Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 10653697 CV EXPL 23-3449
Vonnis van de kantonrechter van 6 maart 2024
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. R.J.V.M. Batta,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. J.M.S. Nass.
Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 2 augustus 2023
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is gelast
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de op 2 januari 2024 ter griffie ontvangen nadere producties van de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]
- de op 9 januari 2024 ter griffie ontvangen nadere productie van de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
- de mondelinge behandeling ter zitting van 19 januari 2024, waarbij de zaak is verwezen naar de rol van woensdag 13 maart 2024 voor vonnis.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurt sinds 1 maart 2015 de zelfstandige woonruimte aan de [adres] in [woonplaats 2] , aanvankelijk van [naam vader] , vader van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , en vanaf diens overlijden van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als rechtsopvolgster onder algemene titel. Het gehuurde is het middelste van drie boven elkaar gelegen appartementen zoals gerealiseerd in het pand aan de [adres] in [woonplaats 2] .
2.2.
De kale huurprijs van het appartement van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bedroeg bij aanvang van de huur € 535,79 per maand. Art. 4 van de huurovereenkomst (productie 1 bij exploot) luidt, voor zover hier relevant:
“De periodieke huuraanpassing zal jaarlijks plaatsvinden en wel telkens op 1 juli, voor het eerst op 1 juli 2016. Als percentage van de huuraanpassing zal gelden het percentage, hetgeen door de overheid zal worden bekend gemaakt en geldt voor woningwetwoningen. (…)”
2.3.
Bij brief van 1 maart 2015 heeft (de rechtsvoorganger van) [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een zgn. nota maart 2015 toegezonden. In dat document staat voor zover van belang het volgende vermeld:
“SPECIFICATIE VAN HET TE BETALEN BEDRAG PER EERSTE VAN DE MAAND:
Huur, Euro 535,79
Reiniging - 16,27
Administratiekosten - 4,50
Totaal: Euro 556,56”.
2.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gedurende de gehele huurperiode een bedrag ter grootte van € 20,77
(€ 16,27 + € 4,50) per maand aan servicekosten betaald.
2.5.
Op verzoek van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft een medewerker van de gemeente Vaals een onderzoek in de woning gedaan naar vochtproblematiek. Deze betrokkene rapporteert in een verslag van 8 december 2022 (productie 21 bij exploot) het volgende over de vochtproblematiek in het gehuurde:
“Eerste verdieping
In de woning op de eerste verdieping zijn op meerdere plaatsen vochtplekken aanwezig. De muur onder de CV-ketel in de keuken is vochtig. Er lopen enkele waterleidingen de muur in. Wellicht is hier een lekkage aanwezig. Verder is een vochtplek met zwarte schimmel zichtbaar in de muren van de slaapkamer. Ook in de woonkamer is een (oude) vochtplek zichtbaar.”
2.6.
Op verzoek van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft Atro Lek- en Leidingdetectie (verder te noemen: Atro) vervolgens op 8 maart 2023 een lekdetectie-onderzoek gedaan. Atro heeft blijkens haar rapportage geen lekkages geconstateerd (productie 24 bij exploot). Wel heeft Atro gevolgschade geconstateerd. De schimmelplekken waren droog. Atro concludeert dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een zgn. negatief leefklimaat hanteert, bestaande in onvoldoende ventileren van het gehuurde en het stoken tot een hoge temperatuur (23 graden Celsius).
3.De vorderingen en het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - samengevat - primair:
ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis;
de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van € 649,50 per (ingegane) maand vanaf
1 juli 2023, tot aan de datum van ontbinding ten titel van huur en daarna tot aan de dag van ontruiming ten titel van gebruiksvergoeding, bij te late betaling te vermeerderen met wettelijke rente van(af) de eerste van de maand;
3. de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten.
Subsidiair vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , wederom samengevat:
de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om de woning en de tuin goed te onderhouden;
de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toegang tot het gehuurde te verschaffen om gebreken te kunnen controleren;
de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de gelegenheid te stellen noodzakelijk onderhoud en reparaties aan het gehuurde te laten uitvoeren;
een en ander op straffe van verbeurte van gemaximeerde dwangsommen en om, ingeval [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een of meer van de maximale dwangsommen heeft verbeurd, de huurovereenkomst alsnog onmiddellijk te ontbinden en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 649,50 per ingegane maand vanaf de ontbinding tot aan de dag van ontruiming, bij te late betaling met rente;
de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten.
3.2.
Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot en met juli 2023 een huurachterstand laten ontstaan van € 4.671,23, hetgeen een tekortkoming ex art. 6:265 BW oplevert die de ontbinding (en daarmee samenhangende ontruiming) rechtvaardigt. Voor wat betreft de omvang van de huurachterstand, verwijst [eiser in conventie, verweerder in reconventie] naar het bij exploot ingebrachte overzicht (productie 2), dat ziet op de kale huur over de volledige huurperiode. Blijkens dat overzicht is de aanvangshuurprijs van € 535,79 per maand jaarlijks in de maand juli als volgt geïndexeerd:
per juli 2016 met 2,1% tot € 547,04;
per juli 2017 met 2,1% tot € 558,52;
per juli 2018 met 3,9% tot € 580,30;
per juli 2019 met 4,1% tot € 604,09;
per juli 2020 met 5,1% tot € 634,90;
per juli 2022 met 2,3% tot € 649,50;
per juli 2023 met 3,1% tot € 665,90 (volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , maar € 649,50 x 1,031 is € 669,63).
3.3.
Volgens genoemd overzicht heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in 2015 precies het verschuldigde bedrag betaald, maar heeft zij in de daarop volgende jaren (tot en met juli 2023) door onregelmatige maandelijkse betalingen als volgt per jaar teveel resp. te weinig betaald:
2016: € 1.701,22 te weinig
2017: € 58,40 te weinig
2018: € 362,38 teveel (€ 661,61 te weinig en € 1.023,99 teveel)
2019: € 97,83 te weinig (€ 341,59 te weinig en € 243,76 teveel)
2020: € 603,18 te weinig
2021: € 788,04 te weinig
2022: € 1.276,64 te weinig
2023: € 508,29 te weinig,
hetgeen resulteert in een totaal te weinig betaald bedrag van € 4.671,22.
3.4.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] regelmatig aangemaand tot betaling van de huurachterstand, maar zonder resultaat.
3.5.
Daarnaast gedraagt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet als goed huurder doordat zij het gehuurde en dan met name de tuin niet goed onderhoudt. Ook te dien aanzien heeft zij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] meerdere malen aangemaand, aldus [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , maar dat heeft niet tot enige verbetering geleid.
3.6.
Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zijn de huurverhogingen niet rechtsgeldig omdat ze niet “conform sociale huur” zijn geschied, want niet volgens het regime van art. 7:252 BW. In 2020 en 2021 heeft zij steeds € 590,00 betaald (per maand en inclusief servicekosten, zo begrijpt de kantonrechter die stelling) en volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is dat “meer dan genoeg” (randnummers 7 en 8 bij antwoord). Vanaf juli 2022 is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] naar eigen zeggen € 600,00 per maand gaan betalen (wederom: inclusief de servicekosten), met uitzondering van maart en april 2022. In die twee maanden heeft zij € 179,99 respectievelijk € 271,03 op de huur ingehouden in verband met onderhoud aan het gehuurde. De twee facturen waarnaar [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in dit kader verwijst (productie 2 bij antwoord) zijn afkomstig van HP Installatietechniek en hebben volgens de omschrijvingen op die facturen betrekking op:
“26/1 Storing CV, waterdruk te laag bijgevuld en gecontroleerd” en
“23/2 Drukverlies CV Ketel, expansievat vervangen”.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzoekt, voor het geval geoordeeld wordt dat zij inderdaad is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen op grond van de huurovereenkomst, om een terme de grâce ex art. 7:280 BW.
in reconventie
3.7.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert - samengevat - :
de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van € 1.692,54 aan teveel betaalde huur;
de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van € 2.097,77 aan teveel/onverschuldigd betaalde servicekosten;
de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot verstrekking van een afrekening van servicekosten met onderbouwing van stukken en eindafrekening, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
de vaststelling van de huurprijs op € 535,79 per maand;
de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vanaf augustus 2023 teveel betaalde huur terug te betalen;
de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om alle gebreken in het gehuurde te herstellen;
een huurprijsvermindering met 50% vanaf 28 mei 2021 dan vanaf wel zes maanden voor het instellen van de eis in reconventie totdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] alle gebreken heeft hersteld;
de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in (tot betaling van) de proceskosten en de nakosten met rente.
3.8.
Volgens het overzicht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (productie 2 bij exploot) heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot en met juli 2023 € 55.078,31 in totaal betaald aan kale huur. De geldende (kale) huurprijs is volgens haar evenwel altijd € 535,79 per maand gebleven, zodat zij over die periode (101 maanden) slechts € 54.114,79 verschuldigd was, aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Het verschil daartussen (€ 963,52, maar volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] € 958,52) is dus door haar teveel betaald. Daarbij telt zij de (reeds door haar op de huur ingehouden) bedragen van € 271,03 en € 179,99 op alsmede nog een ander maar niet met een factuur onderbouwd bedrag van € 283,00, om vervolgens te concluderen dat het totaal van € 1.692,54 als teveel betaalde huur van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderd kan worden.
3.9.
De servicekosten ad € 20,77 per maand heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] steeds voldaan. Omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te dien aanzien nimmer een afrekening of specificatie aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft verstrekt terwijl zij dat op grond van art. 7:259 BW wel verplicht is, vordert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het totaal in dit kader betaalde bedrag (€ 2.097,77) als onverschuldigd betaald (randnummer 39 eis in reconventie) terug.
3.10.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert voorts aan dat op grond van gebreken aan het gehuurde een huurprijsvermindering op zijn plaats is van 50%. In dit kader verwijst zij naar het rapport van de gemeente Vaals d.d. 8 december 2022 en naar het rapport van Atro d.d. 8 maart 2023.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Vooropgesteld wordt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (voornamelijk) grondt op een huurachterstand van (berekend tot en met juli 2023) in totaal ruim zeven maandtermijnen, maar zij laat - om onbekende redenen - achterwege daarbij ook veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te vragen tot betaling van die huurachterstand zelf. Het is de kantonrechter niet duidelijk of hier sprake is van een omissie, maar een veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van die huurachterstand is dan niet aan de orde. Wel dient te worden beoordeeld of sprake is van een tekortkoming in de nakoming die de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt, en met betrekking tot huurachterstanden geldt op basis van vaste jurisprudentie de vuistregel dat een huurachterstand van drie maandtermijnen of meer ontbinding in beginsel rechtvaardigt.
4.2.
Het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ingebrachte overzicht van de huurachterstand is door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in essentie enkel betwist op het punt van de jaarlijkse huurverhogingen: de omvang van de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gedane betalingen exclusief servicekosten zoals die in het overzicht zijn opgenomen, zijn door haar onbetwist gelaten en die omvang staat daarmee in deze procedure tussen partijen vast. Indien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft willen betogen méér te hebben betaald, had het op haar weg gelegen om betalingsbewijzen daarvan in het geding te brengen, maar dat heeft zij niet gedaan. Dat de omvang van de jaarlijkse huurprijsindexering zoals genoemd onder 3.2. het door de minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte niet overstijgt, lijkt door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in ieder geval ook erkend te worden waar zij onder randnummer 23 op pagina 9 van het antwoord schrijft dat in het overzicht “rekening is gehouden met sociale huur”.
4.3.
Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] berekende huurachterstand desondanks niet juist, omdat de huurprijsverhogingen niet rechtsgeldig zijn. Die stelling baseert zij evenwel op de - onjuiste - aanname dat die verhogingen onderworpen zijn aan het regime van art. 7:252 BW (juncto art. 7:253 BW). Wat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarbij echter uit het oog verliest, is dat dat regime pas van toepassing is als in de huurovereenkomst geen huurprijswijzigingsbeding is opgenomen, terwijl dat hier juist wel het geval is (art. 4 huurovereenkomst, juncto art. 7:248 BW). Hoewel [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in dit kader art. 4 van de huurovereenkomst niet noemt, verwijst zij onder randnummers 3 en 35 van het exploot voor wat betreft de jaarlijkse huurverhogingen wel naar de huurovereenkomst, dus er kan van worden uitgegaan dat zij zich erop beroept.
4.4.
Op grond van het voorgaande dient de conclusie te luiden dat de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] berekende huurachterstand juist is. De omvang van die tekortkoming rechtvaardigt de gevorderde ontbinding met haar gevolgen zodat die zal worden toegewezen.
4.5.
Voor het verlenen van een terme de grâce ziet de kantonrechter in deze zaak geen enkele aanleiding.
4.6.
Hoewel de verplichting tot het betalen van de huur reeds volgt uit de huurovereenkomst en de verplichting tot betaling van een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde voor de periode vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming uit de wet, ziet de kantonrechter in het betalingsgedrag van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aanleiding om haar toch te veroordelen tot betaling daarvan, maar dan wel op de wijze zoals dit door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in haar petitum is gevorderd, te weten € 649,50 per ingegane maand (en niet het door haar berekende bedrag van € 665,90 per maand vanaf juli 2023).
4.7.
Nu de primaire vordering wordt toegewezen, behoeft de subsidiaire vordering geen beoordeling.
4.8.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 623,86, bestaande uit € 408,00 aan salaris gemachtigde, € 86,00 aan griffierecht en € 129,86 aan explootkosten.
in reconventie
4.9.
Daar waar [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in haar conclusie en ter zitting het herhaalde malen heeft over “gebreken” in het gehuurde, benoemt zij concreet slechts één aspect, te weten vochtoverlast en daaruit voortvloeiende schimmelproblematiek. De genoemde rapporten van de gemeente Vaals en van Atro bieden, bezien in onderling verband, echter geen enkele grondslag voor een huurprijsverlaging van 50% zoals door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gevorderd, zodat die vordering niet toewijsbaar is. Een dergelijke huurprijsverlaging zou op grond van art. 7:257 lid 3 BW hoe dan ook pas toewijsbaar zijn vanaf zes maanden voorafgaand aan de conclusie van antwoord en zou daarom - zelfs indien toegewezen - het oordeel over de vraag of de huurachterstand de ontbinding rechtvaardigt ook niet anders hebben gemaakt. Mede gelet op de overwegingen in conventie, zijn de vorderingen onder 1, 4, 5, 6 en 7 niet toewijsbaar.
4.10.
De servicekosten (€ 20,77 p.m.) in kwestie hebben betrekking op schoonmaakkosten (€ 16,27 p.m.) en administratiekosten (€ 4,50 p.m.). Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onder randnummer 10 van het antwoord in reconventie heeft zij de post administratiekosten “een aantal jaren geleden” laten vervallen en zijn de servicekosten derhalve vanaf dat moment teruggebracht tot € 16,27 aan schoonmaakkosten. Wat daar verder ook van zij, onweersproken staat vast dat de in rekening gebrachte servicekosten - behoudens het ten faveure van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] laten vervallen van de administratiekosten - sinds 2015 niet zijn gewijzigd. Met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is de kantonrechter van oordeel dat het onder die omstandigheid teveel gevraagd is om [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] jaarlijks een nadere specificatie van deze kosten te verstrekken. Een vast en kenbaar bedrag per maand vermenigvuldigen met twaalf is een eenvoudige rekensom die geen specificatie behoeft. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de servicekosten gedurende de gehele huurperiode betaald en zij heeft zich in deze procedure ook niet op het standpunt gesteld dat de schoonmaakwerkzaamheden niet of onvoldoende zijn uitgevoerd. Ook de vorderingen onder 2 en 3 kunnen daarom niet slagen.
4.11.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 408,00 aan salaris gemachtigde.
5. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ter zake van de woning aan de [adres] in [woonplaats 2] en veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden met al het hare en de haren en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] € 649,50 per ingegane maand te betalen vanaf
1 juli 2023 tot aan de dag van ontruiming, bij niet tijdige voldoening te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van de maand tot aan de dag van voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 408,00;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.5.
wijst het gevorderde af;
5.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 408,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.
RK