Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10414159 \ CV EXPL 23-1136
Vonnis van de kantonrechter van 20 maart 2024
in de zaak van:
[eiseres]
wonend te [woonplaats] ,
eiseres,
eiseres,
tegen:
de stichting STICHTING WOONPUNT,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.H. Andrea,
Partijen worden hierna genoemd: ‘ [eiseres] ’ en ‘Woonpunt’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 maart 2023, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen,
- de conclusie van repliek, met bijlagen;
- de conclusie van dupliek, met bijlagen;
- de akte uitlaten van [eiseres] , met bijlagen,
- de akte uitlaten.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
1.3.
Woonpunt maakt bezwaar tegen de inhoud van de akte uitlaten van [eiseres] voor zover die verder gaat dan alleen een reactie op de producties die bij dupliek door Woonpunt in het geding zijn gebracht. Dat bezwaar is terecht. [eiseres] heeft alleen de gelegenheid gekregen om op die producties te reageren. De overige stellingen zal de kantonrechter dus buiten beschouwing laten. Dat geldt ook voor de producties die [eiseres] bij die akte inbrengt die geen reactie op de producties bij dupliek zijn, te weten producties 2, 3 en 4. Ook stelt de kantonrechter vast dat [eiseres] in deze akte haar eis wijzigt, daarvoor is het op dat moment van de procedure te laat. Deze eiswijziging is in strijd met de goede procesorde. De kantonrechter gaat dus uit van de eis neergelegd in de dagvaarding, alleen op die eis heeft Woonpunt gereageerd en kunnen reageren.
2.De beoordeling
De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] huurt sinds 4 februari 2016 een woning van Woonpunt aan de [adres] te [woonplaats] . Zij stelt dat de woning gebreken vertoont en Woonpunt nalatig is om die te verhelpen en dat zij belemmerd wordt in haar woongenot door woonoverlast en geluidsoverlast veroorzaakt door de buren van [nummer 1] en [nummer 2] . Woonpunt betwist de gebreken en de nalatigheid. De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] afwijzen. De kantonrechter legt hieronder uit waarom dat zo is.
2.2.
Dat [eiseres] problemen ervaart in haar woonomgeving en meent dat die in verband staan met zaken die haar eerder in haar leven zijn overkomen, is spijtig. De vraag in deze zaak is of Woonpunt haar taak als verhuurder correct heeft uitgevoerd, over de andere betrokkenen kan de kantonrechter in deze zaak geen oordeel vellen. Het oordeel van de kantonrechter kan alleen zien op datgene dat in deze procedure gevorderd is. Op stellingen die op de vorderingen geen betrekking hebben zal de kantonrechter dus niet ingaan.
Gebreken aan de woning
2.3.
[eiseres] stelt dat sprake is van een viertal gebreken en vordert Woonpunt te veroordelen om deze zo spoedig mogelijk te verhelpen. Woonpunt stelt niet bekend te zijn met de gebreken. Er waren in het verleden klachten maar die zijn volgens Woonpunt al lang verholpen. [eiseres] stelt dat zij in maart en september 2020 en op 29 april 2022 een aangetekende ingebrekestelling aan Woonpunt heeft verstuurd waarin ook deze klachten staan opgesomd. Woonpunt ontkent deze brieven te hebben ontvangen. De bewijslast ten aanzien van een mededeling rust op de verzender. [eiseres] heeft verzendbewijzen van PostNL in het geding gebracht waarop is te zien dat zij op 30 maart 2020, 1 oktober 2020 en 5 mei 2022 een aangetekend stuk heeft verstuurd naar Postbus 1112 te Maastricht. Woonpunt heeft niet betwist dat dit haar postbus adres is. Daarmee heeft [eiseres] voldoende aangetoond dat zij de betreffende brieven heeft verzonden. [eiseres] heeft niet gesteld dat zij deze gebreken nog op andere, meer gebruikelijke, wijze onder de aandacht van Woonpunt heeft gebracht. Zij heeft ook niet betwist dat op klachten in 2017 en april 2019 (direct) actie is ondernomen. Daarbij ging het op 25 april 2019 om problemen met de verwarming. Ook heeft [eiseres] niet betwist dat Woonpunt een deskundige heeft ingeschakeld om jaarlijks onderhoud aan de CV uit te voeren. Dat onderhoud is in 2022 niet uitgevoerd omdat het niet is gelukt om tot een afspraak te komen.
2.4.
Een van de klachten betreft het lekken van de keukenkraan. Zoals Woonpunt terecht aanvoert is het vervangen van een leertje van de kraan de verantwoordelijkheid van de huurder (kleine herstellingen, artikel 8 huurovereenkomst Pro). Voor zover de vordering hier op ziet wordt deze dus afgewezen.
2.5.
Ten aanzien van de overige drie klachten (CV, spoelbak en douchekraan) heeft Woonpunt aangegeven dat zij iemand inschakelt om bij [eiseres] langs te gaan om de klachten te bezien en zo nodig te repareren. Woonpunt zegt daarmee toe om datgene te doen wat [eiseres] vordert. Maar vervolgens stelt [eiseres] dat dit onacceptabel gedrag is, dat er onaangekondigd een medewerker voor de deur staat en dat zij geen enkele reden heeft om te geloven dat deze medewerker een eerlijk rapport zal opstellen. Zij heeft ook niet gereageerd op het schriftelijke verzoek om een afspraak te maken. Als [eiseres] wil dat de gebreken worden verholpen zal zij de daartoe door Woonpunt aangestelde persoon in de gelegenheid moeten stellen om de gebreken te onderzoeken en daaraan zo nodig herstelwerkzaamheden te verrichten. Door die gelegenheid niet te bieden is zij in verzuim. Dat betekent dat haar vorderingen op dit punt niet kunnen worden toegewezen. Als die zouden worden toegewezen zou de situatie niet anders zijn dan nu; ook dan zal Woonpunt een door haar aangewezen persoon naar de woning sturen om de gebreken te onderzoeken.
Het woongenot
2.6.
[eiseres] stelt dat zij geluidsoverlast ondervindt van de bovenburen van [nummer 2] en woonoverlast van de buren van [nummer 1] en eist dat Woonpunt maatregelen daartegen treft. Zij stelt dat zij hierover verschillende malen heeft geklaagd maar dat Woonpunt geen maatregelen treft. Deze punten worden, naast andere klachten, aan de orde gesteld in de aangetekende brieven en in een mail aan de wijkbeheerder van 19 augustus 2019. Woonpunt had hiervan dus op de hoogte kunnen zijn. [eiseres] stelt dat Woonpunt onrechtmatig handelt door haar klachten niet in behandeling te nemen. De kantonrechter stelt vast dat Woonpunt verschillende malen heeft geprobeerd om contact met [eiseres] te krijgen over de klachten, maar dat dit niet is gelukt. Ook is haar aangeraden om klachten via het klachtenformulier bij Woonpunt te melden, maar dat heeft zij niet gedaan. De wijkbeheerder is bij [eiseres] langs geweest, heeft voicemail berichten ingesproken en kaarten met belverzoek in de bus gedaan. Daarop is geen reactie van [eiseres] gekomen. De kantonrechter kan daarom niet vast stellen dat Woonpunt in gebreke is gebleven met de afhandeling van klachten. Alleen op de aangetekende brieven, die Woonpunt stelt niet te hebben ontvangen, is niet gereageerd. Gezien de andere pogingen om in contact te komen is dat niet voldoende om tot de conclusie te kunnen komen dat Woonpunt onrechtmatig heeft gehandeld.
2.7.
De vraag is vervolgens of de klachten van zodanige aard zijn dat Woonpunt daarop had moeten (en moet) handelen. Uitgangspunt daarbij is dat de huurder moet aantonen dat sprake is van (objectief) onaanvaardbare overlast. Het is niet zo dat de verhuurder bij elke klacht van een huurder gehouden is om een onderzoek te starten en maatregelen te treffen.
2.8.
Ten aanzien van de geluidsoverlast overweegt de kantonrechter dat [eiseres] niet concreet heeft onderbouwd waaruit de overlast bestaat. De algemene beschrijving die zij geeft is te weinig specifiek. Zij heeft deze klachten niet onderbouwd met data, tijdstippen en/of duidelijke opnames voorzien van datum en tijd of verklaringen van anderen die haar stelling kunnen ondersteunen. Woonpunt heeft gesteld, en dat is door [eiseres] niet betwist, dat er geen andere of eerdere klachten zijn met betrekking tot geluidsoverlast uit de woning op [nummer 2] . Ten aanzien van de geluidsoverlast is door [eiseres] onvoldoende gesteld om de conclusie te kunnen trekken dat Woonpunt op basis van die informatie maatregelen had moeten treffen en daarin tekort is geschoten. De vordering dat Woonpunt moet worden veroordeeld om nu ‘acties en maatregelen’ te ondernemen kan niet worden toegewezen.
2.9.
Ten aanzien van de woonoverlast door de buren van [nummer 1] is de kantonrechter ook van oordeel dat Woonpunt niet tekort is geschoten in haar verplichtingen als verhuurder. Ook hier geldt dat de klachten te weinig specifiek zijn. De verhouding tussen [eiseres] en de buren is duidelijk niet goed, maar een vriendelijke bejegening laat zich niet door de verhuurder afdwingen. De stellingen van [eiseres] ten aanzien van stalking, mishandeling, bedreiging, betrokkenheid bij een sekte, hacken, inbraak en het openmaken van pakketten, zijn in het geheel niet onderbouwd. Dit zijn wel zware beschuldigingen die weergeven dat de relatie met de buren ernstig ontwricht is. Dat blijkt ook uit de woordenwisselingen die plaatsvinden. Maar Woonpunt kan haar huurders niet in algemene zin verbieden om met buren te spreken of om zich op de galerij op te houden. Van bedreiging door de hond van de buren is ook onvoldoende gebleken. Op dit punt zou Woonpunt wel met de buren kunnen afstemmen dat zij de hond niet los laten lopen in de galerij. De kantonrechter geeft Woonpunt in overweging om dat te doen. Voor een veroordeling daarvoor is geen plaats, omdat ook op dit punt [eiseres] onvoldoende specifiek aan Woonpunt heeft gevraagd om hulp. [eiseres] lijkt het vertrouwen in Woonpunt al lang te hebben verloren en het gesprek met de verhuurder uit de weg te gaan, terwijl juist dat gesprek nodig is om tot (herstel van) vertrouwen en begrip te komen.
De schadevergoeding
2.10.
Zoals hiervoor is vastgesteld is de kantonrechter van oordeel dat Woonpunt niet tekort is geschoten in haar verplichtingen als verhuurder. Niet is gebleken dat Woonpunt onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] . Dat betekent dat er geen grondslag is om een vergoeding van schade toe te kennen. Ook heeft [eiseres] niet gemotiveerd dat er sprake is van schade die verband houdt met het handelen of nalaten van Woonpunt en heeft zij de omvang van de schade niet toegelicht. Deze vordering wordt dus afgewezen.
De kosten van de procedure
2.11.
[eiseres] zal als de in ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Woonpunt worden veroordeeld. Deze worden begroot op € 660,-, aan salaris gemachtigde (twee punten maal tarief € 330,- ) verhoogd met de nakosten van € 135,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Woonpunt tot op heden begroot op € 795,-, als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen;
3.3.
wijst het meer of anders gevorderde af;
3.4.
verklaart overweging 3.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C. Hagedoorn en in het openbaar uitgesproken door
mr. A.P.A. Bisscheroux op 20 maart 2024.