Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11073572 \ CV EXPL 24-2138
Vonnis van 9 oktober 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.H.J.G. Borger,
tegen
[gedaagde] H.O.D.N. [handelsnaam],
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.F.C. Eliëns.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 16 producties
- de conclusie van antwoord met 4 producties
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord met 4 producties
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de aanvullende producties 17 t/m 19 van [eiser] en de aanvullende producties 5 en 6 van [gedaagde]
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een beleggingspand aan de [adres] te [plaats 1] met vijf huurappartementen. Hij woont zelf in een huis in [plaats 2] .
2.2.
[gedaagde] is als zzp’er werkzaam en heeft zowel in de privéwoning van [eiser] in [woonplaats] als in één van de appartementen ( [nummer] ) te [plaats 1] (hierna: [plaats 1] ) in opdracht van [eiser] verbouwingswerkzaamheden verricht. Het onderhavige geschil ziet alleen op de werkzaamheden in [plaats 1] . Daarmee is [gedaagde] in juli 2023 begonnen.
2.3.
Partijen hebben hun afspraken niet schriftelijk vastgelegd. Er zijn ook nauwelijks facturen verstuurd. Het grootste deel van de betalingen werd “zwart” verricht. Een opleverdatum is niet afgesproken.
2.4.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] in [plaats 1] de volgende werkzaamheden zou gaan doen: de wanden isoleren, de vloeren aanpassen na een verzakking van het pand, het stucwerk en het hele schilderwerk, ook van de kozijnen, een nieuwe keuken plaatsen, een badkamer zetten en tegelen, nieuwe ramen, kozijnen en vensterbanken plaatsen, nieuwe binnendeuren en kozijnen plaatsen en schilderen, een vlonder maken op het terras en het realiseren van een nieuwe toilet en bijkeuken/washok. De wanden, vloeren en het stucwerk zijn door (of in opdracht van) [gedaagde] gedaan, de rest niet.
2.5.
Partijen communiceerden deels met elkaar via WhatsApp. Er zijn diverse WhatsAppberichten in het geding gebracht waaruit blijkt dat [eiser] vanaf eind september 2023 [gedaagde] aanspreekt op de trage voortgang van het stucwerk. Op 12 november 2023 heeft [eiser] klachten geuit over de kwaliteit van het stucwerk dat op dat moment klaar is (productie 18). Op 19 november 2023 stelt [eiser] een termijn van 2 weken waarbinnen “de betaalde werkzaamheden” klaar moeten zijn (productie 19).
2.6.
Op 11 december 2023 heeft [gedaagde] de sleutels van [plaats 1] bij [eiser] in de brievenbus gedaan. Partijen hadden op dat moment nog een ander conflict over de verbouwing in [plaats 2] . Na 11 december 2023 heeft [gedaagde] geen werkzaamheden meer in [plaats 1] verricht.
2.7.
[eiser] heeft op 2 januari 2024 aan [gedaagde] een e-mail gestuurd waarin hij klachten uit over het stucwerk, dat volgens hem onacceptabel en van amateuristisch niveau is, omdat het niet glad is en de hoeken scheef zijn. Ook klaagt hij over de staat van de keukenvloer en de trap, die kennelijk vóór het stuken niet waren afgeplakt. In deze e-mail wordt aan [gedaagde] een termijn van twee weken gegeven om het werk te herstellen en aangekondigd dat anders een deskundige wordt ingeschakeld om de gebreken te laten vaststellen en de herstelkosten op [gedaagde] zullen worden verhaald.
2.8.
Op 10 januari 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] ook een brief aan [gedaagde] gestuurd en hem aangemaand tot herstel over te gaan, bij gebreke waarvan [gedaagde] definitief in verzuim zou komen te verkeren en alle gemaakte kosten en te lijden schade (waaronder huurderving) op hem zullen worden verhaald. [gedaagde] heeft op deze e-mail wel gereageerd, maar is niet tot herstel overgegaan.
2.9.
Op 25 januari 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] een e-mail gestuurd waarin onder meer staat dat [gedaagde] in verzuim is en dat [eiser] de herstelkosten en de overige kosten op hem zal verhalen.
2.10.
In opdracht van [eiser] heeft op 5 februari 2024 [naam] van EFFEFF Bouwpathologie (hierna: [naam] ) het stucwerk in [plaats 1] beoordeeld. [gedaagde] was daarbij, ondanks het feit dat hij was uitgenodigd, niet aanwezig. In zijn rapport van 27 maart 2024 beschrijft [naam] de door hem vastgestelde gebreken aan het stucwerk, concludeert hij dat een aantal wanden opnieuw overgetrokken/recht gemaakt moeten worden, dat een groot aantal dagkantopeningen van ramen en doorgangen moeten worden herzien en dat de trap en de keukenvloer moeten worden gereinigd. Hij heeft de kosten voor de herstelwerkzaamheden begroot op € 5.991,40 inclusief btw. [naam] heeft voor zijn onderzoek een bedrag van € 1.121,00 inclusief btw gefactureerd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van
€ 16.986,00, vermeerderd met de rente en de proceskosten. Dit bedrag bestaat uit:
€ 16.986,00, vermeerderd met de rente en de proceskosten. Dit bedrag bestaat uit:
De herstelkosten € 5.990,00 (afgerond)
De onderzoekskosten van [naam] € 1.121,00
Huurderving van november 2023-april 2024 € 9.000,00
Huurderving van november 2023-april 2024 € 9.000,00
Buitengerechtelijke kosten € 875,00
Ook vordert [eiser] verwijzing naar de schadestaatprocedure voor de schade die ten tijde van de dagvaarding nog niet bekend was.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Gebreken stucwerk, herstelkosten
4.1.
[eiser] heeft voldoende onderbouwd dat het door [gedaagde] verrichte stucwerk gebreken vertoonde. Het rapport van [naam] is duidelijk. Het verweer dat het afwerkingsniveau waarop [naam] het stucwerk heeft beoordeeld, niet tussen partijen is overeengekomen, kan [gedaagde] niet baten. De kantonrechter is op basis van hetgeen partijen op de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht en uit hun (zich in het dossier bevindende) WhatsAppgesprekken van oordeel dat het duidelijk de bedoeling was dat het stucwerk zou worden geschilderd. [naam] heeft dan ook de goede maatstaf voor de beoordeling van het stucwerk aangelegd. Overigens heeft [gedaagde] ook erkend dat het stucwerk op meerdere punten gebrekkig was.
4.2.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [eiser] niet heeft voldaan aan de klachtplicht, omdat het grootste gedeelte van het stucwerk al in oktober 2023 was voltooid, op het washok en het toilet na. Pas op 2 januari 2024 heeft [eiser] voor het eerst geklaagd. Ook dit verweer slaagt niet. In de eerste plaats omdat uit de WhatsAppgesprekken (o.a. productie 18 [eiser] ) blijkt dat [eiser] al op 12 november 2023 klaagde over het stucwerk. In de tweede plaats omdat “de klachtplicht” bij een overeenkomst van aanneming van werk nader is geconcretiseerd in artikel 7:758 BW en is gekoppeld aan het moment dat de aannemer te kennen geeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Een dergelijke kennisgeving heeft [gedaagde] nooit gedaan. Hij heeft alleen in december 2023 de sleutels van het pand bij [eiser] in de brievenbus gedaan. [eiser] heeft dus niet te laat geklaagd en [gedaagde] is, nu hij geen gebruik heeft gemaakt van de hem geboden mogelijkheid tot herstel, op grond van het bepaalde in artikel 7:759 BW jegens [eiser] aansprakelijk wegens het gebrekkige stucwerk.
4.3.
Middels de e-mail van 25 januari 2024 heeft [eiser] te kennen gegeven dat hij in plaats van nakoming schadevergoeding wenst. Deze e-mail kwalificeert als een verklaring ex artikel 6:87 BW. [gedaagde] zal de schade die het gevolg is van het gebrekkig stucwerk en die in ieder geval bestaat uit de herstelkosten, moeten vergoeden. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd is het voor toewijzing van de herstelkosten als schadevergoeding niet nodig dat het stucwerk daadwerkelijk hersteld is. [eiser] heeft ter onderbouwing van de hoogte van de herstelkosten verwezen naar de schadebegroting in het rapport van [naam] . [gedaagde] heeft deze begroting op diverse onderdelen betwist. Hij heeft aangevoerd dat híj alle stucwerkzaamheden heeft gedaan voor een bedrag van € 5.810,00 ex btw en dat niet alles hoeft te worden overgedaan. Ook vindt [gedaagde] de door [naam] berekende materiaalkosten niet reëel. Pas op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] de begroting van [naam] post voor post betwist.
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] rijkelijk laat is met zijn betwisting van de hoogte van de herstelkosten. Hij heeft ervoor gekozen om niet in te gaan op de uitnodiging om bij het onderzoek van [naam] aanwezig te zijn, terwijl dat bij uitstek het moment was geweest om ook zijn visie te geven op de herstelkosten. Bij de conclusie van antwoord heeft hij van de gevorderde herstelkosten alleen de materiaalkosten weersproken en de betwisting op de mondelinge behandeling is wel gedetailleerd, maar niet op alle onderdelen goed onderbouwd. Zoals zijdens [eiser] terecht is opgemerkt gaat het er niet om wat het
[gedaagde]gekost zou hebben om het stucwerk te herstellen, maar wat de kosten zijn als
een derdedat doet. De deskundige heeft die kosten begroot aan de hand van eenheidsbedragen. Dat is een gebruikelijke manier van begroten en de kantonrechter zal die begroting volgen. Wat betreft de schoonmaakwerkzaamheden van de trap en keukenvloer acht de kantonrechter de begrote 8 uur werk ook voldoende aannemelijk. Wél slaagt het verweer ten aanzien van de btw. Nu partijen onderling kennelijk alles zonder btw afrekenden ziet de kantonrechter niet in waarom [gedaagde] wel de door [eiser] verschuldigde btw over de herstelkosten zou moeten voldoen. Toegewezen aan herstelkosten wordt dan ook een bedrag van € 5.500,00.
[gedaagde]gekost zou hebben om het stucwerk te herstellen, maar wat de kosten zijn als
een derdedat doet. De deskundige heeft die kosten begroot aan de hand van eenheidsbedragen. Dat is een gebruikelijke manier van begroten en de kantonrechter zal die begroting volgen. Wat betreft de schoonmaakwerkzaamheden van de trap en keukenvloer acht de kantonrechter de begrote 8 uur werk ook voldoende aannemelijk. Wél slaagt het verweer ten aanzien van de btw. Nu partijen onderling kennelijk alles zonder btw afrekenden ziet de kantonrechter niet in waarom [gedaagde] wel de door [eiser] verschuldigde btw over de herstelkosten zou moeten voldoen. Toegewezen aan herstelkosten wordt dan ook een bedrag van € 5.500,00.
De kosten van de deskundige
4.5.
De kosten van de deskundige van € 1.121,00 komen op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 onder b BW voor vergoeding in aanmerking en worden toegewezen. [eiser] heeft voldoende onderbouwd dat – gelet op de houding van [gedaagde] – inschakeling van de deskundige noodzakelijk was.
Huurderving
4.6.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] vanaf 1 november 2023 in verzuim verkeerde en dat hij vanaf die datum ook schade lijdt in de vorm van huurderving van € 1.500,00 per maand. [eiser] baseert deze vordering kennelijk niet (alleen) op de gebreken in het stucwerk, maar ook in de vertraging die bij de uitvoering van het stucwerk zou zijn ontstaan. Omdat [eiser] de gederfde huurinkomsten vordert vanaf november 2023, zal in de eerste plaats moeten vast staan dat [gedaagde] vanaf 1 november 2023 in verzuim was. Daarnaast moet [eiser] stellen en zo nodig bewijzen dat hij, als [gedaagde] niet in verzuim was komen te verkeren, het appartement vanaf 1 november 2023 had kunnen verhuren. Beide voorwaarden zijn niet vervuld.
4.7.
Vast staat dat partijen geen datum hebben afgesproken waarop de stucwerkzaamheden klaar zouden zijn. Ook zijn partijen het erover eens dat [gedaagde] in de tussentijd ook werkzaamheden verrichtte in [plaats 2] en dat die werkzaamheden prioriteit hadden. Uit de WhatsAppberichten die zijn gewisseld tussen partijen is wel af te leiden dat [eiser] [gedaagde] diverse keren heeft aangespoord om het stucwerk af te ronden. Op 19 november 2023 heeft [eiser] ook aan [gedaagde] een WhatsAppbericht gestuurd waarin hij hem sommeert om binnen twee weken de
betaaldewerkzaamheden te realiseren. Nu dit Whatsapp bericht pas op 19 november 2023 is verstuurd en de daarin gestelde termijn pas op 3 december 2023 afliep, kan hoe dan ook niet worden volgehouden dat [gedaagde] op 1 november 2023 al in verzuim verkeerde.
betaaldewerkzaamheden te realiseren. Nu dit Whatsapp bericht pas op 19 november 2023 is verstuurd en de daarin gestelde termijn pas op 3 december 2023 afliep, kan hoe dan ook niet worden volgehouden dat [gedaagde] op 1 november 2023 al in verzuim verkeerde.
4.8.
Daar komt bij dat [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat er aan het appartement in [plaats 1] , ook als het stucwerk op 3 december 2023 wel goed was opgeleverd, nog veel meer werkzaamheden gedaan moeten worden, voordat het verhuurd kon worden. Het zou gaan om werkzaamheden voor een bedrag van ongeveer € 35.000,00, waar geen geld voor was. Dit is evenmin door [eiser] weersproken.
Ook uit hetgeen partijen op de mondelinge behandeling over en weer hebben verklaard leidt de kantonrechter af dat het appartement, zelfs al was het stucwerk wel goed gedaan, zeker nog niet gereed was voor de verhuur. Er moest nog heel veel gebeuren. Uit de uitlatingen van [eiser] begrijpt de kantonrechter dat hij het [gedaagde] verwijt dat hij ook die andere werkzaamheden niet meer heeft gedaan, waardoor [eiser] een andere aannemer moest zoeken en dat met name daar veel tijd mee verloren is gegaan. Dat zijn echter geen omstandigheden die het gevolg zijn van het gebrekkige of trage stucwerk, zoals ten grondslag is gelegd aan de vordering. Welke afspraken partijen over deze andere werkzaamheden hadden gemaakt, is niet duidelijk geworden. In ieder geval is [gedaagde] nooit gesommeerd om die afspraken ook na te komen en kan er voor die andere werkzaamheden hoe dan ook niet worden vastgesteld dat [gedaagde] daarmee in verzuim is en dus aansprakelijk voor eventuele gevolgschade.
4.9.
Nu partijen hun afspraken niet op papier hebben gezet, geen concrete opleverdatum hebben afgesproken en vast staat dat er nog veel andere werkzaamheden aan het appartement moesten worden gedaan voordat dit verhuurd kon worden, kan niet worden geoordeeld dat eventueel gederfde huurovereenkomsten voor rekening van [gedaagde] komen. Het causaal verband tussen zijn tekortkoming (het gebrekkige stucwerk) en deze schadepost is daarvoor onvoldoende komen vast te staan. Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook afgewezen, evenals de verwijzing naar de schadestaatprocedure.
Wettelijke rente
4.10.
De gevorderde rente over de hoofdsom wordt zoals gevorderd toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding.
Buitengerechtelijke kosten
4.11.
[eiser] vordert een bedrag van € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, maar stelt niet dat dergelijke kosten zijn gemaakt. Uit de stukken blijkt alleen dat zijn gemachtigde twee e-mails aan [gedaagde] heeft verstuurd (zie 2.8 en 2.9) maar dat betreffen een ingebrekestelling en een omzettingsverklaring. Dat er ook werkzaamheden zijn verricht gericht op voldoening van de vordering buiten rechte, is gesteld noch gebleken. De buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.
4.12.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- herstelkosten
€
5.500,00
- deskundigenrapport
€
1.121,00
+
totaal
€
6.621,00
Proceskosten
4.13.
Omdat partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder zijn eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.621,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 17 april 2024, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder zijn eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.