Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11426698 \ CV EXPL 24-5988
Vonnis in kort geding van 11 december 2024
in de zaak van
WONINGSTICHTING SERVATIUS,
te Maastricht,
eisende partij,
hierna te noemen: Servatius,
gemachtigde: mr. G. Vansant,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 7
- de aanvullende productie 8 aan de zijde van Servatius
- de akte eisvermeerdering
- de mondelinge behandeling van 5 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 5 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft met Servatius een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] vanaf 12 november 2021 van Servatius huurt de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (verder: de woning). Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte d.d. 9 oktober 2013’ van toepassing (productie 2 dagvaarding).
2.2.
In artikel 10.5 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen:
“Indien verhuurder het nodig oordeelt aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen onderhoud, herstel, vernieuwing of andere werkzaamheden te verrichten of te doen verrichten of indien deze nodig zijn in verband met eisen of maatregelen van de overheid of openbare nutsbedrijven, zal huurder de personen, nodig voor het verrichten van die werkzaamheden in het gehuurde toelaten en die werkzaamheden en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor schadevergoeding, vermindering van de betalingsverplichting dan wel ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen. Verhuurder zal omtrent het tijdstip van de uitvoering van de werkzaamheden, tijdig overleg met huurder plegen.”
2.3.
De woning maakt deel uit van een wooncomplex. Servatius heeft aan de bewoners van dit wooncomplex aangekondigd dat de woningen onder handen genomen worden voor groot onderhoud en woningverbetering. Zo heeft Servatius in het voorjaar van 2024 aan de bewoners, waaronder [gedaagde] , de informatiebrochure ‘Een frisse start voor de [straatnaam] . Verduurzaming en renovatie 144 appartementen’ gestuurd (productie 4 dagvaarding). De bewoners worden in die informatiebrochure onder andere geïnformeerd over de voordelen van de werkzaamheden, de woonlasten na de woningverbetering, de planning van de werkzaamheden en de overlast die de werkzaamheden met zich meebrengen.
2.4.
[gedaagde] heeft op 16 mei 2024 middels een ondertekende akkoordverklaring toestemming verleend voor de door Servatius beoogde werkzaamheden (productie 5 dagvaarding).
2.5.
Er hebben reeds werkzaamheden plaatsgevonden in de woning, waaronder het plaatsen van een nieuwe pui aan de achterzijde van de woning.
2.6.
Onderdeel van de werkzaamheden is verder het vervangen van de gevelpuien aan de galerijzijde en de afwerking daarvan aan de binnenzijde van de woning. Servatius heeft op of omstreeks 7 november 2024 [gedaagde] geïnformeerd dat de pui op 21 november 2024 geplaatst zou worden. Op 19 november 2024 heeft [gedaagde] Servatius bericht geen medewerking te zullen verlenen aan het plaatsen van de pui aan de galerijzijde.
2.7.
[gedaagde] lijdt aan een ernstige vorm van spinnensmetvrees.
3.Het geschil
3.1.
Servatius vordert - samengevat en na eiswijziging - bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
1. [gedaagde] te gebieden om binnen 24 uur na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan Servatius en/of de aan Servatius in dit verband ingeschakelde derden tot het op 16 december 2024 dan wel een later te bepalen datum te laten uitvoeren van de dringende werkzaamheden in de woning, welke werkzaamheden in elk geval bestaan uit het plaatsen van gevelpuien aan de galerijzijde alsmede de afwerking daarvan aan de binnenzijde van de woning alsmede om de door Servatius met de uitvoering van deze werkzaamheden belaste personen toe te laten tot het gehuurde ter uitvoering van deze werkzaamheden;
subsidiair
2. [gedaagde] te gebieden om binnen 24 uur na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan Servatius en/of de aan Servatius in dit verband ingeschakelde derden tot het op 16 december 2024 dan wel een later te bepalen datum te laten uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden in de woning, welke werkzaamheden in elk geval bestaan uit het plaatsen van gevelpuien aan de galerijzijde alsmede de afwerking daarvan aan de binnenzijde van de woning alsmede om de door Servatius met de uitvoering van deze werkzaamheden belaste personen toe te laten tot het gehuurde ter uitvoering van deze werkzaamheden;
zowel primair als subsidiair
3. te bepalen dat wanneer [gedaagde] in strijd handelt met het onder 1 of 2 gevorderde zij een dwangsom verbeurt van € 750,00 voor iedere dag c.q. dagdeel dat [gedaagde] met nakoming daarvan in gebreke blijft, met een maximum van € 2.250,00;
4. indien [gedaagde] de hierboven onder 1 of 2 gevorderde gedragsaanwijzing niet nakomt en een bedrag van € 2.250,00 heeft verbeurd, [gedaagde] te veroordelen de woning tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en ontruimd te houden zoals de dringende werkzaamheden c.q. de renovatiewerkzaamheden dat vereisen en noodzakelijk is, met machtiging van Servatius op grond van artikel 558 Rv om deze veroordeling zo nodig conform de bepalingen van Boek 2, Titel 3, Afdeling 6 Rv ten uitvoer te leggen;
5. [gedaagde] te veroordelen in de kosten voor het plaatsen van een kraan alsmede het plaatsen van de gevelpuien aan de galerijzijde en de afwerking daarvan aan de binnenzijde van de woning wanneer deze geplaatst moeten worden na 16 december 2024, welke kosten thans worden begroot op € 3.854,58;
6. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De door [gedaagde] ter mondelinge behandeling overgelegde stukken worden, gezien de omvang van die stukken, niet toegelaten tot de procedure. Servatius heeft zich daar terecht tegen verzet. De eis in reconventie wordt – nog daargelaten dat daar, met uitzondering van het herstellen van de pui aan de achterzijde, op de zitting door [gedaagde] niets over is gezegd – ook niet toegelaten. Een eis in reconventie dient overeenkomstig het “Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken” uiterlijk 24 uur vóór de mondelinge behandeling toegestuurd te worden aan de wederpartij en aan de voorzieningenrechter, hetgeen niet is gebeurd.
4.2.
Bij de beoordeling van het geschil komt eerst de vraag aan de orde of Servatius voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vorderingen. De kantonrechter oordeelt dat uit de stellingen van Servatius genoegzaam is gebleken dat het gaat om een spoedeisende zaak waarin, gelet op het belang van Servatius, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist. Servatius heeft er financieel en organisatorisch belang bij en het is efficiënter dat de werkzaamheden aan de woningen aan de [adres] te [woonplaats] zo veel mogelijk in één werkstroom worden uitgevoerd. Vast staat verder dat de werkzaamheden tot en met 16 december 2024 in één werkstroom kunnen worden uitgevoerd. Servatius heeft op grond van het voorgaande een spoedeisend belang bij haar vorderingen zoals ingesteld onder 1. tot en met 4.
4.3.
Ten aanzien van de geldvordering ter hoogte van € 3.854,58 overweegt de kantonrechter als volgt. Voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is vereist dat het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn en er moet sprake zijn van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Hierbij is terughoudendheid op zijn plaats. Servatius heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij ten aanzien van deze geldvordering een spoedeisend belang heeft. Het onder 5. gevorderde wordt bij gebreke aan spoedeisend belang dan ook afgewezen.
4.4.
Vervolgens dient beoordeeld te worden of de (overige) vorderingen van Servatius in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De kantonrechter dient daarbij uit te gaan van de feiten met de beperkte onderzoeksmogelijkheden die het kort geding hem biedt, aangezien bewijslevering in deze procedure in beginsel niet plaatsvindt.
4.5.
Servatius legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat sprake is van dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW en dat [gedaagde] op grond van voornoemd artikel alsook op grond van de algemene bepalingen gehouden is medewerking te verlenen aan deze dringende werkzaamheden.
4.6.
Uit de gedingstukken en het verhandelde ter mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat [gedaagde] kampt met een ernstige spinnensmetvrees en dat deze spinnensmetvrees haar leven beheerst. Servatius is hiervan op de hoogte en Servatius stelt dat zij tijdens de uitvoering van de werkzaamheden ook steeds rekening heeft gehouden met de ziekte van [gedaagde] . Servatius voert aan dat er echter grenzen zijn aan wat Servatius kan doen en dat de werkzaamheden nou eenmaal uitgevoerd dienen te worden.
4.7.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij medewerking wil verlenen aan de werkzaamheden ten aanzien van het plaatsen van de pui aan de galerijzijde, maar dat eerst de nieuwe geplaatste pui aan de achterzijde gerepareerd dient te worden door Servatius. In die pui zitten namelijk openingen van circa 0,5 centimeter volgens [gedaagde] en hierdoor kunnen spinnen en andere insecten naar binnen komen. [gedaagde] stelt dat het door haar ziekte onmogelijk is om in een woning te wonen waarbij aan twee kanten spinnen naar binnen kunnen komen. Ook veroorzaken de voornoemde openingen geluidsoverlast. [gedaagde] heeft deze openingen zelf provisorisch gedicht met tape. [gedaagde] stelt dat zij meermaals aan Servatius verzocht heeft om de pui aan de achterzijde te repareren. Servatius is daartoe niet overgegaan. [gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling toegezegd dat zij medewerking zal verlenen aan het plaatsen van de pui aan de galerijzijde wanneer Servatius de pui aan de achterzijde repareert. Om aan die wens tegemoet te komen heeft Servatius ter zitting toegezegd dat zij nog vóór zij met de renovatie begint actie zal ondernemen met betrekking tot het dichten van eventuele openingen aan de achterzijde van de pui. Daarbij wordt wel opgemerkt dat vanzelfsprekend niet de delen die open kunnen, zoals de deur, dichtgemaakt kunnen worden.
4.8.
Op grond van art. 7:220 BW dient de huurder bepaalde werkzaamheden te gedogen, ook al vormen deze een inbreuk op het huurgenot. De kantonrechter oordeelt dat in deze kwestie sprake van dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. De kantonrechter volgt hetgeen is aangevoerd door Servatius, te weten dat niet alleen dringende reparaties, maar alle dringende werkzaamheden onder lid 1 vallen en deze dient de huurder dus te gedogen. Ook preventief onderhoud valt onder deze bepaling. Dringend in de zin van dit artikel houdt in dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Hieronder valt ook het voordeel dat ontstaat door de werkzaamheden projectmatig uit te voeren.
4.9.
De kantonrechter heeft begrip voor de situatie van [gedaagde] . Servatius heeft echter haar belang voldoende aannemelijk gemaakt en zij heeft daarnaast voldoende aannemelijk gemaakt dat het gerechtvaardigd is [gedaagde] als voorlopige voorziening op grond van artikel 7:220 lid 1 BW, alsmede op grond van de algemene voorwaarden, te verplichten de werkzaamheden toe te laten en haar medewerking hieraan te verlenen. Het door Servatius onder punt 1. gevorderde wordt, mede gelet op de toezegging van Servatius dat zij de pui aan de achterzijde zal dichtmaken, dan ook toegewezen.
4.10.
Aan de subsidiaire vorderding wordt niet toegekomen, nu de primaire vordering wordt toegewezen.
4.11.
Nu het van belang is dat [gedaagde] uiterlijk op 16 december 2024 medewerking verleent aan het plaatsen van de gevelpuien aan de galerijzijde alsmede de afwerking daarvan aan de binnenzijde van de woning, is de kantonrechter van oordeel dat het gerechtigd is om als prikkel tot nakoming een dwangsom te verbinden aan het gebod tot medewerken. De dwangsom wordt dan ook toegewezen zoals gevorderd.
4.12.
Voor het geval [gedaagde] geen medewerking verleent en de voornoemde dwangsommen zijn verbeurd, vordert Servatius op grond van artikel 558 Rv machtiging om deze veroordeling zo nodig conform de bepalingen van Boek 2, titel 3, afdeling 6 Rv ten uitvoer te leggen. Nu de kantonrechter reeds heeft geoordeeld dat [gedaagde] op grond van de wet en de algemene bepalingen gehouden is om Servatius in staat te stellen de dringende werkzaamheden uit te (laten) voeren, is het gerechtvaardigd om de gevorderde machtiging en de gevorderde tenuitvoerlegging conform de bepalingen Boek 2, titel 3, afdeling 6 Rv toe te wijzen.
4.13.
De kantonrechter merkt ten aanzien van de akte eisvermeerdering nog het volgende op. In het lichaam van de dagvaarding heeft Servatius als postcode van de woning “ [postcode 1] ” opgenomen. In de akte eisvermeerdering heeft zij echter de postcode “ [postcode 2] ” opgenomen. De kantonrechter beschouwt dat als een kennelijke verschrijving en neemt aan dat ook in de akte eisvermeerdering “ [postcode 1] ” is bedoeld.
4.14.
Nu partijen over en weer op enig punt in het ongelijk zijn gesteld, wordt hierin aanleiding gevonden om de proceskosten tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
gebiedt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan Servatius en/of de aan Servatius in dit verband ingeschakelde derden tot het op 16 december 2024 dan wel een later te bepalen datum te laten uitvoeren van de dringende werkzaamheden in de woning aan het [adres] te [woonplaats] , welke werkzaamheden in elk geval bestaan uit het plaatsen van gevelpuien aan de galerijzijde alsmede de afwerking daarvan aan de binnenzijde van de woning aan het [adres] te [woonplaats] , alsmede om de door Servatius met de uitvoering van deze werkzaamheden belaste personen, na deugdelijke identificatie, toe te laten tot de woning ter uitvoering van deze werkzaamheden,
5.2.
bepaalt dat wanneer [gedaagde] in strijd handelt met de onder 5.1. genoemde beslissing, [gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 750,00 voor iedere dag c.q. dagdeel dat [gedaagde] met nakoming daarvan in gebreke blijft, met een maximum van € 2.250,00,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] , wanneer zij de onder 5.1. genoemde beslissing niet nakomt en een bedrag van € 2.250,00 heeft verbeurd, de woning aan het [adres] te [woonplaats] tijdelijk en gedeelte te ontruimen en ontruimd te houden zoals de dringende werkzaamheden dat vereisen en noodzakelijk is en machtigt Servatius op grond van artikel 558 Rv om deze veroordeling zo nodig conform de bepalingen van Boek 2, titel 3, afdeling 6 Rv ten uitvoer te leggen,
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
verklaart dit vonnis, met uitzondering van de onder 5.4. genoemde beslissing, uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.
SH