ECLI:NL:RBLIM:2024:2518

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10651469 CV EXPL 23-3432

Vonnis van 15 mei 2024

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. G. Vansant,

tegen

INBEV NEDERLAND NV,

te Breda,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Inbev,

gemachtigde: mr. B. Poort.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord

- de akte inbrenging producties van [eiser]

- de mondelinge behandeling van 20 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Beide partijen hebben een pleitnota ingebracht.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen de rechtsvoorganger van [eiser] (de moeder van [eiser] , hierna tenzij anders aangegeven gemakshalve eveneens: [eiser] ) en de rechtsvoorganger van Inbev (hierna gemakshalve eveneens: Inbev) heeft met ingang van 1 maart 1991 een huurovereenkomst bestaan, waarbij [eiser] als verhuurder de bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde) had verhuurd aan Inbev, als (hoofd)huurder. Inbev had op haar beurt het gehuurde onderverhuurd aan een exploitant (hierna: de exploitant) die in het gehuurde voor lange tijd een restaurant heeft geëxploiteerd. Deze onderhuurovereenkomst is in 2014 geëindigd. Met ingang van 1 april 2016 is een einde gekomen aan de onderhavige huurrelatie. Partijen zijn thans in geschil over de oplevering door Inbev. Inbev is een professionele huurder, die op grote schaal panden huurt en onderverhuurt. [eiser] heeft het pand geërfd van zijn moeder.

2.2.

Inbev huurde in eerste instantie al vanaf 1979 de begane grond en kelder. Die huurovereenkomst is beëindigd per 28 februari 1991 en gelijktijdig is de onderhavige overeenkomst gesloten.

2.3.

Artikel 4, onder 1, van de huurovereenkomst luidt:

Huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat er door het Bouwbureau van de huurder een opnamerapport van de huidige staat van het gehuurde zal worden opgemaakt die door beide partijen voor akkoord zal worden ondertekend en aan deze huurovereenkomst zal worden gehecht. Huurder verklaart het gehuurde bij beëindiging op te leveren in de staat zoals in het opnamerapport vermeld. Een en ander behoudens door de verhuurder schriftelijk goedgekeurde veranderingen.

2.4.

Artikel 6, dat gaat over de oplevering, luidt:

1. Huurder is verplicht bij het eindigen van de huur en/of het verlaten van het gehuurde dit met alle toebehoren in zindelijke en opgemaakte staat van onderhoud aan verhuurder op te leveren overeenkomstig het bepaalde in artikel 4, bij gebreke waarvan hij huurder machtigt op zijn kosten de benodigde reparaties te (doen) verrichten, zonder dat daartoe enige ingebrekestelling is vereist.

2. Beschadigingen welke ontstaan ten gevolge van het verwijderen van hetgeen is op- of aangebracht, dienen ten genoegen van verhuurder door huurder te worden hersteld.

2.5.

Ten tijde van het aangaan van die huurovereenkomst in 1991 is door partijen geen opnamerapport opgesteld. Bij brief van 19 juli 1991 heeft Inbev onder meer geschreven:

Client heeft zelf het pand maar opgenomen buiten aanwezigheid van uw cliënten en het navolgende is geconstateerd:

Hierna is een opsomming geven van gebreken (a. tot en met k.).

2.6.

Na het aangaan van die nieuwe huurovereenkomst in maart 1991, zijn door [eiser] werkzaamheden uitgevoerd. Na afronding van die werkzaamheden, is van de kant van Inbev op 20 november 1991 een “staat van bevindingen van de begane grond van het pand [adres 1] te [plaats] ” opgesteld. Dit opnamerapport vermeldt tot slot:

Dit in 1991 gerenoveerde en van geluidsisolatie voorziene pand is in een prima staat van onderhoud, m.u.v. de elektrische installatie in de meterkast.

2.7.

[eiser] verhuurde daarnaast rechtstreeks aan de exploitant het naastgelegen pand aan de [adres 2] alsook boven het gehuurde gelegen appartementen. De exploitant was aldus onderhuurder van de begane grond en kelder aan de [adres 1] , en huurder van overige delen van het pand en van het naastgelegen pand.

2.8.

In 1996 heeft de exploitant bij de gemeente een vergunning aangevraagd en gekregen voor het wijzigen van de toiletgroep. Hiervoor is ook toestemming gegeven door de moeder van [eiser] . De exploitant heeft vervolgens de toiletgroep naar de voorgevel verplaatst, waarbij de indeling verder is veranderd. De doorgang tussen restaurant en keuken is verbreed. De exploitant heeft daarnaast een muur verwijderd en een doorbraak tussen beide panden gerealiseerd. De riolering is aangepast met de aanpassingen van de keuken en toiletten. In 2001 heeft de exploitant een vergunning aangevraagd en gekregen in verband met een verbouwing omwille van brandveiligheidseisen. Het hiertegen gerichte bezwaar is ongegrond verklaard.

2.9.

In 1997 is [eiser] zelf eigenaar, en daarmee verhuurder geworden, van het pand in kwestie alsook het naastgelegen pand aan de [adres 2] .

2.10.

Naar aanleiding van procedures gevoerd door Inbev tegen de exploitant is de onderhuurovereenkomst door de kantonrechter beëindigd wegens een betalingsachterstand en is de onderhuurder uiteindelijk veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

2.11.

Op 19 mei 2014, bij de oplevering van het gehuurde door de exploitant, hebben onderhavige partijen het gehuurde gezamenlijk bezocht.

2.12.

Beide partijen zijn hierna op zoek gegaan naar een nieuwe exploitant. Deze werd niet gevonden. Het gehuurde is ook anderszins na mei 2014 niet meer geëxploiteerd. Op

29 september 2015 heeft Inbev de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2016.

2.13.

Op 4 maart 2016 hebben partijen het gehuurde opnieuw gezamenlijk bezocht. Partijen hebben toen met elkaar gesproken maar niets op papier gezet.

2.14.

Op 31 maart 2016 stuurt [eiser] per email de inventarisatie van de huidige toestand van het gehuurde, onder de mededeling dat een raming van de herstelkosten volgt. Die inventarisatie betreft een 46 pagina’s tellend rapport “Oplevering horecagelegenheid [adres 1] - [adres 2] ” (productie 6). Inbev heeft niet op die mail gereageerd.

2.15.

Op 20 november 2016 stuurt [eiser] een specificatie van de herstelwerkzaamheden met een raming van de bijbehorende kosten ad € 152.231,- excl. btw, met een verzoek om een reactie daaromtrent. Meegedeeld is dat ook de derving van huurinkomsten in verband met die nog uit te voeren herstelwerkzaamheden voor rekening van Inbev komt. Verder is aangegeven dat de herstelwerkzaamheden op 29 november 2016 zullen aanvangen.

2.16.

Op 29 november 2016 reageert Inbev als volgt:

Wij zullen het rapport bestuderen en komen zo spoedig mogelijk met een reactie.

Vooralsnog lijkt ons een en ander erg overdreven en zullen we niet akkoord zijn.

2.17.

Op 10 mei 2017 reageert Inbev voor het eerst inhoudelijk op het rapport. Inbev heeft sedertdien telkens elke aansprakelijkheid van de hand gewezen en tot op heden niets betaald.

2.18.

Bij brief van 14 juli 2017 heeft [eiser] Inbev aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade.

2.19.

[eiser] heeft uiteindelijk omvangrijke werkzaamheden aan het gehuurde laten uitvoeren. Het gehuurde betreft een Rijksmonument en [eiser] heeft voor aanvang van bepaalde werkzaamheden vergunningen moeten aanvragen. In november 2020 is het project afgerond. In het pand is nadien weer een restaurant gevestigd geworden.

2.20.

Op 27 december 2022 stuurt [eiser] aan Inbev de definitieve schadeberekening.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert de veroordeling van Inbev tot betaling van € 146.001,35 (waarvan € 124.665,00 aan schadevergoeding en € 18.664,32 aan huurderving), vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

Inbev voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

eiswijziging buiten beschouwing

4.1.

[eiser] heeft op de mondelinge behandeling aangegeven de eis te wijzigingen in de zin dat de wettelijke rente ingaat per datum oplevering en niet datum dagvaarding. Inbev heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De eiswijziging dient schriftelijk te geschieden bij conclusie of akte, waarmee de omvang van het geschil duidelijk vastligt (artikel 130 Rv). Hieraan is niet voldaan. De eiswijziging zal daarmee buiten beschouwing worden gelaten. [eiser] heeft weliswaar na de sluiting van de mondelinge behandeling aan de kantonrechter gevraagd of de eiswijziging nog bij akte moet, maar dit is te laat. Gezien de navolgende conclusie wordt aan een toewijzing van de rente overigens ook niet toegekomen.

4.2.

De kantonrechter zal eerst een vrij algemene beoordeling geven van het juridisch kader, de dagvaarding en de stellingen en feiten, en vervolgens specifiek en dieper ingaan op de afzonderlijke posten.

staat bij aanvang in 1991: feitelijke situatie maart

4.3.

Partijen hebben geen uitvoering gegeven aan artikel 4 van de huurovereenkomst, waarmee artikel 4 en artikel 6 toepassing mist, en in beginsel het wettelijk vermoeden geldt van artikel 7A:1599 BW (oud) dat Inbev het pand in goede staat heeft ontvangen. Daarentegen wijst Inbev evenwel op artikel 4, waarin staat dat de omschrijving moet zien op de huidige staat (aldus in maart 1991, voor de verbouwingswerkzaamheden) en op de brief van 19 juli 1991, waaruit volgens Inbev is op te maken dat partijen zijn overeengekomen de opname (voorafgaand aan de verbouwingswerkzaamheden) te doen maar dat [eiser] zich vervolgens niet hieraan heeft gehouden. [eiser] heeft dit alles niet gemotiveerd weersproken. Daarmee wordt aangenomen dat [eiser] niet wilde meewerken aan het opmaken van de opnamestaat (waarmee partijen vervolgens geen uitvoering hebben gegeven aan artikel 4). De kantonrechter deelt het standpunt van Inbev dat het feit dat [eiser] deze op hem rustende verplichting niet is nagekomen, niet ertoe kan leiden dat [eiser] de mogelijke nadelige gevolgen ervan in het kader van de discussie omtrent de opleveringsstaat bij Inbev kan leggen. Daarmee wordt aangenomen dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling hadden om een vooropname te doen en wel voor en niet na de verbouwing. Hiermee wordt (ten eerste) uitgegaan van de situatie op

1 maart 1991, waarbij (ten tweede) het bewijsvermoeden van een goede staat als hierboven bedoeld niet van toepassing is. Dat Inbev vanwege het niet meewerken van [eiser] dan maar achteraf een beschrijving heeft opgemaakt (waaruit is op te maken dat de staat toch goed zou zijn), betekent niet dat daarbij dan thans moet worden aangesloten. Hiertoe heeft [eiser] volstrekt onvoldoende gesteld.

4.3.1.

Van belang is hier dat Inbev feitelijk onafgebroken vanaf 1979 huurde, dat het een oud pand betreft en dat [eiser] niet gemotiveerd heeft betwist dat sinds 1979 geen verhuurdersonderhoud meer is verricht, anders dan het aanbrengen van geluidwerende voorzieningen met de door [eiser] bedoelde verbouwing tot november 1991. Die verbouwing heeft blijkens de stukken uit niet meer bestaan dan het aanbrengen van isolatieplaten tegen de wanden en een systeemplafond in het restaurant. De situatie in maart 1991 was daarmee tot op zekere hoogte vergelijkbaar met die in 1976, zoals Inbev stelt. Ook uit de brief van Inbev van 19 juli 1991 is op te maken dat het gehuurde bij aanvang feitelijk niet in een goede staat heeft verkeerd. Zo is onder meer opgesomd dat de keuken niet is gestuukt en dat muurtegels kapot zijn.

staat ten tijde van oplevering maart 2016: slecht en gedateerd

4.4.

[eiser] heeft foto’s in geding gebracht die volgens [eiser] de staat weergeven waarin het pand verkeerde aan het einde van de huurovereenkomst. In het door Inbev slechts gestelde wordt geen aanleiding gezien om niet uit te gaan van - de meeste van - die foto’s (van sommige foto’s heeft [eiser] aangegeven dat deze inderdaad van latere datum zijn, zoals die van het kijkgat in de muur). Uit de foto’s is in zijn algemeenheid op te maken dat het gehuurde ten tijde van de oplevering in slechte en gedateerde staat verkeerde.

geen deugdelijke voor- en eindoplevering

4.5.

[eiser] heeft nagelaten te stellen wat tijdens het bezoek op 4 maart 2016 is besproken (teneinde dit bezoek zonder meer aan te merken als een vooropname). Zo is niet gemotiveerd gesteld dat hij Inbev concreet heeft gewezen op specifieke gebreken die voor het einde van de huur hersteld zouden moeten zijn. Sterker, er is destijds niets op papier gezet - gezien de eerdere rondgang in 2014 kon de situatie ter plaatse toch geen verrassing zijn geweest voor [eiser] - en ook geen tweede (eind) inspectie is niet aangekondigd (en heeft ook anderszins niet plaatsgevonden). Dit past in het (plausibele) relaas van Inbev dat tijdens die rondgang de schadeposten als zodanig niet zijn besproken maar dat [eiser] vooral heeft verteld over onderdelen van het naastgelegen pand en over wat hij met het pand van plan was (terwijl [eiser] van zijn kant ook geen enkele verklaring heeft gegeven voor het ontbreken van een schriftelijk stuk of een eindinspectie).

4.5.1.

Inbev heeft evenwel niet gesteld dat [eiser] tijdens het bezoek, of enig ander moment, te kennen zou hebben gegeven dat vanwege die verbouwingsplannen geen herstel of vergoeding werd verlangd (en dat daarom al in dit geval van herstel is, en mocht worden, afgezien) en of dat partijen het anderszins destijds hierover eens zouden zijn geweest. De correspondentie die na het bezoek is gevolgd, waarin [eiser] een inventarisatie en kostenraming heeft gemaakt (en aangeeft niet te verwachten dat Inbev nog de werkzaamheden zal laten uitvoeren), en waarop Inbev als reactie geeft dit rapport nog te zullen bestuderen (in plaats van de gevraagde kosten resoluut af te wijzen), wijst ook niet direct in die richting.

4.5.2.

Anders dan [eiser] , kan de kantonrechter in punt 46 van de conclusie van antwoord geen erkenning door Inbev lezen dat het gehuurde niet correct is opgeleverd. Inbev heeft een begroting laten maken voor de kosten die Inbev zélf zou hebben gemaakt (zie 4.7) “indien zij volgens de kantonrechter voor de kostenposten verantwoordelijk zou zijn”, en wel uitsluitend om te adstrueren dat deze kosten (€ 32.940,00) realistischer zijn dan het door [eiser] gevorderde, veel hogere, bedrag.

gevolg van geen deugdelijke voor- en eindinspectie

4.6.

Het feit dat er geen deugdelijke voor- en inspectie heeft plaatsvonden, ontslaat een huurder normaliter niet van de verplichting om het gehuurde in goede staat op te leveren. Ook zonder inspectie kan op de huurder de verplichting rusten het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren. Wel maakt dit dat de verhuurder uitsluitend de kosten kan vorderen die de huurder zelf had moeten maken om te herstellen.

In dit verband kan erop gewezen dat Inbev een professionele verhuurder is. [eiser] heeft op zijn beurt overigens gesteld dat hij geen professionele partij is, omdat hij professor is van beroep. Met de verhuur van twee bedrijfspanden en appartementen is dit nog maar de vraag.

verbouwing en gevolg voor de oplevering

4.6.1.

Vaststaat evenwel dat [eiser] het pand ingrijpend heeft laten verbouwen en renoveren. Dit - voor de beoordeling relevante - feit heeft [eiser] nagelaten in de dagvaarding te vermelden. Welke werkzaamheden er precies zijn gebeurd, is ook nadien niet aangegeven. Het ligt in ieder geval op de weg van [eiser] om, gezien het door Inbev gevoerde verweer, voldoende inzichtelijk te maken dat het (beweerde) herstel niet samenvalt met de andere werkzaamheden. Dit klemt hier eens te meer omdat het aanzienlijk tijdsverloop - in feite huurt Inbev al vanaf 1979 (en ook dit is als zodanig niet in de dagvaarding als feit benoemd) - en de normale slijtage toch al tot die werkzaamheden noopt. De vergoeding van de door de verhuurder (beweerdelijk) gemaakte herstelkosten dient - ook indien tegelijkertijd verbouwingswerkzaamheden zijn uitgevoerd - te worden vastgesteld aan de hand van een concrete schadeberekening. Het gaat daarbij aldus niet op een schatting van de aannemer [naam aannemer] , maar om kosten die daadwerkelijk zijn gemaakt en in causaal verband staan. Het ligt kortom op de weg van [eiser] om tenminste met facturen de gestelde herstelwerkzaamheden en beweerde gemaakte herstelkosten te onderbouwen.

4.6.2.

Kosten van herstel komen hoe dan ook niet voor vergoeding in aanmerking indien ten tijde van de wanprestatie van de huurder (maart 2016) al vaststaat dat herstel zinloos is, bijvoorbeeld vanwege de voorgenomen verbouwing en renovatie. [eiser] heeft keuzes gemaakt waardoor de vraag is of er nog sprake is van schade. Inbev heeft niet met zoveel woorden betoogd dat de vordering reeds daarom in zijn geheel moet worden afgewezen, terwijl [eiser] stelt dat de verbouwing juist is ingegeven door de slechte staat waarin het pand is opgeleverd. Hierna zal hier verder op worden ingegaan.

verbouwingen door exploitant

4.7.

De kantonrechter begrijpt dat [eiser] het standpunt inneemt dat enerzijds sprake is van achterstallig onderhoud dat voor rekening van Inbev komt (de kantonrechter: dit is in de trant van de kleine herstellingen, zoals eenvoudig schilderwerk) en anderzijds, en met name, schade te hebben als gevolg van
ondeskundigeverbouwingen door de exploitant (de kantonrechter: hiervan kan ook sprake zijn indien destijds wel een vergunning is verleend en toestemming is gegeven door de moeder van [eiser] ; het gaat immers om de feitelijke uitvoering van de werkzaamheden), te weten:

verbouwing toiletgroep

4.7.1.

De exploitant heeft de toiletgroep op de begane grond verplaatst richting de voorgevel en daarmee deels over het kelderluik. Inbev heeft onderbouwd dat hiervoor een vergunning en toestemming is verleend zodat een terugplaatsing naar de oorspronkelijke situatie daarmee niet aan de orde is; in dit verband heeft Inbev ook (veeleer terzijde) een beroep gedaan op verjaring. De stelling van [eiser] dat de verjaringstermijn pas gaat lopen op het moment van oplevering wordt niet zonder meer gedeeld, in die zin dat [eiser] - indien hij eerder op de hoogte was van een ondeskundige verbouwing - eerder had kunnen en moeten ingrijpen. [eiser] had daarmee niet hoeven wachten tot de oplevering. Nu [eiser] evenwel onweersproken stelt dat hij eerst nadien vernam dat de verbouwing ondeskundig was geweest, treft het beroep op verjaring geen doel.

4.7.2.

Feit is dat [eiser] de toiletten niet heeft hersteld (of verplaatst naar de oorspronkelijk situatie), maar de toiletgroep op de begane grond in zijn geheel naar de kelder heeft laten verplaatsen met aanpassing van de keldertrap. Ook dit - voor de beslissing relevante - feit wordt in de dagvaarding niet vermeld (in strijd met artikel 21 Rv, waardoor de kantonrechter al met al extra eisen stelt aan de motivering). Op de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter [eiser] uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld om toe te lichten wat het causaal verband is van tussen die verplaatsing naar de kelder met de, al dan niet (on)deskundige, verbouwing van de toiletgroep door de exploitant. [eiser] heeft hierop verklaard dat deze verplaatsing kostenefficiënter was en anders niet mogelijk, maar elke verdere toelichting is uitgebleven. Aan het op de mondelinge behandeling gedane bewijsaanbod, om aannemer [naam aannemer] te horen omtrent de (reden van de) verplaatsing van de toiletten, komt de kantonrechter niet toe omdat [eiser] aldus niets heeft gesteld waaruit is op te maken dat er een relatie is tussen de verplaatsing van de toiletten door de exploitant en de verplaatsing van de toiletten naar de kelder, anders dan dat er sowieso kosten gemaakt moeten worden. De kantonrechter begrijpt dat deze verplaatsing veeleer is gedaan om een ruimte voor te creëren op de begane grond (waarmee het zelfs aannemelijk is dat [eiser] die renovatie terugverdient met hogere huurinkomsten). Een noodzaak voor die verplaatsing, die voortvloeit uit de verbouwing, blijkt nergens uit en ligt ook niet voor de hand. Herstel van de toiletgroep door Inbev op de begane grond, maar ook van het luik naar de kelder, was dan ook zinloos te achten. Bij dit alles komt dus nog dat Inbev aldus onweersproken heeft gesteld dat [eiser] zijn plannen met het pand tijdens het gesprek, dus nog vóór de oplevering, al kenbaar had gemaakt.

verwijderen muur

4.7.3.

De exploitant heeft een muur verwijderd. In de dagvaarding is dit niet verder toegelicht. Blijkens de ingebrachte foto’s bij de producties 3 en 6 gaat het om een muur in de keuken, en zou in het trappenhuis en de bovenliggende verdiepingen scheuren zijn ontstaan. In de conclusie van antwoord geeft Inbev aan dat het gaat om werkzaamheden tussen het voormalig gehuurde en het naastgelegen pand dat de exploitant rechtstreeks huurde (ook deze voor de beoordeling relevante feiten zijn niet in de dagvaarding genoemd). Eerst op de mondelinge behandeling geeft [eiser] aan dat er sprake is geweest van drie doorbraken, door hem genoemd doorbraak A, B en C. De kantonrechter begrijpt aan de hand van de door [eiser] ingebrachte productie 29, dat doorbraak B en C ziet op een doorbraak tussen de twee panden - B ter hoogte van de keuken en C ter hoogte van de berging - en dat doorbraak A ziet op een doorgang tussen het restaurant en een gang naar de keuken (geheel in het gehuurde zelf, ter hoogte van de toiletten, vergelijk ook punt 7 onder xiii van de dagvaarding). Ten aanzien van doorbraak C is aangegeven en dat hiervoor geen toestemming en geen vergunning was verleend en dat (pleitnota) “
de bovenliggende muur is niet opgevangen (…). Dit verklaart de verzakkingen en scheurvorming in de muren van het trappenhuis en de bovengelegen appartementen (gedocumenteerd in de fotorapportage).” Ten aanzien van doorbraak A (aldus bij die de toiletten) is aangegeven dat hiervoor een vergunning is verleend en dat “
Deze situatie en dus ook bijbehorende kosten waren niet bekend ten tijde van de oplevering in 2016 en ook niet bij het begroten van de herstelkosten en zijn daarom niet opgenomen in het overzicht van de kosten die ten laste van Inbev zijn gebracht.” [eiser] heeft op (het einde van) de mondelinge behandeling aangegeven dat de vordering uitsluitend ziet op doorbraak A en niet B en C. De kantonrechter begrijpt dit laatste evenwel zo, dat de doorbraak als gedocumenteerd in producties 3 en 6 (in de keuken) níet de doorbraak is waarvan hier thans kosten zijn gevorderd, maar wel van een doorbraak waarvan geen foto’s zijn ingebracht, sterker die ten tijde van de oplevering “niet bekend” zou zijn geweest (terwijl [eiser] in het begin van de mondelinge behandeling heeft beaamd wel bekend te zijn met doorbraak A). [eiser] volgende, betekent dit dat die doorbraak dan ook niet besproken kan zijn bij de oplevering. Zoals hierna bij de bespreking van de posten zal worden overwogen, is hoe dan ook niet onderbouwd dat de doorbraak (welke dan ook) ondeskundig is gebeurd (hiervoor is ook geen bewijs aangeboden), terwijl de kosten (van bijvoorbeeld het plaatsen van een stalen constructie) ook niet zijn onderbouwd. Maar in feite komt de kantonrechter aan de inhoudelijke beoordeling van die post niet (eens) meer toe omdat [eiser] in de dagvaarding heeft nagelaten de feiten duidelijk te maken waarop de vordering ziet; zo niet dat [eiser] zijn standpunt ineens heeft gewijzigd naar aanleiding van het (te slagen) verweer van Inbev dat die doorbraak (zoals die is gepresenteerd in de stukken) eenvoudigweg niet ziet op strikt het gehuurde. Zo heeft de kantonrechter [eiser] op de mondelinge behandeling uitdrukkelijk de vraag voorgelegd in hoeverre de illegale doorbraak tussen de panden aan Inbev is toe te rekenen en niet veeleer aan de exploitant ook die het naastgelegen pand direct huurde. Bij de bespreking van de posten, heeft de kantonrechter (volledigheidshalve) toch de foto’s meegenomen. Zo kan de kantonrechter uit punt 24 van de pleitnota niet opmaken dat juist die kosten thans wel worden gevorderd. In de brief van 14 juli 2017 van [eiser] aan Inbev maakt [eiser] melding van het verwijderen van draagmuren juist zonder vergunning.

riolering

4.7.4.

De exploitant heeft de riolering aangepast. Feit is evenwel dat met de verplaatsing van de toiletten (die aldus losstaat van enige verbouwing door de exploitant) het voor de hand ligt dat ook de riolering om die reden al ingrijpend is aangepast.

stelplicht [eiser]

4.8.

geeft in de dagvaarding aan dat (onder het oude BW) de bewijslast dat Inbev het gehuurde bij aanvang in goede staat heeft
ontvangen, bij Inbev ligt en niet bij [eiser] . De kantonrechter heeft hiervoor reeds overwogen dat in deze niet wordt uitgegaan van dit bewijsvermoeden. Het is hoe dan ook [eiser] die zich beroept op het rechtsgevolg van een niet correcte oplevering c.q. dat sprake is van schade. Het is daarmee aan [eiser] om te stellen en onderbouwen dat bij het
eindesprake is van gebreken en schade. Het is voorts niet aan de kantonrechter om zelf in de producties op te zoek te gaan de onderliggende motivering, temeer nu in dit geval meerdere stukken zijn ingebracht die hierop betrekking kunnen hebben.

4.8.1.

Zo is in de dagvaarding een opsomming gegeven (i. tot en met xiv.) van schade als gevolg van wijzigingen en veranderingen, welke zou zien op de situatie in mei 2014. Er wordt in dit verband verwezen naar
productie 3, het 61 pagina’s tellende “Oplevering Restaurant [adres 1] , [plaats] ”, een fotorapportage van de punten 1 tot en met 16 en afsluitend een uitvoerige opsomming van
begroteherstelwerkzaamheden en begrote kosten. De situatie in 2014 is hier op zich niet bepalend (maar kan in zoverre wel meespelen omdat het pand nadien niet meer is geëxploiteerd). Op de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangegeven dat die foto’s dateren van 2016. Bij akte zijn foto’s ingebracht die zouden zien op 2014.

4.8.2.

In de dagvaarding is vervolgens een opsomming gegeven van schade c.q. gebreken (i. tot en met xx.) welke niet overeenstemt met de eerdere opsomming en kennelijk ook nu niet compleet is. Er wordt ditmaal verwezen naar
productie 6, het 46 pagina’s tellende Oplevering Horecalokaliteit [adres 1] – [adres 2] , [plaats] , zijnde een fotorapportage van de punten 1 tot en met 17 met hier en daar een toelichting. Ook onder punt 49 van de dagvaarding is verwezen naar productie 6.

4.8.3.

In de dagvaarding staat vervolgens dat de totale herstelkosten € 124.665,- excl. btw hebben bedragen. Hiervoor is ten eerste verwezen naar de producties 15, het Rapport Schade [adres 1] te [plaats] van 24 augustus 2022 van aannemer [naam aannemer] , welk een berekening van herstelkosten betreft met een 17-tal posten. Verder is verwezen naar Productie 16, een 95 pagina’s tellend pakket aan onder meer facturen en overzichten van [naam aannemer] .

4.8.4.

Een overzicht van de geraamde herstelkosten, de werkelijke herstelkosten en de gevorderde herstelkosten zijn vervolgens als productie 21 ingebracht. Productie 21 is een 67 pagina tellend “Kosten herstelwerkzaamheden [adres 1] [plaats] ”. Ook hierin is een overzicht gegeven van herstelkosten, met een raming herstelkosten, de werkelijke herstelkosten en de “redelijke herstelkosten” - enkel dit laatste sluit aan bij het bedrag van € 124.665,-, en dit alles op grond van het rapport [naam aannemer] van 24 augustus 2022 (de kantonrechter: aldus productie 15). Op pagina 3 is een opsomming gegeven van de herstelwerkzaamheden onder verwijzing naar facturen en bedragen. Dit komt weer niet overeen met de “redelijke herstelkosten” als op de eerste pagina. Op de facturen is vervolgens weer verwezen naar het “rapport oplevering”. De kantonrechter begrijpt aan de hand van de foto’s, bijvoorbeeld bij punt 1 waar verwezen is naar pagina’s 3-6, dat uitsluitend productie 3 kan zijn bedoeld, en niet productie 6. Op de mondelinge behandeling is terzijde verwezen naar zowel productie 3 als productie 6.

4.8.5.

Gezien het vorenstaande is de kantonrechter het spoor enigszins bijster welke precieze herstelwerkzaamheden en welke precieze herstelkosten nu uiteindelijk worden gevorderd, en bij welke producties daarvoor aansluiting moet worden gezocht. In al de genoemde producties verschilt een en ander in meer of mindere mate. De kantonrechter zal (met name) acht slaan op de foto’s die de situatie weergeven in maart 2016, aldus productie 6 (en eventueel 3), en op de bedragen en facturen uit productie 21. [eiser] heeft, naast facturen van bedrijven en van aannemer [naam aannemer] , overzichten van aannemer [naam aannemer] ingebracht. Die laatste stukken zijn niet aan te merken als facturen of betalingsbewijzen, zodat aan die overzichten volledig voorbij wordt gegaan.

4.8.6.

Inbev heeft op zijn beurt zeer uitvoerig verweer gevoerd, zowel algemeen als onder randnummer 63 een tiental pagina’s lang specifiek ten aanzien van de afzonderlijke posten. Inbev heeft hierbij aangeknoopt bij productie 15, zoals kennelijk ook door [eiser] bedoeld, maar met de - terechte -kanttekening dat het overzicht lastig is te volgen doordat er bedragen worden genoemd maar niet helder is op welke facturen die bedragen betrekking hebben. Sterker, [eiser] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat het overzicht tot stand is gekomen aan de hand van de foto’s die hij [naam aannemer] heeft gegeven met de vraag hoeveel herstel zou kosten; [eiser] heeft [naam aannemer] geen facturen gegeven. De kantonrechter acht, indien [eiser] hiermee niet alleen doelt op productie 3 maar ook het overzicht in productie 15, de wijze van totstandkoming van het bedrag daarmee uiterst opmerkelijk en de onderbouwing daarmee volstrekt onvoldoende - en zo niet al reden om de vordering hierop af te wijzen. Het gaat er niet om dat [eiser] een volledig gerenoveerd pand krijgt op kosten van Inbev. De kantonrechter zal niet zonder meer bij productie 15 aanknopen. Indien er geen concreet bedrag tegenover bestaat zoals volgt uit de facturen (productie 21), dan behoeven de posten die partijen verdeeld houden immers daarom al geen beoordeling bij gebreke van een onderbouwing (zoals het bovenlicht, de compressor, de ventilatie), met dien verstande dat aan de hand van pagina 57 van productie 3 is na te gaan of de posten uit productie 21 ten tijde van oplevering al bekend waren. Op de mondelinge behandeling is [eiser] slechts op een aantal verweren en posten nog ingegaan met de opmerking dat, indien de kantonrechter het nodig acht om op iedere post te reageren, [eiser] hiertoe alsnog bereid is. Dit is thans een gepasseerd station (en het gedane bewijsaanbod ziet niet op de vraag of de verbouwing ondeskundig is geschied).

4.9.

Dit alles voorop stellende (en ondanks dat het schort aan de onderbouwing), zal de kantonrechter de posten (toch) inhoudelijk beoordelen. Dit kan [eiser] evenwel niet baten, omdat een gedegen onderbouwing ontbreekt.

1.plat dak boven keuken € 9.545,00

4.10.

[eiser] heeft foto’s ingebracht van het plat dak en een binnenmuur met een vochtplek (productie 6.) In de toelichting op die foto’s staat vermeld dat het plat dak boven het restaurant (de kantonrechter: niet de keuken) ernstig is vervuild, moet worden schoongemaakt en dat de onderliggende muur erg vochtig is. Dit wijst op een lekkage van het dak. De exploitant heeft hier zelf werkzaamheden verricht;
waarschijnlijkzijn deze ondeugdelijk uitgevoerd. Het raam boven het dak is verwijderd en vervangen door houten planken. Het kozijn moet worden hersteld en afgewerkt. De elektrische bedrading moet goed worden bevestigd. Het ventilatiekanaal vanuit het restaurant is aan beide zijden dichtgemaakt. Die moet weer functioneel worden gemaakt. De mechanische installatie is verwijderd. Om dit te kunnen vaststellen moet de provisorische bekleding van de wand in het restaurant worden verwijderd. Een nieuwe mechanische installatie moet worden aangebracht conform de oorspronkelijke toestand. Op het plat dak is door de exploitant een airconditioner geplaatst. Deze zal door een onderhoudsbedrijf moeten worden gecontroleerd. Gezien de gebrekkige bedrijfsvoering en de structurele tekorten is waarschijnlijk sprake van flink achterstallig onderhoud. De exploitant heeft het verloop van de riolering gewijzigd en een verzamelbak gemaakt ter hoogte van het raamkozijn, dat hierdoor structureel nat is. Aangetaste delen kozijn moeten worden hersteld. In het restaurant is de muur onder het plat dak vochtig, waarschijnlijk door lekkage ten gevolge van door exploitant ondeugdelijk uitgevoerde reparaties aan het dak.
Verder onderzoek is nodig om de oorzaak van de lekkage vast te stellen, aldus de toelichting van [eiser] zelf of van aannemer [naam aannemer] op basis van uitsluitend die foto’s.

Ter onderbouwing van gemaakte herstelkosten (aldus productie 21), heeft [eiser] een factuur ingebracht van een ontstoppingsdienst ter hoogte van (de genoemde bedragen zijn hierna telkens zonder btw, idem het overzicht op pagina 3 van productie 21) € 225,00. De werkzaamheden hebben, blijkens die factuur, evenwel slechts bestaan uit het uitvoeren van een camera-inspectie, niet meer en niet minder (terwijl ook een schriftelijk stuk van dit bedrijf met de uitkomst van die inspectie ontbreekt).

Verder is een factuur van november 2019 - aldus van eerst ruim 3,5 jaar na de oplevering - ingebracht die ziet op het vervangen van de hoofdriolering en aansluiten hemelwaterafvoer inclusief grondwerken ad € 4.528,00. Die factuur ziet op ingrijpende werkzaamheden aan de hoofdriolering, en alles wat daarmee van doen heeft. Uitgevoerde werkzaamheden op het dak, laat staan een noodzaak voor werkzaamheden aan het dak louter als gevolg van uitgevoerde werkzaamheden aan het dak, is uit die factuur niet op te maken.

Verder is een factuur van aannemer [naam aannemer] van augustus 2019 ingebracht die ziet op het restaureren van een gevel en het trappenhuis ad € 3.890,14. Er is geen factuur ingebracht die betrekking heeft op het bovenlicht, compressor of anderszins. Er is kortom al geen onderbouwing te vinden van gemaakte kosten als gevolg van gebreken of schade ten tijde van de oplevering die voor rekening van huurder zou moeten komen.

4.10.1.

[eiser] heeft voorts met name nagelaten in te gaan op de stellingen van Inbev dat het platte dak niet tot het gehuurde behoort, dat het onderhoud van de afvoer niet voor rekening van Inbev komt en dat de oorzaak van de vochtschade aan de binnenmuur niet is onderbouwd. Inbev heeft in dit verband onder meer erop gewezen dat [eiser] zelf het pand aan de [adres 2] rechtstreeks aan de exploitant huurde. De exploitant had kennelijk wel toegang tot het plat dak, waarmee de vraag rijst of [eiser] niet zo nodig juist de exploitant, als huurder, had moeten aanspreken. Overigens, in de toelichting bij de foto’s bij productie 3 staat zelfs dat “met de exploitant was afgesproken dat hij het plat dak zou schoonmaken”. Deze vermelding komt niet meer terug in de toelichting bij de foto’s bij productie 6. Niet als vaststaand kan worden aangenomen dat (juist) Inbev aansprakelijk zou zijn aan eventuele wijzigingen op het dak. Inbev heeft voorts onweersproken gesteld dat de lekkage eerst is ontstaan nadat [eiser] zelf bijna twee jaar lang werkzaamheden aan het pand heeft verricht, zodat ook om die reden niet kan worden aangenomen dat de oorzaak van de vochtschade is gelegen in de wijzigingen op het dak. Nergens blijkt uit dat “het verdere onderzoek” als bedoeld in de toelichting is verricht althans hiervan bevindt zich niets bij de stukken. Bij dit alles komt verder nog dat [eiser] de toiletten naar de kelder heeft verplaatst (zie hiervoor), zodat aangenomen kan worden dat reeds in het kader van de door hem gewenste verbouwing een zeer ingrijpende wijziging van de afvoer was benodigd. Ook het tijdsverloop - de factuur is van november 2019 - duidt erop dat die werkzaamheden veeleer te maken hebben gehad met de renovatie, dan met (in verband met de gestelde lekkage: veeleer dringende) herstelwerkzaamheden.

2.wanden en plafonds restaurant herstellen € 15.450,00

4.11.

[eiser] heeft foto’s ingebracht van de wanden en het plafond van het restaurant. Ter toelichting is onder meer gegeven dat de wanden en het plafond in slechte toestand verkeren. [eiser] wijst ter onderbouwing van sloopwerkzaamheden ad € 3.300,00 respectievelijk € 4.833,00 naar twee facturen van Bouwformae. De eerste ziet onder meer op het slopen van plafonds op de begane grond (echter) in verband met de reparatie van diverse lekkages en vervangen riolering, HWA en leidingwerk ad € 1.440,00. De tweede factuur ziet op het uitgraven, sloopwerk, afkappen stucwerk, verwijderen plafonds en op verwijderen van verouderde elektra ad € 4.235,00. Aangegeven is dat de facturen ook zien op de keuken. Het is de kantonrechter niet duidelijk welke deel ziet op het louter verwijderen van het plafond van het restaurant. Ter onderbouwing van schilderwerk is een factuur van Schilderwerken [naam schilder] ingebracht ad € 9.404,52, waarvan [eiser] een bedrag vordert van € 5.161,00. De kantonrechter kan dit bedrag zo niet plaatsen. Uit de factuur is slechts op te maken dat de wanden op de begane grond van de [adres 1] , de kantonrechter begrijpt: waaronder maar wellicht niet uitsluitend het restaurant, zijn geverfd met latex ad € 1.950,00.

Inbev heeft onder meer hiertegen ingebracht dat het plafond al in 1991 was verlaagd (zodat van een verplichting tot herstel geen sprake is). [eiser] heeft dit niet weerlegd, zodat wordt aangenomen dat dit de situatie was in 1991. Dit vindt ook steun in productie 23 bij de dagvaarding (het systeemplafond zoals dat in 1991 is aangebracht in verband met de eisen van akoestische isolatie). De kantonrechter constateert aan de hand van de foto’s dat van het gehele systeemplafond twee platen los of open zijn. De gevorderde herstelkosten - het slopen van het plafond - komen dan ook overtrokken voor, zo niet al sprake is van normale slijtage/veroudering. Het valt in ieder geval niet onder kleine herstellingen die voor rekening van huurder komen. Daarbij komt dat het slopen blijkens de toelichting op pagina 57 van productie 3 louter is ingegeven om te voldoen aan de “huidige” eisen van geluidsisolatie. Zonder toelichting die niet is gegeven valt niet in te zien waarom dit voor rekening van Inbev zou komen. Resteert uitsluitend de vraag of Inbev de muren van het restaurant had dienen te verven. Inbev wijst erop dat [eiser] nagelaten heeft te vermelden of de wanden bij aanvang wel waren afgewerkt en gestuukt. [eiser] is hier niet meer op ingegaan (uit de brief van 19 juli 1991 maakt de kantonrechter overigens op dat die wanden in maart 1991 inderdaad niet waren afgewerkt). De kantonrechter constateert aan de hand van de foto’s nog dat het onderliggende behang zodanig oud en in slechte staat is dat een lik verf alleen volstrekt zinloos zou zijn geweest. Daarmee worden die gemaakte kosten geschaard onder renovatiewerkzaamheden.

3.vloeren € 6.400,00

4.12.

[eiser] heeft foto’s ingebracht van de keukenvloer. Ter toelichting is aangegeven dat op verschillende plaatsen vloertegels zijn vervangen door cement; hierdoor voldoet de vloer niet meer aan de eisen. De vloer verkeert in slechte toestand. Riolering ligt oppervlakkig in de tegelvloer van de keuken. Open rioleringsbuizen. Afvoeren zijn door exploitant deels in, deels boven de vloer aangebracht. [eiser] heeft voorts een foto ingebracht van de houten vloer in het restaurant. Ter toelichting is aangegeven dat de houten vloer plaatselijk is beschadigd en verzwakt. De vloer veert door op plaatsen waar voorheen de bar stond. De onderliggende constructie moet worden hersteld.

Ter onderbouwing van kosten is een factuur van Bouwformae van 30 januari 2017 ingebracht die ziet op sloopwerk bestaande keukenvloer in verband met vervangen riolering, waterleiding en HWA ad € 1.680,00. Het ingebrachte overzicht van [naam aannemer] betreft geen factuur en de verwijzing naar de stukken bij punt 7 zal bij punt 7 worden behandeld (en daar tot niets leiden).

De kantonrechter is van oordeel dat het Inbev zonder meer duidelijk had moeten zijn dat de ontbrekende vloertegels (opgevuld met cement) en zichtbare afvoerleidingen ten behoeve van de apparatuur destijds niet acceptabel zijn. De kantonrechter vermag niet in te zien hoe dit kan worden verholpen zonder sloopwerk. Het uitgevoerde sloopwerk is evenwel (mede) gebeurd vanwege het vervangen van de waterleiding en mede samenhangend met het besluit van [eiser] om de toiletten naar de kelder te verplaatsen. Deze sloopwerkzaamheden lagen hierom mede in de rede. Een herstel van de vloer door Inbev was dan ook niet zinvol te achten. Ter zake de vloer in het restaurant is al geen factuur ingebracht terwijl Inbev erop wijst dat het gebrek en de onderliggende constructie niet is aangegeven. Hierop is [eiser] niet meer ingegaan. Er zijn geen verbouwingswerkzaamheden verricht maar slechts een bar geplaatst hetgeen toch alleszins gebruikelijk is in een restaurant. Een herstel van de constructie is ook niet te scharen onder kleine herstellingen. De kantonrechter schaart de posten kortom geheel onder renovatie.

4.ramen, deuren en kozijnen € 4.750,00

4.13.

[eiser] heeft een foto ingebracht van een raam, met als toelichting dat de voorzetramen niet meer aanwezig zijn. De kantonrechter heeft geen factuur aangetroffen die ziet op voorzetramen (de aankoop ervan dan wel anderszins). Daarmee staat al niet vast dat kosten zijn gemaakt, zodat de discussie over die voorzetramen geen beoordeling behoeft.

[eiser] heeft foto’s ingebracht van één (oud) raam en één oude binnendeur. Ter toelichting is gegeven dat de onderhoudstoestand van kozijnen en deuren in het restaurant slecht is en de ramen, deuren en kozijnen dienen te worden hersteld en geschilderd.

Ter onderbouwing van kosten is verwezen naar de factuur van Schilderwerken [naam schilder] , als bedoeld onder 2 (schilderwerken begane grond) ad € 9.404,52, waarin concrete totaalbedragen zijn genoemd ten aanzien (al dan niet alle) binnendeuren, kozijnen en ramen, (maar bij lange na niet voor een totaal € 4.750,00). Overigens is in productie 3, onder 17, deze post ook slechts begroot op € 700,00. Hoewel [eiser] met die factuur heeft onderbouwd dat enige kosten zijn gemaakt voor herstel, heeft [eiser] nog altijd nagelaten te onderbouwen dat herstel voor rekening van Inbev zou moeten komen. Zo voert Inbev - onweersproken - aan dat door [eiser] ook niet voldoende onderhoud is gepleegd aan het buitenschilderwerk (waardoor de binnenzijde van de ramen is aangetast), en dat sprake is van slijtage en ouderdom. De kantonrechter ziet geen aanleiding om anders te oordelen, gelet op de foto’s en de ouderdom. De schilderkosten zijn daarmee onder renovatiekosten te scharen. Overigens, aan de hand van de foto’s (productie 27) heeft de kantonrechter de indruk dat die betreffende ene deur is gelegen in het pand aan de [adres 2] , en er is gekomen met de doorbraak van de muur tussen beide panden, en daarmee ook niet tot het gehuurde behoort. Dit is niet specifiek aangevoerd anders dan het algemene verweer dat herstel niet op het gehuurde betrekking heeft, waarop [eiser] weer heeft nagelaten te reageren.

5.keuken: wanden en tegelwerk € 5.450,00

4.14.

[eiser] heeft foto’s ingebracht van betegelde wanden in de keuken. Ter toelichting is gegeven dat de exploitant zelf voorzetwanden heeft geplaatst en betegeld. De toestand is slecht. Voorzetwanden en tegelwerk moeten worden verwijderd; wanden moeten deugdelijk worden afgewerkt, gestukadoord en betegeld. Voorts zijn foto’s ingebracht met de toelichting dat verschillende lagen tegels over elkaar zijn gezet en foto’s met de toelichting dat de afwerking van muren en plafonds bijzonder slecht is. Provisorische constructies en voorzetwanden moeten worden verwijderd.

Ter onderbouwing van gemaakte kosten is verwezen naar een overzicht van [naam aannemer] dat ziet op het aanbrengen van nieuwe tegels (en ook hier niet wordt aangemerkt als factuur). Voor het schilderwerk is verwezen naar een factuur [naam schilder] bij 2.4, maar uit die factuur kan de kantonrechter niet opmaken welke kosten zijn gemaakt voor het schilderen van de keuken.

Verder is verwezen naar de facturen van Bouwformae (zie onder 2), zonder evenwel het noemen van een concreet bedrag of werkzaamheden. Een van al de posten in de factuur van Bouwformae maakt melding van verwijderen wandtegelwerk “en andere bekleding van monumentale wanden” ad € 1.560,00. De kantonrechter begrijpt dat deze post op meer ziet dan het alleen verwijderen van de tegelwand die gebrekkig is. Aan de hand van de foto’s maakt de kantonrechter op dat het hier gaat om een relatief klein stuk wand, op een hoek, waarvan de toestand uitermate slecht is als gevolg van specifiek werkzaamheden verricht door de exploitant. Het gedeelte met de stopcontacten c.q. het gedeelte van de achterwand lijkt op het eerste gezicht in orde, op de gaten (als gevolg schroeven) na, hierbij in aanmerking nemende dat de keuken kennelijk al van 1976 dateert. De kantonrechter begrijpt dat de hele keuken volledig is gerenoveerd mede om aan de eisen van nu te voldoen, waarmee het niet zinvol was om die ene tegelwand vooraf nog te laten afbreken. Dit zou anders zijn geweest indien de keuken verder in orde was geweest. Daarbij komt aldus dat de exploitant juist de keukenmuur naar het naastgelegen pand heeft doorgebroken (en de kantonrechter heeft overigens aan de hand van de foto’s de indruk dat de werkzaamheden door de exploitant aan de wanden met die doorbraak samenhangen).

6.doorgebroken muur keuken € 3.290,00

4.15.

[eiser] heeft foto’s ingebracht waarop te zien zou zijn dat een muur is verwijderd. In de toelichting is aangegeven dat de draagmuur
waarschijnlijkniet is opgevangen, dat op de bovenliggende verdiepingen scheuren zijn ontstaan in de wanden en de betegeling. De doorbraak dient
door een constructeur te worden onderzocht. Ter onderbouwing van gemaakte kosten is verwezen naar een factuur van [naam aannemer] ten aanzien van herstellen scheuren stucwerk als bedoeld onder 1.2 en de factuur van [naam schilder] als bedoeld onder 2.4. De kantonrechter kan uit die stukken niet opmaken dat in ieder geval kosten zijn gemaakt voor het aanbrengen van een balk (of dat naar de noodzaak onderzoek is verricht). Ook anderszins is niet onderbouwd dat die doorbraak ondeskundig is gebeurd en dat de kosten daarmee voor rekening van Inbev zouden moeten komen. [eiser] heeft desgevraagd ook niet duidelijk kunnen maken waarom die beweerde doorbraak aan Inbev is toe te rekenen, nu de exploitant ook het naastgelegen pand en de bovenliggende appartementen van [eiser] huurde. Op de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat deze kosten aldus ook niet worden gevorderd, maar wel van een doorbraak tussen het restaurant en de gang naar de keuken. Elke onderbouwing van een ondeskundige onderbouwing en gemaakte kosten ontbreekt volledig. Op de facturen wordt verwezen naar foto’s op pagina 29 en 30 van het opleverrapport, dat ziet op de doorbraak in de keuken.

7.leidingwerk, afvoeren, riolering € 5.800,00

4.16.

[eiser] heeft foto’s ingebracht waarop te zien is dat toestand van de afvoeren en riolering, voor zover het de hoogte van de vloer betreft, zeer slecht is. De riolering ligt open, zodat het verwijderen van die afvoeren in de rede ligt. De kantonrechter kan dit niet opmaken ten aanzien van het overig leidingwerk. In de berekening herstelkosten is aangegeven dat het gaat om waterleiding conform geldende eisen aanbrengen, gas en waterleiding terug naar meterkast en afkoppelen en slopen leidingwerk. Alleen dit laatste lijkt betrekking te hebben op de foto’s. Ter onderbouwing van kosten is verwezen naar twee facturen van [naam installateur] installaties, welke betrekking hebben op renovatie waterleiding, riolering en hemelwaterafvoeren in twee fases van (kennelijk) het gehele pand, en niet specifiek ten aanzien van de keuken. Daarbij komt dat, zoals hiervoor reeds is overwogen, een en ander onlosmakelijk in verband staat de ingrijpende wijziging van de toiletten. Ook anderszins is niet onderbouwd wat het gebrek zou zijn met de waterleiding. Inbev brengt tegen dit alles in dat die afvoeren al in 1991 aanwezig waren ten behoeve van de keukenapparatuur destijds en in 2001 zijn aangepast met de keuken, de (niet meer gebruikte) buizen zouden alleen verwijderd hoeven te worden. [eiser] heeft daarmee niet onderbouwd dat deze kosten voor rekening van Inbev zouden moeten komen. De kantonrechter schaart het verwijderen van deze afvoeren dan ook onder de renovatiewerken.

8.cv-installatie € 3.650,00

4.17.

[eiser] heeft bij productie 3 foto’s ingebracht van de cv-installatie. In de toelichting bij de foto’s is aangegeven dat de cv-installatie gebrekkig is onderhouden. De kosten voor het servicecontract zijn niet betaald, het contract is door de onderhoudsfirma beëindigd. Verschillende onderdelen van de cv-ketel ontbreken. Reparatie is niet kosteneffectief. Het advies is vervanging. Voorts is een foto ingebracht van een radiator. In de toelichting bij de foto is aangegeven dat de radiatoren slordig zijn geverfd in donkere kleur. De verf is beschadigd. De radiatoren staan op klossen en hangen scheef. De leidingen zijn verbogen. De ophanging van de radiatoren moet worden hersteld. In productie 6 staan uitsluitend foto’s van de cv installatie (niet van de radiator) en wel met de (andere) toelichting dat de cv-installatie gebrekkig is onderhouden,
gecontroleerddient te worden door een erkend installateur en weer werkzaam dient te worden gemaakt of indien nodig vervangen.

In de berekening herstelkosten (pagina 57 van productie 3) staat vermeld dat de ketel vervangen dient te worden in verband met ontbrekende onderdelen, dat de radiatoren dienen te worden gedemonteerd en leidingen hersteld en dat diverse radiatoren dienen te worden vervangen. Ter onderbouwing van kosten is een factuur ingebracht die ziet op de cv ketel. Er is geen factuur ingebracht die ziet op de radiatoren. Inbev brengt hiertegen in dat nergens uit blijkt dat de cv-installatie niet goed is onderhouden en gebreken zou hebben. Inbev betwist de noodzaak van vervanging. Inbev wijst bij antwoord erop dat [eiser] niet heeft aangegeven op wie de onderhoudsverplichting volgens de huurovereenkomst zou rusten; Inbev betwist in ieder dat [eiser] voldoende onderhoud heeft gepleegd. [eiser] heeft dit niet weerlegd. [eiser] heeft niet onderbouwd dat de installatie aan vervanging toe was en dat dit kwam door onvoldoende onderhoud, zo dit al voor rekening van Inbev zou komen, en niet vanwege slijtage of ouderdom.

9.de vetafscheider € 3.275,00

4.18.

[eiser] heeft in dit verband een foto ingebracht van een deksel in de vloer. In de toelichting bij de foto staat dat de vetafscheider door een gespecialiseerd bedrijf is geïnspecteerd en sprake is van ernstig achterstallig onderhoud. Lekkage kan niet worden uitgesloten. Met uitzondering van de vloerafvoer zijn geen van de afvoerleidingen in de keuken op de vetafscheider aangesloten. De vetafscheider dient te worden vervangen en conform de eisen te worden aangesloten. Bij verontreiniging van de bodem dient deze te worden gesaneerd. Ter onderbouwing van kosten is één factuur van [naam bedrijf riolering] rioleringsbeheer van 20 mei 2016 ingebracht welk ziet op het ledigen, reinigen en inspecteren van de vetafscheider ad € 116,00. In het overzicht herstelkosten is aangegeven dat een en ander is geschied in verband met stankoverlast. Inbev brengt hiertegen in dat [eiser] niet heeft aangegeven waaruit zou volgen dat de vetafscheider niet goed is onderhouden, welke gebreken er zouden zijn en wie volgens het huurcontract voor het onderhoud zou moeten zorgdragen. De verweren zien met name op een betwisting van op de noodzaak van vervanging, maar deze hogere gevorderde kosten zijn al niet toewijsbaar omdat niet is onderbouwd dat die kosten zijn gemaakt. [eiser] heeft op zijn beurt ook nagelaten te onderbouwen waarom het onderhoud, en daarmee de kosten voor de lediging en reiniging, juist voor rekening van Inbev zou moeten komen.

10.herstel elektrische installatie € 5.250,00

4.19.

Er zijn foto’s ingebracht van de elektrische installatie. Ter toelichting is aangegeven dat de elektrotechnische installatie veel gebreken vertoont en moet worden hersteld, gevolgd door keuring. De elektriciteit wordt gedeeltelijk afgetapt van de appartementen van de [adres 2] . Ter onderbouwing dat de gehele installatie is vervangen zijn meerdere facturen ingebracht. Daarbij is aangegeven dat de aftapping door de exploitant is gedaan.

Inbev heeft erop gewezen dat dit geen betrekking heeft op het gehuurde, omdat de exploitant vanuit de appartementen de wijzigingen heeft aangebracht. Inbev heeft ook anderszins de noodzaak voor vervanging van de installatie betwist en dat de vervanging voor rekening van Inbev zou moeten komen. [eiser] is hier niet meer op ingegaan. Het vervangen is daarmee te scharen onder de reguliere renovatiewerkzaamheden, en voor de aftapping is Inbev niet verantwoordelijk.

11.kelder en kelderluik € 4.300,-

4.20.

[eiser] heeft foto’s ingebracht waarop is te zien dat het kelderluik is ingekort en dat spullen in de kelder zijn achtergelaten. In de toelichting staat dat, bij het verplaatsen van de toiletgroep door de exploitant, het kelderluik met de helft is ingekort en dat de originele trap door een korte steile trap is vervangen. De oorspronkelijke situatie moet worden hersteld. Aanwezige spullen moeten worden afgevoerd. Bij productie 21 bevinden zich evenwel geen facturen die zien op de kelder en of kelderluik. Uitsluitend een overzicht van [naam aannemer] van 8 februari 2019 met de vermelding schoonmaken kelder plus afvoeren met aanhangwagen en stortkosten, aldus niet zijnde een factuur. De kantonrechter constateert overigens aan de hand van de foto’s dat het slechts om een paar planken c.q. een houten rekje gaat. De vrieskist, zoals die wel nog te zien is op de foto’s bij productie 3, komt in productie 6 niet terug. [eiser] heeft daarmee niet onderbouwd dat herstelkosten zijn gemaakt. De kelder, en de kantonrechter begrijpt: ook de keldertrap, werd bovendien geheel verbouwd vanwege de verplaatsing van de toiletten, waarmee herstel door Inbev ook niet zinvol was.

12.toiletgroep € 34.800,00

4.21.

[eiser] heeft foto’s ingebracht van de toiletgroep. In de toelichting is aangegeven dat de toiletgroep door de exploitant met ca. 1 meter is ingekort, dat de wijziging op amateuristische wijze is uitgevoerd en dat het sanitair in onacceptabele toestand verkeert. De toiletgroep dient in oorspronkelijke en deugdelijke toestand te worden teruggebracht (de kantonrechter: er staat niets over een noodzaak van verplaatsing naar de kelder).

Bij productie 21 is een factuur ingebracht van het sloopwerk van de toiletten, begrotingen, een offerte, een factuur van de restauratie van de vloer rondom de trap, een factuur van nieuwe vloertegels en een overzicht van het herstellen van de doorbraak.

Inbev betwist bij antwoord de noodzaak tot het ongedaan maken van de wijzigingen aan de toiletgroep en [eiser] heeft dit op zijn beurt in het geheel niet duidelijk kunnen maken. Nu [eiser] heeft besloten de toiletten te verplaatsen naar de kelder, was herstel van de toiletgroep door Inbev niet zinvol te achten. Het betreffen dan ook verbouwingskosten.

13.blusmiddelen en brandveiligheid € 2.075,00

4.22.

[eiser] heeft een foto ingebracht waarop het laatste onderhoud van een blusmiddel is te zien. In de toelichting is aangegeven dat sprake is van achterstallig onderhoud, dat de installatie moet worden gecontroleerd en indien nodig hersteld.

Ter onderbouwing van kosten zijn twee facturen van [naam bedrijf] ingebracht, welke betrekking hebben op een brandveiligheidsadvies. De kantonrechter vermag evenwel niet in te zien waarom advieskosten voor rekening van Inbev zouden moeten komen. Verdere kosten zijn niet onderbouwd. Inbev brengt hiertegen in dat niet is onderbouwd dat de brandmeldinstallatie niet goed is onderhouden, welk gebrek dit heeft en waarom het onderhoud voor rekening van Inbev zou moeten komen. Ook hier is [eiser] niet meer op ingegaan.

14.hal [adres 1] € 1.410,00

4.23.

[eiser] heeft twee foto’s ingebracht van de hal. In de toelichting is aangegeven dat de schade aan wanden en monumentale trap moet worden hersteld. Ter onderbouwing van kosten is een overzicht van [naam aannemer] ingebracht. Hierop is een veelheid aan posten, waaronder ook de plafonds en vloeren, gearceerd. Daarmee is niet onderbouwd dat kosten zijn gemaakt. Inbev betwist bovendien dat de hal en trap tot het voormalig gehuurde behoorde (en stelt, en onderbouwd met een foto van fietsen, dat de schade door huurders van de appartementen is veroorzaakt). [eiser] is hier niet meer op ingegaan.

15.hang- en sluitwerk € 880,00

4.24.

[eiser] heeft een foto ingebracht van de dranger en een foto van het slot van een deur. In de toelichting is aangegeven dat de voormalige exploitant slechts enkele sleutels heeft ingeleverd, dat alle sloten zijn vervangen en dat drangers, hang- en sluitwerk dient te worden hersteld. Ter onderbouwing van kosten heeft [eiser] een factuur van juni 2020 ingebracht, bonnetjes en een overzicht van [naam aannemer] . De kantonrechter kan de factuur en bonnetjes niet relateren aan de [adres 1] te [plaats] .

Inbev betwist de sleutels niet te hebben ingeleverd. [eiser] is hier niet meer op ingegaan. Het is bovendien opmerkelijk dat in de toelichting gesproken is van de exploitant, die ook rechtstreeks huurde van [eiser] , en aldus de situatie in 2014. [eiser] heeft niet met zoveel woorden gesteld, laat staan onderbouwd, dat Inbev in maart 2016 niet alle sleutels heeft ingeleverd. Inbev heeft voorts gesteld dat dit onderdeel niet tot het gehuurde behoorde. Ook hierop is [eiser] niet meer ingegaan. Uit de foto’s kan de kantonrechter niet opmaken of die deur tot het gehuurde behoorde.

16.voorgevel € 640,00

4.25.

[eiser] heeft foto’s ingebracht van de voorgevel. Ter toelichting is aangegeven dat aangebrachte lampen moeten worden verwijderd en beschadigingen aan de monumentale gevel hersteld. In het rapport staat vermeld p.m. post. Er zijn ook anderszins geen facturen ingebracht. Er zijn kortom geen kosten gemaakt. Inbev voert bovendien aan dat de ingebrachte foto’s betrekking hebben op de gevel van het pand aan de [adres 2] , welk Inbev niet heeft gehuurd, en dat tot op heden geen herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Volgens Inbev hangen op de plekken waar schade zou zijn waargenomen momenteel uithangborden van de huidige exploitant. [eiser] heeft ook hier niets tegen ingebracht.

17.diversen: vergunningentraject, bijkomende kosten aannemers € 17.700,00

4.26.

In productie 21 is melding gemaakt van schoonmaakkosten, vergunningentraject, afvoer sloopmaterialen en bijkomende kosten aannemers. Ter onderbouwing zijn stukken van de gemeente en facturen van bouwkundig advies en van de architect ingebracht. Inbev betwist dat die kosten gemaakt zouden zijn ten behoeve van herstelkosten.

Nu, gezien vorenstaande overwegingen, geen herstelkosten worden toegewezen als gevolg van aangebrachte bouwkundige wijzigingen of anderszins, zijn deze posten reeds hierom niet toewijsbaar.

conclusie

4.27.

Gezien het vorenstaande is de vordering van [eiser] om Inbev te veroordelen tot het betalen van enig bedrag aan herstelkosten of schade linksom dan wel rechtsom niet toewijsbaar te achten. Aan een bewijsaanbod, of hetgeen partijen anderszins nog verdeeld houdt over de oplevering, wordt niet toegekomen.

4.27.1.

Ook de vordering om Inbev te veroordelen tot het betalen van de huur, is daarmee niet toewijsbaar.

4.27.2.

De nevenvorderingen zijn daarmee evenmin toewijsbaar.

afsluitende opmerking

4.28.

[eiser] is geconfronteerd met een uitgeleefd pand en heeft veel kosten gemaakt voordat hij het opnieuw heeft verhuurd. De kantonrechter heeft evenwel de indruk dat Inbev altijd bereid is geweest om (onverplicht) een bedrag te betalen, maar niet een onrealistisch bedrag. Om die reden heeft de kantonrechter de mondelinge behandeling geschorst, waarbij [eiser] nog vooraf de nodige aanmerkingen op zijn vordering zijn meegegeven. Gezien deze nog aangereikte mogelijkheid, is de uitkomst voor [eiser] dan ook minder zuur te achten. [eiser] heeft een volledig gerenoveerd pand willen realiseren op kosten van Inbev (naar de huidige eisen en zonder aftrek nieuw voor oud), waarbij de relatie met de oplevering zoek is geraakt. Zo sprak [eiser] aanvankelijk nog over bodemsanering. De kantonrechter acht het dan ook niet bevreemdend dat Inbev in eerste instantie niet heeft gereageerd op de berichten van [eiser] .

4.29.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Inbev worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

1.900,00

(2,00 punten × € 950,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening)

Totaal

€

2.035,00

4.30.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.035,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op

15 mei 2024.