ECLI:NL:RBLIM:2024:8576

• Datum uitspraak: 20 november 2024
• Publicatiedatum: 26 november 2024
• Zaaknummer: 11069439 \ CV EXPL 24-2071
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.P.J. Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en schadevergoeding na gebreken in gehuurde woonruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter te Maastricht op 20 november 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen een huurder en verhuurder over de huurprijs en gebreken in de gehuurde woning. De huurder, [eiser in conventie, verweerder in reconventie], had een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met de verhuurder, [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie], voor een appartement in [woonplaats 1]. Na een brand op 26 september 2023, die de huurder dwong om tijdelijk elders te verblijven, meldde hij verschillende gebreken aan de verhuurder, waaronder een defecte cv-installatie en lekkages. Ondanks deze gebreken heeft de huurder de huur, met uitzondering van augustus 2024, steeds betaald en verzocht om huurteruggave voor de periode waarin hij niet in de woning kon verblijven.

De huurder vorderde een huurprijsvermindering van 100% voor de periode van 26 september tot 29 november 2023, en 40% voor de periode van 29 november 2023 tot en met 31 augustus 2024. De verhuurder voerde verweer en stelde dat de huurder aansprakelijk was voor de brand. De kantonrechter oordeelde dat de huurder recht had op huurprijsvermindering, omdat de gebreken niet aan hem te wijten waren. De rechter bepaalde dat de huurprijs voor de genoemde periodes moest worden verminderd en dat de verhuurder de te veel betaalde huur moest terugbetalen, evenals schadevergoeding voor gemaakte kosten en buitengerechtelijke incassokosten.

In reconventie vorderde de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en herstel van schade door illegale onderverhuur, maar deze vorderingen werden afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder geen bewijs had geleverd voor zijn claims en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was opgezegd. De verhuurder werd veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11069439 \ CV EXPL 24-2071

Vonnis van 20 november 2024

in de zaak van

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,

gemachtigde: mr. P.W. Switalska,

tegen

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , voorheen handelend onder de naam
[handelsnaam] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 11

- de conclusie van antwoord in reconventie

- de akte van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] houdende wijziging van eis in conventie en overlegging aanvullende producties 10 tot en met 16

- de antwoordakte van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] over de eerst bij akte in het geding gebrachte producties

- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- de akte overlegging aanvullende productie 17 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]

- de akte van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] houdende wijziging van eis in conventie

- de spreekaantekeningen van mr. Dimitrakarakos

- de mondelinge behandeling van 13 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan hij per 15 maart 2022 van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurde de woonruimte (een appartement) aan de [adres] te [woonplaats 1] , tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde (kale) huurprijs van laatstelijk € 788,72 (productie 2 dagvaarding).

2.2.

Op 26 september 2023 is er brand in (de keuken (c.q. vaatwasser) van) het gehuurde geweest. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft van 26 september 2023 tot 29 november 2023 elders verbleven. Bij terugkomst heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] per WhatsAppbericht laten weten dat sprake is van een aantal gebreken in het gehuurde: er is geen elektriciteit en de cv-installatie is defect waardoor het gehuurde niet verwarmd kan worden en er geen warm water beschikbaar is (productie 4 dagvaarding: WhatsAppberichten 29, 30 november 2023, 3, 4 en 5 december 2023). Verder heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] per WhatsAppbericht van 29 december 2023 aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] laten weten dat er een dakpan ontbreekt en bij regenval sprake is van een lekkage waardoor het plafond van de keuken doorweekt raakt, dat de overkapping van de serre nog steeds niet klaar is waardoor de houten vloer van het dakterras is gaan rotten. Op 2 januari 2024 deelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook nog mee dat het middelste rolluik van het balkon kapot is. Op 13 januari 2024 deelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] mee dat hij weliswaar beschikt over een noodkeukentje, maar daar niks aan heeft omdat de elektriciteit niet naar behoren werkt.

2.3.

Ondanks voormelde gebreken en het gegeven dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] twee maanden elders heeft verbleven, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] - behoudens de maand augustus 2024 - de huur iedere maand voldaan. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] herhaaldelijk schriftelijk verzocht, op 16 oktober 2023,

23 november 2023, 18 december 2023, 29 december 2023 en 2 januari 2024, de betaalde huurpenningen over de maanden waarin hij niet in het gehuurde heeft kunnen wonen

(26 september 2023 tot en met 29 november 2023) te restitueren. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is daartoe niet overgegaan.

2.4.

Bij brief van 5 maart 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gesommeerd tot terugbetaling van:

• de volledige huur over de maanden waarin [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet in het gehuurde heeft kunnen verblijven (periode 26 september 2023 tot 29 november 2023),
• 60% van de huurprijs over de maanden december 2023 tot en met heden en de huurprijsvermindering van 60% te hanteren tot het moment dat alle gebreken zijn hersteld.

Tevens heeft de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzocht binnen zes weken, uiterlijk op

17 mei 2024, de gebreken in het gehuurde te herstellen (productie 8 dagvaarding).

2.5.

Bij emailbericht van 6 maart 2024 deelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] mee niet aan de sommatie te zullen voldoen (productie 9 dagvaarding).

2.6.

Bij aangetekende brief van 18 juli 2024 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de huur opgezegd per 24 juli 2024 (productie 16 akte).

2.7.

Bij emailbericht van 29 juli 2024 deelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] mee dat hij de huuropzegging van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft ontvangen en accepteert en dat uiterlijk 31 augustus 2024 het gehuurde dient te zijn opgeleverd (productie 16 akte).

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - na wijziging van eis - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- te bepalen dat de huurprijs met ingang van 26 september 2023 tot en met

29 november 2023 tot nihil wordt verminderd en over de periode van 30 november 2023 tot en met 31 augustus 2024 tot 40% wordt verminderd, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen periode en bedrag,

- [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen om het bedrag aan te veel betaalde huur over de periode

26 september 2023 tot en met 31 augustus 2024 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het vonnis tot en met de dag van volledige betaling,

• [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 425,65 ter zake de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleden schade, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het vonnis tot en met de dag van volledige betaling,
• [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 408,95 aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente,
• [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om binnen een week na betekening van het vonnis over te gaan tot herstel c.q. ongedaanmaking van de schade voortvloeiende uit het illegaal onderverhuren, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarmee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, alsmede met veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten.

3.5.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Procedurele aspecten

Rechtsmacht en Nederlands recht

4.1.

Het betreft hier een geschil met een internationaal karakter, nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] woonachtig is in Nederland en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in België. Dat doet de vraag rijzen of de kantonrechter bevoegd is van het geschil kennis te nemen en, zo ja, welk recht op het geschil van toepassing is.

4.2.

Omdat het gehuurde is gelegen in Nederland is de Nederlandse rechter bevoegd op grond van artikel 24 lid 1 eerste volzin van de Verordening (EU) nr. 1215/2012 en is Nederlands recht van toepassing op grond van artikel 4 lid 1 onderdeel c van de Verordening (EG) nr. 593/2008.

Processtukken ingediend door B.V.

4.3.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] merkt op dat de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie (toevoeging kantonrechter: en de antwoordakte) is ingediend door een partij ( [handelsnaam] B.V.) die niet in de procedure is betrokken. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is gedagvaard en niet de besloten vennootschap. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] meent dat dit gevolgen heeft voor de ontvankelijkheid en het al dan niet in behandeling nemen van de ingediende stukken. De kantonrechter zal hieraan voorbijgaan nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat er sprake is van een vergissing. Voorts is niet gebleken dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] door deze vergissing is benadeeld of in zijn verdediging is geschaad.

Eiswijziging

4.4.

Het door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling gemaakte bezwaar tegen de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij akte ingediende wijziging van eis zal worden gepasseerd. Als uitgangspunt heeft te gelden dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bevoegd is zijn eis of de gronden daarvan bij conclusie of akte ter rolle, op de voet van artikel 130 Rv te veranderen c.q. te vermeerderen. Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich bij gelegenheid van de mondelinge behandeling aldus heeft kunnen verweren tegen de stellingen die ten grondslag liggen aan voormelde wijzigingen, hij derhalve niet geschaad is in zijn verdedigingsbelang en de eisen van een goede procesorde zich overigens niet verzetten tegen deze wijzigingen, zal de kantonrechter bij zijn verdere beoordeling van deze wijzigingen uitgaan.

Huuropzegging

4.5.

Voor zover [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met zijn verweer dat de huuropzegging niet is ondertekend, wil betogen dat er geen rechtsgeldige huuropzegging van de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft plaatsgevonden en de huurovereenkomst aldus doorloopt, kan dit niet standhouden. De huuropzegging is immers door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geaccepteerd.

in conventie

4.6.

Het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich tot de Huurcommissie had dienen te wenden, gaat niet op. In artikel 7:257 lid 2 BW staat dat de huurder
in plaats van zijn vordering tot vermindering van de huurprijs in te stellen bij de rechter ook kan kiezen voor de Huurcommissie. Huurder moet aldus kiezen: of hij volgt de weg van artikel 7:257 lid 2 BW via de Huurcommissie (met “hoger beroep” bij de kantonrechter) of hij volgt de weg van artikel 7:207 BW via de kantonrechter (met hoger beroep bij het hof). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft ervoor gekozen om bij de kantonrechter een procedure tot huurprijsverlaging ex artikel 7:207 BW aanhangig te maken.

4.7.

Ten aanzien van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gewenste huurprijsvermindering is artikel 7:207 BW van toepassing. Op grond van het eerste lid van dit artikel kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. De huurder heeft echter geen aanspraak op huurvermindering ter zake van gebreken die hij krachtens artikel 7:217 BW verplicht is te verhelpen, of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is.

4.8.

Nu het in de onderhavige zaak huur van woonruimte betreft, is ten aanzien van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gewenste huurprijsvermindering tevens artikel 7:257 BW van toepassing. Op grond van het eerste lid van dit artikel geldt voor de vordering tot vermindering van de huurprijs een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft zich weliswaar niet beroepen op deze vervaltermijn, maar de kantonrechter is gehouden deze ambtshalve toe te passen. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vanaf 26 september 2023 op de hoogte was van de brand en de daardoor ontstane schade in het gehuurde. Bij brief van 5 maart 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een beroep op huurprijsvermindering gedaan. Gelet op het voorgaande en mede gelet op artikel 7:257 lid 3 BW, op grond waarvan een vermindering van de huurprijs niet eerder kan ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich tijdig beroepen op huurprijsvermindering en kan matiging worden gevorderd van de verschuldigde huur over de periode van 26 september 2023 tot en met 31 augustus 2024.

4.9.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat het huurgenot van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten gevolge van de brand sterk is verminderd. Uit de stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] volgt, hetgeen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet althans onvoldoende heeft betwist, dat de inboedelverzekeraar Klaverblad [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geadviseerd de woning te verlaten, omdat deze onbewoonbaar was.

4.10.

Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW vormen alle genotsbeperkingen aan het gehuurde die niet aan de huurder zijn toe te rekenen een gebrek. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft op grond van artikel 7:206 lid 1 BW als verhuurder in beginsel de verplichting tot het verhelpen van gebreken, maar deze verplichting geldt niet ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als huurder jegens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aansprakelijk is (artikel 7:206 lid 2 BW). Kortom, of [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering over de periode van 26 september 2023 tot en met 31 augustus 2024, hangt af van het antwoord op de vraag wie van partijen aansprakelijk gehouden kan worden voor het ontstaan van de brand (artikel 7:207 lid 2 BW). Op grond van artikel 7:218 lid 1 BW is de huurder aansprakelijk voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, echter met uitzondering van (onder andere) brandschade (artikel 7:218 lid 2 BW). Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk is voor de brand, hetgeen door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt betwist, volgt uit het voorgaande dat bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de bewijslast, en daarmee het bewijsrisico, ligt van deze stelling. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dient dus feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de brand is ontstaan ten gevolge van een aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van zijn zorgplicht. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat de brand door toedoen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is ontstaan. De brand is volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ontstaan doordat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de vaatwasser foutief heeft aangesloten dan wel heeft laten aansluiten. Deze stelling is niet nader onderbouwd en is onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de brand te wijten is aan de schuld van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dan wel dat de gevolgen van de brand naar in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] komen (artikel 6:75 BW). Dit geldt temeer nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist dat de brand door zijn toedoen is ontstaan. Nu niet is komen vast te staan dat de oorzaak van de brand aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is toe te rekenen en dus evenmin is komen vast te staan dat hij hiervoor aansprakelijk is, is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en komt de vermindering van het huurgenot ten gevolge van dit gebrek voor rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . De kantonrechter ziet in het voorgaande dan ook aanleiding om de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigde huur over de periode van 26 september 2023 (de dag van de brand en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de woning verliet) tot 29 november 2023 (de dag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de woning terugkeerde) te matigen. Gelet op de omstandigheid dat de woning onbewoonbaar was en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gedurende deze periode elders heeft verbleven, acht de kantonrechter het redelijk om de verschuldigde huur over voornoemde periode te verminderen tot 100%, oftewel [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is over deze periode geen huur verschuldigd.

4.11.

Vaststaat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij terugkomst in de woning per 29 november 2023 (deels) geen elektriciteit had, geen warm water en geen verwarming omdat de cv-ketel kapot was en aldus ook geen gebruik kon maken van de geplaatste noodkeuken. De kapotte cv-ketel leidt tot een (substantiële) vermindering van het huurgenot dat een huurder (in dit geval [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) mag verwachten van de woning, zodat een evenredige vermindering van de huurprijs geïndiceerd is. De gevolgen van dit gebrek althans de mate van genotsvermindering zijn/is in de wintermaanden groter dan in de zomermaanden, zodat er wel reden is om onderscheid te maken in de huurprijsvermindering. In dit verband is verder nog van belang dat uit de in het geding gebrachte factuur van Gaswacht (de aanvullende productie 11) blijkt dat de cv-ketel op 20 maart 2024 is gerepareerd. De kantonrechter gaat er dan vanuit, nu door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet is gesteld dat zich daarna nog problemen hebben voorgedaan, dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] sedertdien beschikte over verwarming en warm water. Verder is niet betwist dat in juni 2024 de keuken is vervangen.

4.12.

Voorts heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met het overleggen van productie 14 (een usb-stick met daarop beeldmateriaal van de woning) voldoende onderbouwd dat er (sedert medio december 2023) in de woning sprake is van een lekkage en dit heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ook niet (gemotiveerd) weersproken. Ook is niet in geschil dat de lekkage te wijten is aan het feit dat er een dakpan ontbreekt. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als verhuurder ervoor moest zorgen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in een woning kon wonen zonder last te hebben van deze lekkage. De lekkage heeft ertoe geleid dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet ongehinderd gebruik kon maken van zijn woning en hij hierdoor in zijn woongenot is beperkt. De lekkage merkt de kantonrechter dan ook aan als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Gelet op de aard en ernst van de lekkage (op het filmpje op de usb-stick regent het naar binnen) en de beperking van het woongenot als gevolg daarvan, acht de kantonrechter een vermindering van de huurprijs redelijk. Voor de hoogte van de huurprijsvermindering sluit de kantonrechter aan bij het gebrekenboek van de Huurcommissie. In onderhavig geval is de bruikbaarheid van de woning door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ernstig belemmerd vanaf medio december 2023 tot 31 augustus 2024 ten gevolge van een lekkage van de buitenschil van de woonruimte waardoor hemelwater de woonruimte is binnengedrongen. Dit betreft een gebrek in de categorie B, hetgeen betekent dat de huurprijs tot 30% kan worden verminderd.

4.13.

Het door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan het adres van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gemaakte verwijt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] herstel van de gebreken belemmert door geen medewerking en toegang tot het gehuurde te verlenen, kan bij gebreke van een onderbouwing (uit de overgelegde stukken valt geen steun te vinden voor dit verwijt) geen stand houden.

4.14.

Met inachtneming van het voorgaande acht de kantonrechter het redelijk om voor de periode van 29 november 2023 tot en met maart 2024 de huur te verminderen tot 40% (oftewel een huurprijsvermindering van 60%). Voor de periode april 2024 tot en met

31 augustus 2024 acht de kantonrechter een vermindering tot 60% (oftewel een huurprijsvermindering van 40%) passend.

4.15.

Vaststaat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , behoudens de huur over de maand augustus 2024, alle huurpenningen heeft voldaan. Nu hiervoor is geoordeeld dat een huurprijsvermindering geïndiceerd is, dient [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veel betaalde bedrag aan huur over de periode 26 september 2023 tot en met 31 augustus 2024 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] terug te betalen. De daarop betrekking hebbende vordering zal dan ook worden toegewezen.

4.16.

Voorts stelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] schade te hebben geleden van € 425,65, bestaande uit € 75,65 aan reparatie cv-ketel en € 350,00 aan reparatie dakterras. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat deze kosten voor rekening van verhuurder [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zijn en wenst dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dit vergoedt.

4.16.1.

Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet tot herstel c.q. reparatie van de cv-ketel overging, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] Gaswacht ingeschakeld en wenst hij de door Gaswacht in rekening gebrachte en door hem betaalde kosten door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vergoed te zien. Nu reparaties en controles van cv-ketels voor rekening van verhuurder komt, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] meermaals verzocht heeft de cv-ketel te laten repareren en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zulks heeft nagelaten, is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de kosten die Gaswacht bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in rekening heeft gebracht aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd. Het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat de factuur van Gaswacht geen betrekking heeft op de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] omdat daarin huisnummer [nummer 1] wordt genoemd en niet [nummer 2] kan geen standhouden, nu in de factuur als opdrachtgever [naam] (onweersproken gesteld is dat dit de roepnaam van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is) staat vermeld. Het gevorderde bedrag van € 75,65 zal dan ook worden toegewezen.

4.16.2.

De kosten ter zake de reparatie aan het dakterras komen eveneens voor rekening van verhuurder [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Dat in artikel 1.1. van de huurovereenkomst staat vermeld dat het dakterras niet waterdicht is, maakt zulks niet anders. Het gevorderde bedrag van € 350,00 ligt voor toewijzing gereed.

4.17.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van

€ 408,95 zal worden toegewezen.

4.18.

De gevorderde wettelijke rente, die door het enkele betalingsverzuim verschuldigd wordt, ligt ook voor toewijzing gereed.

4.19.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

271,72

- griffierecht

€

87,00

- salaris gemachtigde

€

1.017,00

(3 punten × € 339,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.510,72‬

4.20.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna vermeld in de beslissing.

in reconventie

4.21.

Nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de huurovereenkomst heeft opgezegd en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de huuropzegging heeft geaccepteerd, heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen belang meer bij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.

4.22.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist dat er sprake is geweest van onderverhuur dan wel het in gebruik geven van de woning. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt veel in het buitenland wonende vrienden en familie te hebben die een paar nachtjes bij hem logeren indien zij hem bezoeken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt altijd zelf feitelijk de woning te hebben bewoond en nimmer een tegenprestatie (huurbetalingen) te hebben ontvangen. Gelet op de betwisting van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en het gegeven dat de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in het geding gebrachte stukken onvoldoende steun bieden voor zijn stelling, is niet komen vast te staan dat er sprake is geweest van onderverhuur. De daarop betrekking hebbende vordering (herstel en ongedaanmaking van de schade) en de daarmee samenhangende nevenvordering (dwangsom) dienen dan ook te worden afgewezen.

4.23.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

510,00‬

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

bepaalt dat de huurprijs met ingang van 26 september 2023 tot 29 november 2023 tot nihil wordt verminderd, over de periode van 29 november 2023 tot en met maart 2024 tot 40% wordt verminderd en over de periode april 2024 tot en met 31 augustus 2024 tot 60% wordt verminderd,

5.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om binnen veertien dagen na heden aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen:

• het bedrag aan te veel betaalde huur over de periode 26 september 2023 tot en met 31 augustus 2024, te voldoen op het bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bekende bankrekeningnummer, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het vonnis tot en met de dag van volledige betaling,
• € 425,65 ter zake de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleden schade, te voldoen op het bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bekende bankrekeningnummer, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het vonnis tot en met de dag van volledige betaling,
• € 408,95 aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 22 maart 2024 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op € 1.510,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

in reconventie

5.5.

wijst de vorderingen af,

5.6.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

in conventie en in reconventie

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op

20 november 2024.

CJ