Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer 9449944 \ CV EXPL 21-4443
Vonnis van de kantonrechter van 2 oktober 2024
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],tevens handelend onder de naam
[handelsnaam],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. S.E.G.N. Schnabel,
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. A. Kara.
Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis, tevens vonnis in incident, van 1 november 2023,
- het definitieve deskundigenrapport van 28 februari 2024,
- de conclusie na deskundigenbericht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , tevens houdende akte vermeerdering van eis (in conventie),
- de akte na deskundigenbericht van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , tevens houdende akte vermeerdering van eis (in reconventie).
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De vorderingen
2.1.
Nadat bij tussenvonnis van 31 mei 2023 de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op een aantal onderdelen zijn afgewezen, liggen thans nog – rekening houdend met de vermeerdering van eis – de volgende vorderingen in conventie ter beoordeling voor.
2.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt
- tot betaling aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van € 3.910,32 aan schadevergoeding, € 516,03 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling, en een bedrag van € 2.822,17 aan schadevergoeding ten gevolge van (spoed)herstelwerkzaamheden door [naam] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 december 2022, tot aan de dag van volledige betaling,
- uiterlijk binnen zeven dagen na dit vonnis (schriftelijk) opdracht te geven aan een professioneel dakdekkersbedrijf om alle werkzaamheden uit te voeren welke noodzakelijk zijn om de lekkages in het pand gelegen te [plaats] aan de [adres] te verhelpen, en ervoor zorg te dragen dat het dak binnen drie weken na dit vonnis volledig zal zijn hersteld en dat er zich geen lekkages meer zullen voordoen, althans ervoor te zorgen dat de werkzaamheden aan het dak door een professioneel dakdekkersbedrijf binnen drie weken na dit vonnis volledig zullen zijn uitgevoerd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen,
- de huurovereenkomst tussen partijen van 25 januari 2010 met betrekking tot de bedrijfsruimte staande en gelegen te [plaats] , aan de [adres] , (gedeeltelijk) ontbindt met ingang van 13 juli 2021, tot aan de dag waarop alle gebreken aan het dak door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zullen zijn verholpen, en te verklaren voor recht dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vanwege die gedeeltelijke ontbinding vanaf 13 juli 2021 zijn huurbetalingsverplichting met 30% mag verminderen,
- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van € 1.991,51 ter zake van door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] teveel betaalde huurpenningen (ten gevolge van de gedeeltelijke ontbinding),
- voor recht verklaart dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gerechtigd is al hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan hem verschuldigd is te verrekenen met al hetgeen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] – uit welke hoofde dan ook – verschuldigd is of mocht zijn aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , in het bijzonder (achterstallige en toekomstige) huurpenningen,
- tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten.
2.3.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt ter onderbouwing van zijn vermeerdering van eis dat uit het rapport van de deskundige genoegzaam blijkt van diverse gebreken aan het (dak van het) gehuurde, welke op grond van artikel 13.3 sub a van de algemene bepalingen voor rekening en risico van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] komen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] was (en is) gerechtigd de huurpenningen op te schorten en te verrekenen nu daaraan de vordering tot herstel van de gebreken ten grondslag ligt (en niet een eventuele vordering tot huurprijsvermindering). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert daarom een temporele (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst, in die zin dat hij gedeeltelijk (voor 30%) van zijn huurbetalingsverplichting wordt bevrijd, met ingang van 13 juli 2021. Een beroep van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op artikel 11.6 van de algemene bepalingen (waarin het recht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op huurprijsvermindering, opschorting, verrekening en/of ontbinding op grond van een verminderd huurgenot als gevolg van gebreken, is uitgesloten) is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 lid 2 BW), aldus [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .
2.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in reconventie eveneens zijn eis vermeerderd. Ten tijde van de akte van 14 juni 2023 bedroeg de huurachterstand (exclusief boetes van € 300,00 per maand en exclusief premies opstalverzekering) volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] € 29.634,03. De achterstand is opgelopen tot € 35.465,39. Wel heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , zoals bij vonnis van 1 november 2023 is bepaald, een bedrag van € 10.000,00 voldaan zodat per saldo de huurachterstand € 25.465,39 bedraagt (exclusief boetes, rente, opstalverzekering en indexering). Omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] blijft voortgaan met het niet volledig betalen van de huurpenningen, handhaaft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is het beroep van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op opschorting – zeker na het vonnis van 1 november 2023 – onterecht en niet langer gerechtvaardigd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is bovendien de maandelijkse boete van € 300,00 verschuldigd (vanaf december 2023 in totaal € 1.500,00) zodat de totale achterstand € 26.965,39 (exclusief de boetes van vóór november 2023 en exclusief indexering en premies opstalverzekering) bedraagt.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie
3.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
De lekkages, de oorzaak daarvan en de vordering tot schadevergoeding
3.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter komt in het rapport van de deskundige duidelijk naar voren dat de lekkages die zich hebben voorgedaan in het gehuurde niet uitsluitend het gevolg zijn van een slechte aansluiting van de afzuiginstallatie op/aan het dak, maar dat het dak (en de dakbedekking) van het gehuurde op diverse plaatsen ernstige gebreken vertoont.
3.3.
Volgens de deskundige dragen de aangetroffen gebreken bij aan het instromen van water. Dat gebeurt bij hevige regenbuien, gecombineerd met veel wind. Daarbij dragen de beschreven gebreken bij aan een deformatie van het casco. Op termijn zal het vocht en het water leiden tot een aantasting van de bouw- en/of constructieonderdelen met als gevolg dat het pand niet meer voldoet aan het Bouwbesluit, maar ook tot een aantasting van de gezondheid van de in het pand aanwezige personen, aldus de deskundige.
3.4.
Aan de achterzijde van het pand heeft de deskundige geconstateerd dat zichtbaar sprake is van niet aangesloten/opstaande aansluiting van voetlood op het dakvlak, dat de dakdoorvoer van de afzuiging onregelmatig is en dat de pijp van de afzuiging niet geheel dicht is aangesloten op de dakdoorvoer (de pijp staat schuin). Verder is rondom de dakdoorvoer de loodindekking plat ingedrukt waarop water blijft staan. Bij hevige wind is een lekkage dan niet uitgesloten (rapport pagina 4). De pijp van de afzuiging is bovendien op meerdere plaatsen (op de naden) afgedicht met zilverkleurig plakband (foto 14 en 18, pagina 9 en 10). Ook is met zwarte tape getracht een waterdichte afdichting te realiseren. Op termijn levert dit lekkages op. De deskundige heeft op meerdere plaatsen op het dak gebreken aan de loodindekkingen aangetroffen. Het lood is gescheurd, staat open of is sterk verouderd en aan het einde van de levensduur (rapport pagina 5-6).
Op het platte dak aan de voorzijde van het pand heeft de deskundige geconstateerd dat de opstand te laag is. Als gevolg hiervan kan bij een regenbui (met veel wind) het hemelwater worden opgestuwd met (mogelijk) waterindringing in de onderconstructie tot gevolg (pagina 11).
3.5.
De deskundige concludeert dat de gebreken aan het dak ervoor zorgen dat het hemelwater intreedt en vanaf het dak via de ventilatie/afzuigpijp onder/over de bitumineuze dakbedekking/dakbeschot en pannendak loopt, en uiteindelijk in de benedenruimte terecht komt. Op de vraag of het klopt dat het dak nog steeds niet volledig is gerepareerd, luidt het antwoord bevestigend voor zowel de achter- als de voorzijde van het pand.
3.6.
Gelet op de bevindingen van de deskundige - en de kantonrechter neemt die bevindingen over - is de conclusie dat de lekkages hun oorzaak vinden in een veelheid aan gebreken aan het dak van het gehuurde, waaronder ook, maar niet uitsluitend, de ondeskundige wijze van indekking rondom de afzuigpijp, welke oorzaak, zoals reeds is bepaald in het vonnis van 31 mei 2023, voor rekening en risico van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] komt. Het voorgaande betekent dat de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gestelde schade niet alleen kan worden toegeschreven aan een gebrekkige afzuiginstallatie, althans de aansluiting van die installatie op het dak (zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt). Duidelijk is dat de lekkages ook een gevolg zijn van overige gebreken aan het dak, die voor rekening en risico van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als verhuurder komen. Derhalve is de schade een gevolg van aan beide partijen toe te rekenen omstandigheden. De kantonrechter acht het daarom redelijk de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleden schade over partijen te verdelen, in die zin dat partijen ieder voor de helft daarvan aansprakelijk is. De kantonrechter zal dit per gevorderd bedrag hierna verder uitwerken.
De gevorderde schadevergoeding van € 3.910,32
3.7.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] begroot zijn schade op een bedrag van € 3.910,32 inclusief btw. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als gevolg van de lekkage op 13 juli 2021 schade heeft geleden in de vorm van schade aan etenswaren, het aanbrengen van een rode loper en een defect open/closed bord. Ten aanzien van de kosten voor herstel afzuiging kookgedeelte heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] echter enkel een nietondertekende offerte overgelegd, zodat niet is komen vast te staan dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] deze kosten ook daadwerkelijk heeft gemaakt. Deze schadepost zal daarom worden afgewezen. Bij de opgevoerde kosten voor het laten vervangen van de kebab-machine (€ 1.452,00) is bovendien geen rekening gehouden met een aftrek nieuw-voor-oud. De door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleden schade zal gelet op het voorgaande worden begroot op een bedrag van in totaal € 1.159,32, welke schade voor de helft voor rekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal komen, zodat een bedrag van € 579,66 zal worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen als gevorderd.
Buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente
3.8.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij zowel in als buiten rechte kosten heeft gemaakt als gevolg van het verzuim van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , waaronder de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten, en vordert op grond van het voorgaande een bedrag van € 516,03 aan buitengerechtelijke incassokosten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert een bedrag dat is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering heeft echter geen betrekking op een van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. Aangezien het verzuim is ingetreden na 1 juli 2012 zal de kantonrechter de omvang van de kosten aan de wettelijke tarieven toetsen aan de tarieven van Rapport BGK-integraal. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. Nu dat het gevolg is van een niet voorzienbare omstandigheid, zal de kantonrechter de vergoeding niet afwijzen, maar de vergoeding toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij (de omvang van) de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. Toegewezen wordt een bedrag van € 86,95, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.
De gevorderde schadevergoeding van € 2.822,17
3.9.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert tevens een vergoeding van een bedrag van € 2.822,17 met wettelijke rente ter zake van kosten voor herstelwerkzaamheden uitgevoerd door de firma [naam] . Ter onderbouwing van deze schadepost stelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat zich omstreeks 7 december 2022 wederom lekkages voordeden, met als vermoedelijke oorzaak een lek bij het toilet op de eerste verdieping, alsmede bij het balkon aan de achterzijde van het pand.
3.10.
Op de vraag of sprake was van een lek bij het balkon aan de achterzijde van het pand heeft de deskundige geantwoord dat gelet op de aangetroffen situatie geenszins valt uit te sluiten dat lekkages optreden (pagina 16). Met betrekking tot de lekkage afkomstig van het toilet op de eerste verdieping stelt de deskundige dat dit geen verband houdt met (de staat van) het dak van het gehuurde. De kantonrechter oordeelt derhalve als volgt.
3.11.
De in de factuur van [naam] (productie 26 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) omschreven werkzaamheden hebben betrekking op het dak van het gehuurde. Gelet daarop, alsmede de bevindingen van de deskundige, staat vast dat het verrichten van de werkzaamheden aan het dak door [naam] op dat moment noodzakelijk was en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daar opdracht toe heeft gegeven. Niet gesteld of gebleken is dat deze lekkage verband hield met of zich heeft voorgedaan rondom de (aansluiting van de) afzuiginstallatie. Deze kosten zullen daarom volledig worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, nu niet gesteld of gebleken is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de factuur van [naam] eerder dan bij akte eisvermeerdering van 21 december 2022 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft toegezonden met het verzoek deze kosten aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te voldoen.
De vordering tot (partiële en/of temporele) ontbinding van de huurovereenkomst en de vordering tot betaling van € 1.991,51
3.12.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bij akte na deskundigenbericht zijn eis vermeerderd op de hiervoor onder 2.2 en 2.3 weergegeven wijze. Die eisvermeerdering komt erop neer dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vermindering van de huurprijs vordert van 30% met ingang van 13 juli 2021, als gevolg waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nog € 1.991,51 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd zou zijn wegens onverschuldigd betaalde huur. Een beroep op artikel 11.6 van de algemene bepalingen, op grond waarvan het recht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op huurprijsvermindering, verrekening, opschorting of ontbinding van de huurovereenkomst wegens verminderd huurgenot als gevolg van gebreken, is uitgesloten, is volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gezien de omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 lid 2 BW).
3.13.
Uitgangspunt is dat een partij haar eis mag veranderen of vermeerderen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, tenzij verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van de goede procesorde (artikel 130, eerste lid, Rv). De wederpartij mag bezwaar maken tegen de eiswijziging, maar de rechter mag een eiswijziging ook ambtshalve weigeren.
3.14.
Nog daargelaten dat de regeling in artikel 7:207 BW derogeert aan de algemene regeling van (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst en die laatste vordering daarom door een huurder niet met succes tegen zijn verhuurder kan worden ingesteld, zal de kantonrechter de wijziging van eis van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet toelaten wegens strijd met de goede procesorde. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft reeds jarenlang, in ieder geval voor de duur van de onderhavige procedure, de betaling van de huurpenningen (deels) opgeschort en doet dat nog steeds. Of en zo ja, in welke mate [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gerechtigd is de huurpenningen op te schorten, zal hierna bij de beoordeling van de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot ontbinding en ontruiming aan de orde komen. De eisvermeerdering ligt derhalve in het verlengde van het partijdebat, maar is, gelet op het voorgaande, desondanks tardief ingesteld. De eisvermeerdering zal daarom niet worden toegestaan, zodat de kantonrechter (behoudens het hierna overwogene met betrekking tot het opschorten van de huurpenningen) daarop ook geen beslissing zal geven.
De vordering tot ontbinding en ontruiming en de opschorting van de huurpenningen
3.15.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt – bij akte vermeerdering van eis – dat de huurachterstand, berekend tot en met april 2024, € 25.465,39 bedraagt (exclusief boetes, rente, opstalverzekering en indexering) en € 26.965,39 inclusief de maandelijkse boete van € 300,00 vanaf december 2023). Omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] blijft voortgaan met het niet volledig betalen van de huurpenningen, vordert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.16.
De kantonrechter stelt voorop dat de wijziging (vermeerdering) van eis van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal worden toegelaten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daartegen geen bezwaren geuit. Verder wordt de uitbreiding van de vordering niet geacht in strijd te zijn met de goede procesorde. De kantonrechter oordeelt verder als volgt.
3.17.
Als de huurder zijn verplichting om (tijdig) de huur te betalen niet nakomt, kan de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW). De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Bij de beoordeling daarvan dienen alle omstandigheden in aanmerking genomen te worden. Daarbij wordt bij een bedrijfsruimte wel als uitgangspunt genomen dat een huurachterstand van meer dan twee maanden een ontbinding rechtvaardigt.
3.18.
Niet in geschil is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een betalingsachterstand van de huurtermijnen heeft laten ontstaan. In zijn conclusie na deskundigenbericht heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bovendien een huurachterstand van € 15.465,80 erkend. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] meent niet tot betaling van de achterstallige huur gehouden te zijn, omdat hij zijn verplichting daartoe terecht heeft opgeschort. Als gevolg van de (gevorderde) partiële en temporele ontbinding van de huurovereenkomst, doet [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een beroep op verrekening.
3.19.
Een beroep op opschorting doet de huurbetalingsverplichting niet teniet gaan. Opschorting is een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding, maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming. Een beroep op opschorting kan worden gebruikt als pressiemiddel om de verhuurder aan te sporen gebreken te herstellen, dan wel als opmaat voor een beroep op huurvermindering.
Gelet op de bevindingen van de deskundige is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet, althans onvoldoende, heeft voldaan aan zijn verplichting om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het ongestoord huurgenot te verschaffen, omdat hij niet (voortvarend) tot herstel van de gebreken is overgegaan. Waar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met een beroep op artikel 11.6 van de algemene voorwaarden stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen beroep op verrekening of opschorting toekomt, overweegt de kantonrechter dat een dergelijk beroep onder de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] immers weigerachtig is gebleken de gebreken te herstellen waartoe hij op grond van de huurovereenkomst gehouden was. Dat levert evenwel geen ongelimiteerde bevoegdheid op aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot opschorting van de huurbetalingsverplichting. Opschorting dient zo veel als mogelijk beperkt te blijven en in verhouding te staan tot de gebreken en het te bereiken doel: herstel van die gebreken. Gelet op de duur en de mate waarin [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de huurpenningen heeft ingehouden, kan inmiddels niet meer gesproken worden van een evenredige opschorting.
3.20.
Verder is niet gebleken van recente lekkages en heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemotiveerd betwist dat zich na 13 juli 2021 (in december 2022 en april 2023, zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt) nog lekkages hebben voorgedaan. Dat volgt evenmin uit het deskundigenrapport. Ten slotte acht de kantonrechter van belang dat dit geschil tussen partijen reeds jaren speelt, dat zij beiden aan verscheidene partijen opdracht hebben gegeven de gebreken aan het dak te herstellen, maar de gebreken tot op heden nimmer deugdelijk zijn hersteld. De deskundige oordeelde immers dat in ieder geval de door de firma Klander verrichtte werkzaamheden geenszins getuigen van goed vakmanschap en dat sprake is van een ondeskundige en/of onprofessionele uitvoering aan de daken op alle fronten (pagina 21 en 22 van het rapport).
3.21.
Gelet op alle voornoemde omstandigheden en het feit dat de gebreken aan het dak, maar ook aan de afzuiginstallatie, nog altijd niet zijn hersteld, hetgeen voor rekening en risico van beide partijen dient te komen, acht de kantonrechter een opschorting van 10% van de maandhuur redelijk over de periode augustus 2021 tot heden.
3.22.
Partijen twisten verder nog over de exacte hoogte van de verschuldigde maandhuur. Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] rekent [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] immers niet met de juiste bedragen. Hij verwijst daarvoor naar het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 28 juni 2017 (productie 15 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) en naar het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 9 juli 2019 (productie 16 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) op grond waarvan de maandhuur (op dat moment) € 1.413,17 bedraagt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] berekent vervolgens de geïndexeerde maandhuur telkens vanaf 1 oktober, terwijl [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] telkens vanaf 1 september rekent (en niet per 15 september, zoals artikel 4.2 van de huurovereenkomst bepaalt). Op deze stellingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet (meer), althans onvoldoende, gereageerd en/of heeft deze stellingen niet, althans onvoldoende, gemotiveerd betwist. Nu de huurovereenkomst in ieder geval geen grondslag biedt de huurprijs per 1 september te indexeren, zal de kantonrechter daarom uitgaan van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] berekende en geïndexeerde huurprijs (en achterstand). Maar zelfs uitgaande van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gehanteerde bedragen en de door hem erkende huurachterstand van € 15.465,80 (vanaf maart 2020), alsmede rekening houdend met een toegestane opschorting van 10% vanaf augustus 2021 en met de in conventie toegewezen bedragen, is nog altijd sprake van een huurachterstand, die niet (meer) als redelijk heeft te gelden en een ontbinding en ontruiming in de gegeven omstandigheden rechtvaardigt. Daar komt bij dat volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot en met 1 juli 2021 een achterstand heeft laten ontstaan van € 6.593,36. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft als productie 21 en als productie 29 een overzicht van de huurbetalingen overgelegd, maar een daadwerkelijk bewijs van betaling, zoals bankafschriften, over voornoemde periode ontbreekt. De vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in reconventie tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal, alles overziend, worden toegewezen. Aan de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in conventie tot veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om tot herstel van het dak over te gaan, komt de kantonrechter, gelet daarop, niet meer toe.
3.23.
De kantonrechter acht, gelet op het feit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn onderneming in de gehuurde zaak exploiteert, termen aanwezig de ontruimingstermijn vast te stellen op vier weken na datum van dit vonnis.
3.24.
De kantonrechter zal de mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de deurwaarder en/of sterke arm afwijzen nu deze overbodig is. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
3.25.
Met betrekking tot de vordering strekkende tot veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat, wordt als volgt geoordeeld.
Aan een beslissing tot verwijzing naar de schadestaatprocedure worden geen strenge eisen gesteld. Artikel 612 Rv bepaalt dat de rechter die een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, de schade in het vonnis begroot, voor zover hem dit mogelijk is. Indien begroting in het vonnis niet mogelijk is, spreekt hij een veroordeling uit tot schadevergoeding, op te maken bij staat. Voldoende - maar wel nodig - voor de verwijzing naar de schadestaatprocedure is dat de eiser de mogelijkheid van schade aannemelijk maakt.
3.26.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft echter niet, althans onvoldoende, gesteld dat hij schade heeft geleden, dan wel mist die stelling iedere feitelijke onderbouwing. Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de mogelijkheid van schade niet dan wel onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, bestaat er geen grond om de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen
3.27.
Gelet op het vorenstaande staat vast dat de huurachterstand in ieder geval € 22.059,16 bedraagt, welk bedrag [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gehouden is aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te voldoen. Rekening houdend met een toegestane opschorting van 10% vanaf augustus 2021 is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nog € 16.331,67 aan huurpenningen verschuldigd. De vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de achterstallige huurpenningen zal dienovereenkomstig worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de afzonderlijke vervaldagen tot de dag van volledige voldoening.
De contractuele boete
3.28.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert de maandelijkse boete van € 300,00 vanaf december 2023, in totaal € 1.500,00. Op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen verbeurt huurder een direct opeisbare boete van (minimaal) € 300,00 per maand telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen verweer gevoerd en uit de door hemzelf overgelegde overzichten van huurbetalingen blijkt dat over genoemde maanden de verschuldigde huurpenningen niet (volledig) zijn voldaan. De gevorderde contractuele boete zal worden toegewezen.
Proceskostenveroordeling
in conventie
3.29.
Nu de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] slechts gedeeltelijk wordt toegewezen ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal worden veroordeelt tot betaling van de helft van de kosten van het deskundigenonderzoek, welke kosten (€ 4.150,30) door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met toepassing van artikel 195 Rv zijn voorgeschoten.
in reconventie
3.30.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] is de partij die in reconventie in het ongelijk wordt gesteld. Hij zal daarom ook in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde € 1.218,00 (3 punten x tarief € 406,-)
- nakosten
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen een bedrag van € 666,61, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding (14 september 2021) tot de dag van volledige voldoening, en een bedrag van € 2.822,17, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige voldoening,
4.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen de helft van de kosten van het deskundigenonderzoek, zijnde een bedrag van € 2.075,15,
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
4.6.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen te [plaats] , aan de [adres] , en veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde binnen een termijn van vier weken na de datum van dit vonnis te ontruimen met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en het gehuurde vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden,
4.7.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van € 16.331,67, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de afzonderlijke vervaldagen tot de dag van volledige voldoening, en € 1.500,00 aan contractuele boete,
4.8.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten van € 1.218,00 aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.9.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als deze niet binnen twee weken na aanschrijving door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,
4.10.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.
type: RJ