Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10661063 \ CV EXPL 23-3529
Vonnis van de kantonrechter van 6 maart 2024
in de zaak van:
WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
gevestigd te Kerkrade,
eisende partij,
procederende in (rechts)persoon,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. L.N. Hermans.
Partijen worden hierna ook respectievelijk ‘Heemwonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het antwoord van gedaagde partij
- de op 9 januari 2024 gehouden mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van Heemwonen, een instelling als bedoeld in art. 19 van de Woningwet, een woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van € 582,03 per maand.
2.2.
[gedaagde] is een alleenstaande moeder met een minderjarig kind en is voor haar inkomen afhankelijk van een bijstandsuitkering. Per 1 mei 2023 heeft de gemeente Kerkrade deze uitkering opgeschort. Bij een ongedateerde beschikking van de gemeente werd in augustus 2023 de uitkering met terugwerkende kracht ‘gedeblokkeerd’.
2.3.
[gedaagde] heeft daarop bij monde van haar gemachtigde een betalingsregeling voorgesteld met betrekking tot de ontstane achterstand, doch deze heeft Heemwonen afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
Vanwege de ontstane huurachterstand heeft Heemwonen gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad dat:
1. wordt ontbonden de in deze dagvaarding omschreven huurovereenkomst.
2. gedaagde partij wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis en bevel om aan de inhoud daarvan te voldoen, het gehuurde met al degenen die en al datgene dat zich daarin van de zijde van de gedaagde partij (mocht(en) bevinden, te verlaten en te ontruimen, de sleutels daarvan aan de eisende partij af te geven en het gehuurde geheel ontruimd ter beschikking van de eisende partij te stellen en te laten.
3. gedaagde partij te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisende partij te betalen de somma van € 2.135,54 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, alsmede een bedrag van € 582,03 als gebruiksvergoeding voor elke maand of gedeelte van een maand vanaf 1 september 2023 zolang gedaagde partij het gehuurde niet heeft ontruimd en ter vrije beschikking aan eisende partij heeft gesteld.
4. gedaagde partij te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten ad € 48,40.
5. gedaagde partij te veroordelen in de (na)kosten van het geding.
3.2.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Voor zover van belang zal de kantonrechter hierna op de stellingen van partijen ingaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde] erkent de ontstane achterstand, maar stelt en onderbouwt dat zij door een opschorting van haar bijstandsuitkering van 1 mei tot en met augustus 2023 geen inkomen heeft gehad. Door ingrijpen van de gemachtigde van [gedaagde] is de uitkering sedertdien weer hersteld en werd de lopende huur weer betaald. De gemachtigde van [gedaagde] heeft daarop een betalingsvoorstel gedaan met betrekking tot de ontstane achterstand, waarop Heemwonen echter niet is ingegaan.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.2.
Weliswaar rechtvaardigt in principe elke tekortkoming de ontbinding van een (huur)overeenkomst, doch het is aan de kantonrechter om daarbij uiteindelijk de afweging te maken of dit in de voorliggende situatie ook daadwerkelijk het geval is.
4.3.
De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling al aangegeven dat ontbinding van de huurovereenkomst niet aan de orde is. Daarbij gelden de volgende overwegingen:
- [gedaagde] is een alleenstaande ouder, afhankelijk van een bijstandsuitkering en met een groot belang bij een (betaalbare)woning. Nadat haar uitkering werd opgeschort heeft zij (uiteindelijk) actie ondernomen en via de door haar ingeschakelde gemachtigde de betreffende opschorting ongedaan weten te maken. De lopende huur wordt weer betaald en [gedaagde] is bereid en in staat een betalingsregeling te treffen met betrekking tot de ontstane huurachterstand.
- Heemwonen stelt niet dat zij contact heeft gezocht met [gedaagde] naar aanleiding van het uitblijven van de huurbetalingen.
- Evenmin stelt Heemwonen dat zij conform de op haar rustende verplichting op basis van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening ter zake een melding heeft gedaan bij de betreffende gemeente. Desgevraagd werd door de aanwezige medewerkers van Heemwonen wel aangegeven dat een dergelijke brief zou zijn verstuurd, doch een datum was niet bekend en de brief kon ook niet worden overgelegd.
4.4.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Heemwonen, een toegelaten instelling als bedoeld in art. 19 van de Woningwet, te weinig heeft ondernomen om het ontstaan van een groeiende betalingsachterstand mogelijkerwijs vroegtijdig te beperken en om te buigen. Daarnaast is de achterstand inmiddels beperkt tot ongeveer 4 maanden, wordt de lopende huur betaald en wil [gedaagde] naar vermogen inlopen op die achterstand. Tegenover het woonbelang van [gedaagde] , heeft Heemwonen onder deze omstandigheden dan ook onvoldoende belang bij de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.5.
Het bovenstaande brengt met zich mee dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende vorderingen tot ontruiming van het gehuurde en een gebruiksvergoeding tot het moment van ontruiming, worden afgewezen.
Huurachterstand
4.6.
De huurachterstand wordt door [gedaagde] erkend, zodat deze zal worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.7.
Nu [gedaagde] een natuurlijk persoon betreft, niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zijn buitengerechtelijk incassokosten eerst verschuldigd nadat een zogenoemde ‘veertiendagen’ brief werd verstuurd, waarin deze incassokosten werden aangekondigd bij het verder uitblijven van betaling (art. 6:96 lid 6 BW).
Heemwonen verwijst daarvoor naar productie 4 bij dagvaarding, een ‘sommatiebrief’ d.d. 27 mei 2023. In deze brief wordt melding gemaakt van een betalingsachterstand van € 167,08, welke geringe achterstand de kantonrechter niet direct kan verbinden aan de later ontstane huurachterstand. Om die reden wordt deze vordering afgewezen.
Kosten van deze procedure
4.8.
Nu partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter daarin aanleiding de kosten van deze procedure te compenseren, hetgeen betekent dat partijen elk hun eigen kosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Heemwonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 2.135,54 (aan huurachterstand tot en met augustus 2023), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de kosten van deze procedure
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken.