Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 24 / 278
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde 1] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder (gemachtigde: [gemachtigde 2] ).
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 30 juni 2023 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 416.000,-.
Bij besluit van 29 december 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de bepaalde waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2024. Namens eiseres zijn verschenen [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De betreffende onroerende zaak is een omstreeks 1925 gebouwde bovenwoning van volgens verweerder 257 m² met een serre van 18 m2 en een dakterras van 25 m2. De onroerende zaak heeft een eigen parkeerplaats.
2. Eiseres stelt zich in haar beroepschrift op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaak. De voorzieningen zijn volgens eiseres gedateerd, de uitstraling is matig en de achtertuin is ondoelmatig. Daarnaast is een van de vergelijkingsobjecten volgens eiseres niet geschikt vanwege een afwijkend bouwjaar. Eiseres beroept zich op een taxatierapport van Meulendijks Makelaardij (taxatierapport 1) en overgelegde foto’s ter onderbouwing van de staat van de onroerende zaak.
3. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 22 april 2024 door [naam] , woz-taxateur (taxatierapport 2). Naast gegevens van de onroerende zaak bevat taxatierapport 2 gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats 2] . Ter ondersteuning van taxatierapport 2 is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd. In de matrix wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 516.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de bepaalde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2022 van € 416.000,- niet te hoog is. In de matrix staan de voorzieningen als 2 (‘matig/slecht’) gekwalificeerd.
4. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat de onroerende zaak in een zeer slechte toestand is en dat er € 250.000,- moet worden geïnvesteerd om de onroerende zaak weer goed bewoonbaar te maken. Verder is verweerder, door wat betreft de oppervlakte aan te knopen bij taxatierapport 1, ten onrechte uitgegaan van 257 m2, omdat hierbij rekening is gehouden met het ontbreken van muren. De juiste oppervlakte, rekening houdend met de muren, is 234 m2, aldus eiseres. Wegens de ligging aan een drukke, doorgaande weg, waarop hard wordt gereden, is de ligging minder goed dan die van de vergelijkingsobjecten. Eiseres betwist, gelet op de grote verschillen in bouwjaar, de correcties wegens het bouwjaar en ook de gebruikte indexeringspercentages. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres 2] stelt eiseres dat de tuin te laag is gewaardeerd en de staat van dit object veel beter is. Aangezien voor dit vergelijkingsobject op 8 oktober 2021 € 455.000,- is betaald, geïndexeerd naar waardepeildatum € 472.000,-, is de beschikte waarde van de onroerende zaak te hoog volgens eiseres. Verder zijn de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] , gelet op de grote verschillen met de onroerende zaak (betere ligging, onderhoud en voorzieningen zijn zeer goed) niet bruikbaar.
Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank overweegt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
6. De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft in deze zaak van die methode gebruik gemaakt. Het is niet noodzakelijk dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak, wel moeten zij binnen een redelijke termijn van de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten nog niet onvergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel dient verweerder er blijk van te geven bij de waardebepaling in voldoende mate rekening te hebben gehouden met deze verschillen.
7. In taxatierapport 1 is uitgegaan van de onroerende zaak in casco staat. Weliswaar betreft het niet de situatie op de waardepeildatum, maar de rechtbank acht wel aannemelijk dat de onroerende zaak op waardepeildatum in een zeer slechte staat verkeerde. Verweerder heeft de onroerende zaak vergeleken met vergelijkingsobjecten die blijkens de foto’s in taxatierapport 2 naar het oordeel van de rechtbank in betere staat verkeren dan de onroerende zaak en heeft naar het oordeel van de rechtbank hiervoor onvoldoende gecorrigeerd. In de matrix heeft verweerder alleen de voorzieningen van de onroerende zaak op 2 (‘matig/slecht’) gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank had verweerder de kwaliteit en het onderhoud ook op 2 moeten stellen. Verder begrijpt de rechtbank dat de bouwperiode van invloed kan zijn op de waarde en de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten, maar is van oordeel dat verweerder in dit geval, waarin de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten allemaal vooroorlogs zijn, de toepassing van een standaardcorrectiepercentage van 0,5% per jaar onvoldoende heeft onderbouwd. Alhoewel er sprake is van een marge van € 100.000,- tussen de beschikte waarde en de getaxeerde waarde komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar verdedigde waarde van € 200.000,- niet aannemelijk gemaakt. In taxatierapport 1 is niet de hier gezochte waarde per waardepeil- en toestandsdatum gewaardeerd.
9. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie vast op € 375.000,-. Deze in goede justitie vastgestelde waarde hoeft niet te worden gemotiveerd.
10. Gelet op het vorenstaande verklaart de rechtbank het beroep gegrond en vernietigt zij het bestreden besluit. De rechtbank herroept het primaire besluit, vermindert de waarde van de onroerende zaak tot € 375.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.
11. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.
12. De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander eveneens overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden twee punten (voor het indienen van het bezwaarschrift en het verschijnen ter hoorzitting) met een waarde van € 624,- per punt, toegekend. Verder worden er twee punten (één punt voor het indienen van het beroepschrift en één punt voor het verschijnen op zitting) met een waarde van € 875,- per punt toegekend. Gelet hierop bedraagt het vanwege de verleende rechtsbijstand te vergoeden bedrag in totaal € 2.998,-.
13. Opmerking verdient dat voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, van de Wet woz, uitsluitend op een op naam van eiseres staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept in zoverre het primaire besluit, stelt de woz-waarde vast op € 375.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 371,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 2.998,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, rechter, in aanwezigheid van mr. L. van der Genugten, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2024
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2024
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 4 oktober 2024
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).