Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10710904 CV EXPL 23-4031
Vonnis van 20 maart 2024
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: IP Nederland,
tegen
1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,2. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] ,
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
gemachtigde: mr. M.M.F. Starmans.
Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 7
- de conclusie van antwoord en tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 14
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de zittingsaantekeningen van de descente en aansluitende mondelinge behandeling van 21 februari 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] huurt met ingang van 19 februari 2022 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de woonruimte staande en gelegen aan het [adres] , tweede verdieping te [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde) tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 825,- (€ 750,- kale huurprijs, € 25,- internet en € 50,- meubels) en een voorschot van € 100,- aan gas, water en licht op grond van de huurovereenkomst.
2.2.
In artikel 3.5 van de huurovereenkomst is vermeld, voor zover van belang:
“”Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 10% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van euro 20,- per maand, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst alsmede schadevergoeding te vorderen:”
2.3.
Bij brief van 5 april 2023 van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is vermeld, voor zover van belang:
“Ik huur bij u een woning aan de [adres] te [woonplaats 2] . Deze woning heeft een aantal gebreken. Het gaat om:
- Ongedierte zoals muizen
- Het huis is niet geïsoleerd waardoor de binnentemperatuur te hoog of te laag is
- Rommel in het trappenhuis
- Waterlekkage
Wij hadden hierover al whats app contact vanaf 15 augustus 2022.”
2.4.
Uit een ongedateerd Whatsapp bericht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is vermeld, voorzover van belang:
“I say 850 is good when you don’t complain and keep the appartement good, but do you start complain or make another deal then we do from today the missing 75 counting”
2.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] middels diverse brieven getracht over te halen tot betaling van het gevorderde. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is hiertoe niet overgegaan.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - samengevat - voor zover uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst aan het [adres] , tweede verdieping te [woonplaats 2] en de veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde en tot hoofdelijke betaling van:
- € 825,- plus de nog te verbruiken kosten gas, water en licht per maand of gedeelte van een maand vanaf 1 september 2023 tot de ontruiming,
- € 11.571,08 vermeerderd met wettelijke rente over € 10.438,39 vanaf 24 augustus 2023,
- de proceskosten van het geding.
3.2.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vordert na vermindering van eis - samengevat – de huurprijs van het gehuurde te bepalen op een bedrag van € 450,- per maand en dat voor de maanden mei tot en met oktober 2023, resulterend in een totaalbedrag van € 2.700,- met veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proces- en nakosten, vermeerderd met wettelijke rente over de proceskosten.
3.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in reconventie
Het toetsingskader
4.1.
Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de zelfde soort. Het is in eerste instantie aan de huurder om voldoende feiten te stellen waaruit blijkt dat sprake is van een inbreuk op het huurgenot. Een omstandigheid waardoor het huurgenot beperkt wordt vormt een gebrek, tenzij die omstandigheid aan de huurder is toe te rekenen. Omdat dit een uitzonderdering betreft, is het aan de verhuurder om te stellen (en bij betwisting te bewijzen) dat de omstandigheid waardoor het huurgenot beperkt wordt aan de huurder is toe te rekenen. De huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering als het gestelde gebrek geen afbreuk doet aan het verwachte huurgenot of aan de huurder zelf is toe te rekenen. Uit de wetsgeschiedenis blijkt bovendien dat dat een huurprijsvermindering slechts aan de orde is wanneer het huurgenot
substantieelwordt aangetast (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11). Het gebrekenboek van de Huurcommissie geeft een indicatie voor het soort gebreken die tot een huurprijsvermindering aanleiding kunnen geven, maar bevat geen limitatieve opsomming.
substantieelwordt aangetast (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11). Het gebrekenboek van de Huurcommissie geeft een indicatie voor het soort gebreken die tot een huurprijsvermindering aanleiding kunnen geven, maar bevat geen limitatieve opsomming.
Het keukenraam
4.2.
Tijdens de plaatsopneming op 21 februari 2024 stelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat het keukenraam bij aanvang van de huur niet beschadigd was, maar sinds acht tot twaalf maanden geleden niet meer dicht gaat vanwege een loszittend stuk hout aan de onderzijde van het bewegend deel van het kozijn. Doordat het raam steeds openstaat koelt de woning snel af en zijn er hoge stookkosten. Ondank dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een reparateur heeft laten komen, is het raam onvoldoende hersteld, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist dat het raam al acht tot twaalf maanden niet dicht kan en stelt dat het een half jaar geleden nog dicht zat en hij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft geadviseerd het raam ook zoveel mogelijk dicht te laten om beschadiging te voorkomen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is tevens bereid om het keukenraam te herstellen, maar voert aan dat hij zich niet veilig voelt in het bijzijn van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nadat reeds eerder een incident heeft plaatsgevonden, waarbij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hem bedreigd zou hebben en de deur op slot deed.
4.3.
De kantonrechter merkt op dat huurder op grond van artikel 7:206 BW jo. 7:222 BW door hem geconstateerde gebreken onverwijld aan verhuurder dient kennis te geven.
Uit de brief van 5 april 2023 (zie r.o 2.3) van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt geen melding gemaakt door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van een gebrek aan het keukenraam. Wel legt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een veelvoud aan Whatsapp berichten over tussen hem en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (productie 2 bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie). Het is echter aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] om duidelijk te maken op welk in die stukken genoemd feit hij zich ter ondersteuning van zijn standpunt beroept. Wanneer wordt welk gebrek concreet gemeld? Dit mede in het licht van een eventuele bepaling van de dag van aanvang van de huurprijsvermindering zoals door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gevorderd.
4.4.
Tijdens de plaatsopneming heeft de kantonrechter geconstateerd dat het keukenraam openstond. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft niet betwist dat het keukenraam een half jaar geleden nog dicht zat en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] adviseerde het raam ook niet te openen om beschadiging te voorkomen. Hierdoor is komen vast te staan dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ervoor gekozen heeft het keukenraam toch te openen waarna het (volgens hem) niet meer te sluiten is. De kantonrechter heeft dat laatste niet kunnen vaststellen. Wel heeft zij gezien dat aan de onderzijde van het raam, een stuk hout van het kozijn half los zat, waardoor het raam niet te sluiten is. De kantonrechter is echter van oordeel dat dit een eenvoudig te herstellen gebrek lijkt. Het loszittende stuk hout kan teruggeduwd worden en dan zou het raam moeten sluiten. Dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ervoor kiest het raam de hele tijd open te laten staan, lijkt meer een keuze te zijn dan het gevolg van een gebrek. Dat de woning snel afkoelt en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoge stookkosten heeft, had ook voorkomen kunnen worden door het raam dicht te laten. Daarmee is de vermindering van huurgenot aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] toe te rekenen.
4.5.
Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot als gevolg van het openstaande keukenraam.
Ongedierte
4.6.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt dat er sprake is van ongedierte in de woning, met name muizen. De kantonrechter overweegt dat sommige gebreken door huurders zelf dienen te worden verholpen en daarvoor geen aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 2 BW jo. 7:240 BW). Zo volgt uit de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen (hierna: het Besluit) dat huurders zelf verantwoordelijk zijn voor het bestrijden van ongedierte. Er zijn slechts twee uitzonderingen op deze hoofdregel, namelijk (1) wanneer daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, (2) wanneer het ongedierte aanwezig is als gevolg van de bouwkundige situatie van de woning.
4.7.
Het ligt op de weg van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] om aan te tonen dat sprake is van één van deze uitzonderingen. Over de kosten van de bestrijding van ongedierte heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niets gesteld (de eerste uitzondering). Bovendien heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] muizenvallen aangeboden, maar dit heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geweigerd.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft tijdens de plaatsopneming wel gewezen op een aantal gaten en kieren in de woning (de tweede uitzondering). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft dit betwist dat dit de oorzaak is van de muizen en aangevoerd dat juist de leefwijze van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] muizen heeft aangetrokken en wees op een open hondenbak in de keuken die vol zat met voer.
De kantonrechter stelt voorop dat de woning is gelegen in een oud pand, dat naar zijn aard meer kieren en doorgangen en dus een groter risico op muizen heeft dan bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning. Dat betekent dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet zonder meer mag verwachten dat er geen muizen zijn en dient hij zijn eigen leefgedrag zodanig aan te passen dat de woning voor muizen onaantrekkelijk is. Het open en bloot laten liggen van voer (ook hondenvoer) is dan ook niet aan te raden en het feit dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat wel doet, is een aan hem toe te rekenen omstandigheid.
Wat de kieren en gaten betreft heeft de kantonrechter gezien dat die (door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ) zoveel mogelijk dicht zijn gemaakt. Ook zijn er vallen in de woning geplaatst. Tijdens de bezichtiging zijn geen muizen waargenomen. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat het muizenprobleem in de woning, hoe vervelend ook, niet kan worden aangemerkt als een gebrek dat aanleiding geeft tot huurprijsvermindering.
Hang- en sluitwerk
4.8.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt dat het hang- en sluitwerk van in ieder geval de twee deuren die toegang tot de keuken verlenen versleten zijn. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert aan dat het hang- en sluitwerk bij aanvang van de huur goed werkend was.
4.9.
Doordat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet heeft betwist dat het hang- en sluitwerk bij aanvang van de huurperiode goed werkend was, wordt dit als vaststaand aangenomen en is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van slecht/onvoldoende onderhoud door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , maar van een gebrek dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zelf dient te verhelpen op grond van het Besluit. Dat het herstel van het hang- en sluitwerk gepaard zou gaan met noemenswaardige kosten is niet door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gesteld.
Vocht- en schimmelvorming badkamer
4.10.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt dat sprake is van vocht en daardoor schimmelvorming in de badkamer. De kantonrechter overweegt dat tijdens de plaatsopneming op de badkamermuur wel een plek zichtbaar was op de muur, waar de latex losliet. Het is mogelijk dat dit een vochtplek is. Schimmel heeft de kantonrechter niet waargenomen. Deze enkele plek op de muur is niet van zodanige betekenis dat het woongenot daardoor moet worden geacht te zijn aangetast, waardoor geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Beschadigde deuren
4.11.
Ten aanzien van de beschadigde deuren, waarbij met name de deur is beschadigd van de keuken naar de woonkamer, heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gesteld dat de beschadigingen zijn ontstaan door het dichtslaan van de deur door de wind vanwege het openstaande keukenraam. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft dit betwist en aangevoerd dat de deuren bij aanvang huur onbeschadigd waren.
4.12.
Nog afgezien van het feit dat een beschadigde deur geen gebrek is dat leidt tot substantiële vermindering van het woongenot, heeft de kantonrechter tijdens de plaatsopneming waargenomen dat de beschadigingen aan de deuren met name deuken en scheuren betreffen waarbij de vraag opkwam of die beschadigingen kunnen worden veroorzaakt door het dichtslaan van de deuren door de wind. Het leek er eerder op dat tegen deze deuren was getrapt met geschoeide voet. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] erkende dat de beschadigingen door ‘een ongelukje’ zijn veroorzaakt. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat de beschadigingen aan de deuren niet aan hem zijn toe te rekenen, mede gelet op zijn uitspraak en de betwisting door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Een vordering tot huurprijsvermindering kan op deze grond dan ook niet slagen.
Niet goed geïsoleerde woning en de waterlekkage
4.13.
Dat de woning niet goed zou zijn geïsoleerd en sprake is van een waterlekkage is weliswaar door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gesteld, maar niet onderbouwd. Ook tijdens de plaatsopneming is niets gebleken van een waterlekkage dan wel van een slecht geïsoleerde woning, waardoor bij gebrek aan onderbouwing geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Conclusie
4.14.
Zoals hiervoor reeds is overwogen kan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zich niet met succes op huurprijsvermindering beroepen. Op grond hiervan zal de vordering in reconventie worden afgewezen alsmede de daarmee verband houdende nevenvorderingen.
4.15.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vastgesteld op € 50,00, nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in persoon verweer heeft gevoerd tegen deze vordering.
In conventie
De betalingsachterstand
4.16.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft zijn vordering tot betaling van het bedrag van € 10.438,39 nogal onduidelijk onderbouwd. Hij heeft alle bedragen waar hij volgens hem recht op had op een rijtje gezet en daarvan alle door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ontvangen betaling afgetrokken. De kantonrechter zal in het onderstaande eerst ingaan op de geschilpunten tussen partijen over welke bedragen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dient te voldoen. Vervolgens zal vastgesteld worden hoeveel [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nog aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dient te betalen.
Eindafrekening gas en licht tot en met juni 2023
4.17.
Ten aanzien van de gevorderde eindafrekening gas en licht tot en met juni 2023 betwist [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat hij deze heeft ontvangen en hem onduidelijk is welke verdeelsleutel [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gehanteerd om tot het gevorderde bedrag van € 5.821,32 te komen.
4.18.
Uit het wettelijk systeem volgt dat naast de huurprijs andere kosten in rekening mogen worden gebracht, als dat is overeengekomen en als die extra kosten vallen onder het begrip servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW. Voor het bepalen welk bedrag voor de overeengekomen servicekosten in rekening mag worden gebracht, geldt de redelijkheidstoets.
4.19.
In artikel 7:259 lid 2 BW is bepaald dat de verhuurder jaarlijks, binnen zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten aan de huurder verstrekt met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Het niet tijdig verstrekken van dit overzicht heeft overigens niet tot gevolg dat géén servicekosten meer in rekening kunnen worden gebracht.
4.20.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat naast het bedrag aan kale huur kosten in rekening mogen worden gebracht voor meubels, internet en gas water en licht. Nu de woning geen individuele meter heeft, zijn de energiekosten te beschouwen als servicekosten.
4.21.
De kantonrechter overweegt dat de eindafrekening bij Whatsapp bericht van 27 juni 2023 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is verzonden onder vermelding van “total for gas en energy for you is € 5.821,32” met tevens een printscreen van de eindafrekening (productie 4 bij dagvaarding). Dit Whatsapp bericht is tevens tijdens de mondelinge behandeling ter sprake gekomen waarbij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bevestigd dat hij de eindafrekening aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] via Whatsapp heeft verzonden en hij voor de eindafrekening tevens “op locatie” aldus in het gehuurde zou zijn geweest bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft dit niet betwist, waardoor in navolgende ervanuit wordt gegaan dat de afrekening [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft bereikt.
4.22.
Voorts voert [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan dat hij het niet eens is met de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gehanteerde verdeelsleutel. De kantonrechter overweegt dat in het huurcontract niets is overeengekomen tussen partijen omtrent de verdeling van de energiekosten (gas en licht). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft echter tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het bedrag is berekend aan de hand van het aantal vierkante meter gehuurde vloeroppervlak. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] huurt 40% van het vloeroppervlak van het hele pand, de huurder op de eerste verdieping huurt ook 40% en de onderliggende winkel 20% op grond waarvan 40% van de energie kosten, zijnde € 5.821,32, in rekening is gebracht bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft nagelaten deze onderbouwing van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gemotiveerd te weerspreken. De enkele stelling dat het percentage geen 40% zou moeten zijn is daartoe onvoldoende. Tijdens de plaatsopneming is gezien dat het pand waarin het gehuurde zich bevindt, bestaat uit een winkelruimte op de begane grond en twee appartementen erboven, die groter zijn dan de winkel. Bovendien heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onweersproken gesteld dat de winkelruimte niet beschikt over een gasaansluiting zodat de verdeling 40-40-20 in het voordeel is van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] Gelet op de toe te passen redelijkheidstoets acht de kantonrechter deze verdeelsleutel redelijk.
4.23.
Op grond van het vorenoverwogene wordt de afrekening gas en elektriciteit tot en met juni 2023 van € 5.821,32 toegewezen. Daarvan zal uiteraard wel het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] al in rekening gebrachte voorschot van € 100,00 per maand moeten worden afgetrokken. Toewijsbaar is dan een bedrag van € 4.621,32.
Voorschot gas, water en licht juli en augustus 2023
4.24.
Over de maanden juli en augustus 2023 vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een bedrag van € 900,- per maand aan voorschot gas, water en licht, in totaal € 1.800,-. Uit de huurovereenkomst blijkt niet dat een verhoging van het voorschot door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] mogelijk is. Aangezien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld dat in het gehuurde geen individuele meter aanwezig is, en dus sprake is van servicekosten, is een verhoging op grond van artikel 7:261 BW ook niet voor de hand liggend. Tevens is door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] onweersproken gesteld dat hij niet in kennis is gesteld van de verhoging. De ingestelde vordering van € 1.800,- aan voorschot gas, water en licht over juli en augustus 2023 zal bij gebrek aan grondslag worden afgewezen. Dat neemt niet weg dat deze kosten uiteindelijk, onder verstrekking van de eindafrekening en aan de hand van de verdeelsleutel bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in rekening mogen worden gebracht.
Afrekening water tot en met juni 2023
4.25.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft een bedrag van € 162,96 gevorderd van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan afrekening water tot en met juni 2023. Dit bedrag is echter op geen enkele wijze door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onderbouwd op grond waarvan dit gedeelte van de vordering wordt afgewezen.
De gevorderde ontbinding en ontruiming: Het toetsingskader
4.26.
Vooropgesteld wordt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit een overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid geeft die overeenkomst te ontbinden – bij een huurovereenkomst: door de rechter te doen ontbinden – tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij is het in beginsel aan de schuldenaar om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
4.27.
Voor zover [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aanvoert dat hij niet in verzuim verkeert ten aanzien van de huurachterstand overweegt de kantonrechter dat hij op grond van de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst de huurprijs bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand, dient te voldoen. De eerste dag van de maand is daarom een fatale termijn als bedoel in artikel 6:83 sub a BW, waarbij verzuim van rechtswege zonder ingebrekestelling intreedt.
4.28.
Uit de huurovereenkomst volgt dat partijen een kale huurprijs van € 750,00, zijn overeengekomen en een vast bedrag aan servicekosten van € 25,- voor internet en € 50,- voor meubels en een voorschot van € 100,- voor gas, water en licht zijn overeengekomen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] diende dan ook in totaal € 925,00 per maand te betalen. Dat de totale huurprijs volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] € 850,- zou bedragen op grond van een Whatsapp bericht (zie r.o. 2.4) kan geen stand houden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daartoe aangevoerd dat een totale huurprijs van € 850,- slechts zou gelden onder de voorwaarde dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het gehuurde goed zou onderhouden en niet steeds contact met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou zoeken en klagen over van alles. Dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zich niet aan deze voorwaarde heeft gehouden wordt ondersteund door legio Whatsapp berichten (productie 2 bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie). In het navolgende overzicht wordt dus uitgegaan van een bedrag van € 925,00 per maand aan huur plus servicekosten.
4.29.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bij dagvaarding een uitdraai overgelegd van zijn bankafschriften met alle betalingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft niet betwist dat hij deze betalingen heeft gedaan. Hij heeft ook geen bewijsstukken overgelegd dat hij meer heeft betaald dan op deze afschriften staat. Dat is vreemd, want partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling van 21 februari 2024 verklaard dat de laatste huurbetaling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dateert van 4 juli 2023 en hij toen een bedrag van ongeveer € 300,- heeft overgemaakt. Dat bedrag staat niet op de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verstrekte afschriften, die eindigen in maart 2023. Bovendien heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zelf in zijn dagvaarding gesteld dat hij tot en met augustus 2023 een bedrag van € 14.570,00 van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft ontvangen, zodat de kantonrechter daarvan zal uitgaan.
De verschuldigde bedragen en de gedane betalingen zijn in onderstaande tabel verwerkt. Uit dit overzicht blijkt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ook een paar keer een lening heeft gekregen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] die hij heeft terugbetaald. Deze bedragen zijn
nietin het overzicht opgenomen.
nietin het overzicht opgenomen.
Omschrijving
Bedrag
betaald
Datum
betaling
Borg
€ 1.850,00
€ 200,00
18/2/2022
Huur februari 2022
€ 244,11
€ 2.575,00
20/2/2022
Huur maart 2022
€ 925,00
Huur april 2022
€ 925,00
€ 950,00
31/3/2022
Huur mei 2022
€ 925,00
€ 925,00
2/5/2022
Huur juni 2022
€ 925,00
€ 800,00
€ 175,00
26/5/2022
02/06/2022
Huur juli 2022
€ 925,00
Huur augustus 2022
€ 925,00
€ 750,00
22/7/22
Huur september 2022
€ 925,00
€ 800,00
1/9/2022
Huur oktober 2022
€ 925,00
€ 600,00
€ 200,00
1/10/2022
3/10/2022
Huur november 2022
€ 925,00
€ 730,00
€ 150,00
2/11/2022
7/11/2022
Huur december 2022
€ 925,00
€ 820,00
2/12/2022
Huur januari 2023
€ 925,00
€ 850,00
3/1/2023
Huur februari 2023
€ 925,00
€ 850,00
2/2/2023
Huur maart 2023
€ 925,00
€ 850,00
4/3/2023
Huur april 2023
€ 925,00
Huur mei 2023
€ 925,00
Huur juni 2023
€ 925,00
Huur juli 2023
€ 925,00
Huur augustus 2023
€ 925,00
Totaal tabel
€ 18.744,11
€ 12.225,00
Totaal volgens stelling
€ 14.570,00
Uitgaande van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gestelde betalingen bedraagt de achterstand aan huur en servicekosten ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding € 18.744,11- € 14.570,00 = € 4.174,11.
Dat maakt dat ten tijde van dagvaarden in totaal een huurachterstand van meer dan drie maanden bestond. Een huurachterstand van deze omvang rechtvaardigt in het algemeen de ontbinding van de huurovereenkomst met als gevolg de veroordeling tot ontruiming. Ook na dagvaarden heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen enkel bedrag aan huur betaald, zodat de ontbinding onvermijdelijk is.
4.30.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de vordering tot ontruiming worden dan ook toegewezen, met dien verstande dat een redelijke ontruimingstermijn van twee weken gehanteerd zal worden.
4.31.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dient voorts het bedrag van € 4.174,11 aan achterstallige huur en (voorschot) servicekosten te betalen en het bedrag van de eindafrekening als genoemd in 4.23 van € 4.621,32. In totaal zal aan hoofdsom worden toegewezen: € 8.795,43.
4.32.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gevorderd dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tevens zal worden veroordeeld om vanaf september 2023 aan hem te betalen € 825,00 per maand tot de dag van ontbinding. Deze vordering zal worden toegewezen.
4.33.
Krachtens artikel 7:225 BW blijft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] na de ontbinding, tot en met de maand van de ontruiming, een bedrag van € 825,- per maand zoals gevorderd aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd.
4.34.
De stellingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] omtrent de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] veroorzaakte overlast behoeven op grond van het voorgaande geen bespreking meer.
Boetebeding
4.35.
De kantonrechter dient ambtshalve te onderzoeken of het boetebeding zoals opgenomen in artikel 3.5 van de huurovereenkomst (zie r.o 2.2) onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 sub a BW. Weliswaar is artikel 3.5 een bepaling in de huurovereenkomst zelf, waarvan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] echter niet heeft gesteld dat over dat artikel afzonderlijk is onderhandeld. Gezien het bepaalde in artikel 3 van Richtlijn 93/13/EEG zal artikel 3.5 van de huurovereenkomst binnen de reikwijdte van voornoemde Richtlijn vallen en daarmee ook van artikel 6:233 a BW.
4.36.
De kantonrechter is van oordeel dat de boete in artikel 3.5 huurovereenkomst onredelijk bezwarend is, nu aan de te verbeuren boete geen limiet wordt gesteld. Hierdoor kan een verbeurde boete blijven oplopen tot een omvang die uiteindelijk in geen enkele redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Op grond hiervan wordt de gevorderde boete van € 280,- afgewezen, aangezien deze is gegrond op een beding dat als oneerlijk en daarmee onredelijk bezwarend heeft te gelden.
Wettelijke rente
4.37.
De gevorderde verschenen wettelijke rente tot 24 augustus 2023 van € 68,64 en de gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 24 augustus 2023 is door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet weersproken waardoor deze wordt toegewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.38.
Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. Nu dat het gevolg is van een niet voorzienbare omstandigheid, zal de kantonrechter de vergoeding niet afwijzen, maar een vergoeding ter hoogte van € 990,03 toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. Omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen ondernemer is, is de vergoeding verhoogd met btw.
4.39.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
8.795,43
- rente tot 24 augustus 2023
€
68,64
- buitengerechtelijke incassokosten
€
990,03
+
totaal
€
9.854,10
4.40.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
131,83
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
456,00
(1,00 punten × € 406,00 + € 50,00)
Totaal
€
831,83
4.41.
Omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich bij de descente en mondelinge behandeling niet door een gemachtigde heeft laten bijstaan, worden daarvoor alleen de gebruikelijk verletkosten van
€ 50,00 toegekend.
€ 50,00 toegekend.
4.42.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] , tweede verdieping te [woonplaats 2] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] , tweede verdieping te [woonplaats 2] met al diegene die zich daarin vanwege [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] mochten bevinden te ontruimen en verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
5.3.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk – des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd – om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 825,-, plus de nog te verbruiken kosten gas, water en licht per maand of gedeelte van een maand aan huur c.q. gebruiksvergoeding vanaf 1 september 2023 tot de dag van algehele ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk – des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd – om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 9.854,10, waarvan € 8795,43 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 augustus 2023 tot aan de dag van algehele voldoening,
5.5.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk – des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd – in de proceskosten van € 831,83, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8.
wijst de vorderingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] af,
5.9.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk – des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd – in de proceskosten van € 50,00,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.
Type: LS