Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11207699 \ CV EXPL 24-3520
Vonnis van 27 november 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J.M. Molkenboer,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Stichting Sevagram Verzorgd Wonen had aan [gedaagde] een woning verhuurd aan het adres [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Stichting Sevagram Verzorgd Wonen heeft de woning verkocht en op 29 december 2020 geleverd aan [eiseres] .
2.3.
De huurprijs bedraagt thans € 827,58 per maand, bij vooruitbetaling voor de eerste van de maand te voldoen.
2.4.
Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huur. Deze achterstand bedroeg tot en met augustus 2024 € 4.826,10. Er zijn diverse aanmaningen verzonden.
3.Het geschil
3.1.
Op grond van deze betalingsachterstand vordert [eiseres] , na vermeerdering van haar eis, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Verder vordert [eiseres] betaling van de huurachterstand van € 4.826,10, incassokosten van € 499,-, de lopende huur / een gebruikersvergoeding van € 827,58 vanaf 1 september 2024 tot dat de woning is ontruimd en proceskosten en rente.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en stelt, onder meer, dat het probleem zich heeft voorgedaan na de overname door [eiseres] . Er is nooit een huurovereenkomst gesloten met [eiseres] . [gedaagde] heeft aangekondigd dat hij geen huur zal betalen zolang er geen huurovereenkomst is afgesloten en alle gebreken zijn verholpen. Hij stelt dat de servicekosten over 2022 nooit zijn terugbetaald. [gedaagde] stelt dat hij de eerste herinnering tot betaling van de huur nooit heeft ontvangen. [gedaagde] stelt dat hij een voorschot van € 200,- per maand moet betalen voor gebruik van water aan Mijnwater. Verder stelt hij dat de huur maximaal € 235,96 mag zijn.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde] erkent dat de woning aan [eiseres] is overgedragen. Daarom zijn de rechten en plichten uit de huurovereenkomst op grond van artikel 7:226 BW Pro overgegaan op [eiseres] . De achtergrond van deze regel is, dat het huurgenot van de huurder niet verloren gaat door de overdracht. De verkrijger, [eiseres] , heeft dan uiteraard recht op de huur. Het sluiten van een huurovereenkomst met [eiseres] is niet nodig, omdat de overgang van rechtswege (dus zonder dat daartoe een nadere handeling is vereist) plaatsvindt. Het standpunt van [gedaagde] dat er eerst een huurovereenkomst met [eiseres] moet worden gesloten voor hij de huur verschuldigd is, gaat dus niet op.
4.2.
[eiseres] heeft toegelicht dat sprake is van een automatische incasso. [gedaagde] heeft diverse huurbetalingen echter laten storneren. [eiseres] heeft gesteld dat een bedrag van € 768,91 dat voortvloeit uit de servicekostenafrekening van 27 juni 2024 met de achterstand is verrekend. [gedaagde] heeft dit erkend. [gedaagde] stelt in zijn conclusie van dupliek dat hij nog recht heeft op terugbetaling van servicekosten over 2022. Omdat [gedaagde] deze stelling pas bij gelegenheid van dupliek heeft ingenomen heeft [eiseres] daar niet meer op kunnen reageren. Verder stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] niet heeft medegedeeld welk bedrag verrekend moet worden en geen afrekening van servicekosten die betrekking heeft op het jaar 2022 heeft overgelegd (wel een afrekening die ziet op 2021). Omdat onduidelijk is waarop [gedaagde] doelt (hij daartoe te laat in de procedure dit standpunt heeft ingenomen en daarover te weinig heeft gesteld), kan de kantonrechter geen rekening houden met dit standpunt.
4.3.
[eiseres] heeft toegelicht dat het waterverbruik (warm water en verwarming) via Mijn Water verloopt. [gedaagde] is het niet eens met die constructie en ook niet met het daarvoor te betalen voorschot. [eiseres] stelt dat zij [gedaagde] heeft proberen uit te leggen dat dit geen reden is om de huur niet te betalen, maar dat communicatie moeizaam verloopt. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit inderdaad geen reden om de betaling van de huur op te schorten. Indien [gedaagde] het niet eens is met het voorschotbedrag of de afrekening dan bestaan daarvoor andere wettelijke mogelijkheden (de kantonrechter verwijst naar artikel 7:259 BW Pro e.v.).
4.4.
Pas bij gelegenheid van dupliek heeft [gedaagde] het over een aantal door hem gestelde gebreken. Hij benoemt onder meer een lekkage (maar die is volgens hem ook al hersteld), een kapot rolluik en dat de afzuiging in de nacht niet werkt. Voor zover er al sprake zou zijn van gebreken kunnen deze geen, althans niet zonder meer, rechtsgeldige reden zijn om de huur niet te voldoen.
4.5.
[gedaagde] betwist op zichzelf niet dat er tot en met augustus 2024 een huurachterstand is van € 4.826,10 en dat dit bedrag bestaat uit de niet betaalde huur over zes maanden (verrekend met positief saldo dat volgt uit de afrekening servicekosten).
4.6.
Gelet op de omvang van de huurachterstand staat vast dat [gedaagde] tekort geschoten is in de nakoming van de verbintenissen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het bedrag van
€ 4.826,10 zal worden toegewezen en ook de gevorderde ontbinding en ontruiming zijn daarom toewijsbaar. De wettelijke rente over € 4.826,10 zal worden toegewezen met ingang van 4 juli 2024 over € 3.939,85 en over € 886,25 vanaf 4 september 2024 (de roldatum waarop de akte tot wijziging van eis is genomen).
4.7.
De vordering tot betaling van de lopende huur / gebruikersvergoeding met ingang van 1 september 2024 tot het tijdstip van ontruiming zal ook worden toegewezen. De wettelijke rente, verschuldigd indien [gedaagde] de huur / gebruikersvergoeding niet betaalt voor de maanden die nadien verstrijken, zal ook worden toegewezen.
4.8.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden toegewezen. De 14-dagenbrief voldoet aan de vereisten in de regelgeving en rechtspraak. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen met ingang van 4 juli 2024.
4.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
496,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1445,72
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.826,10 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 4 juli 2024 over € 3.939,85 en over € 886,25 met ingang van 4 september 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 499,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 4 juli 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] ;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde, de woning aan de [adres] te [woonplaats] met aanhorigheden, met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen de huur van
€ 827,58 / een vergoeding gelijk aan de huurprijs van € 827,58 voor elke ingegane maand met ingang van 1 september 2024 tot het tijdstip van ontruiming,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.445,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.
BM