Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/324442 / HA ZA 23-499
Vonnis van 6 november 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. B.A.M. van Oijen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. L. Isenborghs.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 16;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4;
- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4;
- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van mr. Van Oijen van 9 augustus 2024, met aanvullende productie 17;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 augustus 2024, met daarbij de spreekaantekeningen van mr. Van Oijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is sinds 30 mei 2008 eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan het [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Het appartementsrecht is ontstaan bij akte van splitsing van 24 december 1980. Daarbij is de VvE opgericht. Op het in de akte van splitsing opgenomen splitsingsreglement is het Modelreglement 1973 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard.
2.3.
Het modelreglement bevat, voor zover van belang de volgende bepalingen:
“Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
a. (…) het geraamte van het gebouw met de ondergrond, (…) de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen (…);
(…)
Artikel 6
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
(…)
Artikel 7
De eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, (…) waardoor het architectonisch uiterlijk (…) gewijzigd zou worden.”
2.4.
Op de vergadering van eigenaars van 22 september 2021 heeft [gedaagde] kenbaar gemaakt dat hij voornemens is om een schuifpui te plaatsen. De VvE heeft aan [gedaagde] medegedeeld dat hij toestemming nodig heeft voor het plaatsen van een schuifpui. De VvE heeft [gedaagde] verzocht om een voorstel in te dienen, zodat de vergadering van eigenaars een besluit kan nemen over het plaatsen van de schuifpui. [gedaagde] heeft geen voorstel ingediend.
2.5.
[gedaagde] is nadien gestart met het plaatsen van de schuifpui en heeft een fundering gestort.
2.6.
Op 21 april en 8 mei 2023 heeft de gemachtigde van de VvE [gedaagde] schriftelijk verzocht om zijn werkzaamheden te staken en de fundering te verwijderen. Op 12 juni 2023 heeft [gedaagde] laten weten geen gehoor te zullen geven aan dat verzoek en de werkzaamheden voort te zetten.
2.7.
[gedaagde] heeft de schuifpui geplaatst aan de buitenzijde van zijn terras zonder dat daar toestemming voor is gevraagd aan de vergadering van eigenaars.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert - samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de door [gedaagde] aangebrachte schuifpui in strijd is met het van toepassing zijnde Modelreglement 1973;
II. [gedaagde] veroordeelt om binnen één maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis de schuifpui te (doen) verwijderen en verwijderd te houden;
III. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt om aan de VvE een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in het petitum sub I en/of II hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;
IV. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van de VvE, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval de voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede de nakosten.
3.2.
De VvE legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door, in strijd met het modelreglement, zonder toestemming van de vergadering van eigenaars een schuifpui te plaatsen. Volgens de VvE behoort het terras van [gedaagde] op grond van artikel 2 van het modelreglement tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE, waarvoor geldt dat voor het aanbrengen van een wijziging toestemming van de vergadering van eigenaars vereist is. Daarnaast stelt de VvE zich op het standpunt dat [gedaagde] die toestemming nodig had op grond van artikel 6 en 7 van het modelreglement.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van VvE, met veroordeling van VvE in de kosten van deze procedure. [gedaagde] betwist dat hij toestemming nodig had van de vergadering van eigenaars om de schuifpui te plaatsen, omdat de schuifpui zich op het privégedeelte van [gedaagde] bevindt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak draait het, in de kern begrepen, om het antwoord op de vraag of [gedaagde] toestemming van de vergadering van eigenaars nodig heeft voor het plaatsen van de schuifpui. De rechtbank oordeelt van wel en overweegt daarover het volgende.
Het is niet van belang of de schuifpui is geplaatst op het gemeenschappelijk gedeelte of op het privégedeelte
4.2.
Volgens artikel 6 lid 1 en artikel 7 van het modelreglement moet er toestemming worden verkregen van de vergadering van eigenaars bij een op- of aanbouw en bij een verandering in het gebouw waardoor het architectonisch uiterlijk gewijzigd zou worden. Hoewel beide artikelen onder de paragraaf
“B. Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken”staan, oordeelt de rechtbank dat uit de aard en strekking van deze artikelen blijkt dat ze niet alleen gelden bij gemeenschappelijke gedeelten, maar ook bij privégedeelten. Het standaard voorbeeld, zoals ook door de VvE aangevoerd, in dit kader is de situatie dat een appartementseigenaar een aanbouw wil realiseren op zijn privétuin. Hoewel de tuin behoort tot het privégedeelte van de appartementseigenaar, is in een dergelijk geval wel toestemming nodig van de vergadering van eigenaars voor zo’n aanbouw.
“B. Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken”staan, oordeelt de rechtbank dat uit de aard en strekking van deze artikelen blijkt dat ze niet alleen gelden bij gemeenschappelijke gedeelten, maar ook bij privégedeelten. Het standaard voorbeeld, zoals ook door de VvE aangevoerd, in dit kader is de situatie dat een appartementseigenaar een aanbouw wil realiseren op zijn privétuin. Hoewel de tuin behoort tot het privégedeelte van de appartementseigenaar, is in een dergelijk geval wel toestemming nodig van de vergadering van eigenaars voor zo’n aanbouw.
4.3.
De discussie die tussen partijen bestaat over de vraag of de schuifpui is geplaatst op een gemeenschappelijk gedeelte of een privégedeelte en de argumenten die zij hiervoor hebben aangedragen zullen, gelet op het voorgaande, dan ook niet verder besproken worden, omdat zij niet (meer) relevant zijn voor de beoordeling van de vordering. Wel moet beoordeeld worden of de schuifpui kan worden aangemerkt als op- of aanbouw of het architectonisch uiterlijk van het gebouw is gewijzigd door de schuifpui.
De schuifpui moet worden aangemerkt als op- of aanbouw
4.4.
Uit het arrest van het gerechtshof Hof Den Haag van 31 augustus 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1690) blijkt dat sprake is van een op- of aanbouw, wanneer een bouwwerk onlosmakelijk onderdeel is gaan uitmaken van het appartementsrecht. Volgens de VvE maakt de schuifpui onlosmakelijk onderdeel uit van het appartementsrecht, nu de schuifpui een permanent karakter heeft en integraal onderdeel is gaan uitmaken van de gemeenschappelijke gevel. [gedaagde] betwist dat de schuifpui onlosmakelijk onderdeel is van het appartementsrecht, omdat de schuifpui is ingeklemd en geen onderdeel is van de gevel van het appartementencomplex.
4.5.
De rechtbank oordeelt dat de schuifpui moet worden gekwalificeerd als een op- of aanbouw, omdat de schuifpui onlosmakelijk onderdeel is gaan uitmaken van het appartementsrecht. Ter zitting is vast komen te staan dat het gaat om een aluminium systeem met zwaar glas dat geplaatst is op een betonnen fundering van 60 centimeter diep. De kosten voor deze schuifpui waren € 23.000,00. Ter zitting heeft [gedaagde] ook erkend dat hij niet weet of de schuifpui makkelijk te verwijderen is. Uit het voorgaande leidt de rechtbank af dat de plaatsing van de schuifpui een duurzaam en structureel karakter heeft alsmede onlosmakelijk onderdeel van het appartementsrecht is gaan uitmaken en daarom moet worden gekwalificeerd als op- of aanbouw in de zin van artikel 6 lid 1 van het modelreglement.
[gedaagde] had toestemming moeten vragen voor het plaatsen van de schuifpui
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] volgens artikel 6 lid 1 van het modelreglement toestemming had moeten vragen aan de vergadering van eigenaars voor het plaatsen van de schuifpui. [gedaagde] heeft onrechtmatig gehandeld door zich niet te houden aan de regels uit het modelreglement. Dit betekent dat [gedaagde] de schuifpui zal moeten verwijderen en verwijderd moet houden.
De dwangsom zal worden gematigd
4.7.
[gedaagde] heeft verzocht de vordering van de dwangsom af te wijzen, dan wel de dwangsom in aanzienlijke mate te matigen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het opleggen van een dwangsom van dergelijke omvang zou leiden tot een ongerechtvaardigde financiële belasting van hem, die niet in verhouding zou staan tot het belang van de VvE bij handhaving van haar regels. Bovendien zou een dergelijke financiële sanctie ver voorbij gaan aan het doel van het waarborgen van naleving en dient het als punitieve sanctie, hetgeen volgens [gedaagde] onwenselijk is.
4.8.
De rechtbank oordeelt als volgt. [gedaagde] is meermaals verzocht om de schuifpui te verwijderen en heeft hieraan geen gevolg gegeven. Bovendien heeft hij ter zitting verklaard niet voornemens te zijn om de schuifpui te verwijderen en, indien nodig, door te procederen tot aan de Hoge Raad. De rechtbank acht een prikkel tot nakoming daarom op zijn plaats, maar zal de gevorderde dwangsom matigen tot € 250,00 per dag of gedeelte daarvan met een maximum van € 25.000,00.
De VvE heeft geen zelfstandig belang bij de verklaring voor recht
4.9.
Uit de stellingen van de VvE valt niet af te leiden dat zij naast de toegewezen vorderingen een zelfstandig belang hebben bij de gevorderde verklaring voor recht. Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
4.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van VvE worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
108,95
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.190,95
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de schuifpui te (doen) verwijderen en verwijderd te houden,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan VvE een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.190,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. Steijvers en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.