Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 10742089 CV EXPL 23-4349
Vonnis van de kantonrechter van 24 april 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. S.J.M. Peters,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
2. de besloten vennootschap
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
gevestigd en kantoor houdend in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde sub 1] resp. [gedaagde sub 2] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 30 september 2023
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in reconventie
- nadere producties van [eiser] ten behoeve van de mondelinge behandeling
- de conclusie houdende vermeerdering van eis in reconventie / incidentele vordering
- de mondelinge behandeling van 17 april 2024
- de spreekaantekeningen van partijen ten behoeve van de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald. De kantonrechter doet bij vervroeging in deze zaak uitspraak, gelet op het opgeworpen incident (dat daardoor zijn belang verliest).
2.De feiten
2.1.
[eiser] als verhuurder en [gedaagde sub 1] als huurder zijn op 12 april 2010 een huurovereenkomst op de voet van art. 7:290 BW met elkaar aangegaan met betrekking tot de bedrijfsruimte, gelegen te [vestigingsplaats] aan de [adres] , bestaande uit een café-restaurant met bedrijfskeuken, opslagruimte en terras, zoals nader aangegeven op een bijlage die bij de akte is gevoegd.
2.2.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 mei 2010, met de mogelijkheid van verlenging. De huurprijs bedraagt momenteel € 2.842,54 incl. btw en servicekosten en nutsvoorzieningen. De huur wordt betaald door [gedaagde sub 2] , de vennootschap van [gedaagde sub 1] .
2.3.
Van de contractuele mogelijkheid van verlenging van de huur hebben partijen gebruik gemaakt.
2.4.
Boven en achter het gehuurde bevinden zich een aantal vakantieappartementen die door [eiser] worden verhuurd. [eiser] bewoont zelf ook een van die appartementen. [eiser] exploiteerde voordat zij dat aan [gedaagde sub 1] ging verhuren zelf het restaurant, en tot aan dat moment (2010) runde zij dus het gehele complex (horeca en vakantiewoningen).
2.5.
De verstandhouding tussen partijen is tot (het voorjaar van) 2023 goed geweest.
2.6. (
De gemachtigde van) [eiser] heeft bij brief van 24 april (aan [gedaagde sub 1] ) resp. 26 april 2023 (aan [gedaagde sub 2] ) de huurovereenkomst tegen 1 mei 2024 opgezegd wegens dringend eigen gebruik ex art. 7:296 lid 1 BW. Deze brief luidt voor zover van belang:
“De wet schrijft voor dat alleen rechtsgeldig kan worden opgezegd als er sprake is van een wettelijke opzeggrond. De wettelijke opzeggrond waarop cliënte zich beroept betreft dringend eigen gebruik. Cliënte wenst de onroerende zaak, althans het gedeelte dat door u gehuurd wordt, weer zelf te gebruiken.”
2.7.
In de e-mail van 14 augustus 2023 aan (de gemachtigde van) [gedaagde sub 1] legt (de gemachtigde van) [eiser] dan uit wat het door haar voorgenomen dringend eigen gebruik van het gehuurde behelst. Het bestaat er volgens haar in dat [eiser] , naast de aan [gedaagde sub 1] verhuurde bedrijfsruimte, nog beschikt over zeventien vakantieappartementen die worden verhuurd. [eiser] wenst de bedrijfsruimte bij de exploitatie van de vakantieappartementen te betrekken, meer in het bijzonder door deze ruimte te gaan gebruiken als receptie en ontbijtzaal. Ook wenst [eiser] de appartementen gelegen boven de gehuurde bedrijfsruimte te renoveren, hetgeen bij voortzetting van de huur van de bedrijfsruimte aan [gedaagde sub 1] , niet mogelijk is. Deze appartementen zijn momenteel niet of nauwelijks verhuurbaar vanwege geluidsoverlast van de gasten van [gedaagde sub 1] . Verder mist [eiser] de inkomsten over een bepaald appartement omdat dat als doorgang naar andere appartementen gebruikt moet worden - en dus niet verhuurd kan worden - vanwege de ruimte die de serre inneemt, die [gedaagde sub 1] heeft aangebouwd. Tot slot is er sprake van parkeeroverlast; [gedaagde sub 1] huurt weliswaar niet de bijgelegen parkeerplaats maar diens gasten maken daarvan wel gebruik, hetgeen regelmatig tot overlast in de vorm van dubbel parkeren leidt. [eiser] wenst daar een einde aan te maken.
2.8.
Op enig moment in 2023 heeft [eiser] - [gedaagde sub 1] was toen afwezig - eigenhandig het terras van het gehuurde kleiner gemaakt door onder meer stoelen en tafels en een erfafscheiding te verplaatsen.
3.De vordering
In de hoofdzaak
In conventie
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 mei 2024, althans om te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt per 1 mei 2024;
[gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] te veroordelen om de onroerende zaak aan de [adres] te [vestigingsplaats] , gemeente [vestigingsplaats] , en alle andere percelen die eigendom zijn van [eiser] gelegen binnen de gemeente [vestigingsplaats] , uiterlijk 1 mei 2024 te ontruimen met de daarin vanwege [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] aanwezige goederen en personen met afgifte aan [eiser] van alle sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
[gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verweer gevoerd.
In reconventie
3.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen - na vermeerdering van eis - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[eiser] te veroordelen om binnen een week na betekening van het vonnis de weggenomen c.q. verplaatste terrastafels en stoelen terug te plaatsen, althans in het bezit te stellen van de huurders en tevens de afscheiding tussen het terras en buitenruimte van de appartementen onbeschadigd terug te plaatsen naar de oorspronkelijke plek, aldus dat de oorspronkelijke terrasgrootte wederom ontstaat, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag en voor iedere dag dat [eiser] aan deze veroordeling of een gedeelte daarvan niet voldoet;
voor recht te verklaren dat de tussen partijen bekende en bij [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] en haar gasten in gebruik zijnde parkeerplaats deel uitmaakt van het gehuurde en [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] ten aanzien van deze parkeerplaats huurbescherming genieten en derhalve [eiser] te verbieden om het door [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] en haar gasten tot nu toe gepleegde gebruik van deze parkeerplaats onmogelijk te maken vanaf 1 mei 2024, alsmede op iedere datum, zulks zo lang de huurovereenkomst tussen partijen niet onherroepelijk is geëindigd, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag en voor iedere dag dat [eiser] aan deze veroordeling of een gedeelte daarvan niet voldoet;
met veroordeling van [eiser] in de proceskosten inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag, zulks tot aan de dag der algehele voldoening.
3.4.
[eiser] heeft verweer gevoerd.
In het incident
3.5.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] te verbieden om het tot nu toe door [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] en haar gasten gepleegde gebruik van de parkeerplaats onmogelijk te maken vanaf 1 mei 2024 en op iedere datum, zulks
voor de duur van het hoofdgeding, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag en voor iedere dag dat [eiser] aan deze veroordeling of een gedeelte daarvan niet voldoet.
voor de duur van het hoofdgeding, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag en voor iedere dag dat [eiser] aan deze veroordeling of een gedeelte daarvan niet voldoet.
3.6.
[eiser] heeft verweer gevoerd.
4.De beoordeling
In de hoofdzaak
In conventie
4.1.
Partijen zijn het er blijkbaar inmiddels over eens dat [eiser] en [gedaagde sub 1] (en niet [gedaagde sub 2] ) partij zijn bij de huurovereenkomst, zodat daarvan zal worden uitgegaan. [gedaagde sub 2] valt dan verder buiten het bestek van deze procedure.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat de brief waarbij de huur wordt opgezegd de gronden daartoe moet bevatten. In de (inhoudelijk identieke) brieven van 24 resp. 26 april 2023 heeft [eiser] de huur aan [gedaagde sub 1] resp. [gedaagde sub 2] tegen 1 mei 2024 opgezegd. Daargelaten of met deze brief, waarin [eiser] zich beperkt tot het refereren aan de wettekst (dringend eigen gebruik), is voldaan aan art. 7:294 BW en de ratio van deze bepaling dat een huurder moet weten waartegen hij zich moet verweren - maar partijen hebben zich om dat vraagstuk niet bekommerd, dus dit vormt dan ook geen struikelblok voor de vordering - moet de kantonrechter in dit geval tussen partijen ex art. 7:296 lid 3 BW een open belangafweging maken, nu de door [eiser] aangevoerde opzeggingsgrond van art. 7:296 lid 1 BW in dit stadium van de huurrelatie niet meer toegepast kan worden, anders dan binnen de context van, zoals gezegd, een belangenafweging.
4.3.
De kantonrechter zal zich hierbij beperken tot de belangen die [eiser] heeft aangevoerd in haar e-mail van 14 augustus 2023 om - op grond van dringend eigen gebruik - te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Het belang van [eiser] is er - zo voert zij aan - hoofdzakelijk in gelegen dat zij de gelegenheid krijgt haar voornemen te realiseren om het gehuurde te betrekken bij de exploitatie van de verhuur van vakantieappartementen, en wel als ontbijtzaal en receptie. Ook wenst [eiser] de appartementen gelegen boven de gehuurde bedrijfsruimte te renoveren, hetgeen bij voortzetting van de huur van de bedrijfsruimte aan [gedaagde sub 1] , niet mogelijk zou zijn. Bovendien bezorgen de gasten van [gedaagde sub 1] , die zich op het terras van het gehuurde bevinden, de huurders van de bovengelegen appartementen geluidsoverlast. Verder mist [eiser] de inkomsten over een bepaald appartement omdat dat appartement als doorgang naar andere appartementen gebruikt moet worden - en dus niet verhuurd kan worden - vanwege de ruimte die de serre inneemt, die [gedaagde sub 1] heeft aangebouwd. Ten slotte is er de parkeeroverlast.
4.4.
Voordat aan een belangenafweging kan worden toegekomen, zal eerst moeten worden bezien of de gestelde belangen die door [eiser] worden aangevoerd werkelijk bestaan. De daartoe door de rechter aan te leggen maatstaf is dan dat zowel de wil tot persoonlijk gebruik van het gehuurde als het dringend daartoe nodig hebben, aannemelijk wordt gemaakt.
4.5.
Het is de kantonrechter opgevallen dat het door [eiser] geponeerde plan, zoals hiervóór genoemd, weinig concreet is. Er is welbeschouwd alleen een stuk van de boekhouder/accountant van [eiser] , waarin een vrijblijvende prognose omtrent de verwachte omzetgroei wordt gemaakt, dat dit voornemen
enigszinsstaaft. Maar in essentie blijft het project steken in (op onderdelen wisselende) bespiegelingen. Daarmee wil niet zonder meer gezegd zijn dat het belang van [eiser] - in concreto: om het gehuurde om te vormen tot ontbijtzaal en receptie en op die manier te betrekken bij de exploitatie van de vakantiewoningen - er met de haren is bijgesleept, maar wel dat men zich de vraag kan stellen of het [eiser] ernst is met haar voornemen zoals zij dat uit de doeken heeft gedaan. Daarover kan men aarzelen.
enigszinsstaaft. Maar in essentie blijft het project steken in (op onderdelen wisselende) bespiegelingen. Daarmee wil niet zonder meer gezegd zijn dat het belang van [eiser] - in concreto: om het gehuurde om te vormen tot ontbijtzaal en receptie en op die manier te betrekken bij de exploitatie van de vakantiewoningen - er met de haren is bijgesleept, maar wel dat men zich de vraag kan stellen of het [eiser] ernst is met haar voornemen zoals zij dat uit de doeken heeft gedaan. Daarover kan men aarzelen.
4.6.
Daar komt bij, dat ten aanzien van de gestelde renovatie van vakantiewoningen door [gedaagde sub 1] gemotiveerd is aangedragen dat het continueren van zijn bedrijfsvoering daarvoor geen beletsel zou zijn, en dat is op haar beurt door [eiser] niet meer weersproken. Wel heeft de kantonrechter oog voor de door [eiser] genoemde - enigermate onderbouwde - geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door terrasgasten van [gedaagde sub 1] , maar anderzijds heeft te gelden dat [eiser] (ook) het terras nu eenmaal aan [gedaagde sub 1] heeft verhuurd en enige geluidsoverlast inherent is aan een horecagelegenheid, zodat dit argument aanstonds aan belang inboet. En verder heeft ten aanzien van het appartement dat vanwege de door [gedaagde sub 1] aangebouwde serre niet verhuurd kan worden, te gelden dat [eiser] niet heeft gesteld dat zij die serre op haar beurt zou afbreken, zodat niet valt in te zien dat een einde van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] , soelaas kan bieden. Die serre is er na vertrek van [gedaagde sub 1] immers nog steeds. Ten aanzien van de ervaren parkeeroverlast geldt iets soortgelijks als voor de ervaren geluidsoverlast. Nog daargelaten dat deze overlast door [gedaagde sub 1] is bestreden, en in zoverre ook niet is komen vast te staan, moet gelden dat het gebruik van de parkeerplaats door gasten van [gedaagde sub 1] door [eiser] van aanvang van de huurrelatie af is goedgevonden.
4.7.
De belangen van [eiser] moeten dus gerelativeerd worden.
4.8.
[gedaagde sub 1] heeft op zijn beurt een evident belang, daarin bestaande dat hij de onderneming op deze plaats kan blijven exploiteren. Natuurlijk is het niet zo dat een huurder die bedrijfsmatig in het gehuurde heeft geïnvesteerd tot het einde der tijden die status quo tegenover de perceeleigenaar kan blijven claimen - dat heeft de kantonrechter [gedaagde sub 1] ter comparitie ook voorgehouden - maar voor nu legt dit belang wel gewicht in de schaal. [gedaagde sub 1] huurt de locatie sinds mei 2010 en heeft er, zo heeft [eiser] ook erkend, een florerend horecabedrijf van gemaakt. Alternatieve locaties in de buurt - met enigszins vergelijkbare condities - liggen niet voor het oprapen, nog daargelaten dat niet aannemelijk is - anders dan dat [eiser] heeft betoogd - dat [gedaagde sub 1] de inmiddels opgebouwde goodwill hoe dan ook zou kunnen meenemen.
4.9.
Verder is niet onbelangrijk dat [gedaagde sub 1] , zoals hij ter zitting nog heeft aangevoerd, een tweetal jaren voordat de opzeggingsbrief kwam - de kantonrechter denkt dat dit moment in werkelijkheid in of omstreeks 2020 ligt - met goedvinden van [eiser] nog een serre aan het pand heeft aangebouwd (of uitgebreid), waarvan de kantonrechter begrijpt dat daar een investering van meerdere tienduizenden euro’s mee gemoeid is geweest. Als hij had geweten dat [eiser] niet lang daarna de huur zou opzeggen, zou hij die investering niet hebben gedaan, zo benadrukte [gedaagde sub 1] . Dat begrijpt de kantonrechter en het zou ook niet uit te leggen zijn, nu die investering duidelijk nog niet is afgeschreven, om op dit moment de huur te beëindigen en zodoende dit voordeel als het ware aan [eiser] te laten toevallen.
4.10.
Alles overziend valt de balans bij de belangenafweging in het voordeel van [gedaagde sub 1] uit, waarbij meeweegt dat de belangen van [eiser] niet uit de verf zijn gekomen (in het midden blijft of de zaak door [eiser] in het licht van art. 7:294 BW überhaupt correct in gang is gezet).
4.11.
De slotsom moet dan zijn dat de vorderingen van [eiser] (strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst) moeten worden afgewezen, met verwijzing van [eiser] in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] begroot op € 812,00 (2x tarief € 406,00). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.12.
Er hoeft bij de huidige stand van de rechtspraak geen aparte beslissing meer te worden genomen over de nakosten.
In reconventie
4.13.
De vordering onder 1 heeft betrekking op het terugplaatsen van het terras en de erfafscheiding op de plaats waar deze oorspronkelijke stonden. [eiser] heeft weliswaar erkend dat zij het terras op enig moment heeft verkleind, maar heeft ook aangevoerd dat zij het terras heeft “opgeruimd”, en - wat wellicht relevanter is - dat zij het terras in omvang heeft teruggebracht nadat tijdens corona het terras tijdelijk was vergroot in verband met de zgn. anderhalve-metermaatregel. Door [gedaagde sub 1] is op zijn beurt weer bestreden dat de uitbreiding van het terras tijdelijk was.
4.14.
Aan de problematiek rond corona, waarbij het van algemene bekendheid was dat terrassen (inderdaad) tijdelijk werden uitgebreid, kan het vermoeden ontleend worden dat wat [eiser] hier stelt juist is, en dat de lezing van [gedaagde sub 1] onjuist is. Op [gedaagde sub 1] zou dan de bewijslast rusten van zijn stelling dat het hier geen tijdelijke uitbreiding van het terras betrof. Nu [gedaagde sub 1] daarvan geen specifiek bewijs heeft aangeboden zal hij daartoe ook niet worden toegelaten. De vordering wordt afgewezen.
4.15.
De grondslag van de vordering onder 2 is dat de parkeerplaats ook onder het bereik van de huurovereenkomst valt. [eiser] heeft dat bestreden.
4.16.
Dat de parkeerplaats tot het gehuurde behoort is niet komen vast te staan. In de tekst van de huurovereenkomst zijn daarvoor geen aanknopingspunten te vinden, noch ook - en daar gaat het om - wijst een redelijke uitleg naar Haviltex-maatstaven van die overeenkomst daarop. Dat [eiser] die parkeerplaats ook ter beschikking stelde aan de huurders van haar vakantieappartementen, zoals in confesso is, is misschien zelfs een contra-indicatie daarvoor. Hoe dan ook, is het minst genomen zo dat het gebruik door [gedaagde sub 1] van de parkeerplaats - dat wil zeggen: zijn gasten en leveranciers - van begin af aan door [eiser] is goedgevonden. Of dat impliciet is gebeurd (gedogen), dan wel expliciet (door middel van het verlenen van een gebruiksrecht) is onzeker, omdat de discussie daarover niet is gevoerd. Het ligt echter niet in de rede dat [eiser] het gebruik van die parkeerplaats tussentijds kan beëindigen - strikt genomen ligt dat nu niet (meer) voor - nu aannemelijk is dat partijen hebben bedoeld de parkeerplaats aan de gasten en leveranciers van [gedaagde sub 1] ter beschikking te stellen in verband met de exploitatie van de horecagelegenheid.
4.17.
Ook deze vordering moet worden afgewezen onder verwijzing van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] begroot op € 406,00 (1x tarief € 406,00).
In het incident
4.18.
Bij een beslissing in het incident hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen belang meer. Aan het incident zullen geen proceskosten worden toegerekend.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot de datum van dit vonnis begroot op € 812,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
5.4.
wijst de vordering af;
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op € 406,00;
5.6.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.