Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/316792 / HA ZA 23-175
Vonnis van 17 januari 2024
in de zaak van
1.[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 2],
[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. C.S.B.E. Reinders te Voerendaal,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MIXX VASTGOED B.V.,
gevestigd te Heerlen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. L.R. van Dooren te Heerlen.
Partijen zullen hierna [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en Mixx Vastgoed genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verder verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 14 juni 2023,
- de brief van de griffier aan de advocaten van partijen van 17 augustus 2023,
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 19 en 20,
- de brief van de griffier aan partijen van 23 oktober 2023,
- de akte producties mondelinge behandeling, tevens akte vermeerdering/wijziging van eis van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] met producties 21 tot en met 28,
- de akte overlegging producties van Mixx Vastgoed met producties 6 tot en met 13,
- de akte overlegging producties van Mixx Vastgoed met producties 14 en 15,
- de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling door mr. Reinders voorgedragen spreekaantekeningen,
- het proces-verbaal van plaatsopneming en mondelinge behandeling van 31 oktober 2023,
- de brief van mr. Van Dooren van 13 november 2023,
- de brief van de griffier aan mr. Van Dooren van 5 december 2023.
1.2.
Na afloop van de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.
1.3.
In de brief van mr. Van Dooren van 13 november 2023 is terecht opgemerkt dat het proces-verbaal van 31 oktober 2023 enkele verschrijvingen bevat. Het proces-verbaal moet op die onderdelen worden gelezen zoals in de brief van mr. Van Dooren is vermeld.
2.De feiten
2.1.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn eigenaar van het perceel dat kadastraal bekend is als [kadasternummer 1] (verder: ‘perceel [kadasternummer 1] ’). Tussen dit perceel en de openbare weg ‘ [straatnaam] ’ is gelegen het perceel dat kadastraal bekend is als [kadasternummer 2] (verder: ‘perceel [kadasternummer 2] ’). Dat perceel is in eigendom van [naam bv]
Mixx Vastgoed is eigenaar van de percelen die kadastraal bekend zijn als [kadasternummer 3] (verder: ‘perceel [kadasternummer 3] ’), [kadasternummer 4] (verder: ‘perceel [kadasternummer 4] ’) en [kadasternummer 5] (verder: ‘perceel [kadasternummer 5] ’). Deze percelen zijn, bezien vanaf de openbare weg, rechts naast de percelen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [naam bv] gelegen. De ligging van de percelen ten opzichte van elkaar is afgebeeld op de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] als ‘afbeelding 1’ in de dagvaarding opgenomen tekening, die hieronder is weergegeven. De rechtbank heeft de nummers [kadasternummer 3] , [kadasternummer 2] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 4] toegevoegd.
Perceel [kadasternummer 3] , althans het eerste deel daarvan gezien vanaf de openbare weg, heeft als adres of staat bekend als ‘ [adres] ’.
2.2.
Perceel [kadasternummer 1] is bij akte van 2 februari 2006 (productie 5 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ) door Mixx Vastgoed - toen nog geheten: Imstenrade Beheer B.V. - aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geleverd. De akte omschrijft het verkochte als een geasfalteerd parkeerterrein en meldt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] het ook als parkeerterrein gaan gebruiken.
2.3.
Ten behoeve van perceel [kadasternummer 1] is bij gelegenheid van de levering aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van de percelen [kadasternummer 4] en [kadasternummer 3] van Mixx Vastgoed. Deze erfdienstbaarheid is gevestigd middels hiervoor vermelde notariële akte van 2 februari 2006. In de akte is de erfdienstbaarheid omschreven als:
‘de erfdienstbaarheid van weg, inhoudende de verplichting van de eigenaren en/of de bevoegde gebruikers van de dienende erven om te dulden dat de eigenaren van het heersende erf, de bevoegde gebruikers en ook eventueel hun gemachtigde(n), het op gemelde, aan deze akte te hechten, situatietekening met streeparcering aangegeven gedeelte van de dienende erven gebruiken om te komen van en te gaan naar de openbare weg genaamd [straatnaam] .’
De akte bepaalt ten aanzien van de erfdienstbaarheid, voor zover relevant verder:
‘a. Het recht zal door de eigenaren en bevoegde gebruikers van het heersend erf op de voor de eigenaars en bevoegde gebruikers van de dienende erven minst bezwarende wijze worden uitgeoefend.
De eigenaren en bevoegde gebruikers van de dienende ervan zullen zelf ook van de oprit gebruik kunnen blijven maken.
b. Het recht kan worden uitgeoefend conform de kruisarcering aangegeven op voormelde tekening.
c. Het recht kan worden uitgeoefend met enig vervoermiddel, alsmede te voet.’
2.4.
Het relevant deel van de situatietekening waarnaar de notariële akte in het kader van de erfdienstbaarheid verwijst, wordt hieronder ingevoegd.
Het geel gekleurde stuk betreft perceel [kadasternummer 1] . Het met kruisarcering aangeduide stuk betreft het deel van percelen [kadasternummer 4] en [kadasternummer 3] waarop de erfdienstbaarheid blijkens de tekst van de akte rust. Bij het aldus aangeduide deel van perceel [kadasternummer 3] en het deel van perceel [kadasternummer 4] wat in het verlengde daarvan ligt (‘de smalle strook’) is een breedte van vijf meter vermeld. Deze smalle strook wordt (voor een groot deel) feitelijk gebruikt als parkeergelegenheid ten behoeve van de huurder van de percelen [kadasternummer 3] en [kadasternummer 4] , te weten RD4. De feitelijke uitoefening van de erfdienstbaarheid vindt ter plaatse om die reden plaats op het naastgelegen deel van de dienende erven. Bezien vanaf de openbare weg is dat rechts van de smalle strook. De toegangspoort tot perceel [kadasternummer 3] vanaf de openbare weg geeft ook toegang tot de feitelijke gebruikte route en niet tot route waarop de erfdienstbaarheid volgens de situatietekening recht geeft.
2.5.
Vanaf ergens in 2022 huurt de GGD het kantoor gelegen op perceel [kadasternummer 2] van [naam bv] en het parkeerterrein op perceel [kadasternummer 1] van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] Bezoekers van de GGD die met een motorvoertuig komen, rijden vanaf de openbare weg perceel [kadasternummer 2] op en parkeren op perceel [kadasternummer 1] . Bij vertrek rijden deze bezoekers via de percelen [kadasternummer 4] en [kadasternummer 3] naar de openbare weg, aldus gebruik makend van de erfdienstbaarheid.
2.6.
Op enig moment heeft Mixx Vastgoed op perceel [kadasternummer 4] een stapel platen geplaatst. Later is op dat perceel ook een bouwcontainer en een hekwerk geplaatst. Alle drie deze zaken bevonden zich op het deel van perceel [kadasternummer 4] waarop de erfdienstbaarheid rust (‘de brede strook’), met dien verstande dat het hek ook deels op perceel [kadasternummer 5] is geplaatst. Door het plaatsen van deze zaken is de doorgang ter plaatse versmald.
2.7.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben Mixx Vastgoed bij brief van 14 februari 2023, onder verwijzing naar een gestelde inbreuk op de erfdienstbaarheid, gesommeerd om de onder 2.6. vermelde zaken te verwijderen en verwijderd te houden (productie 14 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ). Daarna is de stapel platen verwijderd en is, na hernieuwde sommatie (productie 16 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ), de container verplaatst, met dien verstande dat de container zich nog altijd bevindt op het deel van perceel [kadasternummer 4] waar de erfdienstbaarheid op rust. Het hek is blijven staan.
2.8.
Mixx Vastgoed heeft op het onder 2.6. bedoelde hek en op het hek dat op de grens staat tussen perceel [kadasternummer 4] en perceel [kadasternummer 2] verkeersborden aangebracht waarop is aangegeven dat ter plaatse sprake is van een ‘eigen terrein’ en dat er niet geparkeerd mag worden.
2.9.
Op 2 oktober 2023 heeft Mixx Vastgoed in de poort die vanaf de openbare weg toegang geeft tot haar perceel [kadasternummer 3] een nieuw slot aangebracht. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hadden een sleutel van het oude slot, maar hebben geen sleutel van het nieuwe slot. Mixx Vastgoed heeft zich bereid verklaard om [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een sleutel van het nieuwe slot te verstrekken. Daar is echter de voorwaarde aan verbonden dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een zogenoemde sleutelverklaring zouden tekenen, waarin onder andere staat dat zij zich voor wat betreft het gebruik van de erfdienstbaarheid zouden conformeren aan door Mixx Vastgoed vermelde ‘openingstijden’ (productie 23 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ). [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben de sleutelverklaring niet getekend en bijgevolg geen sleutel ontvangen van het nieuwe slot.
3.Het geschil in conventie en reconventie
3.1.
Samengevat vorderen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] - na wijziging van eis - in conventie dat de rechtbank:
1. voor recht verklaart dat ten laste van percelen [kadasternummer 3] en [kadasternummer 4] en ten gunste van perceel [kadasternummer 1] een erfdienstbaarheid bestaat en dat de inhoud daarvan wordt bepaald door de akte van vestiging van 2 februari 2006, waardoor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in elk geval gerechtigd zijn om zonder enige belemmering door c.q. zijdens Mixx Vastgoed gebruik te maken van het gedeelte van de dienende erven dat met streeparcering is aangegeven op de aan de akte van 2 februari 2006 gehechte situatietekening en wel op de in de akte van vestiging omschreven wijzen, zulks dan enkel behoudens een eventuele aanwijzing door Mixx Vastgoed in de zin van artikel 5:37 lid 2 BW Pro ter zake enkel het eerste gedeelte van de erfdienstbaarheid, zijnde het 5 meter brede gedeelte gesitueerd haaks op de openbare weg, mits daarbij dan de huidige feitelijke situatie wordt gehandhaafd en een en ander geen genotsderving voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot gevolg heeft, hetgeen in ieder geval concreet in moet houden dat te allen tijde een 5 meter brede strook leidend tot het achterste gedeelte van de erfdienstbaarheid vrij aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en de hunnen ter beschikking staat en deze door Mixx Vastgoed als zodanig gehandhaafd blijft,
2a. Mixx Vastgoed gebiedt om, op straffe van een dwangsom, vanaf één dag na betekening van het vonnis de erfdienstbaarheid en dus het gedeelte van de dienende erven dat met een streeparcering is aangegeven op de aan de akte van 2 februari 2006 gehechte situatietekening vrij te (laten) maken van obstructies (waaronder doch niet uitsluitend obstakels zoals het hekwerk en de container) alsmede vrij te (laten) houden van obstructies van welke aard dan ook, opdat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en de hunnen te allen tijde ongehinderd van de erfdienstbaarheid gebruik kunnen maken, zulks dan enkel behoudens handhaving van de huidige, van de streeparcering afwijkende, alternatieve route ter plaatse van het eerste gedeelte van de erfdienstbaarheid, zijnde het 5 meter brede gedeelte gesitueerd haaks op de openbare weg, mits die huidige feitelijke route dan ook daadwerkelijk volledig en vrij van obstructies door Mixx Vastgoed gehandhaafd wordt,
2b. Mixx Vastgoed, op straffe van een dwangsom, gebiedt om één dag na betekening van het vonnis een sleutel aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te overhandigen van het slot van de poort op het terrein ‘ [adres] ’ te [woonplaats 2] welke toegang biedt tot de erfdienstbaarheid,
3. Mixx Vastgoed veroordeelt om aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een vergoeding te betalen voor de buitengerechtelijke kosten, te begroten op € 925,00
4. Mixx Vastgoed veroordeelt in de proceskosten,
5. Mixx Vastgoed veroordeelt in de nakosten.
3.2.
Samengevat vordert Mixx Vastgoed in reconventie dat de rechtbank:
1. voor recht verklaart dat ten laste van de percelen [kadasternummer 3] en [kadasternummer 4] en ten gunste van perceel [kadasternummer 1] een bij notariële akte van 2 februari 2006 gevestigde erfdienstbaarheid bestaat en dat het [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en/of (toekomstige) huurders van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , waaronder begrepen klanten of bezoekers van die huurder(s) niet is toegestaan om zich van perceel [kadasternummer 2] via perceel [kadasternummer 1] te begeven naar perceel [kadasternummer 4] en perceel [kadasternummer 3] om zo van of naar de openbare weg te komen of te gaan,
2. voor recht verklaart dat de bij notariële akte van 2 februari 2006 gevestigde erfdienstbaarheid is gevestigd op het 5 meter brede gedeelte van de weg gesitueerd haaks op de openbare weg en gelegen direct achter de toegangspoort die toegang geeft tot perceel [kadasternummer 3] en mitsdien niet op het gedeelte van de weg dat grens aan perceel [kadasternummer 2] en middels streeparcering is aangegeven op de aan de akte van 2 februari 2006 gehechte situatietekening,
3. voor recht verklaart dat het door Mixx Vastgoed geplaatste hekwerk en de aldaar geplaatste bouwcontainer geen belemmeringen of obstakels vormen als gevolg waarvan Mixx Vastgoed inbreuk maakt op de bij notariële akte van 2 februari 2006 gevestigde erfdienstbaarheid alsook dat daardoor niet wordt gehandeld in strijd met de gevestigde erfdienstbaarheid en dat Mixx Vastgoed niet gehouden is het gehele perceel [kadasternummer 4] vrij te houden, voor zover [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en/of huurder(s) van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zonder belemmering gebruik kunnen maken van dat perceel om te komen van en te gaan naar de openbare weg op een wijze die niet strijdig is met de inhoud van de notariële akte van 2 februari 2006,
4. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , op straffe van een dwangsom, verbiedt om vanaf één dag na betekening van het vonnis de percelen [kadasternummer 4] en [kadasternummer 3] als dienend erf te gebruiken of door derden te doen gebruiken, een en ander voor zover door middel van dat gebruik wordt bewerkstelligd dat gebruikers zich van perceel [kadasternummer 2] via perceel [kadasternummer 1] begeven naar perceel [kadasternummer 4] en perceel [kadasternummer 3] om zo van of naar de openbare weg te komen of te gaan,
5. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten.
3.3.
Partijen voeren verweer tegen de vorderingen van de ander. Op hun stellingen wordt hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en reconventie
4.1.
Vanwege de verwevenheid van het vorderingen in conventie en reconventie, zullen deze gezamenlijk worden besproken. Behoudens de vorderingen die zien op de vergoeding van kosten, zijn de vorderingen in zowel conventie als reconventie gebaseerd op de uitleg die partijen geven aan de erfdienstbaarheid. Daarop zal derhalve allereerst worden ingegaan.
Norm uitleg erfdienstbaarheid
4.2.
Uit artikel 5:37 lid 1 BW Pro volgt dat de inhoud van de erfdienstbaarheid wordt bepaald door de akte van vestiging. De Hoge Raad heeft bepaald dat het daarbij aankomt op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (o.a. HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904 en HR 1 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1423).
In de akte van 2 februari 2006 staat expliciet dat onder meer de eigenaren en bevoegde gebruikers van het heersende erf - dus perceel [kadasternummer 1] - het recht hebben om te komen en te gaan naar de openbare weg over het aangewezen delen van het dienende erf, dus de gearceerde delen van de percelen [kadasternummer 4] en [kadasternummer 3] . Dat de huurder van perceel [kadasternummer 1] - op dit moment de GGD - een bevoegde gebruiker is, is (terecht) niet in geschil. Uit de rest van de akte blijkt dat aan het heersende erf ten tijde van vestiging in ieder geval de functie parkeerplaats is toegedicht. Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit dat onder de bevoegde gebruikers van het heersende erf in beginsel ook zijn begrepen degenen die de huurder van perceel [kadasternummer 1] aldaar laat parkeren. Mixx Vastgoed heeft weliswaar gesteld dat het heersende erf niet specifiek als parkeerplaats is verkocht maar een veel bredere bestemming had en heeft, maar dat doet er niet aan af dat de bestemming parkeerterrein expliciet is benoemd in de akte en dat daarom een rol speelt bij de uitleg van de erfdienstbaarheid.
Valt gebruik onder erfdienstbaarheid?
4.3.
Mixx Vastgoed heeft aangevoerd dat de bezoekers van de GGD niet als bevoegde gebruikers hebben te gelden. Zij heeft er daartoe allereerst op gewezen dat alleen perceel [kadasternummer 1] - waar de aan de GGD verhuurde parkeerplaats is gelegen - het heersende erf is en perceel [kadasternummer 2] - waar het aan de GGD verhuurde pand is gelegen - niet. Doordat bezoekers van de GGD vanuit perceel [kadasternummer 2] naar perceel [kadasternummer 1] gaan en vervolgens gebruik maken van de erfdienstbaarheid op de percelen [kadasternummer 4] en [kadasternummer 3] om naar de openbare weg te gaan, is er volgens Mixx Vastgoed sprake van een ongeoorloofde vergroting van het heersende erf. De dienende erven worden immers (mede) gebruikt ten behoeve van perceel [kadasternummer 2] aldus Mixx Vastgoed. Zij verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 12 juni 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1039) waarin is bevestigd dat een erfdienstbaarheid van weg in beginsel voor de eigenaar van het heersende erf niet het recht omvat om de weg over het dienende erf te (doen) gebruiken als verbinding, via het heersende erf, met een aan het heersend erf grenzend terrein dat ook van de eigenaar van het heersende erf is.
Naar het oordeel van de rechtbank kan Mixx Vastgoed het beroep op deze jurisprudentie niet baten. Opgemerkt moet worden dat de eigenaar van het heersende erf - [eisers in conventie, verweerders in reconventie] - hier niet dezelfde is als de eigenaar van het bedoelde belendende terrein. Dat betreft perceel [kadasternummer 2] dat in eigendom is van [naam bv] Als daaraan al voorbij zou kunnen worden gegaan - bijvoorbeeld vanwege de kennelijke zeggenschap die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben in [naam bv] - maakt dat naar het oordeel van de rechtbank niet dat de gewraakte vervoersbewegingen ongeoorloofd moeten worden geacht. Zoals de Hoge Raad in de door Mixx Vastgoed aangehaalde jurisprudentie ook heeft overwogen, kan het gebruik van het dienend erf als ‘verbinding’ wel vallen onder het bereik van de erfdienstbaarheid als dat voortvloeit uit de akte van vestiging of de kennelijke functie van het heersende erf. In dit geval blijkt uit de akte dat het recht om te gaan (en te komen) over het heersend erf ook geldt voor de bevoegde gebruikers van het heersende erf. De bezoekers van de GGD, zijnde de huurder van (onder andere) perceel [kadasternummer 1] , wordt door de GGD toegestaan aldaar te parkeren. Daarmee zijn deze bezoekers ook bevoegde gebruikers van perceel [kadasternummer 1] en volgt uit de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid dat deze van de erfdienstbaarheid gebruik mogen maken. Daarbij komt dat uit de rest van de akte volgt dat het gebruik van het heersend erf als parkeerterrein is voorzien. Die functie brengt met zich dat het gebruik (mede) zal geschieden door gebruikers die ook elders moeten zijn. De omstandigheid dat ‘elders’ in dit geval kennelijk meestal het belendende perceel betreft maakt niet dat daarom dit gebruik niet onder de erfdienstbaarheid zou vallen. Mixx Vastgoed heeft niet betwist dat parkeerders met een andere bestemming dan de GGD gebruik mogen maken van de erfdienstbaarheid. Niet valt in te zien waarom dat voor parkeerders die voor de GGD komen anders zou zijn. Het enige verschil is dat laatstgenoemden niet ‘komen’ via het dienende erf - maar via perceel [kadasternummer 2] - maar alleen ‘gaan’ terwijl andere parkeerders zowel zouden ‘komen’ als ‘gaan’ via het dienende erf.
4.4.
Mixx Vastgoed heeft verder gesteld dat de erfdienstbaarheid sinds de komst van de GGD veel intensiever wordt gebruikt. Dat zou onder andere leiden tot opstoppingen en (daardoor) onveilige verkeerssituaties. De rechtbank kan een onderzoek naar deze - door Mixx Vastgoed met stukken onderbouwde maar door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betwiste - stellingen achterwege laten. De standpunten van beide partijen laten immers alleen toe dat er een uitspraak wordt gedaan over de reikwijdte van de erfdienstbaarheid. Gegeven het hiervoor onder 4.2. aangehaalde toetsingskader komt het daarbij op wat kan worden afgeleid uit de tekst van de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben er terecht op gewezen dat daarin geen maximum aan vervoersbewegingen is opgenomen of uit kan worden afgeleid. Dit betekent dat, ook als er sprake is van een intensiever gebruik van de erfdienstbaarheid, dit niet tot de conclusie kan leiden het gebruik niet meer hoeft te worden geduld op grond van uitleg van de erfdienstbaarheid. Eventueel met intensiever gebruik gepaard gaande verkeersopstoppingen en dergelijke kunnen evenmin leiden tot een andere uitleg van de erfdienstbaarheid.
4.5.
Mixx Vastgoed heeft nog gewezen op de belangen van haar huurders die gevestigd zijn op percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 4] en [kadasternummer 5] . Het is voor hen volgens Mixx Vastgoed van belang dat het industrieterrein dat via de percelen [kadasternummer 2] , [kadasternummer 4] en [kadasternummer 3] kan worden bereikt ’s-avonds kan worden afgesloten ter bescherming van de eigendommen van de huurders van Mixx Vastgoed. Als het industrieterrein via de door GGD gehuurde percelen tot 20:00 uur bereikbaar blijft - zoals volgens Mixx Vastgoed het voornemen is - zou dat belang in gedrang komen. Dan is het terrein immers na de gebruikelijke openingstijden voor eenieder toegankelijk. Zonder dat de rechtbank wil afdoen aan het belang dat hier (mogelijk) speelt, heeft ook hier te gelden dat dit niet kan leiden tot een andere uitleg van de erfdienstbaarheid dan die volgt uit de tekst van de akte. Daarin is geen beperking in tijd te lezen, dus kan uitleg van de erfdienstbaarheid niet leiden tot de (kennelijk) door Mixx Vastgoed voorgestane beperking van de uren waarop van de erfdienstbaarheid gebruik kan worden gemaakt.
Op welk deel van percelen [kadasternummer 3] en [kadasternummer 4] ziet erfdienstbaarheid?
4.6.
Niet in geschil is dat het feitelijk gebruik van de erfdienstbaarheid niet plaatsvindt op de ingetekende ‘smalle strook’ maar parallel daaraan (zie 2.4. hiervoor). [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gaan ervan uit dat Mixx Vastgoed deze situatie wenst te handhaven en beschouwt dat als een aanwijzing als bedoeld in artikel 5:37 lid 2 BW Pro, waartegen zij geen bezwaar hebben. Mixx Vastgoed stelt dat het altijd de bedoeling is geweest dat de erfdienstbaarheid ziet op het deel van het dienende erf waarop het nu feitelijk wordt uitgeoefend en vordert dat dit in rechte wordt vastgesteld. De situatietekening zou op een vergissing berusten. Mixx Vastgoed wijst daartoe op het feit dat het hek aan de straatzijde van perceel [kadasternummer 3] de toegang tot de ingetekende ‘smalle strook’ verhindert maar de daarin aangebrachte poort wel tot de feitelijke gebruikte doorgang toegang geeft. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betwisten dat de tekening op een vergissing berust. Volgens hen stond het hekwerk er nog niet ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid en is de situatie ingetekend zoals het de bedoeling was dat deze zou worden gerealiseerd. Feitelijk is dat daarna anders gedaan, aldus Mixx Vastgoed. De stellingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden weer door Mixx Vastgoed betwist.
4.7.
De rechtbank heeft in beginsel uit te gaan van hetgeen volgt uit de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid. Daarvan uitgaande ziet de erfdienstbaarheid op het in de situatietekening streepgearceerde deel van de dienende erven. Mixx Vastgoed stelt dat de partijbedoeling niettemin een andere was, maar [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betwisten dat. Derhalve staat niet vast dat er iets anders bedoeld is dan er is vastgelegd. Aan bewijslevering op dit punt wordt niet toegekomen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben immers gesteld dat Mixx Vastgoed, gelet op de huidige situatie waarin het gebruik van de parallelle strook voor beide partijen akkoord is, geen belang heeft bij haar vordering en Mixx Vastgoed heeft dat niet betwist.
Obstructies
4.8.
Ten aanzien van het deel van perceel [kadasternummer 4] waarop (onbetwist) de erfdienstbaarheid ziet - ‘de brede strook’ - vorderen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat de aldaar geplaatste zaken (bouwcontainer en hekwerk) worden verwijderd en dat er niets anders wordt geplaatst. Zij stellen daartoe dat uit de erfdienstbaarheid volgt dat Mixx Vastgoed het betreffende deel van het dienende erf geheel vrij van obstakels moet houden. Mixx Vastgoed voert aan dat de geplaatste zaken de doorgang geenszins verhinderen, wijst in dat kader op de door haar aangebrachte voorzieningen (zie 2.8.) en stelt dat dus geen inbreuk wordt gemaakt op de erfdienstbaarheid en vordert een op die stelling voortbordurende verklaring voor recht.
4.9.
De rechtbank volgt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in hun standpunt. Uit de erfdienstbaarheid volgt dat het daartoe aangewezen deel van de dienende erven beschikbaar dient te zijn voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en bevoegde gebruikers van het heersende erf om te komen van en te gaan naar de openbare weg. Het is, gegeven de in de akte van vestiging vastgelegde oppervlakte, niet aan Mixx Vastgoed om te bepalen of het aldus aangewezen deel ook echt (steeds) nodig is.
Sleutel poort
4.10.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vorderen dat hen een sleutel wordt verstrekt van het nieuwe slot van de poort op het terrein ‘ [adres] ’ (zie 2.9. hiervoor). Zij stellen daartoe dat het niet te rijmen is met de erfdienstbaarheid dat zij niet beschikken over de sleutel van de poort die toegang biedt tot de erfdienstbaarheid. Mixx Vastgoed heeft enkel gesteld dat er geen sprake is van een belemmering van de erfdienstbaarheid. Gegeven het feit dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de poort niet kunnen openen als deze wordt afgesloten zolang zij daarvan geen sleutel hebben en alsdan de toegang van en naar de openbare weg is afgesloten, kan Mixx Vastgoed in die stelling niet worden gevolgd.
Conclusie n.a.v. het voorgaande
4.11.
Onder verwijzing naar het vorenstaande concludeert de rechtbank dat de vorderingen 1, 2a en 2b van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zullen worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt op de in het dictum te vermelden wijze. Ook zal Mixx Vastgoed een termijn van een week - in plaats van een dag - na betekening van het vonnis worden gegund om de hiervoor besproken obstakels weg te halen. De vorderingen 1 tot en met 4 van Mixx Vastgoed zullen worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten.
4.12.
Als verweer tegen de vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] die strekt tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten (vordering 3) heeft Mixx Vastgoed betwist dat de kosten noodzakelijkerwijs zijn gemaakt en gesteld dat de betreffende werkzaamheden enkel zijn verricht ter instructie van de zaak. Dit verweer wordt gepasseerd. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft met een verwijzing naar de bij de stukken gevoegde correspondentie (producties 14, 16, 21, 22 24 en 27) immers aangetoond dat zij buiten rechte via hun advocaat tevergeefs hebben geprobeerd om buitengerechtelijk voor elkaar te krijgen wat zij nu vorderen. Die correspondentie behelst meer dan een enkele (eventueel herhaalde) sommatie. De vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal worden toegewezen.
Proceskosten
4.13.
Mixx Vastgoed zal in conventie en in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden, inclusief de proceskosten in het incident, in conventie begroot op:
- dagvaarding € 131,85
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
€ 1.794,00(3 punten × tarief € 598,00
€ 1.794,00(3 punten × tarief € 598,00
totaal € 2.239,85
en in reconventie op € 897,00 aan salaris advocaat (3 punten × factor 0,5 × tarief € 598,00).
In conventie zullen de proceskosten worden vermeerderd met de wettelijke rente conform de vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op dat punt. Ook zullen de nakosten worden toegewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat ten laste van percelen [kadasternummer 3] en [kadasternummer 4] en ten gunste van perceel [kadasternummer 1] een erfdienstbaarheid bestaat en dat de inhoud daarvan wordt bepaald door de akte van vestiging van 2 februari 2006, waardoor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in elk geval gerechtigd zijn om zonder enige belemmering door c.q. zijdens Mixx Vastgoed gebruik te maken van het gedeelte van de dienende erven dat met streeparcering is aangegeven op de aan de akte van 2 februari 2006 gehechte situatietekening en wel op de in de akte van vestiging omschreven wijzen, zulks dan enkel behoudens een eventuele aanwijzing door Mixx Vastgoed in de zin van artikel 5:37 lid 2 BW Pro ter zake enkel het eerste gedeelte van de erfdienstbaarheid, zijnde het 5 meter brede gedeelte gesitueerd haaks op de openbare weg, mits daarbij dan de huidige feitelijke situatie wordt gehandhaafd en een en ander geen genotsderving voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot gevolg heeft, hetgeen in ieder geval concreet in moet houden dat te allen tijde een vijf meter brede strook leidend tot het achterste gedeelte van de erfdienstbaarheid vrij aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en de hunnen ter beschikking staat en deze door Mixx Vastgoed als zodanig gehandhaafd blijft,
5.2.
gebiedt Mixx Vastgoed om vanaf één week na betekening van dit vonnis de erfdienstbaarheid en dus het gedeelte van de dienende erven dat met een streeparcering is aangegeven op de aan de akte van 2 februari 2006 gehechte situatietekening vrij te (laten) maken van obstructies (waaronder doch niet uitsluitend obstakels zoals het hekwerk en de container) alsmede vrij te (laten) houden van obstructies van welke aard dan ook, opdat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en de hunnen te allen tijde ongehinderd van de erfdienstbaarheid gebruik kunnen maken, zulks dan enkel behoudens handhaving van de huidige, van de streeparcering afwijkende, alternatieve route ter plaatse van het eerste gedeelte van de erfdienstbaarheid, zijnde het vijf meter brede gedeelte gesitueerd haaks op de openbare weg, mits die huidige feitelijke route dan ook daadwerkelijk volledig en vrij van obstructies door Mixx Vastgoed gehandhaafd wordt,
5.3.
veroordeelt Mixx Vastgoed om aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.2. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.4.
gebiedt Mixx Vastgoed om één dag na betekening van dit vonnis een sleutel aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te overhandigen van het slot van de poort op het terrein ‘ [adres] ’ te [woonplaats 2] welke toegang biedt tot de erfdienstbaarheid,
5.5.
veroordeelt Mixx Vastgoed om aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.4. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.6.
veroordeelt Mixx Vastgoed veroordeelt om aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een vergoeding te betalen voor de buitengerechtelijke kosten van € 925,00,
5.7.
veroordeelt Mixx Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot op heden begroot op € 2.239,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de negende dag na het wijzen van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in reconventie
5.8.
veroordeelt Mixx Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot op heden begroot op € 897,00,
in conventie en reconventie
5.9.
veroordeelt Mixx Vastgoed in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 271,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Mixx Vastgoed niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.10.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. tot en met 5.9. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op
17 januari 2024 [1]