnummer 12 van het antwoord in conventie is gemaakt, voldoet daar in het geheel niet aan en is daarom onvoldoende om tot het oordeel te kunnen leiden dat [eiser in conventie] in het onderhavige geval geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mocht verwachten.
4.9.
Op grond van bovenstaande overwegingen, zal de vordering in conventie worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op veertien dagen zal worden gesteld, en zal de vordering in reconventie worden afgewezen.
4.10.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal als de in conventie het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 2.815,91, bestaande uit € 1.992,00 aan salaris gemachtigde
(4 salarispunten), € 693,00 aan griffierecht en € 130,91 aan explootkosten.
4.11.
In reconventie zal [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] eveneens als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, waarbij de kantonrechter in de verwevenheid met de vordering in conventies aanleiding ziet om die kostenveroordeling te beperken tot € 498,00 (één salarispunt).
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ter zake van het bedrijfspand met aanhorigheden staande en gelegen in [vestigingsplaats] aan de [adres] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser in conventie] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk tot betaling van € 24.469,08, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 21 juni 2022 tot aan de dag van voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk tot betaling van € 1.800,00 per ingegane maand voor iedere maand vanaf 1 juli 2022 tot het tijdstip van ontruiming van het gehuurde;
5.5.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 2.815,91;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.7.
wijst de vordering af;
5.8.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 498,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J.. Otto en is in het openbaar uitgesproken.
RK