Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 11432615 \ CV EXPL 24-6543
Vonnis in kort geding van 12 december 2024
in de zaak van
[huurder],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. S.L.T.A. Scheepers,
tegen
[verhuurder],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. B.C.A. Reijnders.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [huurder]
- de mondelinge behandeling van 9 december 2024
- de voorwaardelijke en onvoorwaardelijke eis in reconventie
- de pleitnota van [verhuurder] .
- de producties van [huurder]
- de mondelinge behandeling van 9 december 2024
- de voorwaardelijke en onvoorwaardelijke eis in reconventie
- de pleitnota van [verhuurder] .
2.De feiten
2.1.
[huurder] huurt met ingang van 1 september 2024 een woonruimte aan [adres] [woonplaats] van [verhuurder] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar en de kale huurprijs bedraagt € 850,00 per maand.
2.2.
[huurder] heeft een borgsom betaald van € 850,00.
2.3.
Per whatsapp van 4 november 2024 vraagt [verhuurder] aan [huurder] wanneer hij de huur komt brengen. Omdat deze niet betaald wordt, overhandigt [verhuurder] op 16 november 2024 de huuropzegging aan [huurder] .
2.4.
Op 21 november 2024 heeft [verhuurder] de sloten vervangen en de eigendommen van [huurder] opgeslagen in de hal van het pand.
2.5.
[huurder] heeft bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk. [verhuurder] heeft aangifte gedaan van vernieling.
2.6.
Het pand waarin [huurder] woonruimte huurt staat bij de Kamer van Koophandel ingeschreven als hotel.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[huurder] vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [verhuurder] te verplichten om aan [huurder] onmiddellijk en onvoorwaardelijk toegang tot de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] te verlenen;.
II. [verhuurder] te verbieden om aan [huurder] opnieuw de toegang of de bewoning van het gehuurde onmogelijk te maken, of op andere wijze feitelijk tot ontruiming van [huurder] over te gaan, anders dan door de deurwaarder;
III. Aan [verhuurder] een dwangsom op te leggen ter hoogte van € 500,-- per dag of dagdeel indien zij in gebreke blijft met de vorderingen onder I. en II, met een maximum van € 25.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen;
IV. [verhuurder] te veroordelen in de proceskosten van dit geding.
3.2.
[huurder] legt aan de vordering ten grondslag dat [verhuurder] flagrant de verplichtingen uit de overeenkomst schendt door de sloten te vervangen en hem hiermee de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.
3.3.
[verhuurder] voert verweer en geeft aan dat zij een hotel heeft en kamers verhuurt. Dit is naar zijn aard huur voor korte duur zodat [huurder] geen huurbescherming geniet. Met de opzegging is de huur geëindigd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[verhuurder] vordert samengevat – (voorwaardelijk) ontruiming van het gehuurde aan [adres] [woonplaats] en (onvoorwaardelijk) [huurder] te veroordelen tot betaling van een bedrag ten titel van huur en/of gebruiksvergoeding ten bedrage van € 850,00 per maand, vanaf 1 september 2024 tot de dag dat het gehuurde zal zijn ontruimd, althans de huur rechtsgeldig is beëindigd.
3.6.
[verhuurder] legt aan de vordering ten grondslag dat er geheel geen huur is betaald en dat [huurder] overlast veroorzaakt.
3.7.
[huurder] voert verweer. Enkel de huur over de maand november 2024 is niet betaald. De huur over de maanden september en oktober 2024 is contant betaald. Hij betwist dat hij overlast veroorzaakt.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Spoedeisend belang
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [huurder] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
[huurder] voert aan dat hem de toegang tot het gehuurde is ontzegd en dat hij als gevolg daarvan in de auto moet overnachten. Dat maakt dat hij groot belang heeft bij het naleven van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [verhuurder] heeft het gestelde spoedeisend belang niet betwist.
De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] zijn spoedeisend belang in voldoende mate heeft aangetoond. Hij kan daarom worden ontvangen in zijn vordering.
Hotel of woonruimte
4.3.
Partijen verschillen in de eerste plaats over de vraag of het om huur van woonruimte gaat of van kamerhuur in een hotel die naar zijn aard van korte duur is. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het hier om woonruimte gaat. Hiervoor geldt in de eerste plaats dat het schriftelijke huurcontract vermeldt dat het om zelfstandige woonruimte gaat. Dat het schriftelijke huurcontract is opgesteld enkel om [huurder] van dienst te zijn in verband met werk is weliswaar door [verhuurder] gesteld, maar niet aangetoond. Volgens het uittreksel van de Kamer van Koophandel is het pand aan [adres] een hotel met als handelsnaam “ [hotelnaam] ”, maar dit wordt ontkracht door de eigen aangifte van [verhuurder] bij de politie. Zij verklaart ten overstaan van de politie dat zij van dit pand kamerbewoning heeft gemaakt. Ook blijkt uit de overgelegde en op de zitting getoonde foto’s dat het eerder om woonruimte gaat dan een hotelkamer. De inrichting neigt daar meer naar en ook is meestal geen keukenblok aanwezig in een hotelkamer. Verder is een verklaring van de benedenbuurman overgelegd, waarin deze klaagt over overlast die hij regelmatig ervaart. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat deze benedenbuurman er ook al langer woont en ook dit verdraagt zich niet met verhuur van hotelkamers.
De conclusie is daarom dat vooralsnog van woonruimte wordt uitgegaan en dat [huurder] huurbescherming geniet.
Mocht [verhuurder] de sloten vervangen?
4.4.
Een partij bij een huurovereenkomst (wederkerige overeenkomst) is in beginsel bevoegd om de nakoming van haar verplichting uit die huurovereenkomst op te schorten, indien de wederpartij haar daartegenover staande verplichting niet nakomt. Dit heeft de Hoge Raad bepaald in haar uitspraak van 15 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:389). In die zaak was de huurder echter opgehouden met het betalen van de huur en had hij het gehuurde verlaten. Dat is in deze zaak niet het geval. Weliswaar staat vast dat [huurder] de huur over de maand november 2024 niet heeft betaald, maar over de maanden september en oktober 2024 hebben partijen discussie. [huurder] heeft het gehuurde ook niet op eigen initiatief verlaten. Onder die omstandigheden levert de vervanging van de sloten eigenrichting op en dat is niet geoorloofd. Het is evenmin geoorloofd om het gehuurde zonder toestemming van [huurder] te betreden. Door dit wel te doen handelde [verhuurder] in strijd met de hoofdverplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen aan [huurder] en ongestoord huurgenot te verschaffen.
4.5.
De conclusie is daarom dat [verhuurder] aan [huurder] de toegang zal moeten verschaffen van het gehuurde. De vorderingen zoals vermeld onder I. en II. worden toegewezen. Dit geldt ook voor de gevorderde dwangsom. Hiertegen is geen afzonderlijk verweer gevoerd en als [verhuurder] de hierna op te leggen veroordelingen nakomt, heeft zij geen last van enige dwangsom.
De proceskosten
4.6.
[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [verhuurder] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
.De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
1.036,00
in reconventie
4.7.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.8.
Ook hier geldt dat [verhuurder] een spoedeisend belang moet hebben. Dit heeft zij niet onderbouwd en dit is ook niet anderszins gebleken, zodat haar vordering reeds om deze grond afgewezen moet worden.
Hetgeen partijen hebben gesteld over de vorderingen behoeft daarom geen verdere bespreking.
4.9.
[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
407,00
(factor 0,5 × 814,00)
Totaal
€
407,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verplicht [verhuurder] verplichten om aan [huurder] onmiddellijk en onvoorwaardelijk toegang tot de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] te verlenen,
5.2.
verbiedt [verhuurder] om aan [huurder] opnieuw de toegang of de bewoning van het gehuurde onmogelijk te maken, of op andere wijze feitelijk tot ontruiming van [huurder] over te gaan, anders dan door de deurwaarder,
5.3.
legt aan [verhuurder] een dwangsom op ter hoogte van € 500,00 per dag of dagdeel indien zij in gebreke blijft met de veroordelingen onder 5.1. en 5.2., met een maximum van € 25.000,00,
5.4.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 1.036,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van [verhuurder] af,
5.7.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 407,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2024.
plg