Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 22 / 214
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juli 2024
in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.P.E.M. Cratsborn)
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden-Margraten,verweerder
(gemachtigden: mr. P.W.M. Reijnen en mr. S.A.G. Piek)
Als derde-partij hebben aan het geding deelgenomen:
[derde-partij 1]en
[derde-partij 2]te [plaats 1] , vergunninghouder.
[derde-partij 1]en
[derde-partij 2]te [plaats 1] , vergunninghouder.
Procesverloop
Bij besluit van 8 juni 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder eisers verzoek om een tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) afgewezen. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 9 december 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2024. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, bijgestaan door planschadedeskundige [naam 1] . Tevens is de derde-partij verschenen.
Overwegingen
Waar deze zaak over gaat
1. Eiser is eigenaar en bewoner van de vrijstaande woning, het woonperceel en aanhorigheden aan de [adres] te [plaats 2] (onroerende zaak). Hij heeft verweerder bij brief van 21 oktober 2020 verzocht om een tegemoetkoming in de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro in verband met het, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en sub 2°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, verlenen van een omgevingsvergunning aan de vergunninghouder voor het verbouwen van een schuur naar een woning en een startersappartement op het perceel [perceel] te [plaats 3] . Door de omgevingsvergunning is de mogelijkheid geschapen om de binnen het bouwvlak gelegen schuur zodanig te verbouwen dat daarbinnen twee woningen worden gecreëerd: één op de begane grond en één op de verdieping. Deze omgevingsvergunning is op 26 juli 2019 (de waardepeildatum) in werking getreden en is onherroepelijk geworden op 11 maart 2020. De schade waarvoor de tegemoetkoming wordt gevraagd bestaat uit waardevermindering van de onroerende zaak.
De besluitvorming van verweerder
2. Verweerder heeft eisers planschadeclaim ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). Planschadedeskundige [naam 1] ( [naam 1] ) van SAOZ heeft verweerder op 20 mei 2021 geadviseerd het verzoek af te wijzen. Aan dit advies heeft SAOZ ten grondslag gelegd dat op grond van de oude planologische situatie (bestemmingsplan Margraten) [1] reeds een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid bestond om in het bestaande woonpand aan de [perceel] een tweede woning te vergunnen en die mogelijkheid ook al ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak door eisers op 18 augustus 2016 bestond, zodat de bouw van één extra woning voor eiser voorzienbaar was. Een omgevingsvergunning voor twee nieuwe woningen (boven elkaar) was volgens SAOZ niet te voorzien en heeft daardoor geleid tot planologisch nadeel in de vorm van enige vermindering van de situeringswaarde van de onroerende zaak en enige toename van de gebruiksintensiteit op het perceel [perceel] . Volgens SAOZ had de onroerende zaak direct vóór de waardepeildatum een waarde van € 455.000,- en direct na de waardepeildatum een waarde van € 445.000,-. Daaruit vloeit een schade voort van € 10.000,-. Omdat dit bedrag lager is dan het volgens SAOZ voor rekening van eiser komende, normaal maatschappelijk risico van 4% (€ 18.200,-) van de oorspronkelijke waarde, heeft eiser volgens SAOZ geen recht op een tegemoetkoming in planschade. Verweerder heeft dit advies in het primaire besluit gevolgd en het verzoek afgewezen.
3. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. Eiser heeft in bezwaar niet betwist dat het bestemmingsplan dat gold ten tijde van de aankoop van zijn woning (18 augustus 2016) reeds de mogelijkheid gaf om vrijstelling te verlenen voor splitsing van de bestaande woning aan [perceel] , maar stelt dat deze vrijstelling niet gelijk gesteld kan worden met de mogelijkheid van het bouwen van een extra woning. Verder heeft hij in bezwaar aangevoerd dat SAOZ bij de taxatie van zijn woning van een onjuiste oppervlakte van de woning en van onjuiste referentiegegevens is uitgegaan.
4. Verweerder heeft de SAOZ verzocht om een reactie op eisers bezwaren. De SAOZ heeft hieraan voldaan met een rapport van [naam 1] , opgesteld op 11 oktober 2021.
5. Op 2 november 2021 heeft eiser zijn bezwaren mondeling toegelicht aan de Intergemeentelijke Adviescommissie Bezwaarschriften (bezwaarcommissie). Op 8 november 2021 heeft de bezwaarcommissie aan verweerder advies uitgebracht over de op het bezwaar te nemen beslissing.
6. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en het primaire besluit in stand gelaten. Verweerder heeft daarbij het advies van de bezwaarcommissie en de adviezen van SAOZ gevolgd.
7. Verweerder heeft naar aanleiding van het beroep de SAOZ om nader advies gevraagd. SAOZ heeft verweerder op 5 april 2022 nader geadviseerd. Verweerder heeft bij schrijven van 25 april 2022 verweer gevoerd.
Het van toepassing zijnde recht
8. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) is op 1 januari 2024 ingetrokken. Op die datum zijn de Omgevingswet (met hoofdstuk 15 over schade), de Invoeringswet Omgevingswet en de Wet nadeelcompensatie en schadevergoeding bij onrechtmatige besluiten (Stb. 2021, 135) in werking getreden.
9. In artikel 4.18 van de Invoeringswet Omgevingswet zijn regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van (c.q. tegemoetkoming in) schade die is geleden door de inwerkingtreding van onder meer een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, onder c, van de Wro. Ook in artikel IV van de Wet nadeelcompensatie en schadevergoeding bij onrechtmatige besluiten is overgangsrecht opgenomen. Uit dit overgangsrecht vloeit voort dat op onderhavig verzoek om tegemoetkoming in planschade het vóór 1 januari 2024 geldende recht, dus de Wro, van toepassing is gebleven.
Het oordeel van de rechtbank
Het geschil
10. Eiser voert in beroep aan dat de schade niet (ook niet deels) voorzienbaar was. Daarnaast stelt hij dat verweerder zich niet op de taxatie van SAOZ had mogen baseren omdat [naam 1] geen lokale marktkennis heeft, omdat van een onjuiste gebruiksoppervlakte van zijn woning is uitgegaan en omdat waardevermeerderende zonnepanelen ten onrechte zijn meegenomen en een waardeverminderend gebrek ten onrechte niet is meegenomen. Ook voert eiser aan dat de waarde van zijn onroerende zaak onjuist is getaxeerd omdat verkeerde referentieobjecten zijn gebruikt. De rechtbank gaat hierna op deze beroepsgronden in.
11. Eiser heeft zijn standpunt over de taxatie van de onroerende zaak voor en na de waardepeildatum onderbouwd met een taxatierapport van [naam 2] van 5 april 2022. In dat rapport wordt de waarde direct voorafgaand aan de planologische wijziging getaxeerd op € 420.000,- en wordt de planschade becijferd op € 17.000,-.
12. De rechtbank stelt vast dat het normale maatschappelijke risico dat verweerder in navolging van SAOZ op 4% heeft gesteld, niet in geschil is. Voor zover ter zitting dit percentage nog wel ter discussie is gesteld, is niet nader onderbouwd waarom dit percentage niet zou mogen worden gehanteerd en welke percentage dan wel zou moeten worden gehanteerd. Uitgaande van de door eiser in beroep bepleite waarde van zijn onroerende zaak direct voorafgaand aan de planologische wijziging van € 420.000, zou het normale maatschappelijke risico op basis van dit percentage van 4% dan € 16.800,- bedragen. Dat betekent dat eisers stellingen in beroep erop neerkomen dat aan hem een tegemoetkoming in planschade van € 200,- toekomt.
Was sprake van voorzienbaar planologisch nadeel?
13. SAOZ is er bij de planvergelijking van uitgegaan dat op grond van het voorgaande bestemmingsplan één woning (dat is de bestaande woning) toegestaan was op het perceel van vergunninghouder en op grond van het nieuwe planologische regime (dus na verlening van de omgevingsvergunning) naast die bestaande woning nog twee woningen zijn toegestaan. Een van die twee extra woningen was volgens SAOZ voor eiser ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak reeds voorzienbaar op basis van de daarvoor in het bestemmingsplan opgenomen vrijstellingsbevoegdheid die het toevoegen van een of meerdere woningen toelaat. SAOZ gaat er daarbij vanuit dat in de verleende omgevingsvergunning sprake is van een (meergezins)woning die niet binnen de voorwaarden van voornoemde vrijstellingsbevoegdheid zou passen, dan wel (zoals ter zitting besproken) dat de schuur op grond van die voorwaarden niet in twee woningen gesplitst kon worden gelet op de beperkte inhoud van die schuur (minder dan 750 m3). Evengoed had eiser volgens SAOZ rekening moeten houden met een extra woning op het perceel door splitsing van de (hoofd)woning op dat perceel en is dus één extra woning voorzienbaar.
14. Eiser heeft aangevoerd dat de vrijstellingsbevoegdheid die onder de oude planologische situatie bestond niet gelijk gesteld kan worden aan de mogelijkheid van het bouwen van een extra woning.
15. De rechtbank overweegt als volgt over de voorzienbaarheid.
15.1.
Volgens vaste rechtspraak [2] mag een bestuursorgaan, indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
15.2.
De rechtbank stelt vast dat de vrijstellings- of afwijkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Margraten het mogelijk maakte in het bestaande pand aan de [perceel] een tweede woning te realiseren. Dat dit niet een los of van of buiten dat bestaande pand te bouwen woning kon zijn doet niet af aan het feit dat binnen het planologische regime op het moment van aankoop van de onroerende zaak op het naastgelegen perceel een tweede woning kon worden gerealiseerd. Het nadeel van een tweede woning binnen het bestaande pand was dus voorzienbaar en in zoverre is terecht geconcludeerd dat het nadeel van een tweede woning op het perceel (intensiever gebruik van het perceel) voor rekening van eiser te blijven.
15.3.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Deskundigheid van de taxateur
16. Eiser heeft aangevoerd dat [naam 1] geen lokale marktkennis heeft en dat verweerder mede daarom niet op zijn taxatieadvies had mogen afgaan.
17. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
17.1.
De rechtbank is van oordeel dat SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. [naam 1] is beëdigd rentmeester NVR en als zodanig te beschouwen als deskundige op het gebied van het taxeren van vastgoed als de onroerende zaak. Ook is hij ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijk Deskundigen. Verweerder mocht daarom afgaan op het door de SAOZ uitgebracht advies over de taxatie van de onroerende zaak. Dat het werkterrein van [naam 1] niet is beperkt tot de regio (Zuid-)Limburg betekent niet dat hij in dit geval niet als deskundige kan worden aangemerkt. De enkele stelling dat de taxateur die eiser heeft geraadpleegd meer lokale marktkennis heeft, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
17.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
De bij de taxatie gebruikte oppervlakte van de onroerende zaak
18. Eiser heeft aangevoerd dat SAOZ van een onjuiste “gebruiksoppervlakte wonen” van de onroerende zaak is uitgegaan, aangezien deze oppervlakte niet is opgemeten.
19. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
19.1.
SAOZ heeft in de reactie op de beroepsgronden vermeld dat hij de beschikking heeft gehad over de bouwtekeningen van de woning en is uitgegaan van de oppervlakte van de onroerende zaak volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen, te weten 331 m², en niet van de “
gebruiksoppervlakte wonen” volgens NEN 2580. Eiser heeft de juistheid van de BAG-oppervlakte niet betwist en ook niet gesteld dat deze door SAOZ niet voor de taxatie van de onroerende zaak had mogen worden gehanteerd. De rechtbank is niet gebleken dat het taxatieverslag is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten, in ieder geval niet op zodanig onjuiste uitgangspunten dat de getaxeerde waardevermindering onjuist zou zijn.
gebruiksoppervlakte wonen” volgens NEN 2580. Eiser heeft de juistheid van de BAG-oppervlakte niet betwist en ook niet gesteld dat deze door SAOZ niet voor de taxatie van de onroerende zaak had mogen worden gehanteerd. De rechtbank is niet gebleken dat het taxatieverslag is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten, in ieder geval niet op zodanig onjuiste uitgangspunten dat de getaxeerde waardevermindering onjuist zou zijn.
19.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Invloed op de taxatie van de zonnepanelen en het bouwkundige gebrek
20. Eiser heeft aangevoerd dat de onroerende zaak op de waardepeildatum nog niet over zonnepanelen beschikte (investeringskosten € 9.000,-) en een bouwkundig gebrek (vocht in de kelder/wateroverlast) kende (waardevermindering € 22.000,-).
21. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
21.1.
Verweerder heeft aangegeven dat de zonnepanelen niet zijn meegenomen bij de waardebepaling op de peildatum omdat deze er toen niet waren. Over het bouwkundige gebrek stelt verweerder dat dat is meegenomen in de getaxeerde waarde van € 455.000,-. Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist. Wat betreft het bouwkundige gebrek (vochtproblemen) merkt de rechtbank nog op dat als dit niet zou zijn meegenomen, dit zowel in de waarde voor als in de waarde na een waardedrukkend effect zou hebben. Het verschil in uitkomst voor de planschade zou vallen binnen de marge van de door SAOZ getaxeerde schade (€ 10.000,-) en het normale maatschappelijke risico van 4% (€ 18.200). Dat laatste geldt ook als uitgegaan zou worden van de door eiser in beroep bepleite waarde voor de peildatum, die tot een normaal maatschappelijk risico ter hoogte van € 16.800 zou leiden.
21.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
De voor de taxatie gemaakte vergelijking met referentieobjecten
22. Eiser heeft aangevoerd dat de aanvankelijke waarde van de onroerende zaak onjuist door SAOZ onjuist is getaxeerd nu de daarbij gebruikte referentieobjecten zijn verkocht na de waardepeildatum (de prijsstijging sinds de waardepeildatum bedroeg 2,25%), en omdat twee van de drie referentieobjecten een zeer recent bouwjaar en energielabel A hebben.
23. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
23.1.
De rechtbank is van oordeel dat hetgeen eiser heeft aangevoerd geen aanknopingspunten bevat dat de door SAOZ gemaakte vergelijking met referentieobjecten ondeugdelijk is. In het advies van SAOZ wordt benadrukt dat bij de vergelijking met referentieobjecten altijd gecorrigeerd moet worden naar de juiste peildatum en relevante verschillen zoals bouwjaar, bouwaard, onderhoudstoestand en dergelijke meer. De rechtbank ziet geen aanleiding om te betwijfelen dat SAOZ onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de refentieobjecten die bepalend zijn voor de waarde.
23.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Begroting van het planologiscch nadeel
24. Eiser heeft aangevoerd dat SAOZ de planologische nadelen op een te laag bedrag heeft begroot.
25. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
25.1.
De bestuursrechter kan een taxatie van het planologisch nadeel slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren.
25.2.
SAOZ heeft in het naar aanleiding van de beroepsgronden opgestelde advies (nogmaals) gemotiveerd waarom naar haar oordeel geen sprake is van parkeeroverlast van enige betekenis en waarom stankoverlast door vuilcontainers, schittering van straatverlichting en schittering van de zinken bekleding van de loggia bij de op de tweede verdieping gerealiseerde woning niet bij de planschadebeoordeling zijn betrokken. Aan de toename van de gebruiksintensiteit op het buurperceel van eiser wat betreft privacy, geluidbelasting en verkeersbewegingen heeft SAOZ een planologisch nadeel verbonden van € 10.000,-. Eiser heeft met hetgeen door hem is aangevoerd en met het door hem aangedragen taxatierapport geen concrete aanknopingspunten naar voren gebracht voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van die schadebegroting. Daarbij merkt de rechtbank op dat de door eiser ingebrachte tegentaxatie met name gebaseerd is op de feitelijke situatie en niet of veel minder op een planologische vergelijking op basis van de maximale planologische mogelijkheden, waar een planschadetaxatie vanuit moet gaan. Zo wordt, om een voorbeeld te noemen, lichtschittering genoemd als schadefactor. Deze schittering kan ontstaan door de materiaalkeuze in het bouwwerk, maar diezelfde materialen konden ook voor de peildatum worden toegepast en lichtschittering kon daarmee ook optreden onder het voorgaande planologische regime.
25.3.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
26. Verweerder heeft zich terecht gebaseerd op de adviezen van SAOZ. De beroepgronden slagen niet en het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.G.P.M. Zweipfenning, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2024
De griffier is verhinderd deze rechter
uitspraak mede te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op: 16 juli 2024
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.