Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10685213 \ CV EXPL 23-3773
Vonnis van 3 april 2024
in de zaak van
STICHTING WONEN ZUID,
te Roermond,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Wonen Zuid,
gemachtigde: mr. P.J.W.M. Theunissen,
tegen
DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSPERSOON OPENBAAR LICHAAM OP BASIS VAN GEMEENSCHAPPELIJKE REGELING VOOR SOCIALE KREDIETVERLENING EN SCHULDHULPVERLENING IN LIMBURG, T.H.O.D.N. KREDIETBANK LIMBURG, ZULKS IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER [naam onderbewindgestelde],
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns.
1.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of een huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. Hij wordt al vanaf 2021 door de verhuurder aangesproken over overlast veroorzaakt door zijn hond, een tuin die niet wordt opgeruimd, het parkeren in zijn voortuin en klachten die omwonenden ervaren. De kantonrechter komt tot de conclusie dat het keer op keer niet voldoen aan zijn verplichtingen als huurder, leidt tot een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De tegenvordering van de huurder om de verhuurder te verplichten hem een andere gezinswoning aan te bieden, wordt afgewezen.
2.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie
- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
3.De feiten
3.1.
Wonen Zuid verhuurt een woning aan de [adres] te [woonplaats] aan de heer [naam onderbewindgestelde] (hierna: [naam onderbewindgestelde] ) met ingang van 27 mei 2019. De aanvankelijke medehuurder, mevrouw [naam medehuurder] , is in september/oktober 2021 ergens anders gaan wonen en nu geen medehuurder meer. De huurprijs bedraagt op dit moment € 709,53 per maand.
3.2.
Bij beschikking van deze rechtbank Limburg is [naam onderbewindgestelde] onder bewind gesteld met benoeming van de bewindvoerder als zodanig.
3.3.
Op 30 november 2021 heeft [naam onderbewindgestelde] een aanvraag ingediend voor inwoning van de
heer [naam] , die al vanaf 15 juli 2021 op zijn adres bleek te zijn ingeschreven.
Dit verzoek tot inwoning is door Wonen Zuid afgewezen.
3.4.
Wonen Zuid heeft [naam onderbewindgestelde] bij brief van 23 november 2021 een eerste sommatie
gestuurd. In deze brief is [naam onderbewindgestelde] aangeschreven over:
- verschillende door Wonen Zuid ontvangen meldingen van geluidsoverlast van een blaffende hond;
- huurachterstand;
- het onderhoud van de tuin, waarin huisraad was opgeslagen en hondenuitwerpselen lagen met als gevolg veel stankoverlast, waarover Wonen Zuid meerdere klachten had ontvangen en zij [naam onderbewindgestelde] al meerdere keren had aangesproken;
- een vijandige houding tegenover verschillende buren, waardoor tweemaal de politie zou zijn ingeschakeld.
- illegale inwoning van een dak/thuisloze vriend.
In deze brief is [naam onderbewindgestelde] gesommeerd de illegale inwoning en de overlast te staken.
3.5.
Na deze brief is de illegale inwoning gestaakt en heeft [naam onderbewindgestelde] enige opruimwerkzaamheden in zijn tuin verricht.
3.6.
Op 18 maart 2022 ontving Wonen Zuid opnieuw een schriftelijke klacht van een buurvrouw van [naam onderbewindgestelde] . In deze klacht meldt zij dat zij al drie jaar meldingen maakt over haar buurman. Zij beschrijft onder andere dat zij overlast heeft door het huilen en blaffen van de hond van [naam onderbewindgestelde] , die urenlang alleen wordt gelaten en zijn behoefte in de tuin doet, zodat zij door de stank van de drollen en urine niet buiten kan zitten.
3.7.
Op 28 maart 2022 heeft Wonen Zuid opnieuw een sommatiebrief aan [naam onderbewindgestelde] gestuurd. Hierin staat dat Wonen Zuid telefonisch contact heeft gehad met [naam onderbewindgestelde] over de klachten over de hond en het onderhoud van zijn tuin en dat er afspraken zijn gemaakt die in deze brief worden bevestigd. Deze afspraken houden in dat [naam onderbewindgestelde] ervoor zal zorgen dat zijn hond geen overlast meer zal veroorzaken en dat hij het afval uit zijn tuin zal verwijderen en de tuin zal onderhouden. In de brief wordt verwezen naar een bijgevoegd “tuinonderhoudsbeleid”. Ook wordt in deze brief vermeld dat op 11 april 2022 de sociaal wijkbeheerder zal langskomen om te controleren of de werkzaamheden zijn uitgevoerd.
3.8.
Op 14 juli 2022 is opnieuw een schriftelijke klacht binnengekomen van de buurvrouw van [naam onderbewindgestelde] over de hondenpoep en urine in de achtertuin van [naam onderbewindgestelde] en de stank en vliegen die daar het gevolg van zijn.
3.9.
Op 18 november 2022 heeft Wonen Zuid weer een brief aan [naam onderbewindgestelde] gestuurd. Hierin staat dat zij op 16 november 2022 heeft gezien dat de tuin van [naam onderbewindgestelde] alweer was vervuild met vuilnis en uitwerpselen van de hond. Er werd een tuininspectie aangekondigd voor 24 november 2022. Omdat er geen verbetering werd geconstateerd werd op 8 december 2022 opnieuw een inspectie aangekondigd voor 15 december 2022.
3.10.
Op 16 december 2022 ontving Wonen Zuid een nieuwe schriftelijke klacht van de buurvrouw van [naam onderbewindgestelde] waarin zij schrijft dat zij de afgelopen weken dagelijks de politie heeft gebeld vanwege de geluidsoverlast van de hond en dat [naam onderbewindgestelde] de rommel in zijn tuin niet heeft opgeruimd maar heeft verplaatst. Zij heeft ook aangekondigd dat zij huurverlaging gaat vragen omdat zij al vier jaar overlast ervaart van [naam onderbewindgestelde] .
3.11.
Op 19 december 2022 ontving Wonen Zuid een foto van de buurvrouw waarop te zien is dat [naam onderbewindgestelde] zijn auto deels in de voortuin, deels dwars over de stoep, had geparkeerd.
3.12.
Op 21 december 2022 heeft Wonen Zuid telefonisch contact gehad met [naam onderbewindgestelde] . Alweer is toen de overlast van de hond aangekaart en de verwaarloosde tuin. Bij brief van 23 december 2022 heeft Wonen Zuid er nogmaals op aangedrongen de overlast per direct te stoppen en de tuin op te ruimen en niet meer in de voortuin te parkeren.
3.13.
Tijdens een huisbezoek op 14 februari 2023 zijn foto’s gemaakt van de achtertuin van [naam onderbewindgestelde] . Hieruit blijkt dat de achtertuin op dat moment nog steeds vervuild was.
3.14.
Op 1 maart 2023 heeft Wonen Zuid een gesprek met [naam onderbewindgestelde] gehad waarin hem de laatste kans is gegeven zijn huurdersgedrag te verbeteren. [naam onderbewindgestelde] heeft op die dag een “allonge huurovereenkomst laatste kans / gedragsaanwijzing” (hierna: de gedragsaanwijzing) getekend.
Hierin staat, voor zover van belang, dat [naam onderbewindgestelde] erkent dat vanaf de start van de huurovereenkomst sprake is geweest van huurachterstand, verwaarlozing van de tuin en de woning, geluidsoverlast, woonfraude en burenconflicten, dat [naam onderbewindgestelde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat hij bereid is zijn gedrag ingrijpend aan te passen en dat Wonen Zuid dan bereid is hem een laatste kans te bieden onder strikte voorwaarden. Deze laatste kans moet gezien worden als een gunst en niet als een afdwingbaar recht. In de gedragsaanwijzing staat dat [naam onderbewindgestelde] zich als een goed huurder zal gedragen, en ervoor zal zorgen dat de woning en de tuin in goede staat van onderhoud blijft, dat hij geen woonoverlast zal veroorzaken, geen huisdieren meer zal houden en rekening zal houden met zijn leefomgeving.
Ook staat in deze gedragsaanwijzing dat Wonen Zuid, als [naam onderbewindgestelde] zich niet aan deze verplichtingen houdt, zonder meer gerechtigd is de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming te bewerkstelligen.
3.15.
Bij controle op 29 maart 2023 heeft Wonen Zuid geconstateerd dat de tuin nog steeds niet was opgeruimd en ook nog behoorlijk stonk. De hond was inmiddels wel door [naam onderbewindgestelde] weggedaan. Op 17 april 2023 heeft Wonen Zuid [naam onderbewindgestelde] daarover aangeschreven. Op 18 mei 2023 was er nog steeds niets veranderd.
3.16.
De buurvrouw van [naam onderbewindgestelde] heeft sinds februari 2023 een advocaat die namens haar Wonen Zuid sommeert om op te treden tegen de door [naam onderbewindgestelde] veroorzaakte overlast. In een e-mail van 24 april 2023 heeft deze advocaat geklaagd over harde muziek, op 21 juni 2023 over de toestand van de voor- en achtertuin en over geluidsoverlast.
3.17.
Op 7 juni 2023 heeft Wonen Zuid de bewindvoerder van [naam onderbewindgestelde] aangeschreven over de overlast. In de betreffende e-mail wordt melding gemaakt van de nog steeds niet opgeruimde tuin, een GFT-bak vol hondenuitwerpselen, een met urine doordrenkt doek dat dient als tuinafscheiding, overige vuilnis die zorgt voor stank en ongedierte aantrekt.
3.18.
Uit foto’s van de tuin van [naam onderbewindgestelde] in juni 2023 blijkt dat de tuin nog steeds niet is opgeruimd.
3.19.
Op 18 juni 2023 heeft de gemachtigde van Wonen Zuid aan [naam onderbewindgestelde] een brief gestuurd waarin staat dat Wonen Zuid een procedure zal starten om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Aan [naam onderbewindgestelde] is de kans gegeven om vrijwillig de huurovereenkomst te beëindigen. [naam onderbewindgestelde] heeft niet ingestemd met vrijwillige beëindiging. Door Wonen Zuid is op 24 augustus 2023 de dagvaarding betekend van deze zaak. Ook na het uitbrengen van de dagvaarding heeft de advocaat van de buurvrouw op 10 november 2023 nog geluidsfragmenten gestuurd van door [naam onderbewindgestelde] veroorzaakte overlast en op 16 januari 2024 nog melding gemaakt van twee momenten waarop geluidsoverlast is geweest en de rotzooi in de tuin.
4.Het geschil
In conventie en in reconventie
4.1.
Wonen Zuid vordert ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [naam onderbewindgestelde] om de woning te ontruimen. Ook vordert zij veroordeling van [naam onderbewindgestelde] tot betaling van de huur totdat hij de woning heeft ontruimd. Wonen Zuid vordert ook dat [naam onderbewindgestelde] in de proceskosten wordt veroordeeld. Wonen Zuid wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.2.
[naam onderbewindgestelde] voert verweer. [naam onderbewindgestelde] vindt dat de vordering van Wonen Zuid moet worden afgewezen en wil dat Wonen Zuid in de proceskosten wordt veroordeeld. [naam onderbewindgestelde] vordert in reconventie dat Wonen Zuid zal worden veroordeeld in de medewerking tot het voorzien van een gezinswoning elders. Ook vordert hij dat Wonen Zuid in de proceskosten zal worden veroordeeld.
4.3.
Wonen Zuid voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt in het onderstaande ingegaan, voor zover dit voor de beoordeling van de vorderingen van belang is.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling van de vordering van Wonen Zuid voorop dat [naam onderbewindgestelde] met het tekenen van de gedragsaanwijzing op 1 maart 2023 heeft erkend dat hij zich tot dat moment niet als goed huurder had gedragen, dat de door hem veroorzaakte tekortkomingen zodanig ernstig waren dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigden en dat hij wist dat hij met het tekenen van de gedragsaanwijzingen een allerlaatste kans kreeg om ontbinding te voorkomen.
5.2.
Het is verder niet zo dat de tekortkomingen door [naam onderbewindgestelde] vóór het tekenen van deze gedragsaanwijzing, zijn weggepoetst en dat partijen met een schone lei begonnen. Integendeel, [naam onderbewindgestelde] had ervan doordrongen moeten zijn dat hij zich geen misstap meer kon veroorloven en echt ander gedrag moest laten zien om een ontbindingsprocedure te voorkomen.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst ten tijde van het tekenen van de gedragsaanwijzing zodanig ernstig waren dat zij zonder meer de ontbinding van de huurovereenkomst hadden gerechtvaardigd. De geluidsoverlast van de hond, de uitwerpselen in de tuin, de stank die dat veroorzaakte, de vuilnis en huisraad in de tuin, waarover [naam onderbewindgestelde] keer op keer is aangeschreven, maar niets aan deed, waren dermate ernstig en voor zijn buren zo belastend dat van Wonen Zuid niet verwacht kon worden dat zij de huurovereenkomst in stand zou houden.
5.4.
Dat bepaalde omstandigheden zijn verbeterd, zoals de hond die door [naam onderbewindgestelde] is weggedaan, maakt deze eerdere tekortkomingen niet zonder meer ongedaan. Bovendien heeft Wonen Zuid voldoende aannemelijk gemaakt dat ook nadat de hond elders was ondergebracht nog maandenlang een groencontainer met hondenuitwerpselen in de tuin heeft gestaan, en dat ook de met hondenurine doordrenkte tuindoek, ondanks herhaalde sommaties door Wonen Zuid, niet door [naam onderbewindgestelde] is verwijderd. Daar komt bij dat [naam onderbewindgestelde] , zelfs na het uitbrengen van de dagvaarding, nog steeds zijn tuin niet heeft opgeruimd. Hij heeft hiervoor geen redelijke verklaring gegeven. Het verweer van [naam onderbewindgestelde] dat het wel meevalt met zijn tuin en dat niet is gesteld welke overlast zijn buren daarvan hebben, wordt verworpen. De foto’s spreken voor zich, [naam onderbewindgestelde] heeft in de gedragsaanwijzing erkend dat hij zijn tuin heeft verwaarloosd en hij heeft met het tekenen daarvan beloofd dat hij zijn tuin in goede staat van onderhoud zal houden. Sindsdien heeft hij niets aan zijn tuin gedaan. Op de mondelinge behandeling heeft hij gezegd dat hij de GFT-bak intussen wel aan de straat heeft gezet en dat dat blijkt uit de foto van januari 2024. Wat daar ook van zij, dat is gewoon te laat.
5.5.
[naam onderbewindgestelde] heeft ook nog als verweer aangevoerd dat hij gepest wordt door zijn buren en dat Wonen Zuid daar niets aan doet. Nog afgezien van het feit dat het in deze procedure gaat over tekortkomingen aan de zijde van [naam onderbewindgestelde] en niet van zijn buren, heeft Wonen Zuid onbetwist gesteld dat bij haar maar één melding bekend is van [naam onderbewindgestelde] over een probleem met zijn buren. De overige incidenten die door [naam onderbewindgestelde] zijn genoemd hebben zich afgespeeld op de openbare weg en de daarbij betrokkenen waren geen huurders van Wonen Zuid. Wonen Zuid heeft geen mogelijkheden daartegen op te treden en kan er dus niet over worden aangesproken dat zij dat niet heeft gedaan.
5.6.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat [naam onderbewindgestelde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en wel zodanig lang, ernstig en hardnekkig dat dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen dan ook worden toegewezen.
De ook aan de vordering ten grondslag gelegde geluidsoverlast, die door [naam onderbewindgestelde] is betwist, behoeft geen verdere bespreking nu de ontbinding reeds op de overige gronden wordt toegewezen.
5.7.
[naam onderbewindgestelde] heeft zoveel kansen gekregen om zijn gedrag te verbeteren en die niet gegrepen, dat de kantonrechter ook de vordering van Wonen Zuid zal toewijzen om de veroordeling tot ontruiming meteen uit te voeren, ook als [naam onderbewindgestelde] in hoger beroep zou gaan.
5.8.
Ook na de ontbinding, tot de dag van feitelijke ontruiming zal het bedrag gelijk aan de huur van € 709,53 betaald moeten worden. De kantonrechter zal de bewindvoerder daartoe veroordelen. Gebleken is dat de bewindvoerder in november, december 2023 en januari 2024 geen huur had betaald, maar dat inmiddels twee maanden waren ingelopen. De vordering van Wonen Zuid om de bewindvoerder te veroordelen om de huur van € 709,53 te betalen zal om die reden vanaf 1 januari 2024 worden toegewezen, zoals in het dictum te bepalen. De reeds betaalde huurbetalingen worden daarop uiteraard in mindering gebracht.
In reconventie
5.9.
De vordering in reconventie komt erop neer dat Wonen Zuid verplicht zou zijn om [naam onderbewindgestelde] een gezinswoning elders aan te bieden, omdat dit voortvloeit uit haar verplichtingen zich als goed verhuurder te gedragen.
5.10.
Deze vordering wordt afgewezen. Dat [naam onderbewindgestelde] structurele oberlast ervaart van zijn buren, is niet komen vast te staan. [naam onderbewindgestelde] heeft één keer een melding gedaan. De verdere incidenten waar hij zich op beroept hadden te maken met een overbuurman die niet huurt van Wonen Zuid en de partner van de buurvrouw die geen huurder is van Wonen Zuid. Alleen overlast die bij Wonen Zuid bekend is én waar zij tegenop kán treden, maar dat niet doet, kan onder omstandigheden aangemerkt worden als een “gebrek” en dus tot het oordeel dat Wonen Zuid zich niet als goed verhuurder gedraagt. Dat daarvan sprake is, is niet gebleken.
5.11.
Tot slot is door Wonen Zuid onweersproken gesteld dat zij in eerdere contacten met [naam onderbewindgestelde] naar aanloop van deze procedure ook heeft gesproken over andere woonruimte. Wonen Zuid stelde daaraan de eis dat [naam onderbewindgestelde] een vorm van woonbegeleiding (Housing Plus) zou accepteren. [naam onderbewindgestelde] wilde dat niet. Voorts heeft Wonen Zuid gemotiveerd waarom zij [naam onderbewindgestelde] geen andere gezinswoning kan aanbieden. De twee kinderen van [naam onderbewindgestelde] zijn niet inwonend en er is geen schriftelijk vastgelegde omgangsregeling. Dan komt [naam onderbewindgestelde] met zijn eenpersoonshuishouden niet in aanmerking voor een gezinswoning. Dat volgt uit beleidsregels waar Wonen Zuid aan gebonden is. Door [naam onderbewindgestelde] is dat laatste niet gemotiveerd weersproken.
in conventie en in reconventie
5.12.
De bewindvoerder zal als de (officieel) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure (inclusief nakosten). De kosten aan de zijde van Wonen Zuid worden begroot op:
- dagvaarding € 132,42
- griffierecht 128,00
- salaris gemachtigde 408,00 (2 x tarief € 204,00)
- salaris in reconventie 102,00 (1 x 0,5 x tarief € 204,00)
- nakosten
totaal € 872,42
5.13.
Ook de proceskostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] , [woonplaats] , en veroordeelt de bewindvoerder om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en zaken die zich van de kant van [naam onderbewindgestelde] in en om het gehuurde bevinden, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wonen Zuid te stellen,
6.2.
veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 709,53 per maand vanaf 1 januari 2024 tot het einde van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt,
In reconventie
6.3.
wijst de vordering af,
In conventie en in reconventie
6.4.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten aan de zijde van Wonen Zuid gevallen en tot heden begroot op € 872,42,
6.5.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.