Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10819778 CV / EXPL 23-5238
Vonnis van de kantonrechter van 23 oktober 2024
in de zaak van:
1.[eiser sub 1] ,
2. [eiser sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V.),
tegen:
de stichting,
WONINGSTICHTING MAASVALLEI MAASTRICHT,
gevestigd en kantoorhoudende te Maastricht,
gedaagde,
gemachtigde: mr. L.H.W. Golsteijn.
Partijen zullen hierna “ [eisers] ” (eisers gezamenlijk) en “Maasvallei” worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de dagvaarding van 17 november 2023 met producties 1 t/m 7;
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 10;
- de conclusie van repliek met producties 8 t/m 11;
- de conclusie van dupliek met productie 11;
- de akte uitlating producties met productie 13.
1.2.
Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eisers] huurt sinds 14 februari 2022 een appartement van Maasvallei aan het adres [adres] te [woonplaats] . [eisers] vordert – kort gezegd - huurprijsvermindering en stelt dat de woning gebreken vertoont en dat Maasvallei niet genoeg heeft gedaan om deze op te lossen. Hierdoor zou [eisers] belemmerd worden in zijn woongenot.
2.2.
Maasvallei betwist de gebreken en de nalatigheid. [eisers] krijgt deels gelijk, zoals hieronder verder wordt toegelicht.
3.De beoordeling
De gebreken aan de woning
3.1.
[eisers] stelt dat sprake is van een tweetal gebreken in de woning.
3.2.
In de eerste plaats stelt [eisers] dat hij ernstige onrechtmatige geluidsoverlast ondervindt van de bovenburen en eist dat Maasvallei maatregelen daartegen treft. Geluidsoverlast door anderen is in de regel geen gebrek maar een feitelijke stoornis door derden in de zin van artikel 7:204 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”). Alleen als die anderen overlast veroorzaken en de verhuurder kan daartegen optreden (bijvoorbeeld omdat die anderen van dezelfde verhuurder huren), dan kan het niet optreden door de verhuurder een gebrek opleveren. We spreken dan van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
3.3.
Een dergelijke situatie kan zich voordoen in een geval zoals in deze zaak, waarin de overlast veroorzakende derde ook een huurder is van dezelfde verhuurder en deze maatregelen tegen die huurder kan nemen in het kader van de tussen hen geldende huurovereenkomst.
Er is geen sprake van ernstige onrechtmatige geluidsoverlast
3.4.
Eerst zal de kantonrechter moeten beoordelen of de door [eisers] gestelde overlast voldoende ernstig is. Alleen in dat geval had Maasvallei actie moeten ondernemen. Bij de beoordeling daarvan zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
3.5.
Hoewel het zo kan zijn dat [eisers] ernstige geluidsoverlast ervaart, staat daarmee nog niet vast dat de ervaren geluidsoverlast zodanig ernstig is, dat die overlast rechtens als onrechtmatig moet worden beschouwd. De geluidsoverlast dient namelijk niet alleen in de subjectieve beleving van [eisers] te bestaan, maar er zal naar objectieve maatstaven moeten worden vastgesteld dat de woon- en leefgeluiden van de bovenburen kwalificeren als een onrechtmatige vorm van overlast. Van de ene buur kun je doorgaans meer hebben dan van de ander en dat maakt dat geluidsoverlast vaak te maken heeft met de vraag welke buur het betreft.
3.6.
[eisers] heeft twee schriftelijke verklaringen van buren in het geding gebracht, waaruit volgens hem zou blijken dat er sprake is van ernstige onrechtmatige geluidsoverlast door de kleinkinderen van de bovenburen. Hoewel inderdaad uit de verklaringen blijkt dat het door de kleinkinderen veroorzaakte geluid hoorbaar is voor de buren, blijkt hier niet uit dat er sprake is van zodanig ernstige geluidsoverlast dat dit aan te merken is als onrechtmatig. De buren geven enkel aan dat het geluid als hinderlijk wordt ervaren, maar dat maakt nog niet dat het onrechtmatig is. Daarnaast stelt [eisers] nota bene zelf dat de geluidsoverlast in het appartement niet waarneembaar is voor andere buren.
3.7.
[eisers] heeft ook een USB-stick overgelegd waarop enkele geluidsfragmenten staan. Ook deze geluidsfragmenten ondersteunen de gestelde onrechtmatige geluidsoverlast niet dan wel onvoldoende. Volgens [eisers] zou uit deze geluidsfragmenten blijken dat er sprake is van ernstige onrechtmatige geluidsoverlast. De kantonrechter volgt [eisers] hierin niet. Er zijn weliswaar harde geluiden te horen op de opnames, maar deze zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet als onrechtmatig aan te merken. Zo zijn de geluiden niet structureel iedere week opgenomen en kan ook niet worden vastgesteld dat de geluiden afkomstig zijn uit de woning van [eisers] Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de geluiden aan te merken als gewone leefgeluiden en deze moeten geduld worden.
3.8.
Bij dit alles weegt mee dat buren in een pand met meerdere woningen meer geluid van elkaar te dulden hebben dan buren in (bijvoorbeeld) vrijstaande woningen en dat zeker in een ouder gebouw (het pand stamt uit 2002) zoals het onderhavige, burengeluid sneller hoorbaar en hinderlijk kan zijn. Dat de bovenburen zich (binnen het redelijke en rekening houdend met het feit dat sprake is van gehorigheid) niet inspannen om overlast van hun kleinkinderen te vermijden is onvoldoende gebleken. Zo heeft Maasvallei onweersproken aangevoerd dat er een vloer is die voldoet aan de wettelijke vereisten (10 dB) en dat Maasvallei meerdere keren op huisbezoek is geweest bij de bovenburen om te praten over de klachten van [eisers]
3.9.
Uit het voorgaande volgt dat er dus geen sprake is van een gebrek. Dit betekent dat de vordering van [eisers] met betrekking tot de huurprijsvermindering wegens gestelde geluidsoverlast moet worden afgewezen.
Het balkon moet hersteld worden door Maasvallei
3.10.
Verder voert [eisers] aan dat er sprake is van een lekkage op het balkon, die nog altijd niet door Maasvallei hersteld zou zijn (ondanks meerdere verzoeken hiertoe). Volgens [eisers] zou na een regenbui steevast water door gaten aan de onderzijde van het balkon van de bovenburen lekken, waardoor plassen ontstaan op het balkon van [eisers] Als gevolg hiervan zou [eisers] niet het huurgenot worden verschaft dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het huurgenot van [eisers] zou dus in ernstige mate worden aangetast door deze lekkage. Ook dit zal worden beoordeeld door de kantonrechter.
3.11.
Tussen partijen is niet in geschil dat de lekkage in het balkon van de bovenburen aan te merken is als gebrek. Partijen zijn het alleen niet eens over de vraag of de lekkage al hersteld is.
3.12.
Maasvallei betwist dat de lekkage nog steeds aanwezig is en voert in eerste instantie aan dat zij het balkon heeft laten herstellen. Nadien zou zij geen klachten meer hebben ontvangen van [eisers] , waardoor Maasvallei ervan uit is gegaan dat het probleem zou zijn verholpen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Maasvallei de stelling van [eisers] dat het balkon nog niet hersteld zou zijn onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij overlegt enkel een aantal e-mails over, maar hieruit blijkt niet dat het balkon is hersteld.
3.13.
Bovendien is voldoende gebleken dat [eisers] al op 20 mei 2022 aan Maasvallei heeft laten weten dat er sprake is van lekkage aan het balkon van de bovenburen. In de verdere procedure is er over en weer nog gecommuniceerd over de lekkage op het balkon. Zelfs in de laatste akte uitlaten producties van 25 juni 2024 van [eisers] stelt hij dat de lekkage nog niet is verholpen.
3.14.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers] dit voldoende onderbouwd gesteld. Maasvallei is dus correct in kennis gesteld door [eisers] Daarbij overweegt de kantonrechter nog dat het hier niet gaat om een kleine herstelling zoals bedoeld in artikel 7:217 jo. 7:240 BW en het Besluit kleine herstellingen.
3.15.
Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen. Maasvallei moet het balkon van de bovenburen van [eisers] dus herstellen.
De gevorderde huurprijsvermindering wordt deels toegewezen
3.16.
[eisers] vordert huurprijsvermindering van 30% over de zes maanden welke zijn voorafgegaan aan het instellen van de onderhavige vordering.
3.17.
Eerst moet bepaald worden of de lekkage aan het balkon van de bovenburen kan worden aangemerkt als een gebrek waarvoor huurprijsvermindering kan worden toegekend. De kantonrechter sluit zich voor dit oordeel aan bij de inhoud van het Gebrekenboek van de Huurcommissie, waarin bij het gebrek van hemelwaterafvoer staat:
“De hemelwaterafvoer van het balkon of terras vertoont een zodanig gebrek dat er na regenval langdurig op vrijwel het gehele balkon of terras water blijft staan.”
3.18.
Het gaat hier om de situatie dat het balkon of het terras voor lange tijd (meerdere uren) onbruikbaar is door het erop aanwezige regenwater. [eisers] heeft niet gesteld dat het gehele balkon na regenval langdurig – dus meerdere uren – onbruikbaar is. [eisers] stelt enkel dat de lekkage zorgt voor druppels en plassen die volgens hem het normale gebruik van het balkon in de weg staan. Daarnaast zou [eisers] geen zonnescherm of parasol op het balkon kunnen plaatsen, zoals andere huurders, omdat deze anders nat en vuil worden. Dit zou voornamelijk na een regenbui het geval zijn, maar bijvoorbeeld ook wanneer de bovenburen de planten water hebben gegeven.
3.19.
Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat de lekkage in het balkon van de bovenburen wel aan te merken is als gebrek, maar dat dit niet een zodanig ernstig gebrek is dat de gevorderde huurprijsvermindering van 30% op zijn plaats is. Weliswaar ervaart [eisers] ongemak doordat hij minder gebruik kan maken van het balkon wanneer het regent en/of de buren de planten water geven, maar dat betekent niet dat het gehele balkon meerdere uren onbruikbaar is. Dit heeft [eisers] ook niet voldoende onderbouwd.
3.20.
Desondanks is er naar het oordeel van de kantonrechter wel sprake van een gebrek waarvoor huurprijsvermindering toegewezen kan worden, maar dit percentage zal worden verminderd naar 10%. De huurprijs zal dus worden verlaagd naar 90% van de oorspronkelijke huur.
3.21.
[eisers] vordert een huurprijsvermindering vanaf mei 2022, of vanaf een datum die de rechter passend vindt. De huur zou met 30% omlaag moeten, of met een bedrag dat de kantonrechter eerlijk vindt, totdat alle gebreken zijn opgelost. Ook wil [eisers] dat de kantonrechter beslist dat Maasvallei een bedrag aan huurverlaging moet betalen voor de zes maanden vóórdat deze zaak begon.
3.22.
Uit artikel 7:257 lid 1 BW volgt dat de vordering tot huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW moet zijn gedaan binnen de vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Het begrip vervaltermijn is ongelukkig. Uit artikel 7:257 lid 3 BW volgt namelijk dat daarmee niet bedoeld is dat na zes maanden de bevoegdheid tot het vorderen van huurprijsvermindering vervalt. Bedoeld is dat geen huurprijsvermindering kan worden gevorderd over een periode eerder dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering tot huurprijsvermindering. Met andere woorden: een vordering tot huurprijsvermindering voor het verleden kan worden toegewezen tot maximaal zes maanden voor de datum van de dagvaarding (of verzoek huurcommissie). Het recht op huurprijsvermindering geldt totdat het gebrek is verholpen.
3.23.
De kantonrechter stelt vast dat de dagvaarding is uitgebracht op 17 november 2023. Dit betekent dat de huurprijsvermindering op grond van de wet kan worden toegewezen tot maximaal zes maanden vóór 17 november 2023, dus vanaf 17 mei 2023. Nu Maasvallei daarnaast op 17 mei 2023 al in kennis was gesteld van het gebrek, zal de kantonrechter 17 mei 2023 als begindatum voor de huurprijsvermindering hanteren. Dit houdt ook in dat Maasvallei zal worden veroordeeld om vanaf 17 mei 2023 tot het moment van voltooien van de werkzaamheden 10% van de al betaalde huur moet terugbetalen aan [eisers]
Maasvallei krijgt twee maanden de gelegenheid om de herstelwerkzaamheden uit te voeren
3.24.
Maasvallei heeft geen verweer gevoerd tegen de termijn waarbinnen de herstelwerkzaamheden moeten zijn uitgevoerd. Daarom zal de gevorderde termijn van twee maanden worden toegewezen. Deze termijn gaat in na betekening van dit vonnis.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen.
3.25.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Zoals voldoende door Maasvallei gesteld, is zij afhankelijk van de medewerking van derden en wordt ervan uitgegaan dat de hierna toe te wijzen huurprijsvermindering voldoende prikkel voor Maasvallei is om tot nakoming over te gaan. Bovendien heeft Maasvallei zelf erkend dat het balkon moet worden hersteld en is er geen reden voor de kantonrechter om eraan te twijfelen dat Maasvallei dit zal doen.
De proceskosten
3.26.
Partijen zijn over en weer in het gelijk gesteld zodat iedere partij de eigen kosten moet dragen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt Maasvallei om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis zorg te dragen voor een deugdelijk herstel van het balkon van de bovenburen van [eisers] ,
4.2.
bepaalt dat de tussen partijen geldende huurprijs vanaf 17 mei 2023 wordt bepaald op 90% van de overeengekomen huurprijs, tot aan de dag waarop de werkzaamheden aan het balkon zijn voltooid,
4.3.
veroordeelt Maasvallei tot terugbetaling aan [eisers] van de teveel betaalde huur, vanaf 17 mei 2023 tot het voltooien van de werkzaamheden aan het balkon,
4.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens, en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.