ECLI:NL:RBLIM:2024:10222 - Rechtbank Limburg - Afwijzing vorderingen onderbewindstelling en onderhoud wo...

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: C/03/328209 / HA ZA 24-114

Vonnis van 11 december 2024

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. E.W.J.M. van Bree,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. N.P.H. Vissers.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 25

- de conclusie houdende exceptie van onbevoegdheid

- de conclusie van antwoord in het bevoegdheidsincident

- het vonnis in incident van de kantonrechter van 28 februari 2024
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5
- de brief waarin is medegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de akte overlegging producties 26 tot en met 29 zijdens [eiser]

- de akte overlegging producties 6 en 7 zijdens [gedaagde]

- de mondelinge behandeling van 31 oktober 2024 ter gelegenheid waarvan zijdens [gedaagde] spreekaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] en [gedaagde] zijn broer en zus. Zij wonen sinds 1971 met hun ouders op het adres [adres 1] te [postcode 1] [plaats 1] . In 1972 heeft [eiser] op het perceel van ouders en tegen de woning van de ouders een tweede woning aangebouwd, zijnde thans [adres 2] te [postcode 2] [plaats 2] . De ouders en [gedaagde] bleven op [adres 2] wonen, [eiser] is met zijn gezin op [adres 2] gaan wonen.

2.2.

In december 2008, na het overlijden van vader, heeft [eiser] het perceel inclusief beide woningen van moeder gekocht. De levering van het gekochte heeft plaatsgevonden bij akte van [datum] 2008, in welke akte tevens aan moeder en [gedaagde] een recht van medegebruik en medebewoning is verleend. Moeder is in 2022 overleden. [gedaagde] is op [adres 2] blijven wonen.

2.3.

[eiser] is sinds het overlijden van moeder niet meer in de woning op [adres 2] geweest. [eiser] heeft op 17 juli 2024 een bouwkundig onderzoek laten doen naar de woning. De onderzoeker heeft de buitenzijde beoordeeld en zijn bevindingen neergelegd in een bouwkundig rapport (productie 28 bij dagvaarding).

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. het recht van gebruik en bewoning van de woning van [gedaagde] aan de [adres 1] te [postcode 1] [plaats 1] op de voet van artikel 3:221 BW Pro onder bewind zal stellen van een door de rechtbank aan te wijzen bewindvoerder;

II. een onderzoek door een deskundige zal bevelen die vaststelt welke onderhoud en/of reparaties en/of herstellingen er uitgevoerd dienen te worden aan de onroerende zaak aan de [adres 1] te [postcode 1] [plaats 1] , alsmede een deskundige te benoemen om dit onderzoek te verrichten;

III. [gedaagde] te veroordelen om binnen een termijn van drie maanden, althans een door de rechtbank te bepalen redelijke termijn, na betekening van dit vonnis, het onderhoud, de reparaties althans herstellingen uitgevoerd te hebben als door de deskundige in diens onderzoek is vastgesteld, alsmede ten genoegen van [eiser] aan [eiser] daarvan binnen die termijn bewijsstukken te hebben overgelegd, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft aan één van deze verplichtingen te voldoen, met een maximum van € 500.000,00;

IV. om binnen een termijn van twee weken, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen redelijke termijn, na betekening van dit vonnis, bewijsstukken aan [eiser] te overleggen de polis opstalverzekering en stukken waaruit de betaling van de verzekeringspremies volgen, ten behoeve van de woning aan de [adres 1] te [postcode 1] [plaats 1] , onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft aan één van deze verplichtingen te voldoen, met een maximum van € 500.000,00;

V. [gedaagde] zal veroordelen de barricade achter de tussendeur tussen de woning van [eiser] en de gang te verwijderen en verwijderd te houden en [eiser] (en zijn gezin) onbelemmerd toegang te verschaffen tot de gang en bijkeuken, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft aan één van deze verplichtingen te voldoen, met een maximum van € 500.000,00;

VI. [gedaagde] zal voordelen om binnen een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, aan [eiser] te vergoeden een bedrag van € 3.085,50 (schade aan de kelder) te vermeerderen met de wettelijke rente;

VII. [gedaagde] zal voordelen om binnen een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, aan [eiser] te vergoeden een bedrag van € 3.085,50 (schade aan de kelder) te vermeerderen met de wettelijke rente;

VIII. [gedaagde] zal veroordelen om binnen een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 278,30 ter zake de kosten van het verwijderen van de olietank, te vermeerderen met de wettelijke rente;

IX. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder mede begrepen het salaris van de raadsvrouw van [eiser] en de verplichte verschotten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Onderhoud van de woning

4.1.

De vorderingen van [eiser] tot onderbewindstelling van het recht op medegebruik en medebewoning, het benoemen van een deskundige om onderzoek te doen naar de status van onderhoud in de woning en de vordering tot uitvoering van het achterstallige onderhoud zullen door de rechtbank gezamenlijk worden behandeld.

4.2.

[eiser] baseert zijn vorderingen op de stelling dat [gedaagde] in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de notariële leveringsakte. [eiser] stelt dat [gedaagde] de woning verwaarloost door haar onderhoudsverplichting niet in acht te nemen, waardoor de woning sinds 2008 ernstig achteruit is gegaan. [eiser] is niet meer in de woning geweest, maar vreest dat deze van binnen ernstig achteruit is gegaan.

4.3.

[gedaagde] betwist dat de woning in 2008 in een betere staat verkeerde dan nu. Ook toen was geen sprake van een uitstekende staat. [gedaagde] voert aan dat zij niet verplicht is om de woning te verbeteren, maar enkel de toestand van de woning zoals die in 2008 was te behouden. [gedaagde] voert aan dat zij dit ook gedaan heeft door de woning te onderhouden en deze zelfs te verbeteren. Zij heeft een nieuwe keuken in de woning geplaatst, de woning gestuct en er is een nieuw zeil in de woonkamer gelegd. Daarnaast laat [gedaagde] regelmatig de kozijnen controleren en waar nodig schilderen. Van achterstallig onderhoud is volgens [gedaagde] geen sprake. Tot slot betwist [gedaagde] dat zij door [eiser] is aangesproken op het beweerdelijk achterstallig onderhoud.

4.4.

Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat [gedaagde] haar onderhoudsverplichting niet zou nakomen in een rechtens relevante mate. Niet is gebleken van feiten en omstandigheden waaruit zou kunnen volgen dat [gedaagde] in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van haar (onderhouds)verplichtingen als bedoeld in artikel 3:221 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De rechtbank licht dit als volgt toe.

4.5.

In de notariële akte waarbij ook het recht van medegebruik en medebewoning is gevestigd (productie 2 bij dagvaarding), is het volgende opgenomen:

“e. Betreffende het onderhoud van het object gedurende het bestaan van gemelde rechten van medegebruik en van medebewoning zijn partijen overeengekomen als volgt:

Alle gewone en dagelijks reparaties aan het object;

Het gehele onderhoud binnenshuis, niets uitgezonderd, waaronder derhalve onder meer begrepen behangen, verven en witten van de muren, deuren, raamwerk en plafonds, het schoonmaken en schoonhouden van putten, goten, pijpen, leidingen, riolen schoorstenen en rookkanalen, het ontstoppen van afvoerleidingen, alsmede het onderhoud aan de centrale verwarming;

De kosten van herstel en vernieuwing ten gevolge van bevriezing van leidingen of onvoorzien uitstromen van water;

De kosten van verbruik van elektrische stroom, gas, water en telefoon, alsmede de meterhuren en/of vastrechten daarvan;

Vervanging van gebroken of om welke reden dan ook vernielde glasruimten;

De kosten van het buitenschilderwerk;

Onder gewone en dagelijkse reparaties zijn in elk geval te verstaan reparaties waarvan de kosten per geval minder bedragen dan vijfhonderd euro (€ 500,00), alsmede alle kosten van herstellingen aan- of vernieuwing van schellen, grendels, sloten, krukken, kranen, kraamkoorden, ruiten, schakelaars en stopcontacten, herstellingen van elektrische-, gas en waterleiding. Voor rekening van [eiser] komen slechts: de grove en buitengewone herstellingen.”

4.6.

Door [eiser] is gesteld dat de kozijnen in een slechte staat van onderhoud verkeren, de verf afbladdert en er sprake lijkt te zijn van houtrot. [eiser] verwijt [gedaagde] de kozijnen ruim 16 jaar niet gereinigd en niet geschilderd te hebben. Verder stelt [eiser] dat sprake is van een gebroken ruit naast de voordeur, dat de tuin niet wordt onderhouden en dat de dakgoten niet regelmatig worden schoongeveegd.

4.7.

[eiser] heeft in de dagvaarding gesteld dat er sprake is van zodanig achterstallig onderhoud, dat er zodanig rottende kozijnen zijn dat deze moeten worden hersteld en in meerdere gevallen zelfs vervangen. [eiser] heeft vervolgens (als productie 28) een bouwkundig rapport ingebracht ter onderbouwing van zijn stellingen. Dat doet dit rapport naar het oordeel van de rechtbank evenwel niet. Integendeel, het rapport vermeldt weliswaar dat het tijd is voor groot onderhoud van de kozijnen (waarbij overigens niet geheel duidelijk wordt waarom het daarvoor tijd is) maar stelt voor het overige dat slechts één onderdorpel van één kozijn zou moeten worden vervangen. Het rapport schetst aldus een aanzienlijk milder beeld van de onderhoudstoestand van de kozijnen dan [eiser] in de dagvaarding heeft gesteld; van de noodzaak om meerdere kozijnen te vervangen blijkt immers niet. De stellingname van [eiser] is aldus niet consistent. Daar komt dan bij dat [gedaagde] betwist dat sprake is van houtrot. Zij voert daartoe aan dat zij om de vijf jaar een schilder laat komen om de toestand van de kozijnen te beoordelen en zo nodig de kozijnen te schilderen. Zij legt foto’s over van de kozijnen die in april 2024 zijn gemaakt. [gedaagde] heeft voorts foto’s overgelegd waaruit blijkt dat de gebroken ruit is vervangen. Ten aanzien van het tuinonderhoud betwist [gedaagde] dat zij op grond van de notariële akte verplicht is dit onderhoud uit te voeren, maar dat zij dat desondanks regelmatig doet.

4.8.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] , gelet op de inhoud van het door [eiser] zelf overlegde rapport alsmede de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , uiteindelijk onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat sprake is van achterstallig onderhoud in een zodanige mate dat gesproken zou kunnen worden van ernstig tekortschieten zoals hierboven bedoeld (onder rov. 4.4.). Een enkel vermoeden van [eiser] dat de binnenkant van de woning niet wordt onderhouden, volstaat niet. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat de woning bij aanvang van het recht op gebruik en bewoning in 2008 in een uitstekende staat verkeerde. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij de woning onderhoudt, hetgeen zij ook met foto’s heeft onderbouwd en onbetwist gesteld dat zij de woning zelfs heeft verbeterd. Door partijen is in 2008 geen beschrijving gemaakt van de toestand van de woning. Aangezien [eiser] zich beroept op nalatig onderhoud aan de zijde van [gedaagde] , ligt het op de weg van [eiser] om te stellen en bij betwisting te onderbouwen dat de woning in een uitstekende staat verkeerde en door [gedaagde] slecht wordt onderhouden. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat de woning in uitstekende staat verkeerde, maar heeft dat na betwisting van [gedaagde] , niet nader onderbouwd.

4.9.

De stelplicht en bewijslast dat de woning in een uitstekende staat van onderhoud verkeerde bij aanvang van het recht op gebruik en bewoning rust op [eiser] . Dat heeft [eiser] nagelaten. Zulks blijkt ook niet uit het door [eiser] overgelegde bouwkundige rapport, waarbij de rechtbank nog opmerkt dat uit het bouwkundig rapport niet blijkt of rekening is gehouden met het feit dat de woning is gebouwd in 1920. Met name voor de kozijnen geldt dat deze op enig moment moeten worden vervangen. Dit valt naar het oordeel van de rechtbank niet meer onder dagelijkse reparaties, zodat [gedaagde] hier niet verantwoordelijk voor is. Aangezien de gebroken ruit is vervangen, is ook hier geen sprake van achterstallig onderhoud. Tot slot is de rechtbank van oordeel dat het tuinonderhoud niet valt onder dagelijkse reparaties zoals bedoeld in de notariële akte. De stelling van [eiser] dat [gedaagde] de tuin niet naar behoren onderhoudt kan dus niet als grondslag dienen voor de vorderingen van [eiser] .

4.10.

De vorderingen tot de onderbewindstelling van het recht van medegebruik en medebewoning, het benoemen van een deskundige en veroordeling van [gedaagde] tot het uitvoeren van achterstallig onderhoud (vordering I, II en III) zullen dan ook worden afgewezen.

Opstalverzekering

4.11.

[eiser] vordert dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt om aan te tonen dat zij een opstalverzekering heeft afgesloten ten behoeve van de woning aan de [adres 1] te [postcode 1] [plaats 1] op straffe van een dwangsom.

4.12.

[gedaagde] betwist gehouden te zijn een opstalverzekering af te sluiten en verwijst daarvoor naar artikel 3 sub f van Pro de notariële leveringsakte. In dat artikel is het volgende opgenomen:

“
f. De kosten van de opstalverzekering van het object tegen brand, storm, enzovoorts, komen voor rekening van de gerechtigde tot gemelde rechten van medegebruik en medebewoning;”

4.13.

De rechtbank is van oordeel dat de uitleg van [eiser] dat [gedaagde] die verzekering dient af te sluiten op een verkeerde lezing van het artikel berust. Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde] op grond van (het objectief op basis van de bewoordingen uit te leggen) artikel 3 sub f van Pro de notariële akte enkel gehouden om de kosten voor de opstalverzekering te dragen.

4.14.

De vordering van [eiser] zal dan ook worden afgewezen.

Barricade achter de tussendeur tussen de woning van [eiser] en de gang

4.15.

[eiser] vordert verwijdering van de barricade achter de tussendeur tussen de woning van [eiser] en de gang van [gedaagde] . [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan.

4.16.

Een erfdienstbaarheid is een last, waarmee een onroerende zaak (het dienende erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersende erf) is bezwaard (artikel 3:70 BW Pro). Dit betekent onder meer dat voor het ontstaan en bestaan van een erfdienstbaarheid sprake moet zijn van twee erven (twee percelen) die door verschillende eigenaars worden gehouden. In het onderhavige geval doet dit zich niet voor. Het betrokken perceel en de daarop staande woningen waren aanvankelijk eigendom van de ouders en vervolgens van [eiser] . Aldus is de eigendom altijd in één hand geweest en kan geen erfdienstbaarheid zijn ontstaan. Dat het bestaan van twee erven met verschillende eigenaars voorwaarde is voor het ontstaan en bestaan van een erfdienstbaarheid, blijkt onder meer uit de regel die inhoudt dat op het moment dat het dienende erf en het heersende erf in handen zijn van dezelfde eigenaar, een recht op erfdienstbaarheid tenietgaat (artikel 5:83 BW Pro). De slotsom is dat in de gegeven situatie geen erfdienstbaarheid kan zijn ontstaan.

4.17.

Door [eiser] zijn geen andere argumenten aangevoerd die maken dat [gedaagde] gehouden zou zijn de barricade te verwijderen. De vordering van [eiser] zal dan ook worden afgewezen.

Vochtschade kelder

4.18.

[eiser] vordert vergoeding van een bedrag van € 3.085,50 wegens schade aan de kelder door een ondeugdelijk aangesloten buitenunit van de airco van [gedaagde] . [eiser] stelt dat de airco lekt, dat het lekwater de grond intrekt en daardoor vochtschade veroorzaakt in de kelder.

4.19.

Door [gedaagde] is gemotiveerd betwist dat de buitenunit van de airco niet correct zou zijn aangesloten en dat de schade in de kelder het gevolg zou zijn van een lekkende airco. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat onder de airco een lekbak is geplaatst welke regelmatig wordt geleegd. Daarnaast voert zij aan dat een lekkende airco in geen verhouding staat tot de hoeveelheid water die door neerslag de grond in trekt. Dat de vochtschade het gevolg van neerslag kan zijn blijkt ook uit het bouwkundig rapport dat door [eiser] is overgelegd. In dat rapport schrijft de onderzoeker:

“Hemelwaterafvoeren lopen af op het terrein, hierdoor kan onderspoeling van de fundering/kelder ontstaan en ook lekkage in de kelder welke dus ook al aanwezig zijn.”

4.20.

Gelet op het bovenstaande heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd onderbouwd waarom de schade aan de kelder het gevolg is van de airco. Deze vordering zal worden afgewezen.

Kosten verwijderen olietank

4.21.

[eiser] vordert betaling van de kosten voor het verwijderen van de olietank.

4.22.

Naar het oordeel van de rechtbank valt het verwijderen van de olietank niet onder dagelijkse reparaties in de zin van de notariële akte. Dat blijkt niet uit de notariële akte en daar zijn ook geen argumenten voor aangevoerd. [gedaagde] was dan ook niet gehouden de olietank te verwijderen.

4.23.

Deze vordering van [eiser] zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.24.

Gelet op de familierelatie tussen [eiser] en [gedaagde] ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

4.25.

De onderstaande beslissingen zijn gebaseerd op de bovenstaande overwegingen. Hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht kan als niet (langer) terzake doende verder buiten beschouwing worden gelaten.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. R. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.