Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11117476 \ CV EXPL 24-2655
Vonnis van 18 september 2024
in de zaak van
[gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in het verzet in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] ,
gemachtigde: mr. W.V.J.M. Bonnie,
tegen
[eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie],
te [woonplaats] ,
eisende partij in het verzet in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] ,
gemachtigde: mr. B.H.S. Brinkman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het door de kantonrechter op 13 maart 2024 tussen [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] als eisende partij en [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] als gedaagde partij bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer 10954838 CV EXPL 24-1066;
- de verzetdagvaarding, tevens inhoudende eis in reconventie;
- de brief waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de aanvullende producties 5 tot en met 8 van de zijde van [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] ;
- de aanvullende productie van de zijde van [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] ;
- de griffie heeft [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] ten onrechte niet in de gelegenheid gesteld om vóór de mondeling behandeling een conclusie van antwoord in reconventie in te dienen, maar dat gebrek is hersteld doordat [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] op de mondelinge behandeling de gelegenheid heeft gehad om verweer te voeren tegen de reconventionele vordering;
- de ter zitting door [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] overgelegde brief van de gemeente Kerkrade van
19 augustus 2024 aan [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] ;
- de mondelinge behandeling van 23 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] huurt sinds 1 september 2022 van [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Bij aanvang van de huurovereenkomst gold een maandelijkse huurprijs van € 600,00 per maand die bij vooruitbetaling moest zijn voldaan.
2.2.
[eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] heeft een achterstand in de betaling van de huur laten ontstaan, die ten tijde van de dagvaarding op 16 februari 2024 vier maanden bedroeg. Ten tijde van de mondelinge behandeling op 23 augustus 2024 bedroeg de huurachterstand in totaal tien maanden, te weten de maanden november 2023 tot en met augustus 2024.
2.3.
Bij aangetekende brief van 17 januari 2024 heeft [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] aan [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] melding gemaakt van schimmel in de slaapkamer van het gehuurde.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
in conventie
3.1.
[gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] heeft in de verstekprocedure ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, veroordeling van [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de huurachterstand van € 2.470,00, de incassokosten van € 448,31, de wettelijke rente over de huurachterstand vanaf datum dagvaarding (zijnde 16 februari 2024), een bedrag van € 635,00 per maand vanaf 1 maart 2024 voor elke maand dat [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde, en tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst doordat hij een huurachterstand van vier maanden heeft laten ontstaan.
3.3.
Bij verstekvonnis van 13 maart 2024 is de vordering, behoudens de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, aan [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] toegewezen, met veroordeling van [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten.
3.4.
[eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] vordert in het verzet te worden ontheven van de bij het verstekvonnis uitgesproken veroordelingen en dat de vorderingen van [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] alsnog worden afgewezen.
3.5.
[eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] voert daartoe aan dat [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] geen melding heeft gedaan bij de afdeling schuldhulpverlening van de gemeente Kerkrade, zodat hij niet voldaan heeft aan artikel 2 van Pro het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Had [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] dit wel gedaan, dan hadden er wellicht, al dan niet met tussenkomst van de gemeentelijke schuldhulpverlening, afspraken gemaakt kunnen worden over een betalingsregeling en had een procedure kunnen worden voorkomen, aldus [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] .
3.6.
Ook voert [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] aan dat hij een aanvraag heeft gedaan voor een uitkering op grond van de Participatiewet maar dat hij nog in afwachting is van een besluit van de gemeente op deze aanvraag. Deze langdurige besluitvorming van de gemeente ligt ten grondslag aan het niet kunnen betalen van de huur en kan volgens [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigen.
3.7.
Ten aanzien van de maandelijkse huurprijs merkt [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] op dat hij nooit een huurverhogingsvoorstel ex artikel 7:252 BW Pro heeft ontvangen, zodat niet voldaan is aan de daaraan gestelde voorwaarden voor een huurprijsverhoging. [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] is van mening dat de huurprijs niet verhoogd is en nog steeds € 600,00 per maand bedraagt.
3.8.
[eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] concludeert dat de door [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] bij dagvaarding opgevoerde huurachterstand over de maanden november 2023 tot en met februari 2024 van in totaal € 2.470,00 niet correct zou zijn. De huurprijs was immers € 600,00 per maand en is niet per 1 januari 2024 verhoogd naar € 635,00 per maand. Daarnaast dient volgens [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] rekening te worden gehouden met de in oktober 2023 door [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] aan [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] gedane contante betaling van € 50,00 en dienen de drie keren dat [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] de haren van [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] heeft geknipt in oktober, november en december 2023 voor in totaal € 60,00, met de huurachterstand te worden verrekend.
3.9.
Verder voert [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] aan dat hij nimmer een correcte aanzegging van de buitengerechtelijke kosten heeft ontvangen, zodat de gevorderde buitengerechtelijke kosten afgewezen moeten worden.
3.10.
Voor het geval dat het verstekvonnis ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt bekrachtigd, is [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] van mening dat een verruimde ontruimingstermijn van zes maanden dient te worden gehanteerd zodat hij langer de tijd heeft om vervangende woonruimte te vinden.
in reconventie
3.11.
[eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] vordert - samengevat - herstel van gebreken aan het gehuurde en een vermindering van de huurprijs totdat de gebreken zijn verholpen. [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] stelt dat er op de slaapkamer sprake is van ernstige schimmelvorming waardoor hij deze niet meer kan gebruiken. [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] voert aan dat hij [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] op 1 oktober 2023 en 17 januari 2024 heeft gewezen op deze schimmel en heeft verzocht om deze gebreken te verhelpen. Aan huurprijsvermindering vordert [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] € 150,00 per maand met ingang van 1 oktober 2023, dan wel 17 januari 2024, dan wel een door de kantonrechter te bepalen datum.
3.12.
[gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer tegen de vorderingen van [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] .
3.13.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Tijdigheid verzet
4.1.
Uit de overgelegde processtukken blijkt dat het verzet tijdig is ingesteld, zodat [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] in het verzet kan worden ontvangen.
Ontbinding en ontruiming
4.2.
Niet in geschil is het aantal maanden dat de huur niet is betaald. Op het moment van dagvaarden betrof het vier maanden en dat is op het moment van de mondelinge behandeling op 23 augustus 2024 verder opgelopen tot tien maanden. Dit betekent dat [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] naar het oordeel van de kantonrechter ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoning van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.3.
Het is vaste rechtspraak dat een huurovereenkomst van drie maanden of meer een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. De huurachterstand van [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] bedraagt meer dan drie maanden huur. Het ligt op de weg van [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] om bijzondere omstandigheden te stellen (en bij betwisting te bewijzen) die tot de conclusie kunnen leiden dat genoemde tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Zulke omstandigheden zijn niet gebleken. Het enkele feit dat [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] geen melding van de betalingsachterstand van [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] bij de gemeente heeft gedaan zoals bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: Besluit) is op zichzelf genomen onvoldoende om een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen. Er is geen sanctie gesteld op het niet melden en de verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Wel zal de rechter de vroegsignalering van schulden kunnen betrekken bij de afweging om huisuitzetting te rechtvaardigen. Naast het feit dat niet voldaan is aan artikel 2 van Pro het Besluit zal sprake moeten zijn van bijkomende omstandigheden die maken dat de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Van dergelijke omstandigheden is in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gebleken. De door [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] aangevoerde problematiek aangaande de aanvraag van de uitkering op grond van de Participatiewet kan evenmin aan toewijzing van de vordering in de weg staan. Deze omstandigheden komen voor zijn risico. De kantonrechter zal het verstekvonnis voor wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde dan ook bekrachtigen. Daarbij zal de ontruimingstermijn op twee weken na betekening van het vonnis blijven staan. Voor een langere ontruimingstermijn wordt geen aanleiding gezien.
Huurachterstand
4.4.
Ten aanzien van de gevorderde huurachterstand van € 2.470,00 is in geschil wat de huurprijs per januari 2024 bedraagt. [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] voert namelijk vanaf januari 2024 een huurprijs van € 635,00 per maand op, waar [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] stelt dat de huurprijs niet is verhoogd en nog steeds € 600,00 per maand bedraagt.
4.5.
De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Voorafgaand aan een huurverhoging dient de verhuurder aan de huurder een huurverhogingsvoorstel ex artikel 7:252 BW Pro te hebben gedaan. [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] betwist dat een dergelijk voorstel is gedaan en [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] heeft in deze procedure geen bewijs van een door hem gedaan voorstel overgelegd. Hieruit concludeert de kantonrechter dat niet voldaan is aan de voorwaarden voor een geldig huurverhogingsvoorstel, waarmee de huurprijs per 1 januari 2024 verhoogd zou zijn. Gelet daarop bedraagt de huurprijs per 1 januari 2024 nog steeds € 600,00 per maand. De huurachterstand van [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] per datum dagvaarding door [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] bedraagt dan ook geen € 2.470,00 maar € 2.400,00. De in reconventie gevorderde huurprijsvermindering vanaf 1 oktober 2023 leidt niet tot een verdere verlaging van dit bedrag, aangezien die vordering zal worden afgewezen (zie hierna rov. 4.10)
4.6.
De door [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] genoemde contante betaling van € 50,00 en vergoeding van € 60,00 voor het knippen van de haren van [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] zijn niet door [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] bestreden zodat vaststaat dat deze posten terecht worden opgevoerd en deze in mindering dienen te worden gebracht op de huurachterstand van € 2.400,00. Het onderdeel van het verstekvonnis waarin [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] is veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 2.470,00 zal worden vernietigd en daarvoor in de plaats zal een veroordeling worden opgenomen tot betaling van het bedrag van € 2.290,00.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.7.
De door [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 448,31 zijn reeds in het verstekvonnis afgewezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om alsnog de buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen, zodat dit onderdeel van het verstekvonnis zal worden bekrachtigd.
4.8.
Het verstekvonnis zal op grond van het vorenstaande worden vernietigd voor zover dit betrekking heeft op de gevorderde huurachterstand van € 2.470,00 en de gevorderde vergoeding voor het gehuurde van € 635,00 per maand vanaf 1 maart 2024. Daarvoor in de plaats zal een bedrag van € 2.290,00 aan huurachterstand en een bedrag € 600,00 per maand, ingaande per 1 maart 2024 voor elke maand of gedeelte daarvan dat [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde niet heeft ontruimd, worden toegewezen.
Voor het overige zal dit vonnis op genoemde gronden worden bekrachtigd.
in reconventie
Herstel gebreken
4.9.
[eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] vordert veroordeling van [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] om over te gaan tot herstel van de gebreken. De kantonrechter wijst deze vordering bij gebrek aan belang af. Zoals hiervoor al is overwogen wordt de huurovereenkomst ontbonden en zal [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde moeten verlaten. Hij heeft dan geen belang meer bij herstel van eventuele gebreken.
Huurprijsvermindering
4.10.
De foto’s van productie 3 bij de verzetdagvaarding wijzen wel op een vochtprobleem in het gehuurde maar niet in die mate dat dit tot een vermindering van de huurprijs moet leiden. Niet iedere tekortkoming is immers voldoende om van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro te spreken. Er moet voor vermindering van de huurprijs sprake zijn van substantieel verminderd huurgenot en dat is niet gebleken. De vordering van [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] wordt afgewezen.
in conventie en in reconventie
De proceskostenveroordeling
4.11.
[eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van deze verzetprocedure (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
- salaris gemachtigde in conventie
€
204,00
(1 punt x € 204,00)
- salaris gemachtigde in reconventie
€
102,00
(1 punt x factor 0,5 x € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
408,00
Met betrekking tot het salaris geldt dat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie, zodat het forfaitaire bedrag aan salaris wordt gehalveerd.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
vernietigt het door de kantonrechter op 13 maart 2024 onder zaaknummer 10954838 CV EXPL 24-1066 gewezen verstekvonnis deels, te weten voor zover [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 2.470,00, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.470,00 vanaf 16 februari 2024 tot de dag van volledige betaling, en waarbij [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] is veroordeeld tot betaling van € 635,00 per maand voor elke ingegane maand met ingang van 1 maart 2024 tot en met de maand waarin [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde heeft ontruimd, met de terstond bij het ingaan van de betreffende maand verschuldigd geworden wettelijke rente voor ieder maand waarover niet uiterlijk op de eerste dag de gebruiksvergoeding betaald is,
en in zoverre opnieuw beslissend:
5.2.
veroordeelt [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] te betalen € 2.290,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van 16 februari 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] te betalen € 600,00 per maand voor elke maand of gedeelte hiervan vanaf 1 maart 2024, waarin [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde niet geheel ontruimd ter vrije beschikking aan [gedaagd in het verzet in conventie, verweerder in reconventie] heeft gesteld, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro voor iedere maand waarover niet uiterlijk op de eerste dag dit bedrag is betaald,
5.4.
bekrachtigt het verstekvonnis voor het overige,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] af,
in conventie en in reconventie
5.6.
veroordeelt [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten van € 408,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser in het verzet in conventie, eiser in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de onderdelen 5.2, 5.3 en 5.6 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op
18 september 2024.
VC