ECLI:NL:RBLIM:2024:1120

• Datum uitspraak: 6 maart 2024
• Publicatiedatum: 11 maart 2024
• Zaaknummer: 10676259 \ CV EXPL 23-3741
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontbinding huurovereenkomst wegens onvoldoende bewijs tekortkoming huurder

De stichting Weller Wonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst met [naam onderbewindgestelde] en ontruiming van de woning wegens vermeende ernstige vervuiling, gebrek aan medewerking en onderhoudsproblemen. De huurder erkent gezondheidsproblemen maar betwist tekortkomingen en wijst op geaccepteerde hulpverlening.

Weller baseert haar vorderingen mede op klachten van buren over vochtproblemen, die onderzocht zijn door Grausbouw. Deze constateerde geen vochtproblemen in de woning van de huurder. Verder is vastgesteld dat de cv-ketel niet in gebruik is, maar de huurder heeft toegezegd onderhoud te laten uitvoeren zodra zij de ketel weer gebruikt.

De kantonrechter oordeelt dat Weller onvoldoende bewijs levert van ernstige vervuiling of onveilige situaties. De tijdelijke tekortkoming in tuinonderhoud is te gering om ontbinding te rechtvaardigen. De vochtproblemen bij de buren zijn niet veroorzaakt door de huurder. Subsidiaire vorderingen tot schoonmaak, inspectie en reparatie worden daarom ook afgewezen.

Weller wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de huurder. De huurovereenkomst blijft van kracht en de woning hoeft niet ontruimd te worden.

Uitkomst: Vorderingen tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming worden afgewezen; verhuurder veroordeeld tot proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10676259 \ CV EXPL 23-3741

Vonnis van de kantonrechter van 6 maart 2024

in de zaak van:

de stichting STICHTING WELLER WONEN ,

gevestigd in Heerlen,

eisende partij,

gemachtigde mr. L.M.I. Kerstges,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BONAFIZO B.V. , in hoedanigheid van bewindvoerder van
[naam onderbewindgestelde] ,

gevestigd in Brunssum,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. P. Winkens.

Partijen worden hierna Weller en [naam onderbewindgestelde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 14 augustus 2023 inclusief producties;

- de conclusie van antwoord inclusief producties;

- de beslissing (bij brief) waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

- de door [naam onderbewindgestelde] overgelegde akte met foto’s ten behoeve van de mondelinge behandeling;

- de mondelinge behandeling van 6 februari 2024, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt die aan het dossier zijn toegevoegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Weller verhuurt sinds 20 november 2018 de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde) aan [naam onderbewindgestelde] .

2.2.

In e-mails (van 8 juni 2022 en 28 en 29 maart 2023) aan Weller heeft [naam onderbewindgestelde] gemeld dat zij vanwege gezondheidsproblemen moeite had met het onderhouden van het gehuurde.

2.3.

Weller heeft op 9 april 2023 een schriftelijke klacht ontvangen van de huurders van de woning aan de [adres 2] in [woonplaats] over een vochtprobleem in hun woonkamer. Kennelijk was dit vochtprobleem al eerder bij Weller gemeld. Bij inspectie van het vochtprobleem in die woning is het vermoeden ontstaan dat de oorzaak van het probleem in de door [naam onderbewindgestelde] gehuurde woning lag. Vanaf half februari 2023 probeerde Weller een afspraak te maken met [naam onderbewindgestelde] om in haar woning te kunnen kijken. Een afspraak is niet tot stand gekomen.

2.4.

Weller heeft daarop Grausbouw ingeschakeld om te onderzoeken of het vochtprobleem inderdaad afkomstig was uit de woning van [naam onderbewindgestelde] . Op 3 mei 2023 heeft Grausbouw een inspectie uitgevoerd in het gehuurde. [naam onderbewindgestelde] heeft Grausbouw toegang verleend tot haar woning. Grausbouw heeft daarop aan Weller de volgende bevindingen medegedeeld (onderstreping door de kantonrechter):

“
De huurster verleende alle medewerking en we werden netjes te woord gestaan.(…) De hal en de woonkamer waren goed toegankelijk en toonbaar om een visuele inspectie uit te voeren van de woningscheidende wand. Hier was niks geks te zien dat de vochtklachten bij de buren zou kunnen verklaren. (…)In het berghok in de keuken (waar het kruipluik aanwezig is) hebben we, (…), in de kruipruimte kunnen kijken. Deze stond niet vol met water . Om een grote waterleiding lekkage uit te sluiten, hebben we nog naar de watermeter gekeken. Deze stond volledig stil .(…) Ondanks dat huurster geen ‘werkende’ cv installatie heeft, waren er in deze woning geen vocht-/schimmelplekken te zien . ”

2.5.

De cv-ketel in het gehuurde is niet aangesloten. [naam onderbewindgestelde] verwarmt de woning met elektrische kacheltjes.

2.6.

Weller heeft [naam onderbewindgestelde] verzocht om een gedragsaanwijzing te ondertekenen inzake het correct onderhouden van het gehuurde dan wel het accepteren van hulp daarbij indien zij niet zelf in staat is om dit onderhoud uit te voeren. Daarnaast zou [naam onderbewindgestelde] moeten meewerken aan evaluaties en inspecties van het gehuurde en aangeboden hulpverlening. [naam onderbewindgestelde] heeft geweigerd om deze gedragsaanwijzing te ondertekenen. Zij ontvangt hulpverlening van diverse instanties.

3. Het geschil

3.1.

Weller vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

1. de onderhavige huurovereenkomst met ingang van de datum van dit vonnis te ontbinden;

2. [naam onderbewindgestelde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, en behoorlijk schoongemaakt aan Weller op te leveren, zulks met machtiging aan Weller bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen op kosten van [naam onderbewindgestelde] ;

Subsidiair:

1. [naam onderbewindgestelde] te gebieden om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis te laten schoonmaken door een gespecialiseerd bedrijf, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per (gedeelte van een) dag dat zij hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00;

2. [naam onderbewindgestelde] te veroordelen de noodzakelijke inspecties en (reparatie)werkzaamheden ten behoeve van het wegnemen van de vochtoverlast in de gehuurde woning aan de [adres 1] in [woonplaats] te gehengen en te gedogen en daar waar nodig medewerking te verlenen, waaronder toegang tot het gehuurde verschaffen van

medewerkers van Weller of derden die hiertoe van Weller opdracht hebben gekregen, met machtiging van Weller om, indien [naam onderbewindgestelde] in gebreke blijft om Weller tot de woning en/of de tuin en tot de werkzaamheden toe te laten, zich toegang tot de woning en de tuin te verschaffen desnoods met behulp van de sterke arm der wet, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 per (gedeelte van een) dag dat zij hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00;

3. [naam onderbewindgestelde] te veroordelen de noodzakelijke werkzaamheden aan de cv-ketel behorende bij het gehuurde te gehengen en te gedogen en daar waar nodig haar medewerking te verlenen, waaronder toegang tot het gehuurde verschaffen van medewerkers van Weller of derden die hiertoe van Weller opdracht hebben gekregen, met machtiging van Weller om, indien [naam onderbewindgestelde] in gebreke blijft om Weller tot de woning en/of de tuin en tot de werkzaamheden toe te laten, zich toegang tot de woning en de tuin te verschaffen desnoods met behulp van de sterke arm der wet, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 per (gedeelte van een) dag dat [naam onderbewindgestelde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00;

Voor het geval [naam onderbewindgestelde] niet aan het hierboven bedoelde bevel voldoet, vordert Weller:

a. om haar te machtigen tot het verrichten van de hierboven onder 1, 2 en 3 omschreven werkzaamheden, zulks voor rekening van [naam onderbewindgestelde] ;

b. om [naam onderbewindgestelde] te veroordelen de betreffende werkzaamheden te gehengen en te gedogen en daar waar nodig haar medewerking te verlenen, waaronder toegang tot het gehuurde verschaffen van medewerkers van Weller of derden die hiertoe van Weller opdracht hebben gekregen, met machtiging van Weller om, indien [naam onderbewindgestelde] in gebreke blijft om Weller tot de woning en/of de tuin en tot de werkzaamheden toe te laten, zich toegang tot de woning en de tuin te verschaffen desnoods met behulp van de sterke arm der wet;

c. om [naam onderbewindgestelde] te veroordelen de hieraan verbonden kosten binnen drie weken na de datum van aanreiking door Weller van de op de werkzaamheden als voormeld betrekking hebbende gespecificeerde facturen, vergezeld van werkstaten en/of de factuur inzichtelijk onderbouwende berekeningen, aan Weller tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen.

Primair en subsidiair:

[naam onderbewindgestelde] te veroordelen in de volledige kosten van het geding.

3.2.

Weller legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [naam onderbewindgestelde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen omdat zij de woning ernstig heeft laten vervuilen, zij geen medewerking verleent aan noodzakelijke reparatiewerkzaamheden, op geen enkele wijze medewerking of verbetering toont en niet bij machte lijkt hulp te accepteren. Hierdoor is zij tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenissen uit de huurovereenkomst en deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, dan wel de subsidiaire vorderingen, aldus Weller.

3.3.

[naam onderbewindgestelde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Weller. Zij betwist dat zij zich niet als een goed huurder zou gedragen. Haar woning is niet vervuild. Zij kampt weliswaar met ernstige gezondheidsklachten en is daarom niet altijd in staat om afspraken na te komen, maar zij accepteert wel hulp en begeleiding. Het vochtprobleem bij haar buren wordt voorts niet veroorzaakt door een gebrek in haar woning.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hier, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

4.2.

Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat zij voor de zaak zelf goed heeft te zorgen, maar ook dat zij geen overlast veroorzaakt voor omwonenden. Het niet gedragen als een goed huurder kan, na afweging van alle omstandigheden van het geval, een tekortkoming zijn die tot ontbinding van de huurovereenkomst leidt.

4.3.

Partijen twisten in deze procedure over de vraag of er eigenlijk wel sprake is van enige tekortkoming aan de zijde van [naam onderbewindgestelde] . De kantonrechter stelt voorop dat Weller geen enkel bewijs heeft overgelegd van de door haar gestelde ernstig vervuilde, laat staan onveilige, staat van de woning. Het is juist dat [naam onderbewindgestelde] in diverse mails heeft medegedeeld dat zij (vanwege haar gezondheidstoestand) moeite had met het onderhouden van het gehuurde maar dit leidt nog niet tot de conclusie dat sprake is van een onveilige en onhoudbare situatie. Het enkele gegeven dat [naam onderbewindgestelde] het moeilijk vindt om mensen in haar woning toe te laten, bewijst dat evenmin.

4.4.

Vastgesteld kan worden dat het in februari-maart 2023 voor Weller moeilijk was om met [naam onderbewindgestelde] een afspraak te maken voor een inspectie in haar woning ter beoordeling van het vochtprobleem bij de buren. De kantonrechter acht het voorstelbaar dat in die periode bij Weller zorgen zijn gerezen over de situatie van [naam onderbewindgestelde] en over de staat van de woning. Dat neemt niet weg dat Grausbouw uiteindelijk op 3 mei 2023 is toegelaten door [naam onderbewindgestelde] en dat die geen oorzaak voor het vochtprobleem heeft geconstateerd. Ook verder had het verslag van Grausbouw over de staat van de woning voor Weller een geruststelling kunnen zijn. Dat Weller ook na dit bezoek is blijven volhouden dat de woning ernstig vervuild was, is naar het oordeel van de kantonrechter niet goed te begrijpen.

De heer [naam 1] van Weller zelf, de medewerkers van Grausbouw en de heer [naam 2] van Vangnet hebben allen uit eigen waarneming verklaard dat de woning weliswaar rommelig is maar niet ernstig vervuild of onveilig. De door [naam onderbewindgestelde] overgelegde verklaringen ondersteunen dit. Gelet op het voorgaande is het niet komen vast te staan dat de woning ernstig vervuild is en dat [naam onderbewindgestelde] daardoor tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst.

4.5.

Het accepteren van hulpverlening is op zichzelf geen verplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Bovendien heeft [naam onderbewindgestelde] aangetoond dat zij juist wel hulp van diverse instanties accepteert, namelijk van haar bewindvoerder, van maatschappelijk werk, van Vangnet Bemoeizorg, van Meander en van de maatwerkbegeleiding vanuit de Wmo.

4.6.

Voor wat betreft het vochtprobleem bij de huurders van de woning aan de [adres 2] is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat (het woongedrag van) [naam onderbewindgestelde] dit probleem veroorzaakt. Grausbouw heeft immers juist verklaard dat de woning van [naam onderbewindgestelde] volledig droog was en dat daar geen vocht- of schimmelplekken te zien waren. Op dit moment staat alleen vast dat de oorzaak van het vochtprobleem nog onbekend is maar gezien de verklaring van Grausbouw is het weinig waarschijnlijk dat deze oorzaak in de woning van [naam onderbewindgestelde] ligt. Het is dan ook onduidelijk waarom zij zou moeten meewerken aan verdere inspecties of reparatiewerkzaamheden ten behoeve van het wegnemen van dit probleem. Ook dit levert geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op.

4.7.

[naam onderbewindgestelde] heeft erkend dat zij de cv-ketel in het gehuurde heeft uitgeschakeld en de woning momenteel verwarmt met elektrische kacheltjes omdat zij haar energierekening zoveel mogelijk wil beperken. Ook hierin ziet de kantonrechter geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [naam onderbewindgestelde] heeft ter zitting verklaard dat zij enig noodzakelijk onderhoud aan de ketel zal laten uitvoeren zodra zij die weer in gebruik neemt. De kantonrechter gaat er zonder meer van uit dat [naam onderbewindgestelde] zich aan deze toezegging zal houden.

4.8.

De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op de door Weller overgelegde (ongedateerde) foto’s van de tuin die bij het gehuurde hoort, in deze procedure is komen vast te staan dat de bij het gehuurde behorende tuin op enig moment onvoldoende goed is onderhouden en daarin rommel lag. [naam onderbewindgestelde] heeft dit niet betwist. Het staat daarmee vast dat [naam onderbewindgestelde] haar verplichting om de tuin te onderhouden op enig moment niet is nagekomen. Uit de door [naam onderbewindgestelde] overgelegde foto’s blijkt dat de tuin inmiddels is opgeruimd en onderhouden, hetgeen Weller niet heeft weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat de geringe betekenis van deze tijdelijke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Aangezien er geen andere tekortkomingen zijn komen vast te staan, zullen de door Weller gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen.

4.9.

Nu de kantonrechter heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat de woning vervuild is noch dat sprake is van vochtoverlast die veroorzaakt wordt door [naam onderbewindgestelde] , zullen ook de subsidiaire vorderingen worden afgewezen. Het is immers niet gebleken dat de gevorderde inspecties, schoonmaak- en reparatiewerkzaamheden noodzakelijk zijn. Ook de gevorderde werkzaamheden aan de cv-ketel zijn op dit moment niet noodzakelijk gelet op de toezegging van [naam onderbewindgestelde] om deze te laten onderhouden zodra zij de ketel weer in gebruik neemt.

4.10.

Weller zal als de volledig in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [naam onderbewindgestelde] . Deze kosten worden tot aan dit vonnis begroot op € 408,00 (2 x tarief € 204,00).

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Weller af,

5.2.

veroordeelt Weller tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [naam onderbewindgestelde] , tot aan dit vonnis vastgesteld op € 408,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.

LC