Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10578555 \ CV EXPL 23-2699
Vonnis van 17 januari 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: UME B.V.,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P. Winkens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 juni 2023
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 november 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 september 2015 van [eiseres] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: het gehuurde), tegen een huurprijs van thans € 930,00 per maand. Volgens de bepalingen van de huurovereenkomst moet de huur per vooruitbetaling worden voldaan.
2.2.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Bovendien betaalt zij de huur veelal te laat.
2.3.
In 2019 is een schuldhulpverleningstraject gestart, waarna de Gemeentelijke Kredietbank gedurende dertig maanden de huur voor [gedaagde] heeft voldaan. Het kredietbeheer is rond oktober 2022 geëindigd. [gedaagde] heeft toen de huur voor oktober 2022 niet betaald.
2.4.
Op 5 december 2022 heeft [bedrijfsnaam] aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd voor de huur van oktober 2022 à € 890,00, een deel van de huur van november 2022 à € 40,00 en de huur van december 2022 à € 40,00. In deze brief is vermeld dat als niet binnen veertien dagen na ontvangst van de brief is betaald, aanspraak zal worden gemaakt op incassokosten conform de wet, met BTW.
2.5.
[gedaagde] heeft ook de huur voor februari 2023 niet betaald.
2.6.
Partijen zijn verschillende keren een betalingsregeling overeengekomen.
2.7.
Op 7 april 2023 heeft de gemachtigde van [eiseres] bij aangetekend schrijven de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd. In deze brief staat onder meer:
Deze huurovereenkomst wordt hierbij door mij aan U opgezegd, voor zoveel vereist, tegen 30 mei 2023.
Deze opzegging vindt plaats op de volgende grond(en):
Einde overeenkomst inzake huurachterstand van meer dan 3 maanden, en opkomende kosten van buiten gerechtelijke aard en wettelijke rente;
U reeds 96 maanden huurt van verhuurder en 41 maanden niet tijdig, te weinig, of niet betaald uw huurpenningen;
U het gehuurde niet goed onderhoud, ondanks meerdere aanzeggingen;
U de service medewerkers niet binnen laat ter onderhoud van het gehuurde, ondanks de vele afspraken daartoe;
U reeds ten zoveelste maal een betalingsregeling niet bent nagekomen;
U reeds meerdere malen te hebben aangegeven dat U een forse achterstand heeft in de huur penningen, zie brieven van [bedrijfsnaam] , en apps/mails van verhuurder;
U thans verschuldigd bent het bedrag van € 2830 zijnde de huur maanden oktober 2022, februari 2023, maart 2023, te termijnen in november en december 2022 te weinig overgemaakt;
(…)
Indien U het bedrag van de huurpenningen en achterstallige betalingen niet voldoet binnen 7 werkdagen na heden een gerechtelijke procedure zal worden geëntameerd ten einde U bij vonnis uit het gehuurde te laten zetten (…)
Te betalen achterstallig € 2830,00
Huur april 2023 930,00
Totaal € 3760,00
Incasso kosten 501,00
BTW over incassokosten 21% 105,21
Totaal te betalen € 4366,21
2.8.
[gedaagde] is niet akkoord gegaan met de huuropzegging.
2.9.
Op 1 maart, 2 april en 21 juli 2023 heeft [gedaagde] steeds € 100,00 aan [eiseres] overgemaakt als deelbetaling voor de huur van oktober 2022.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert [ nummering kantonrechter ]:
de lopende achterstand te vermeerderen met rente vanaf 1 februari 2023 P.M., buitengerechtelijke kosten de BTW hierover totaal ad. € 3.438,21 PM rente en
de huurovereenkomst tussen partijen van 01-09-2015, opgezegd bij aangetekende en kerende post brief aan gedaagde .d. 07-04-2023 tegen de datum 31 mei 2023, tussen partijen te ontbinden, en
de huur c.q. gebruikersvergoeding een bedrag van € 930,00 per maand voor iedere maand die na mei 2023 mocht verstrijken te betalen;
de overeenkomst te ontbinden
met veroordeling van gedaagde om onmiddellijk, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, over te gaan tot het gehuurde en bijbehorende erf te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, met al het zijne en de zijnen en met overgave der sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen
met machtiging op [eiseres] om, indien [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, de ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm.
voorts met veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen.
voor iedere maand die na 31 mei 2023 mocht verstrijken of zijn ingegaan tot het tijdstip der ontruiming, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele maand en
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten voortvloeiende uit deze procedure.
in de eventuele afwikkelingskosten welke door de deurwaarder aan [eiseres] worden berekend, indien deze met de executie van het vonnis wordt belast, nu deze kosten noch onder de proceskosten, noch onder de kosten van executie vallen (…), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat deze kosten verschuldigd zijn, tot aan de dag der algehele voldoening, een gedeelte van de dag als gehele dag begrepen.
3.2.
De kantonrechter begrijpt de vordering aldus dat [eiseres] de ontbinding van de huurovereenkomst wenst (nummers 2 en 4) en de ontruiming van het gehuurde (nummers 5 en 6), met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand (nummers 1 en 7) en de huur dan wel een gebruikersvergoeding van € 930,00 per maand (nummers 3, 7 en 8) alsmede de rente en incasso- en proceskosten (nummers 1, 7, 9 en 10).
3.3.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgekomen is in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur niet, niet volledig en/of te laat te betalen, het gehuurde niet goed te onderhouden, servicemedewerkers niet binnen te laten en betalingsregelingen niet na te komen. De huurachterstand bedroeg ten tijde van de mondelinge behandeling nog € 2.580,00. Bij de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiseres] betoogd dat het vonnis niet ten uitvoer zal worden gelegd als [gedaagde] haar huurverplichtingen nakomt, maar [eiseres] zelf heeft gesteld dat [gedaagde] uit de woning moet.
3.4.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent dat er een huurachterstand is, maar zij betwist de hoogte daarvan. Volgens haar was de achterstand ten tijde van de mondelinge behandeling € 2.340,00 inclusief de maand juli 2023. De maand februari 2023, die zij niet had voldaan omdat sprake is van gebreken en omdat zij in het verleden een maand dubbel heeft betaald, is inmiddels betaald. De achterstand wordt gevormd door twee maanden huur, € 400,00 van oktober 2022 en tweemaal € 40,00 te weinig betaald. [gedaagde] betwist voorts dat zij het gehuurde niet goed onderhoudt en dat zij servicemedewerkers niet binnenlaat. De betalingsregeling is zij nagekomen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter destilleert uit de dagvaarding dat volgens [eiseres] de huurschuld op het moment van dagvaarden € 2.830,00 bedroeg (€ 4.690,00 - € 1.860,00). Dat is iets meer dan drie maanden huur. Op het moment van de mondelinge behandeling was de huur over september en oktober betaald, was er nog extra betaald en was de huurschuld volgens [eiseres] teruggelopen naar € 2.580,00. Dat is iets minder dan drie maanden huur. Strikt genomen, moet de huur voor de maand november daar nog bij opgeteld worden, aangezien de huur bij vooruitbetaling verschuldigd is. Volgens de gemachtigde van [eiseres] was de huur voor de maand november ten tijde van de mondelinge behandeling evenwel nog niet vervallen. [gedaagde] betoogt dat de huurachterstand nog € 2.340,00 bedraagt, maar zij heeft daarvan geen bewijs overgelegd. Uit de bankafschriften die zij heeft overgelegd blijken de volgende betalingen:
Vermeld kenmerk
datum betaling
bedrag betaling
huur nov 2022
26 november 2022
850
huur dec 2022
20 december 2022
850
huur jan 2023
23 januari 2023
920
restant huur jan 2023
24 januari 2023
10
huur maart 2023
23 maart 2023
930
huur april
20 april 2023
930
huur 2023
23 mei 2023
930
huur
23 juni 2023
930
huur Aug
21 juli 2023
930
huur september (correctie in uitleg). huur altijd vooruit betaald.
29 augustus 2023
930
Daarnaast heeft zij de extra betalingen als vermeld onder 2.9 gedaan. Dat de huur voor februari 2023 betaald is, blijkt dus niet. De kantonrechter zal daarom het door [eiseres] genoemde nog openstaande bedrag als uitgangspunt nemen.
4.2.
Dit alles betekent dat [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter is tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.3.
Het is vaste rechtspraak dat een huurachterstand van drie maanden of meer een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Dat de huurachterstand thans iets minder dan drie maanden bedraagt, brengt niet automatisch mee dat in dat geval de ontbinding en ontruiming zouden moeten worden afgewezen. Immers, [eiseres] legt ook nog andere tekortkomingen ten grondslag aan haar vordering.
4.4.
Dat [gedaagde] het gehuurde niet goed zou onderhouden en dat zij geen servicemedewerkers zou toelaten, heeft zij betwist, waarna [eiseres] daar niet meer op ingegaan is. Er zijn ook verder geen stukken in het geding gebracht die deze verwijten onderbouwen, zodat zij geen grondslag kunnen vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst.
4.5.
Dat [gedaagde] betalingsregelingen niet zou nakomen, is evenmin gebleken. [eiseres] heeft niet concreet gemaakt welke betalingsregelingen wanneer zijn afgesproken en hoe het betalingsverloop daarop is geweest. [eiseres] benoemt één betalingsregeling, te weten in die zin dat [gedaagde] € 100,00 per maand zou betalen, terwijl zij twee keer € 50,00 heeft betaald. [gedaagde] erkent wel dat er een betalingsregeling is geweest, maar volgens haar was de afspraak anders dan [eiseres] stelt en was afgesproken dat zij € 50,00 per maand zou betalen. Bij deze stand van zaken kan ook dit verwijt geen grondslag vormen voor de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.6.
Dat [gedaagde] veelal, stelselmatig, de huur niet, onvoldoende of te laat betaalt, is wel gebleken. Uit de hiervoor onder 4.1 weergegeven tabel blijkt al dat [gedaagde] in elk geval in de maanden november 2022 tot en met juli 2023 de huur niet bij vooruitbetaling heeft voldaan en dat zij in januari 2023 niet direct het volledige bedrag heeft voldaan. De huur voor de maand november 2023 heeft zij evenmin bij vooruitbetaling voldaan.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de beide tekortkomingen (een huurachterstand van bijna drie maanden en het voortdurend te laat betalen van de huurpenningen) voldoende grondslag zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter zal de huurovereenkomst dan ook ontbinden en [gedaagde] veroordelen het gehuurde te ontruimen, met dien verstande dat een redelijke ontruimingstermijn van twee weken gehanteerd zal moeten worden. [eiseres] behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat [eiseres] bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
4.8.
De kantonrechter zal [gedaagde] tevens veroordelen tot betaling van de huurachterstand zoals hiervoor onder 4.1 vermeld, de wettelijke rente daarover en de huurtermijnen vanaf 1 november 2023 dan wel een gebruiksvergoeding tot het bedrag van de maandelijkse huur. Nu [eiseres] niet heeft gesteld vanaf welke datum [gedaagde] in verzuim is, zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding, 14 juni 2023.
4.9.
[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiseres] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. In die aanmaning is immers niet het tarief van de te betalen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten vermeld. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
4.10.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
464,00
(2,00 punten × € 232,00)
Totaal
€
837,85
4.11.
Afwikkelingskosten worden niet afzonderlijk toegewezen, omdat de proceskostenveroordeling deze kosten mede omvat.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] voorts om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 2.580,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 juni 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] voorts om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 930,00 per maand zijnde huur c.q. gebruikersvergoeding voor iedere maand die vanaf 1 november 2023 tot het tijdstip van de ontruiming mocht verstrijken of zijn ingegaan, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele maand,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 837,85,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024.