ECLI:NL:RBLIM:2024:6028 - Rechtbank Limburg - Bewijslevering en deskundigenonderzoek in geschil over ko...

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/311783 / HA ZA 22-529

Vonnis van 26 juni 2024

in de zaak van

[eiser in conventie, verweerder in reconventie],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,

advocaat: mr. A.L. Stegeman,

tegen

1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,

te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2],

te [woonplaats 1] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,

advocaat: mr. R.A. Wijnands.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 17 mei 2023,
- de akte van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] houdende opgeven getuigen en indienen nadere bewijsmiddelen,
- de akte uitlaten na tussenvonnis van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 16 augustus 2023,

- de akte overlegging producties van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 1 maart 2024,

- de conclusie na getuigenverhoor van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,

- de conclusie na getuigenverhoor van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling in conventie en reconventie

Bewijsopdracht [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]

2.1.

is te bewijzen opgedragen dat:

- [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tijdens de bespreking medio juni 2022 het aanbod als bedoeld in artikel 27 van Pro de koopovereenkomst heeft geweigerd, OF

- [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (ook) op een ander moment aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het aanbod als bedoeld in artikel 27 van Pro de koopovereenkomst heeft gedaan en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat aanbod heeft geweigerd.

2.2.

Ten behoeve van de bewijslevering hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vier getuigen laten horen, te weten:

- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] (gedaagde sub 1),

- [getuige 1] (de zoon van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , hetgeen abusievelijk niet is vermeld in het proces-verbaal van zijn verhoor),

- [getuige 2] (de geregistreerd partner van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ),

- [getuige 3] (een kennis van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ).

2.3.

Op verzoek van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn vervolgens twee getuigen gehoord, te weten:

- [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,

- [getuige 4] (de partner van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ).

2.4.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heeft als volgt verklaard:

‘Op vragen van de rechter:

Ik heb het appartement diverse keren aangeboden aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Dat deed ik mondeling en via WhatsApp. Ik doel daarbij op de WhatsApp berichten die in de procedure zijn overgelegd. Ook deed ik het aanbod via mail. Daarin staat misschien niet expliciet de vraag of ze wil kopen maar voor mij was wel duidelijk dat ik een aanbod deed. Als antwoord hield [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de boot steeds af. Ze gaf aan niet in verhuurde staat te willen kopen, de huur was ook te laag. Ook gaf zij aan te willen wachten op geld van haar moeder die haar eigen huis ging verkopen. De moeder van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou in het appartement moeten trekken. Op enig moment gaf [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan dat ze naar de advocaat zou gaan. Volgens haar was dit de enige mogelijkheid om het appartement nog te verkrijgen. Ik heb aangegeven dat ik haar het appartement toch had aangeboden, maar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gaf aan dat haar advocaat had gezegd dat dit de enige manier was waarop ze het appartement zou kunnen krijgen. Als ik zeg dat ik het aanbod ook mondeling heb gedaan bedoel ik daarmee zowel aan de telefoon als bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] thuis. De reactie van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op het aanbod heeft ook per mail plaatsgevonden. Zij gaf daarbij aan dat ze het appartement op een later moment wilde kopen. Weer werd als reden aangegeven dat mijn zoon nog in het appartement woonde. Bij de keren dat ik mondeling het aanbod deed heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] mondeling gereageerd met de afwijzing zoals ik zojuist benoemde. De gesprekken hebben in mijn herinnering in ieder geval vanaf begin 2022 plaatsgevonden, misschien zelfs al vanaf eind 2021. De gesprekken vonden plaats tot begin juli 2022. Daarna heb ik aangegeven dat ik het ook niet meer wilde verkopen. Ik merk op dat toen ik de afspraak met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maakte, ik geld nodig had voor de gewenste verbouwing van mijn huis. In de periode juni/juli had ik die behoefte niet meer omdat ik door verkoop van een ander appartement de financiering rond had. U vraagt mij naar een gesprek bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] thuis. Er hebben diverse gesprekken bij haar thuis plaatsgevonden. Anders dan zij stelt heeft zij tijdens zo’n gesprek niet gezegd op dat moment te willen kopen. Wel heeft zij gezegd dat zij op dat moment niet wilde kopen.

Op vragen van mr. Wijnands:

In totaal zullen de telefonische en fysieke gesprekken zo’n 15 à 20 keer hebben plaatsgevonden. De meeste gesprekken zijn per telefoon gegaan. Ik denk dat ik vier of vijf keer bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] thuis ben geweest. Ik heb nog geprobeerd de telefoongesprekken bij KPN op te vragen maar dat ging niet meer. Dat kon alleen vanaf 2023. De persoonlijke gesprekken hebben niet alleen bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] thuis plaatsgevonden maar ook op het binnenplein bij het appartement. Meestal ging het zo dat we elkaar buiten troffen en daar wat praatten en dan naar binnen gingen. De woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ligt naast het appartement waar het over gaat.

Op vragen van mr. Stegeman:

De gesprekken in persoon vonden plaats nadat er telefonisch een afspraak was gemaakt. Dat was ofwel op mijn initiatief ofwel op initiatief van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , maar meestal van mij. Die gesprekken vonden meestal overdag plaats maar soms ook ’s avonds. Eerlijk gezegd weet ik dat niet meer zeker. Ik kan mij geen datum herinneren. Mij wordt voorgehouden dat in de conclusie van antwoord onder punt 8 staat dat er op 16 juni 2022 een aanbod is gedaan. Dat zou kunnen. Mij wordt gevraagd waarom ik het steeds ter sprake heb gebracht als duidelijk was dat er financiële problemen waren bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] die haar verhinderde om af te nemen. Ik begrijp die vraag eigenlijk niet. Nogmaals wordt gevraagd waarom ik het contact bleef opnemen. Dat weet ik niet, waarschijnlijk omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de boot bleef afhouden. Mij wordt gewezen op het WhatsApp verkeer op 20 juni 2022 (productie 1 conclusie van antwoord vanaf onderaan de eerste pagina). Mij wordt gevraagd waar het overleg met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] dat genoemd wordt in deze berichten over ging. Dat ging erover of het appartement aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verkocht zou worden. Ik schrijf dat het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] niks uitmaakt. Daarmee werd bedoeld dat het haar niks uitmaakte of het appartement werd verkocht of niet. Zij was toen al ziek en geld interesseerde haar niet meer. Het is juist, zoals mij door mr. Stegeman wordt voorgehouden, dat zij het overal mee eens was. Het bericht over contant geld heeft er waarschijnlijk mee te maken dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een stuk contant wilde betalen. Dat maakte mij eigenlijk niks uit, maar liever had ik het niet. Wat moet ik met contant geld in een beurs? Mr. Stegeman concludeert dat er dus gesproken werd over de betaling van de koopsom. Ja, maar alleen voor het geval dat zij zou kopen. Het door mij verkochte appartement waar ik het net over had was gelegen aan het [adres 1] in [plaats] . Mij wordt gevraagd of bij het gesprek op 16 juni er, buiten mij en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , nog iemand anders aanwezig was. Misschien was de partner van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] erbij, maar dat kan ik mij niet meer herinneren. Hij zat eigenlijk nooit bij de gesprekken maar was in ieder geval één keer in de woning aanwezig. Misschien is hij ook vaker aanwezig geweest. Ik weet niet meer specifiek of hij aanwezig was bij het gesprek op 16 juni.’

2.5.

[getuige 1] heeft als volgt verklaard:

‘Op vragen van de rechter:

Ik weet dat het vandaag gaat over het appartement aan de [adres 2] , en meer specifiek of dat appartement wel of niet te koop is aangeboden. Ik kan daarover verklaren dat ik een gesprek heb meegekregen tussen mijn vader en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Ik ken [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als mijn voormalige buurvrouw. Tijdens dat gesprek vroeg mijn vader aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] : “wil je kopen of hoe zit het ermee?” [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gaf aan dat zij wilde wachten tot haar moeder haar huis had verkocht. Het daarmee vrijgekomen geld zou [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kunnen gebruiken om het appartement te kopen. Ook gaf [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan dat zij liever niet wilde kopen als ik er als huurder nog in zou zitten. Bij dat gesprek was buiten [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en mijn vader, niemand aanwezig. Ik was geen deelnemer aan dat gesprek. Het gesprek vond plaats op het binnenplein van de [adres 2] . Daarnaast ligt het balkon van het appartement dat ik toen huurde. Als je op dat balkon zit hoor je alles wat op het binnenplein gezegd wordt. Ik heb mij niet in het gesprek gemengd. Ik ben niet gaan kijken en heb [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en mijn vader niet gezien. Ik baseer mij dus op wat ik heb gehoord. Ik ken de stem van mijn vader. Het gesprek vond ongeveer in maart 2022 plaats. U vraagt mij hoe ik weet wanneer het gesprek plaatsvond. Ik zeg daarop dat het redelijk lekker weer was, dus zoals dat is aan het begin van de lente. Het is juist dat ik ook al een schriftelijke verklaring heb afgelegd. U houdt mij productie 2 die namens mijn vader is overgelegd voor. Dat is de verklaring die ik bedoel. Die verklaring gaat over hetzelfde gesprek. Mijn vader heeft mij gevraagd die verklaring op te stellen in verband met de bewijslast in deze procedure. Ik heb de verklaring zelf gemaakt.

Op vragen van mr. Wijnands:

Mij wordt gevraagd of ik ook de stem van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou herkennen, omdat zij mijn buurvrouw was. Dat denk ik wel.

Op vragen van mr. Stegeman:

Mij wordt voorgehouden dat ik aangaf mij te kunnen herinneren dat het gesprek in maart plaatsvond omdat het toen goed weer was. De vraag wordt mij gesteld of het in april dan geen goed weer was. Dat weet ik niet. het gesprek vond ergens in de middag plaats. Waarschijnlijk was dat op een maandag omdat ik op maandag meestal vrij heb. Het kan echter ook op een andere dag zijn geweest. Mij wordt gevraagd of het normaal is dat zo’n gesprek op de binnenplaats wordt gehouden. Ik vind dat normaal, het was ook mooi weer. Toen ik het gesprek hoorde was mijn partner niet thuis. Ik kan mij niet herinneren dat ik aanwezig ben geweest bij een gesprek in de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op 16 juni’.

2.6.

[getuige 2] heeft - kort gezegd - verklaard dat:

- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] op regelmatige basis persoonlijk, via WhatsApp en telefonisch contact had met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,

- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] aan haar heeft verteld dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] interesse had in de woning maar dat ze het geld niet had.

2.7.

[getuige 3] , heeft - kort gezegd - verklaard dat:

- hij op enig moment bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] was toen deze met iemand belde terwijl zijn telefoon op de speaker stond,

- hij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heeft horen vragen: “Wil je nu wel of niet de woning hebben?”, althans een vraag van gelijke strekking heeft horen stellen,

- het antwoord op die vraag was: “Nee het hoeft voor mij niet”,

- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] hem heeft gezegd dat dit gesprek was gevoerd met de vrouw die hij al een paar keer de woning zou hebben aangeboden,

- hij aan de stem hoorde dat de andere gespreksdeelnemer een vrouw was,

- hij deze kwestie al eerder met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] had besproken en deze toen zoiets zei als: “Verdorie ik wil de hut verkopen en zij wil het niet of ik krijg geen antwoord”,

- hij niet meer weet wanneer het telefoongesprek plaatsvond.

2.8.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] verklaarde als volgt:

‘Op vragen van de rechter:

Het appartement is mij niet aangeboden. In april 2022 zat de datum van juni eraan te komen zoals wij die bij de notaris hadden afgesproken. Ik heb [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] een appje gestuurd waarin ik heb gevraagd wanneer we het erover konden hebben. Daarop heeft half juni een afspraak bij mij thuis plaatsgevonden. Ik weet de precieze datum niet meer maar die kunt u nalezen in de whatsappcommunicatie. Tijdens het gesprek heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] mij gevraagd of ik het appartement wilde kopen en ik heb daar bevestigend op geantwoord. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] zei daarop letterlijk: “maar ik wil niet verkopen”. Vervolgens vroeg hij mij waarom ik wilde kopen. Ik heb daarop gezegd dat, zoals hij wist, ik het appartement wilde ten behoeve van mijn moeder en ik zodoende ook van het pand weer een geheel kon maken. Op mijn vraag aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] waarom hij niet wilde verkopen zei hij dat hij teveel geld op de bank had. Ook speelde een rol dat zijn zoon in het appartement woonde en daar bijzondere afspraken voor golden. Volgens mij was de huur laag. Ik heb toen voorgesteld dat, als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] teveel geld op de bank had, het misschien een andere manier kon worden vormgegeven. Ik bedoelde daarmee dat er cash zou kunnen worden betaald. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] vroeg nog: “en de prijs dan?”. Ik heb daarop geantwoord, zoals afgesproken, een ton zou zijn. Hij reageerde daarop op dat moment niet. Hij zou de manier van betalen overleggen met zijn ex-vrouw [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] en erop terugkomen. Ook dat is terug te zien in de whatsappcommunicatie, zowel de cashbetaling als het overleg met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] . Ik heb aangegeven dat ik begrip had voor de situatie van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en ook dat ik open stond voor nieuwe afspraken. Deze zouden bijvoorbeeld kunnen luiden dat ik zou kopen als zijn zoon uit de woning ging. Dit moest wel vastgelegd worden en ik had een en ander al uitgetypt en aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] doorgestuurd. Ik merk daarbij op dat het even had geduurd voordat ik een reactie kreeg naar aanleiding van het overleg met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] . Ik had daarover via whatsapp al een reminder gestuurd. Nadat ik mijn uitgetypte voorstel had gestuurd gaf [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] aan dat hij contact had opgenomen met de notaris om een en ander te bespreken. Ondertussen had ik met een advocaat contact opgenomen en deze had mij gezegd dat ik [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] in gebreke moest stellen. Ik heb [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] gebeld met de mededeling dat ik dit advies had gekregen. Hij had toen naar eigen zeggen nog geen reactie van de notaris gehad. Ik heb ook met de notaris gebeld en die gaf mij aan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] met hem geen contact had opgenomen. De notaris wilde ons op het kantoor uitnodigen om een en ander te bespreken maar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] gaf aan daar niet voor open te staan. U vraagt mijn reactie op de verklaring van [getuige 1] de vorige keer. Het is zo dat voordat ik het appje in april stuurde [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] mij het appartement nooit heeft aangeboden. Dus ook niet op enig moment waarop [getuige 1] dit vanaf zijn balkon zou kunnen hebben gehoord. Omdat niet specifiek is verklaard op welke dag hij dit zou hebben gehoord is het voor mij ook moeilijk daar heel specifiek op te reageren. Ik zeg wel dat wij met grote regelmaat niet in Nederland waren, wat de kans alweer kleiner maakt dat zo’n gesprek heeft plaatsgevonden. Verder merk ik op dat [getuige 1] verklaarde dat hij aannam dat het gesprek op een maandag zou zijn gevoerd. Daarvan uitgaande is de kans ook vrij klein dat dit daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Ik werk namelijk vrij veel en wel van maandag tot en met donderdag en soms ook vrijdag. Desgevraagd verklaar ik dat ik zeker weet dat er überhaupt op de binnenplaats geen gesprek tussen mij en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heeft plaatsgevonden over het appartement. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] verklaarde de vorige keer dat hij mij het appartement twintig keer zou hebben aangeboden. Dat is dus niet zo. Anders zou ik ook niet in april vragen om tot elkaar te komen en over het appartement te praten. In reactie op de verklaring van de heer [getuige 3] zeg ik dat ik geen telefonisch contact heb gehad met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] . Ik heb dus ook niet in zo’n gesprek boos gereageerd en aangegeven dat ik het appartement niet wilde. Als ik verklaar dat ik geen telefonisch contact heb gehad bedoel ik dat ik zelf [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] niet heb gebeld. Ik kan niet uitsluiten dat hij mij ooit heeft gebeld. In ieder geval is het zo dat wij elkaar over het appartement nooit telefonisch hebben gesproken, althans tot juni 2022. Toen begon het richting een geschil te gaan en heb ik telefonisch contact opgenomen om te kijken of we er niet uit konden komen.

Op vragen van mr. Stegeman:

Ik word gewezen op de als productie 9 overgelegde whatsappcommunicatie en mij wordt gevraagd of ik tot april 2022 met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heb geappt. Ik heb op 21 november 2021 een appje gestuurd waarin ik aangeef dat als eerst volgende de verbouwing van het appartement op de planning staat. Desgevraagd beaam ik dat ik daarmee aangeef nog interesse te hebben in het appartement. Ik heb nooit aangegeven geen interesse in de koop meer te hebben. Er is ook nooit sprake geweest van een financieel probleem waardoor ik niet zou kunnen kopen. Ik zou het geld van mijn ouders kunnen lenen. In verband met hun echtscheiding was het wel makkelijker als ik alleen van mijn moeder kon lenen en niet van hen gezamenlijk, maar het geld was er. Mij wordt gevraagd of ik er een probleem mee had dat [getuige 1] in het appartement woonde. Wij wisten dat hij eruit ging. Hij woonde er met zijn vriendin en twee hondjes en ze waren actief opzoek naar een andere woning. Wij wisten dus dat de woning na zijn vertrek beschikbaar zou komen voor mijn moeder. Ik had er dus geen probleem mee dat [getuige 1] er nog woonde. Ik merk op dat er ook sprake is van een stukje inbreuk op de privacy als iemand anders in het pand woont. Mijn werktijden zijn van acht uur ’s ochtends tot vijf uur ’s middags. Over het algemeen ben ik dan dus op kantoor. Gevraagd naar het specifieker aangeven over het moment dat ik in het buitenland was zeg ik dat wij van 21 februari 2022 tot 17 maart 2022 in Qatar waren en van 2 april 2022 tot 15 april 2022 en van 3 mei 2022 tot 3 juni 2022 in Italië. Wij waren in die periode dus maar ongeveer twee en een halve week in Nederland.

Op vragen van mr. Wijnands:

Mij wordt gevraagd of ik, toen ik op 16 december 2022 het contract met de optie tekende, bekend was met de afspraken tussen [getuige 1] als huurder en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] als verhuurder. Ik zeg daarop dat ik daarvan toen geen contract heb gezien. Ik wist wel dat hij in het pand zat. Ik weet dat het ook mogelijk is om via whatsapp te bellen. Ik handhaaf mijn verklaring dat ik tot juli 2022 niet zelf met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heb gebeld, ook niet via whatsapp. Ik merk op dat wanneer dat wel zou zijn gebeurd dat zichtbaar zou zijn in de whatsappgeschiedenis.’

2.9.

[getuige 4] heeft - kort gezegd - verklaard dat de woning niet aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is aangeboden of een aanbod door haar is afgewezen, wat hij weet omdat hij en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] alles overleggen.

2.10.

De rechtbank oordeelt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] er niet in zijn geslaagd om het bewijs te leveren. Van belang is de beperkte bewijswaarde van de verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] , welke op grond van artikel 164 lid 2 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (‘Rv’) alleen kan strekken tot aanvulling van onvolledig bewijs. Daarnaast speelt een rol dat, zoals terecht namens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is aangevoerd, niet elk gesprek dat er over de verkoop van de woning zou zijn gevoerd, betekent dat daarin een aanbod is gedaan, laat staan dat er aanbod is geweigerd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heeft weliswaar verklaard dat hij de woning heeft aangeboden, maar wordt niet concreet over hoe dat aanbod is vormgegeven. De in de verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] genoemde e-mails en WhatsApp-berichten zijn er bovendien niet, althans deze zijn niet overgelegd. Ook uit de verklaringen van [getuige 1] en [getuige 3] blijkt niet concreet van het doen van een bod en het weigeren daarvan. Hierbij komt dat al deze verklaringen zijn weersproken middels de verklaring van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , die verklaart dat, behalve tijdens het gesprek medio juni 2022, de woning überhaupt niet aan haar is aangeboden, er geen gesprek op de binnenplaats plaats heeft gevonden en het telefoongesprek waarover [getuige 3] verklaart niet met haar is gevoerd. Op de verklaring van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is het bepaalde in artikel 162 lid 2 Rv Pro niet van toepassing. Ten aanzien van de verklaring van [getuige 3] kan nog worden opgemerkt dat daaruit niet kan worden afgeleid dat het aangehaald telefoongesprek met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] werd gevoerd. In dat kader merkt de rechtbank op dat, mede gezien de verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] zelf, vaststaat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] in of rondom de periode waarin hij contact had of beweert te hebben gehad met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een andere woning of appartement had verkocht en niet duidelijk is wanneer het telefoongesprek werd gevoerd.

Slechts ten aanzien van het gesprek dat medio juni 2022 is gevoerd, staat vast dat daarin een aanbod is gedaan. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft echter uitdrukkelijk betwist dat zij in dat gesprek het aanbod heeft geweigerd. Terecht heeft zij erop gewezen dat in WhatsApp verkeer daarna door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gesproken lijkt te worden over de betaling van de koopsom, wat niet past in de stelling dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voordien een aanbod zou hebben geweigerd.

De verklaring van [getuige 2] levert geen bewijs op omdat deze getuige niet uit eigen waarneming kan verklaren over het gedaan zijn van een aanbod en de reactie daarop.

Deskundigenonderzoek

2.11.

Nu het bewijs niet is geleverd, wordt toegekomen aan de begroting van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleden schade (zie daarvoor verder het tussenvonnis van 17 mei 2023). De rechtbank heeft partijen in dat kader in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over een aangekondigd deskundigenonderzoek. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt; [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet. Dit deskundigenonderzoek zal in dit vonnis worden bevolen.

2.12.

De rechtbank heeft de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voorgestelde deskundige benaderd, maar deze heeft te kennen gegeven de opdracht niet te willen aanvaarden. Daarop heeft de rechtbank de hierna te noemen deskundige benaderd. Aan deze deskundige zullen de in de beslissing vermelde vragen worden voorgelegd. De rechtbank houdt bij de vraagstelling ook rekening met de tijd die mogelijk verstrijkt tussen het deskundigenonderzoek en het moment van levering van de woning aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met dien verstande dat de rechtbank aanneemt dat een taxateur in ieder geval niet langer dan zes maanden kan ‘vooruitkijken’. Over de periode die mogelijk verstrijkt na het einde van de geldigheidsduur van de taxatie tot aan de levering zal de rechtbank schattenderwijs de schade vaststellen. Partijen worden uitgenodigd hieraan aandacht te besteden in de conclusies na deskundigenbericht.

2.13.

De deskundige heeft het voorschot begroot op een bedrag van € 1.089,00 inclusief btw. Dit ligt onder het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als maximaal acceptabel aangegeven voorschot. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben zich, zoals gezegd, hiervoor niet uitgelaten. De rechtbank zal het voorschot vaststellen op het door de deskundige begrote bedrag.

2.14.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden betaald.

2.15.

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

2.16.

Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.

Tot slot

2.17.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie en reconventie

bevel deskundigenonderzoek

3.1.

beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:

1. Op welk bedrag taxeert u de huurwaarde van de woning (het appartementsrecht) aan de [adres 2] te [woonplaats 1] vanaf 1 juli 2022 tot het moment van het opmaken van uw rapport? Met huurwaarde wordt hier bedoeld: een realistische huurprijs.

2. Kunt u inschatten welke de ontwikkeling van de huurwaarde van deze woning zal zijn over een periode van zes maanden na het opmaken van uw rapport? Zo nee, is dat wel mogelijk voor een kortere periode?

3. Zijn er nog andere zaken die naar uw mening van belang zijn voor deze zaak en waarnaar niet is gevraagd?

3.2.

benoemt tot deskundige:

H.M.J. Leenen, verbonden aan Leenen Vastgoed

adres: Burgemeester van Rooystraat 12 te 6417 XJ Heerlen,

telefoon: 045- 526 88 30

e-mailadres:hub@leenen-vastgoed.nl

3.3.

bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,

het voorschot

3.4.

stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 1.089,00 inclusief btw,

3.5.

bepaalt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het voorschot moet overmaken
binnen twee wekenna de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

3.6.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,

het onderzoek

3.7.

bepaalt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen,

3.8.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

3.9.

wijst de deskundige erop dat:

- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),

- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,

- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,

- de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid moet bieden dit onderzoek bij te wonen; als slechts één partij (althans niet alle partijen) bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,

- als partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,

3.10.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,

het schriftelijk rapport

3.11.

draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,

3.12.

wijst de deskundige erop dat:

- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,

- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

3.13.

bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,

overige bepalingen

3.14.

bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van
woensdag 2 oktober 2024,

3.15.

draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen:

- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of

- na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op een termijn van vier weken,

3.16.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op

26 juni 2024.

Bewijslevering en deskundigenonderzoek in geschil over koopappartement

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,

1.De procedure

2.De verdere beoordeling in conventie en reconventie

3.De beslissing