Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10917843 CV EXPL 24-706
Vonnis in kort geding van 21 maart 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. L.M.I. Kerstges,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. L.N. Hermans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eiseres]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 18 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiseres]
- de zittingsaantekeningen van [gedaagde] .
- de producties van [eiseres]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 18 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiseres]
- de zittingsaantekeningen van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiseres] de zogenaamde 290-bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] . [eiseres] wil dat [gedaagde] de exploitatieverplichting nakomt.
2.2.
[gedaagde] is de huurovereenkomst destijds aangegaan met [naam 1] ( [B.V.] ) op 30 mei 2016. [naam 1] heeft samen met de gemeente en een bouwbedrijf het zogenaamde Maankwartier gerealiseerd. Het Maankwartier betreft een volledig nieuw station te Heerlen Centrum met winkels, restaurants, kantoren en woningen. Het gehuurde maakt hiervan onderdeel uit.
2.3.
[gedaagde] en [naam 1] zijn de huurovereenkomst destijds aangegaan voor de duur van tien jaar, met de mogelijkheid van voortzetting voor perioden van telkens vijf jaren.
2.4.
In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is neergelegd:
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van een Grieks restaurant.
2.5.
In artikel 6.1 van de toepasselijke Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, volgens het model ROZ, staat opgenomen:
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel en behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
2.6.
Op 28 november 2016 zijn [gedaagde] en [naam 1] overeengekomen dat [gedaagde] het gehuurde uiterlijk 1 maart 2017 zal exploiteren.
2.7.
Ondanks herhaalde toezeggingen heeft [gedaagde] het gehuurde niet in gebruik genomen. [naam 1] heeft op 12 april 2019 een dagvaarding laten betekenen aan [gedaagde] .
2.8.
Op 19 april 2019 heeft [gedaagde] schriftelijk verklaard dat hij vanwege personele problemen niet aan zijn verplichting heeft voldaan, maar dat hij zijn zaak wil openen en alles in het werk wil stellen om de zaak op zo kort mogelijke termijn te exploiteren.
2.9.
Ook hierna heeft [gedaagde] niet aan zijn exploitatieplicht voldaan.
2.10.
Na wederom overleg hebben [gedaagde] en [naam 1] op 13 juli 2020 schriftelijk vastgelegd dat [gedaagde] vanaf week 30 van 2020 de zaak opent en zelf gaat exploiteren.
2.11.
Op 16 november 2021 is [naam 1] een procedure begonnen tegen [gedaagde] . In het vonnis van de rechtbank van 8 december 2021 is bepaald dat [gedaagde] uiterlijk een maand na betekening van het vonnis het gehuurde in gebruik moet nemen en houden, in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, op straffe van een dwangsom.
2.12.
In februari 2022 heeft [gedaagde] met [naam 1] het volgende afgesproken wat betreft de openingstijden van het restaurant:
Maandag: 13.00 - 20.00 uur
Dinsdag: gesloten
Woensdag t/m zaterdag: 13.00 uur - 20.00 uur
Zondag: optioneel
Gedurende het jaar zal [gedaagde] het restaurant gedurende 3 à 4 weken gesloten hebben.
2.13.
In april 2022 heeft [gedaagde] het restaurant opengedaan. In april dan wel medio 2023 heeft [gedaagde] het restaurant weer gesloten.
2.14.
Op 19 juli 2023 is [eiseres] eigenaar geworden van het bedrijfsonroerend goed in met Maankwartier, waaronder het gehuurde.
2.15.
In november 2023 heeft [eiseres] [gedaagde] aangeschreven met het verzoek om te voldoen aan de gemaakte afspraken met [naam 1] ; althans om met ingang van 1 december 2023 in ieder geval op donderdag tot en met zaterdag van 13.00 tot 22.00 uur het restaurant te exploiteren, dit tot uiterlijk 1 maart 2024. Daarbij is, naar aanleiding van de mededeling van [gedaagde] dat een vrouw interesse heeft in het pand, aangegeven dat [eiseres] in beginsel openstaat voor een indeplaatstelling of een nieuwe huurovereenkomst met die persoon.
2.16.
Op 18 december 2023 heeft [eiseres] erop gewezen dat het restaurant nog steeds niet is geopend terwijl ook geen informatie is ontvangen van de geïnteresseerde persoon.
2.17.
Op 23 januari 2024 heeft [eiseres] [gedaagde] een laatste sommatiebrief gestuurd. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd. De exploitatie is ook niet hervat.
2.18.
[gedaagde] exploiteert (wel) al geruime tijd een Grieks restaurant te Kerkrade, onder de naam [naam 2] . Tot 2019 had [gedaagde] daarnaast nog een Grieks restaurant in Maastricht. Op internet staat dat sinds januari 2022 op het [adres] een Grieks restaurant genaamd [naam 3] is gevestigd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat - [gedaagde] te gebieden het gehuurde daadwerkelijk in gebruik te nemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de (na)kosten met rente.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
Anders dan [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot een spoedige exploitatie, met name omdat leegstand een negatieve invloed heeft op de verhuurbaarheid en aantrekkelijkheid van het Maankwartier, waarvan [eiseres] meerdere panden verhuurt. Volgens [eiseres] komen er meerdere nieuwe zaken in het Maankwartier en van de kant van (ook de rechtsvoorganger van) [eiseres] is van begin af aan moeite gedaan om [gedaagde] , zowel in als buiten rechte, ertoe te bewegen om tot exploitatie over te gaan. De stelling van [gedaagde] dat [eiseres] te lang heeft stilgezeten om nu een spoedeisend belang te hebben, wordt daarmee niet gedeeld.
4.3.
De exploitatieplicht vloeit hier voort uit de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de wet (artikel 7:213 BW Pro). [gedaagde] heeft met (de rechtsvoorganger van) [eiseres] de afspraak gemaakt om te exploiteren. In 2021 is [gedaagde] door de kantonrechter veroordeelt om aan zijn exploitatieverplichting te voldoen. Vaststaat dat [gedaagde] het gebruik al sinds april dan wel medio 2023 heeft gestaakt. [gedaagde] heeft niets aangevoerd waarom van hem niet kan worden gevergd zich aan die contractuele verplichting te houden. Daartoe is overwogen als volgt.
4.3.1.
[gedaagde] stelt dat hij bij “een juiste voorstelling van zaken” de huurovereenkomst niet was aangegaan, maar hieraan is geen rechtsgevolg verbonden. Zo is desgevraagd toegelicht dat hiermee niet is bedoeld dat de huurovereenkomst dan (wegens dwaling) vernietigd zou moeten worden. Integendeel, [gedaagde] wil de huurovereenkomst nog altijd voortzetten (aldus ook met de kennis die hij nú heeft van het Maankwartier). Ook anderszins zinspeelt geen van de partijen op een beëindiging van de relatie tussen partijen, zodat dit verder geen beoordeling behoeft.
4.3.2.
[gedaagde] bedoelt met het vorenstaande dat de locatie, achteraf gezien, niet rendabel is gebleken om er een restaurant te exploiteren. [eiseres] betwist dat sprake is van een structureel verliesgevende exploitatie en [gedaagde] heeft nagelaten deze stelling te onderbouwen. De daartoe ingebrachte winst- en verliesrekeningen over 2022 en 2023 betreffen niet meer dan concepten, terwijl de zaak in die periode ook slechts beperkt open is geweest. Daarmee wordt voorbijgedaan aan die stukken. Ook anderszins is niet aannemelijk geworden dat nakoming relatief onmogelijk is. De vergelijking met de zaak van de rechtbank Limburg van 13 oktober 2023 (niet: 25 oktober 2023) inzake restaurant Happy Italy gaat mank. In die zaak was aan de hand van omzetcijfers onderbouwd dat er behoorlijk verlies was gelezen. Daarbij heeft [eiseres] onbetwist gesteld dat er iedere werkdag zo’n 3.000 potentiële klanten op minder dan 100 meter van het pand langskomen (vanwege de ligging bij het station), dat er vijf nieuwe zaken in het Maankwartier komen alsook diverse andere restaurants, een kunstgalerij en een sportschool in de planning ligt. Hiermee is sprake van (een kans op) een verbetering van de situatie. Hieruit kan eveneens worden opgemaakt dat er wel degelijk inspanningen worden gedaan om leegloop en leegstand tegen te houden. Uit de tekst van de huurovereenkomst kan de kantonrechter niet opmaken dat op [eiseres] de concrete verplichting zou rusten om het Maankwartier een succes te maken. Wel hebben zowel [naam 1] als [eiseres] zich telkens ervoor ingespannen dat [gedaagde] ging exploiteren. Een tegenvallende exploitatie komt in beginsel ook voor rekening en risico van de huurder. [gedaagde] heeft zijn prioriteiten volledig gelegd bij zijn restaurant in Kerkrade. Het is vooralsnog niet aannemelijk geworden dat het niet de moeite zou zijn om het pand weer zelf in gebruik te nemen. Er is ook geen sprake van een uitzonderlijke situatie op grond waarvan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om [gedaagde] aan zijn exploitatieplicht te houden.
4.3.3.
[gedaagde] stelt nu weliswaar nog dat hij een derde heeft gevonden die in april 2024 de exploitatie van het betreffende pand van hem zou willen overnemen, maar feit is dat [gedaagde] dit al sedert november 2023 verkondigt en dat [eiseres] al sedertdien tevergeefs om stukken vraagt teneinde dit te kunnen beoordelen. Ook anders is niet onderbouwd of concreet gemaakt dat er een nieuwe onderhuurder is gevonden, die daadwerkelijk een Grieks restaurant wil en kan exploiteren op korte termijn. De ingebrachte kopie van het paspoort alsook de stelling dat hij gesprekken met haar voert, vormt hiervoor volstrekt onvoldoende onderbouwing.
4.3.4.
De stelling tot slot dat artikel 6.1 van de algemene bepalingen niet duidelijk is omschreven en zodoende onvoldoende bepaalbaar is wat betreft de exacte uren en dagen, en daarom vernietigd zou moeten worden, wordt evenmin gedeeld. Dit beding is bovendien bij bedrijfsruimtes zeer gebruikelijk. Los van de vaststelling dat [gedaagde] niet als consument gecontracteerd heeft en diens aanvullende stelling dat hij dan toch als ‘kleine zelfstandige’ dient te worden beschouwd, niet wordt onderbouwd, kan de kantonrechter als voorlopige voorzieningen rechter geen declaratoire beslissingen nemen. Bovenal verandert dit niets aan het feit dat [gedaagde] thans in het geheel niet exploiteert terwijl die verplichting aldus ook uit de huurovereenkomst en de wet voortvloeit.
4.4.
Gezien het vorenstaande is voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter [gedaagde] zal veroordelen om de exploitatieverplichting na te komen. Bij afweging van de belangen, ziet de kantonrechter daarmee aanleiding om de vordering toe te wijzen. De kantonrechter ziet eveneens aanleiding om de gevorderde dwangsom onverkort op te leggen, omdat de verwachting is dat [gedaagde] zich anders niet aan de exploitatieplicht zal houden.
4.5.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening)
Totaal
€
1.215,72
4.6.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
gebiedt [gedaagde] om het gehuurde, gelegen aan het [adres] te [plaats] , binnen twee weken na betekening van dit vonnis daadwerkelijk in gebruik te nemen en te houden - een en ander in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, te weten als Grieks restaurant - op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] nalaat aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,00,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.215,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2024.
NIv