Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11325102 \ CV EXPL 24-4913
Vonnis in kort geding van 6 november 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.A. Houben-Timmermans,
tegen
1.GEMBER SECUUR BEWINDVOERING B.V.,
in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
te Eindhoven,
2.2. [gedaagde sub 2] ,
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns.
Eisende partij wordt hierna [eiser] genoemd.
Gedaagde partijen worden hierna afzonderlijk Gember Secuur q.q. en [gedaagde sub 2] genoemd, dan wel gezamenlijk Gember Secuur q.q. c.s.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 1 oktober 2024 met producties 1 tot en met 16;
- het exploot van dagvaarding van 3 oktober 2024 met producties 1 tot en met 16;
- productie 1 van Gember Secuur q.q. c.s.;
- de mondelinge behandeling van 22 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- productie 1 van Gember Secuur q.q. c.s.;
- de mondelinge behandeling van 22 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De goederen van [gedaagde sub 2] zijn door de kantonrechter onder bewind gesteld. Gember Secuur q.q. is door de kantonrechter tot bewindvoerder benoemd.
2.2.
Met ingang van 1 december 2021 verhuurt [eiser] aan [gedaagde sub 2] de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt onderdeel uit van een complex waarin vier zelfstandige appartementen en een restaurant zijn gevestigd, die door [eiser] worden verhuurd. De appartementen zijn toegankelijk via een gezamenlijke voordeur die via een gemeenschappelijke ruimte en trappenhuis, weer toegang verleent tot elk appartement.
2.3.
Vanaf ongeveer medio 2023 veroorzaakt [gedaagde sub 2] overlast. Op 17 augustus 2024 heeft [gedaagde sub 2] gedreigd het gehuurde in brand te steken waarvoor de politie ter plaatse is geweest. Op 19 augustus 2024 heeft [gedaagde sub 2] overlast veroorzaakt, alsook in de nacht van 29 op 30 augustus 2024.
2.4.
De andere huurders die in het complex wonen en omwonenden hebben bij [eiser] , de gemeente en de politie aangegeven zich niet langer veilig te voelen als gevolg van het gedrag van [gedaagde sub 2] .
2.5.
[eiser] heeft [gedaagde sub 2] meermaals mondeling aangesproken op haar gedrag en haar verzocht daarmee te stoppen.
2.6.
Sinds begin september 2024 is [gedaagde sub 2] vrijwillig opgenomen in een geestelijke gezondheidsinstelling.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] heeft een plicht jegens zijn huurders om te zorgen voor een ongestoord huurgenot en een veilige en leefbare woonomgeving. [gedaagde sub 2] gedraagt zich niet als goed huurster door de wijze waarop zij [eiser] , de andere huurders en omwonenden bejegent en ernstige overlast veroorzaakt. Er is sprake van een structurele tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst die heeft geleid tot een onhoudbare en onveilige situatie. Op deze gronden vordert [eiser] – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
Gember Secuur q.q. zal veroordelen:
I. om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, volledig te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat aan [eiser] op te leveren en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden;
II. tot vergoeding aan [eiser] van alle kosten indien [eiser] genoodzaakt is deze ontruiming en het vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen;
III. tot een dwangsom van € 75,00 per dag voor iedere dag dat deze – na drie dagen na betekening van dit vonnis – het gehuurde niet heeft verlaten en/of ontruimd;
IV. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Subsidiair
[gedaagde sub 2] zal veroordelen:
I. om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, volledig te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat aan [eiser] op te leveren en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden;
II. tot vergoeding aan [eiser] van alle kosten indien [eiser] genoodzaakt is deze ontruiming en het vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen;
III. tot een dwangsom van € 75,00 per dag voor iedere dag dat zij – na drie dagen na betekening van dit vonnis – het gehuurde niet heeft verlaten en/of ontruimd;
IV. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Gember Secuur q.q. c.s. voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vorderingen jegens [gedaagde sub 2] persoonlijk (gedaagde sub 2). Daarentegen zal de kantonrechter de vordering van [eiser] jegens Gember Secuur q.q. tot ontruiming van het gehuurde toewijzen, waarbij Gember Secuur q.q. wordt veroordeeld in de proceskosten. Daartoe wordt als volgt overwogen.
Niet-ontvankelijkheid [eiser] jegens [gedaagde sub 2]
4.2.
Uit de stukken en het besprokene ter zitting volgt dat een bewind is ingesteld over de goederen van [gedaagde sub 2] , met benoeming van Gember Secuur q.q. tot bewindvoerder. Gelet op het bepaalde in artikel 1:441 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna BW) betekent dit dat Gember Secuur q.q. [gedaagde sub 2] zowel in als buiten rechte vertegenwoordigt ter zake van kwesties die de onder het bewind gestelde goederen betreffen. Hieruit volgt dat alleen de bewindvoerder in rechte had moeten worden betrokken en dat [eiser] niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn vorderingen jegens [gedaagde sub 2] . De kosten van het exploot van dagvaarding dat is betekend aan [gedaagde sub 2] blijven dan ook voor rekening van [eiser] .
Inhoudelijke beoordeling van het geschil
4.3.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft.
4.4.
[eiser] vordert ontruiming van het gehuurde op de grond dat [gedaagde sub 2] ernstige overlast veroorzaakt. Een dergelijke vordering is naar haar aard spoedeisend. Het tijdsverloop ten opzichte van het incident in augustus 2024 doet daar op zichzelf niet aan af. Voorts wordt aangevoerd dat er sinds begin september 2024 geen sprake is van overlast omdat [gedaagde sub 2] sindsdien vrijwillig is opgenomen in een geestelijke gezondheidsinstelling. Ook dat maakt niet dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft omdat het een vrijwillige opname betreft, hetgeen betekent dat [gedaagde sub 2] mag gaan en staan waar zij wil en zij dan ook op elk moment terug kan keren naar het gehuurde.
4.5.
De kantonrechter beoordeelt in dit kort geding of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat de andere huurders die in het complex wonen en omwonenden vanaf medio 2023 tot begin september 2024 overlast van [gedaagde sub 2] hebben ondervonden die bestond uit geluidsoverlast, zowel overdag als ’s nachts, dronkenschap / verward gedrag, bedelen, vernieling, spugen, bedreiging en gooien met flessen. Ook wordt niet betwist dat [gedaagde sub 2] op 17 augustus 2024 heeft gedreigd om het gehuurde in brand te steken, waarvoor de politie ter plaatse is geweest. [eiser] heeft dit namelijk gesteld en onderbouwd met een e-mail van 13 september 2024 van de gemeente Brunssum waarin de situatie omtrent [gedaagde sub 2] is beschreven (productie 4 bij dagvaarding), een verklaring van 19 augustus 2024 van de eigenaar van het restaurant, tevens huurder van [eiser] (productie 16 bij dagvaarding) en een verklaring van een voormalige huurder van [eiser] (productie 15 bij dagvaarding).
4.7.
Gember Secuur q.q. c.s. betwist de gestelde overlast op zich niet. Het verweer bestaat verder vooral uit een door de gemachtigde van Gember Secuur q.q. c.s. in het geding gebrachte e-mail van de hand van [gedaagde sub 2] zelf. De tekst is nogal onsamenhangend, richt zich niet op de gestelde overlast, doch [gedaagde sub 2] uit hierin vooral in het geheel niet onderbouwde (misbruik) verwijten aan het adres van [eiser] als verhuurder.
Wat daar ook van zij, deze verwijten aan de verhuurder doen niets af aan het ernstig overlastgevende gedrag van [gedaagde sub 2] zelf in de achterliggende jaren. [gedaagde sub 2] claimt in dit bericht verder ook recht te hebben op verschillende (schade)vergoedingen en een contactverbod van en tegen haar verhuurder, doch ook deze claims worden in deze procedure niet door haar bewindvoerder ondersteund of herhaald, noch door haar gemachtigde als reconventionele vorderingen ingebracht. Bovendien ontbreekt elke onderbouwing. De kantonrechter zal daar dan ook verder aan voorbij gaan.
4.8.
Gelet op de aard en duur van de overlast en toenemende dreiging (zie rov. 4.6.), kan dit worden aangemerkt als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichting van [gedaagde sub 2] om zich als een goed huurder te gedragen. Die verplichting volgt uit artikel 7:213 BW Pro. Deze tekortkoming kan voor het verleden niet meer ongedaan worden gemaakt en hieraan kan dan ook niet afdoen dat Gember Secuur q.q. stelt dat er thans geen overlast is omdat [gedaagde sub 2] vrijwillig is opgenomen in een geestelijke gezondheidsinstelling.
4.9.
De overlast voor de omwonenden – waaronder ook huurders van [eiser] – is wat betreft de aard, duur en dreigende escalatie dusdanig (zie rov. 4.6.) dat van [eiser] niet gevergd kan worden [gedaagde sub 2] langer het gebruik van het gehuurde te verschaffen. Dat het op dit moment volgens Gember Secuur q.q. beter gaat of anders is doordat [gedaagde sub 2] is opgenomen, maakt dit niet anders. De gemeente Brunssum heeft immers in haar verklaring aangegeven dat zolang [gedaagde sub 2] het gehuurde als vaste woonlocatie heeft, het verlenen van hulp vrijwel onmogelijk wordt gemaakt omdat zij dan niet in aanmerking komt voor een andere woonplek onder begeleiding en dat [gedaagde sub 2] gebaat zou zijn bij een uitplaatsing uit het gehuurde zodat er andere deuren openen om haar de zorg te bieden die zij nodig heeft. Dat is niet door Gember Secuur q.q. betwist. Op basis hiervan acht de kantonrechter het dan ook voldoende aannemelijk dat de overlastproblematiek weer gaat spelen zodra [gedaagde sub 2] terugkeert naar het gehuurde omdat zij dan niet de zorg kan en zal ontvangen die zij nodig heeft.
4.10.
Het verlies van het gehuurde is voor [gedaagde sub 2] ingrijpend. Toch acht de kantonrechter het belang van [eiser] bij ontruiming van het gehuurde (veiligheid van omwonenden en respecteren van hun rustig en ongestoord woongenot) zo zwaarwegend, dat afweging van het belang van [gedaagde sub 2] bij behoud van het gehuurde niet leidt tot het oordeel dat de ontruiming achterwege moet blijven. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat het verlies van het gehuurde volgens de verklaring van de gemeente Brunssum ertoe zal leiden dat [gedaagde sub 2] de zorg kan ontvangen die zij nodig heeft.
4.11.
Alles overziend acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Het verweer van Gember Secuur q.q. slaagt daarom niet. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat een ontruimingstermijn wordt gehanteerd van veertien dagen na betekening van dit vonnis nu [gedaagde sub 2] het gehuurde nog in gebruik heeft.
4.12.
Voor zover [eiser] bedoelt een machtiging te vorderen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen, zal dit worden afgewezen nu hij daarbij geen belang heeft. Artikel 556 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder en de in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 Rv en verder) worden toereikend geacht. Bovendien is [eiser] geen persoon als bedoeld in de Algemene wet op het binnentreden die gemachtigd zou kunnen worden om de woning binnen te treden.
4.13.
Eveneens zal de gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten worden afgewezen. De partij die ongelijk krijgt kan namelijk alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt (artikel 237 lid 3 Rv Pro) dan wel kosten die na de uitspraak worden gemaakt maar die zich wel laten begroten (artikel 237 lid 4 Rv Pro). Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en lenen zich, zonder nadere toelichting, niet voor voorwaardelijke begroting.
4.15.
Gember Secuur q.q. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.138,97
4.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen jegens [gedaagde sub 2] ,
5.2.
veroordeelt Gember Secuur q.q. om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde staande en gelegen te [woonplaats 2] aan de [adres] met al degenen die zich daarin bevinden en al datgene dat zich daarin of daarop bevindt te verlaten, te ontruimen en in lege en behoorlijke staat op te leveren en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, met afgifte van de sleutels aan [eiser] , en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden,
5.3.
veroordeelt Gember Secuur q.q. in de proceskosten van € 1.138,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Gember Secuur q.q. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt Gember Secuur q.q. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.
CL