Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 22/2527
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 mei 2024 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. M.M.J.P. Penners),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht, het college
(gemachtigde: mr. M.E.J.M. Vorstermans en [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de afwijzing van de aanvraag van een omgevingsvergunning van eiser om de woning aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning) om te zetten. Concreet zag de aangevraagde vergunning erop de studentenkamerverhuur in dit pand te legaliseren.
2. Het college heeft deze aanvraag van 29 december 2021 bij besluit van 4 april 2022 afgewezen omdat niet voldaan werd aan de geldende minimale woningoppervlakte van 110 m2. Eiser heeft daartegen op 12 mei 2022 bezwaar gemaakt. Met het bestreden besluit op bezwaar van 27 september 2022 is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven. Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld op 27 oktober 2022. Het college heeft op 14 februari 2023 een verweerschrift ingediend.
3. De rechtbank heeft het beroep op 19 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [eiser] , eiser, en zijn gemachtigde mr. M.M.J.P. Penners, en mr. Vorstermans en [gemachtigde] namens het college.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak de weigering van de omgevingsvergunning strekkende tot omzetting van de woning. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
5. De rechtbank oordeelt dat het beroep van eiser ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
6. De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
Uitganspunten bij de beoordeling
7. Voor de beoordeling van de door eiser aangevoerde beroepsgronden stelt de rechtbank vast van welke, niet ter discussie gestelde, feiten zij uitgaat bij de beoordeling van het beroep. Niet ter discussie staat en ter zitting besproken is dat voor de woningomzetting een omgevingsvergunning nodig is op grond van artikel 2, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De woningomzetting is namelijk in strijd met artikel 15.1 onder a van het Bestemmingsplan Maastricht West en art 4 Facetbestemmingsplan Pro Woningsplitsing en Woningomzetting (verder: het facetbestemmingsplan). Verweerder bestrijdt niet dat de woning al sinds 2008 gebruikt wordt voor kamergewijze verhuur. Ook is besproken en zijn partijen het erover eens dat de kamergewijze verhuur van de woning vanaf het begin van die verhuur een vergunningsplichtige activiteit was en dat een dergelijke vergunning niet (eerder) is verleend voor deze woning. Voor het verlenen van de gevraagde vergunning is beleid vastgesteld: de Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en/of herbestemmen naar woningen en wooneenheden. In regel C.2 daarvan staat als eerste vereiste vermeld dat de woning tenminste een oppervlakte van 110 m2 moet hebben om voor een vergunning in aanmerking te komen (verder: de 110 m2 regel). De partijen zijn het erover eens dat op grond van de hierbij geldende overgangsregeling deze 110 m2 niet gold voor aanvragen gedaan voor de terinzagelegging van het facetbestemmingsplan. De terinzagelegging heeft op 28 mei 2019 plaatsgevonden. Tot slot staat het vast dat de aanvraag is gedaan op 29 december 2021 en de woning 78 m2 groot is.
Had het college moeten afwijken van zijn beleid ?
8. Eiser stelt dat toepassing van het beleid in dit geval tot voor hem onevenredige gevolgen leidt. Toepassing van het beleid had daarom in zijn geval achterwege moeten blijven. Deze beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat het niet voldoen aan de vereisten op slechts één ondergeschikt punt – de 110 m2 regel – niet mag leiden tot de integrale afwijzing van de vergunning. Dit is een te zware maatstaf en er zou in deze zaak van moeten worden afgeweken. Eiser voert hierbij ook aan dat de afwijzing voor hem flinke financiële gevolgen heeft. Hiermee doet eiser een beroep op het evenredigheidsbeginsel zoals vervat in artikel 4:84 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waaruit volgt dat een bestuursorgaan van beleid moet afwijken als toepassing van het beleid onevenredige gevolgen heeft voor een belanghebbende. Hiervoor moet blijken van bijzondere omstandigheden.
10. Het college heeft gemotiveerd waarom het de 110m2 regel niet van ondergeschikt belang vindt, namelijk omdat het een grens wil trekken waaronder de woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere bewoning. De enkele stelling van eiser dat de regel van ondergeschikt belang is en niets zegt over het woongenot van huurders, doet niet af aan deze motivering.
11. Eiser stelt financiële nadelen te ondervinden als hem geen omgevingsvergunning wordt verleend omdat hiermee de huidige kamerverhuur niet gelegaliseerd wordt en hij daar wel rekening mee heeft gehouden en kosten voor heeft gemaakt. De rechtbank stelt vast dat de woning geschikt blijft voor andere verhuur die niet in strijd is met de geldende regelgeving. De hoogte van het financiële nadeel is door eiser niet verder geconcretiseerd. Eiser heeft ter zitting aanvullend toegelicht dat zijn belang er ook in gelegen is dat kamergewijze verhuur flexibeler is mocht hij de woning ooit een andere bestemming willen geven. De rechtbank overweegt hierover dat, voor zover er sprake is van financieel nadeel, deze slechts ondervonden wordt omdat de woning nu zonder vergunning en in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Dit terwijl eiser wel op de hoogte was van het feit dat hiervoor een vergunning nodig was omdat hem eerder voor een andere pand een dergelijke vergunning is verleend. De rechtbank oordeelt daarom dat het college dit nadeel niet onterecht niet aanmerkt als een dusdanig bijzondere omstandigheid dat het college had moeten afwijken van haar beleid. Het feit dat het pand al door de vorige eigenaar kamergewijs verhuurd werd, doet daar niet aan af. Daargelaten of kamergewijze verhuur daadwerkelijk als flexibeler en daarmee in belang van eiser is, oordeelt de rechtbank ook hier dat het college dit niet onterecht niet aanmerkt als dusdanig bijzondere omstandigheid dat had moeten worden afgeweken van het beleid.
Is het rechtzekerheidsbeginsel geschonden?
12. Eiser stelt dat het rechtzekerheidsbeginsel geschonden is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser stelt dat hij erop mocht vertrouwen dat de overgangsregeling op deze aanvraag van toepassen zou zijn. Het vaststellen van het facetbestemmingsplan heeft namelijk flinke vertraging opgelopen waardoor de overgangsregeling veel langer dan voorzien heeft gegolden. Eiser is nooit door verweerder of de gemeente in kennis gesteld dat er een einde zou komen aan de overgangsregeling.
14. De rechtbank stelt voorop dat er op het college geen informatieplicht rust om specifiek eiser te informeren over het aflopen van een algemene niet specifiek tot eiser gerichte overgangsregeling. Het beleid en de bovenliggende regelgeving is correct gepubliceerd en ter inzage gelegd. Het is aan eiser om zichzelf te informeren over de geldende regelgeving. Eiser mag er niet vanuit gaan dat de informatie die hij op een eerder moment aantreft over geldende regels nog altijd van toepassing is bij een latere aanvraag. Bij de beoordeling van de aanvraag zijn de regels zoals ze gelden ten tijde van de aanvraag leidend. Het rechtzekerheidsbeginsel brengt niet met zich mee dat men er op mag vertrouwen dat regelgeving niet verandert. Dit geldt des te meer als het gaat om de geldigheid van een overgangsregeling die naar zijn aard van tijdelijke duur is. Dit is niet anders in het geval van vertraging bij het vaststellen van de relevante nieuwe regelgeving. Ook het feit dat eiser het kooptraject is begonnen toen de overgangsregeling nog van kracht was verandert dit niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.A. van de Ven, rechter, in aanwezigheid van E.M. Hendriks-van der Haar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar 28 mei 2024
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 28 mei 2024
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden..
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 4:84
Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
a. het bouwen van een bouwwerk,
b. het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit is bepaald,
c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet,
d. het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk in met het oog op de brandveiligheid bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorieën gevallen,
e.
1°.het oprichten,
2°.het veranderen of veranderen van de werking of
3°.het in werking hebben van een inrichting of mijnbouwwerk,
f. het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een rijksmonument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een rijksmonument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht,
g. het slopen van een bouwwerk in gevallen waarin dat in een bestemmingsplan, beheersverordening of voorbereidingsbesluit is bepaald,
h. het slopen van een bouwwerk in een beschermd stads- of dorpsgezicht of
i. het verrichten van een andere activiteit die behoort tot een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorie activiteiten die van invloed kunnen zijn op de fysieke leefomgeving.
2 Bij algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regels worden gesteld met betrekking tot hetgeen wordt verstaan onder de in het eerste lid bedoelde activiteiten.
3 Bij algemene maatregel van bestuur kan worden bepaald dat met betrekking tot daarbij aangewezen activiteiten als bedoeld in het eerste lid in daarbij aangegeven categorieën gevallen, het in dat lid gestelde verbod niet geldt.
Bestemmingsplannen
Bestemmingsplan Maastricht West
1.84
woning:
een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden;
[…]
15.1
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
wonen in de vorm van woningen;
wonen in de vorm van gestapelde woningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld’
[…]
Facetbestemmingsplan Woningsplitsing en Woningomzetting
Artikel 4 Verbod Pro woningomzetting
1. Woningomzetting is verboden op de gronden met de volgende besluitvlakken binnen alle geldende beheersverordeningen:
Wonen;
Gemengd.
2. Woningomzettingen welke voorafgaand aan de inwerkingtreding van deze beheersverordening zijn gerealiseerd in strijd met het op dat moment vigerende beheersverordening en/of zonder of in strijd met een daartoe vereiste vergunning worden geacht in strijd met het verbod zoals genoemd in lid 1 van dit artikel te zijn gerealiseerd.
3. Woningomzettingen waarvoor voorafgaand aan de inwerkingtreding van deze beheersverordening een daartoe strekkende vergunning is verleend en woningomzettingen die op grond van het op dat moment vigerende beheersverordening rechtstreeks (zonder daartoe strekkende vergunning) waren toegestaan en welke zijn gerealiseerd voor de inwerkingtreding van deze beheersverordening, vallen niet onder het verbod zoals opgenomen in lid 1 van dit artikel.
Beleidsregel
Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en herbestemming monumentale niet voor bewoning bestemde gebouwen:
C 2. Woningomzetting
Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot woningomzetting indien:
De om te zetten woning een minimale woningoppervlakte heeft van 110 m2.
[…]