Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10922733 CV EXPL 24-730
Vonnis van 26 juni 2024
in de zaak van
SWISSNED B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Swissned,
gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord
- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord
- het bericht van 7 mei 2024 met producties van Swissned
- de berichten van 8 mei 2024 met producties van [gedaagde]
- de berichten van 8 mei 2024 met producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 21 mei 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. [gedaagde] heeft spreekaantekeningen ingebracht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 mei 2021 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen de rechtsvoorganger van Swissned, de heer [naam eigenaar] , als verhuurder, en [gedaagde] , als huurder, betreffende het pand aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs was laatstelijk € 1.835,00.
2.2.
Het gehuurde betreft een bovenwoning met een bedrijfsruimte op de begane grond. Het bedrijfsgedeelte heeft als bestemming horeca. In het verleden was er een discotheek gevestigd. De bovenverdieping, het appartement, heeft als bestemming wonen.
2.3.
[gedaagde] heeft al langere tijd een handelsonderneming. [gedaagde] handelt (of handelde) in spullen, zoals cadeauartikelen, en verkoopt (of verkocht) deze aan particulieren.
2.4.
Naar aanleiding van de advertentie van de makelaar van [naam eigenaar] heeft [gedaagde] zijn interesse en bedoelingen voor het pand schriftelijk aan de makelaar kenbaar gemaakt.
2.5.
Nadien heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde] , [naam eigenaar] en de makelaar. Afgesproken is dat [naam eigenaar] , als eigenaar van het pand, bij de gemeente een principeverzoek zou indienen om de bestemming op de begane grond te wijzigen naar detailhandel. Het daartoe benodigde formulier is ten kantore van de makelaar op 1 april 2021 door [naam eigenaar] ingevuld.
2.6.
Op 3 en 4 april 2021 hebben [naam eigenaar] en [gedaagde] de schriftelijke huurovereenkomst met opschrift “Huurovereenkomst woonruimte met bedrijfsruimte” ondertekend. In die huurovereenkomst is neergelegd dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaren, lopende tot 30 april 2024 (artikel 3.1.), en dat verhuurd wordt de “zelfstandige woonruimte met multifunctionele bedrijfsruimte” (artikel 1.1.). Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als “woonruimte met bedrijvigheid” (artikel 1.2). De “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” maken deel uit van de overeenkomst (artikel 2.1.). In de huurovereenkomst, onder bijzondere bepalingen, is, naast een recht van eerste inkoop (artikel 12.14.) nog neergelegd:
12.15.
Vergunning voor gebruik bedrijfsruimte
Huurder is zelf verantwoordelijk voor informatieplicht richting Gemeente Landgraaf en de eventuele vergunningsaanvraag in deze.
2.7.
[gedaagde] heeft hierna het pand in gebruik genomen en het bedrijfsgedeelte naar wens ingericht. Uiteindelijk is er nooit een winkel, of andere zaak, geopend geworden.
2.8.
[naam eigenaar] heeft [gedaagde] , conform het recht van eerste inkoop zoals dat was opgenomen in de huurovereenkomst, in de gelegenheid gesteld het pand te kopen. [gedaagde] heeft in augustus 2021 laten weten geen interesse te hebben. [naam eigenaar] heeft hierop het pand verkocht aan Swissned.
2.9.
Per 1 september 2021 is Swissned eigenaar, en daarmee verhuurder, geworden. [gedaagde] was hiervan op de hoogte; hij bleef evenwel contact houden met [naam eigenaar] . De broer van [naam eigenaar] bleef voor Swissned het onderhoud aan het gehuurde verrichten.
2.10.
Op enig moment heeft [gedaagde] contact opgenomen met de gemeente voor de vestiging van zijn bedrijf en vernomen dat detailhandel niet is toegestaan.
2.11.
Op 15 december 2021 heeft er (eenmalig) een e-mailwisseling plaatsgevonden tussen Swissned en [gedaagde] over de afspraak met [naam eigenaar] . Hierin heeft Swissned aangegeven dat [gedaagde] voor afspraken met [naam eigenaar] bij [naam eigenaar] moet zijn.
2.12.
In 2023 heeft Swissned kenbaar gemaakt dat de huurovereenkomst niet zou worden verlengd en daarmee conform het contract eindigde op 30 april 2024.
2.13.
[gedaagde] heeft de huur telkens onverkort betaald, eerst aan [naam eigenaar] en vanaf september 2021 aan Swissned. Vanaf juni 2023 is [gedaagde] opgehouden de huur te betalen. Hij heeft hiervoor geen reden opgegeven.
2.14.
Swissned heeft [gedaagde] aangemaand en gesommeerd om de huurachterstand te voldoen.
2.15.
Ten tijde van dagvaarden, in januari 2024, bestond een huurachterstand van € 13.710,00, weshalve Swissned naast de huurachterstand aanvankelijk ook de ontbinding van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde had gevorderd.
2.16.
Op 30 april 2024 heeft [gedaagde] het gehuurde uit eigen beweging ontruimd en verlaten. Zoals vooraf overeengekomen, zijn op de mondelinge behandeling de sleutels van het pand ingeleverd. [gedaagde] heeft de huur niet formeel opgezegd. Swissned heeft het pand (nog) niet bezichtigd.
2.17.
Swissned heeft op de mondelinge behandeling (impliciet de eis verminderd en) aangegeven dat de ontbinding en ontruiming niet langer worden gevorderd en dat het pand als opgeleverd wordt beschouwd.
3.Het geschil
3.1.
Swissned vordert thans nog de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 13.710,00 (aan huurachterstand tot en met januari 2024) alsmede € 1.835,00 per maand vanaf februari 2024 tot de dag van ontbinding c.q. ontruiming, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Swissned heeft bij de mondelinge behandeling aangegeven de huurovereenkomst als beëindigd te beschouwen. Nu [gedaagde] dit op zijn beurt niet heeft weersproken, stelt de kantonrechter vast dat partijen het erover eens zijn dat de huurovereenkomst per 1 mei 2024 is geëindigd. Het gehuurde was toen ook al ontruimd. Daarmee is in deze uitsluitend in geschil de huurachterstand tot einde huurovereenkomst, aldus 1 mei 2024.
4.2.
Erkend is dat de huurachterstand tot en met januari 2024 € 13.710,00 bedraagt. Voorts is onweersproken dat ook de huurpenningen over de maanden februari 2024 tot en met april 2024 niet zijn betaald, zijnde 3 maanden x € 1.835,00 = € 5.505,00 (de kantonrechter begrijpt dat het hogere, geïndexeerde, bedrag zoals genoemd in de huurverhogingsbrief niet wordt gevorderd). De totaal te vorderen huurachterstand bedraagt daarmee € 19.215,00.
4.3.
[gedaagde] heeft bij antwoord meegedeeld dat hij beseft dat hij moet betalen, maar bij de mondelinge behandeling betwist hij huurpenningen voor het bedrijfsgedeelte verschuldigd te zijn en voorts stelt hij dat de huurprijs voor het woongedeelte - een splitsing zou daarmee aan de orde zijn - dient te worden gematigd. Hij stelt daartoe dat van meet af aan aan het gehuurde een gebrek kleeft, in de zin dat het bedrijfsgedeelte “niet geschikt was voor de afspraken die partijen daarover hebben gemaakt”. De kantonrechter volgt dit niet.
toezegging en belofte
4.3.1.
Volgens [gedaagde] heeft [naam eigenaar] in bijzijn van de makelaar “de toezegging en belofte” gedaan dat het vestigen van de winkel geen probleem zou zijn, als er maar “weer veertig stoeltjes horeca” neergezet zouden worden. De kantonrechter begrijpt deze stelling zo, dat hiermee dan volgens [naam eigenaar] zou zijn voldaan aan de bestemming horeca (de kantonrechter constateert dat in de principeaanvraag wordt gesproken van, naast de verkoop van artikelen vanuit vitrines, een lunchroom met 25 zitplaatsen, maar dit terzijde). De kantonrechter is van oordeel dat het [gedaagde] evenwel zonder meer duidelijk had kunnen en moeten zijn dat, zo deze uitlating al daadwerkelijk is gedaan en serieus was bedoeld - het horen van getuigen kan daarmee al niets toevoegen -, het toch aan de gemeente was om te beslissen of de combinatie winkel/horeca (in de zin van koffiehoek of lunchroom) was toegestaan. [naam eigenaar] kan simpelweg geen toezeggingen of beloftes doen voor zaken die uitsluitend ter beoordeling van de gemeente staan. [gedaagde] is nota bene zelf ondernemer en in de onderhandelingen over het pand heeft hij als zodanig opgetreden; bij onduidelijkheden had hij zich zo nodig eerst bij de gemeente dienen te vergewissen alvorens zich vast te leggen. Er is geen enkel voorbehoud opgenomen in de huurovereenkomst, sterker: de huurder, dus [gedaagde] , diende volgens de overeenkomst zelf de benodigde vergunningen te regelen. Aan de stelling dat hij als leek niet wist hoe en wat, en vertrouwd heeft op een mededeling die achteraf onjuist bleek, wordt voorbijgegaan. Dat de noodzaak van een wijziging van het bestemmingsplan óók voor [gedaagde] al van begin af zonder meer aan duidelijk was, blijkt bovendien en met name uit het feit dat [naam eigenaar] had toegezegd een principeverzoek in te dienen bij de gemeente om de bestemming te wijzigen in detailhandel en dat [gedaagde] zich in deze ook op die toezegging beroept. [gedaagde] stelt zich immers tevens op het standpunt dat [naam eigenaar] díe toezegging niet is nagekomen althans dat eigen navraag bij de gemeente zou hebben uitgewezen dat de gemeente geen verzoek heeft ontvangen.
nakoming afspraak
4.3.2.
Swissned heeft naar aanleiding van dit verweer onder meer (een kopie van) een brief van de gemeente Landgraaf van 7 april 2021 gericht aan [naam eigenaar] ingebracht waarin de ontvangst van het principeverzoek wordt bevestigd, onder vermelding van documentnummer en registratienummer. [gedaagde] brengt bij de mondelinge behandeling hiertegen in dat hij zelf niets heeft vernomen, maar hiermee is uiteraard niet gegeven dat die brief niet daadwerkelijk zou zijn verzonden aan [naam eigenaar] , als indiener van het verzoek. Er is geen aanknopingspunt geboden om aan te nemen dat het verzoek niet daadwerkelijk is ingediend en dat de brief niet daadwerkelijk afkomstig is van de gemeente (maar zelf is gefröbeld, zoals [gedaagde] bloot stelt). Zo heeft [gedaagde] geen objectieve stukken ingebracht afkomstig van de gemeente waaruit is op te maken dat voormeld documentnummer of registratienummer nog tevergeefs is nagetrokken (terwijl hiervoor feitelijk wel de gelegenheid bestond nu die stukken al op 7 mei 2024 door Swissned in de procedure zijn ingebracht). [gedaagde] verwijst slechts naar een e-mailwisseling in december 2021 tussen hem en de echtgenote van [naam eigenaar] , maar hieruit is niet op te maken dat het verzoek niet daadwerkelijk is ingediend en of dat de gemeente niets zou hebben ontvangen anders dan hetgeen [gedaagde] zelf daaromtrent in die mail aangeeft. Swissned heeft (naar aanleiding van de mail van 15 december 2021 contact gehad met [naam eigenaar] en eerst nadien) van [naam eigenaar] vernomen dat de gemeente afwijzend heeft beslist op dit principeverzoek om de bestemming te wijzigen in detailhandel.
4.3.3.
De blote stelling van [gedaagde] dat tegen de afspraak in is nagelaten een principeverzoek in te dienen, is dan ook onjuist. Gezien het vorenstaande wordt aangenomen dat dit verzoek wel degelijk en al voor het ondertekenen van de huurovereenkomst, dan wel nog in die week, door [naam eigenaar] is gedaan. Het verwijt aan het adres van Swissned dat zij als rechtsopvolger de verplichtingen had dienen over te nemen, wordt niet gedeeld. Dat [naam eigenaar] na het indienen van het principeverzoek niet meer uit eigen beweging over het verdere verloop met [gedaagde] zou hebben gecommuniceerd, althans zoals [gedaagde] zelf stelt, maakt uiteraard niet dat [naam eigenaar] zijn afspraak niet is nagekomen, noch dat Swissned iets valt te verwijten.
4.4.
Partijen hebben aldus afgesproken dat [naam eigenaar] een principeverzoek zou indienen (welke afspraak is nagekomen), niet meer en niet minder. Hiermee is - zoals hiervoor reeds is overwogen - vooraf geen enkele zekerheid gekregen dat de gemeente nadien de bestemming ook daadwerkelijk zou wijzigen. [gedaagde] heeft geen verklaring gegeven waarom geen voorbehoud is opgenomen (hetgeen uitgaande van zijn stellingen wel voor de hand had gelegen). Gesteld noch gebleken is dat [naam eigenaar] heeft toegezegd dat de bestemming daadwerkelijk werd gewijzigd (en zo dát al het geval was geweest, is het nog maar de vraag of [gedaagde] daarop dan had mogen vertrouwen). Het is [gedaagde] die vooruitlopend op een ongewisse beslissing op een principeverzoek een risico heeft genomen door - zonder enig voorbehoud - al een huurovereenkomst aan te gaan voor een pand waarvan hij wist dat op dat moment alleen horeca was toegelaten. De gevolgen komen daarmee geheel voor rekening en risico van [gedaagde] . Het gestelde niet-nakomen van de afspraak c.q. verplichting kan ook geen gebrek opleveren.
4.4.1.
[gedaagde] heeft nimmer aan Swissned kenbaar gemaakt dat hij het niet kunnen gebruiken van het gehuurde als winkel als een gebrek beschouwde. Ook na de brieven van Swissned inzake de betalingsachterstand en de uitdrukkelijk geboden mogelijkheid om in gesprek te treden, heeft [gedaagde] geen melding gemaakt van vermeende gebreken (dat is pas ter mondelinge behandeling in deze procedure gedaan). [gedaagde] heeft bij de mondelinge behandeling verklaard dat hij zich tot [naam eigenaar] had gewend voor huurverlaging, maar [naam eigenaar] was niet toen niet meer zijn verhuurder. De kantonrechter begrijpt trouwens uit de verklaring van de heer [naam vertegenwoordiger] , de vertegenwoordiger van Swissned, dat, indien [gedaagde] wel contact had gezocht en zijn situatie had uitgelegd, een verlaging van de huurprijs of een vertrek uit het pand bespreekbaar was geweest.
woonruimte en splitsing
4.5.
[gedaagde] heeft ook geen verklaring gegeven waarom hij vanaf medio 2023 in het geheel geen huur heeft betaald (anders dan dat sprake was van betalingsonwil of -onmacht). Uitgaande van zijn eigen stellingen, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om toch in ieder geval enig redelijk te achten bedrag aan huur, toe te schrijven aan de huur voor uitsluitend de woonruimte, onverkort te blijven betalen (en de hoogte van c.q. het stopzetten van de huur voor de bedrijfsruimte bespreekbaar te maken). Ten aanzien van de woonruimte is immers niet gesteld dat sprake zou zijn van een gebrek; de beweerde problemen met de kelder zien op de bedrijfsruimte (zie hierna). Indien hij wél een bedrag was blijven betalen, was een splitsing misschien een mogelijkheid geweest; een ontbinding van de huurovereenkomst voor strikt de woonruimte lag dan niet direct in de rede. Nu niets is betaald, komt de kantonrechter hier hoe dan ook niet aan toe. Voor zover [gedaagde] zich beroept op betalingsonmacht omdat hij, doordat hij zijn winkel niet kon openen niet voldoende inkomsten had om de huur te betalen, wordt overwogen dat dit (c.q. deze keuze) aldus voor eigen rekening komt.
wateroverlast kelder
4.6.
[gedaagde] heeft tot slot verklaard dat er wateroverlast is geweest in de kelder en dat de kelder sedertdien niet meer bruikbaar was vanwege de stank (zonder er een rechtsgevolg aan te verbinden). Er zou door de lekkage zand uit de olietank, die was gesaneerd en daarom opgevuld met zand, naar buiten zijn gesijpeld. Swissned heeft hierop verklaard hiermee niet bekend te zijn. [gedaagde] is hier vervolgens niet meer op ingegaan. Zo is niet gesteld dat hij van Swissned verlangd had dit gebrek te verhelpen of dat Swissned anderszins hiermee bekend was. Zo in dit verband bedoeld is een beroep te doen op opschorting dan wel huurprijsvermindering, zou dit [gedaagde] reeds hierom al niet kunnen baten. Een beroep op verrekening van de geleden schade, voor zover [gedaagde] bedoeld heeft dat te doen, gaat om dezelfde reden evenmin op.
4.7.
Gezien het vorenstaande zal de vordering om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van de huurachterstand ad € 19.215,00 worden toegewezen.
4.8.
De vordering om de huurpenningen te vermeerderen met de wettelijke rente, telkens per de eerste dag van iedere achterstallige huurmaand (over de gehele periode nog te berekenen, te beginnen bij 1 juni 2023), is niet betwist en zal worden toegewezen.
4.9.
Swissned vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ad € 912,00. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De kantonrechter constateert dat Swissned ten aanzien van de vergoeding - ten faveure van [gedaagde] - is uitgegaan van [gedaagde] als consument (waarschijnlijk omdat de huurovereenkomst de woonruimte voorop stelt). De kantonrechter zal hierin meegaan. Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden Pro 5 en 6 BW). Nu het toepasselijke wettelijke tarief niet in de aanmaning is vermeld, in de aanmaning geen betalingstermijn van veertien dagen is gegeven die ook ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning en Swissned ook niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum de aanmaning door [gedaagde] op zijn laatst is ontvangen, dan wel op welke datum de aanmaning is verzonden, komt de gevraagde vergoeding niet voor toewijzing in aanmerking.
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
€ 19.215,00
- buitengerechtelijke incassokosten
€
0,00
+
Totaal
€
€ 19.215,00
De hoofdsom nog te vermeerderen met de wettelijke rente als hiervoor onder 4.8 vermeld.
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Swissned worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
273,44
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2,00 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening)
Totaal
€
2.629,44
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Swissned te betalen een bedrag van € 19.215,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de eerste dag van iedere respectievelijke achterstallige huurmaand tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.629,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2024.
NIv