Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/336495 / KG ZA 24-425
Vonnis in kort geding van 6 februari 2025 in de zaak van:
[eiseres],
te [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. D. Bercx,
tegen:
[gedaagde] .,
te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.A.M.W. Snackers-Lutgens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 22,
- de door [eiseres] overgelegde producties 23 tot en met 26,
- de door [eiseres] overgelegde producties 23 tot en met 26,
- de door [gedaagde] overgelegde producties, horend bij de dagvaarding in de bodemprocedure,
- de mondelinge behandeling van 3 december 2024, en daarbij overgelegde pleitnota van [eiseres] en pleitnota/spreekaantekeningen van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2025, en daarbij overgelegde pleitnota van [eiseres] .
- de mondelinge behandeling van 3 december 2024, en daarbij overgelegde pleitnota van [eiseres] en pleitnota/spreekaantekeningen van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2025, en daarbij overgelegde pleitnota van [eiseres] .
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te
[plaats] . Tot aan zijn overlijden op 12 december 2022 was [aandeelhouder] enig aandeelhouder en bestuurder van [eiseres] . Vanaf die datum is dat [naam 1] w/v [eiseres] (hierna: “ [naam 1] w/v [eiseres] ”).
2.2.
Op het adres [adres] te [plaats] werd een tandartspraktijk geëxploiteerd door [aandeelhouder] . Medio 2009 is de tandartspraktijk overgenomen door zijn zoon, [zoon] (hierna: “ [zoon] ”). Deze is geen bestuurder van [eiseres] noch heeft hij anderszins de bevoegdheid om [eiseres] te vertegenwoordigen.
2.3.
Het perceel aan de [adres] is kadastraal bekend [kadastrale gegevens 1] . Via een zijstraat, de Kleine Steeg, is middels een erfdienstbaarheid van weg een terrein toegankelijk, kadastraal bekend [kadastrale gegevens 2] , waar de eigenaar van de [adres] gerechtigd is tot het gebruik van zes parkeerplaatsen “
maar uitsluitend voor de duur dat ter plaatse van het genoemde kadastrale perceel gemeente [kadastrale gegevens 1] een tandartsenpraktijk wordt uitgeoefend.”
maar uitsluitend voor de duur dat ter plaatse van het genoemde kadastrale perceel gemeente [kadastrale gegevens 1] een tandartsenpraktijk wordt uitgeoefend.”
2.4.
Begin 2024 hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen [eiseres] en [naam 2] (hierna: “ [naam 2] ”). Deze laatste had interesse in de aankoop van de onroerende zaak. [eiseres] is in de onderhandelingen bijgestaan door [naam 3] van [bedrijfsnaam 1] (hierna: “ [naam 3] ”). [naam 2] is bijgestaan door [naam 4] van [bedrijfsnaam 2] (hierna: “ [naam 4] ”).
2.5.
[naam 3] heeft op 2 februari 2024 een e-mail aan [naam 4] verzonden met de tekst:
“Bijgaand het uitgevoerde erfdienstbaarhedenonderzoek.”
2.6.
[naam 2] heeft op 6 maart 2024 een e-mail aan [naam 4] verzonden met onder meer de tekst:
“Zoals telefonisch besproken overweeg ik een bod te doen van €425.000 k.k. voor het pand aan de [adres] te [plaats] . Dit onder voorwaarde van het verkrijgen van de benodigde financiering en het ontvangen van een positief principebesluit van de gemeente Sittard voor mijn plannen voor de bouw van appartementen (4 bouwlagen) op de locatie.
Ook wil ik nog wat opheldering over de erfdienstbaarheden etc”
[naam 4] stuurde dit bericht door aan [naam 3] .
2.7.
[naam 2] heeft op 14 maart 2024 een e-mail aan [naam 4] verzonden met onder meer de tekst:
“Zoals telefonisch besproken wil ik een eindvoorstel neerleggen van €445.000 (k.k.), voor het pand aan de [adres] te [plaats] dit onder voorbehoud van verdere due diligence. Sommige zaken zoals een toelichting op de erfdienstbaarheden wil ik nog hebben.
Zoals aangegeven vraag ik tevens om een financieringsvoorbehoud en een voorbehoud voor het verkrijgen van een positief princiepbesluit van de gemeente Sittard-Geleen op de plannen voor een nieuwbouw woningbouwproject dat ik wil indienen.
(...)
Indien bovenstaande werkbaar, zal ik een conceptovereenkomst sturen ter beoordeling. We hebben pas volledige overeenstemming bereikt als deze overeenkomst door beide partijen ondertekend is”
2.8.
Nadat [naam 4] aan [naam 2] heeft bericht dat de makelaar (lees: [naam 3] ) de schriftelijke overeenkomst wil opstellen, reageert [naam 2] als volgt:
“De makelaar mag een conceptovereenkomst in eerste instantie opstellen, maar ik wil herhalen dat er pas een overeenkomst tot stand is gekomen als wij beiden akkoord zijn over de volledige inhoud en de handtekeningen gezet zijn”
2.9.
[naam 3] heeft op enig moment een conceptkoopovereenkomst opgesteld en bij e-mail van 4 april 2024 aan [naam 4] en [zoon] toegezonden.
2.10.
Partijen zijn vervolgens niet tot overeenstemming gekomen.
2.11.
[naam 2] is enige tijd daarna opnieuw in contact getreden met [naam 3] en heeft zich toen
ook rechtstreeks gewend tot [zoon] . [naam 2] heeft bij e-mail aan beiden van 26 juni 2024 met als titel “Update aankoop [adres] ” onder meer aangegeven dat de insteek van zijn plannen was gewijzigd van nieuwbouw naar transformatie en dat hij dit project gezamenlijk wilde oppakken met zijn compagnon [compagnon] (hierna: “ [compagnon] ”).
2.12.
Op 12 juli 2024 vindt er een telefoongesprek plaats tussen [naam 2] en [zoon] . Op enig moment heeft ook [naam 1] w/v [eiseres] met [naam 2] gesproken.
2.13.
[naam 2] heeft aan [zoon] bij e-mail van 13 juli 2024 onder meer het volgende bericht:
“Zoals gisteren telefonisch besproken, zijn we een koopprijs van €415.000 k.k. overeengekomen voor de [adres] te [plaats] , inclusief de zes bijbehorende parkeerplaatsen. Het is fijn dat jouw moeder en zus uiteindelijk akkoord zijn gegaan. We zullen nog contact hebben over de splitsing van de koopsom (met huurdersbelang of iets dergelijks).
De volgende stap is om de hoogte van de commissie met [bedrijfsnaam 2] te regelen en een koopovereenkomst op te stellen. Zoals besproken hebben wij een voorbehoud van principeakkoord van de gemeente voor onze plannen als ontbindende voorwaarde. [compagnon] en ik richten gezamenlijk een vennootschap op, waarmee wij de aankoop zullen doen.”
2.14.
Op 15 juli 2024 heeft [zoon] een e-mail gezonden aan [naam 2] en daarin het volgende geschreven:
“Fijn dat we telefonisch tot een overeenstemming zijn gekomen inzake de prijs van het pand.
Bespreek de verdere leveringsvoorwaarden (zoals aangegeven) met [bedrijfsnaam 2] ”
2.15.
[naam 2] heeft vervolgens bij e-mail aan [naam 3] en [naam 4] van 22 juli 2024 onder meer het volgende bericht:
“Zoals reeds met [bedrijfsnaam 2] besproken, hebben we overeenstemming bereikt met [zoon] , zijn zus en zijn moeder over de prijs voor het pand aan de [adres] te [plaats] (inclusief 6 bijbehorende parkeerplaatsen).
De overeengekomen prijs bedraagt €415.000 k.k. Deze prijs zal nog gesplitst worden in het onroerend goed, inventaris en eventuele andere zaken.
[compagnon] en ik gaan een project-bv oprichten voor dit gezamenlijke project. De naam zal zijn: [gedaagde] . Wij verwachten de vennootschap binnen korte tijd opgericht te hebben en kunnen daarna de koopovereenkomst ondertekenen.
Aangezien [naam 3] de vorige keer ook de koopovereenkomst heeft opgesteld, mag hij ditmaal van ons ook een eerste concept opstellen. Graag hierin onder andere de volgende punten verwerken:
Onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een positief principebesluit van de gemeente Sittard-Geleen voor onze plannen uiterlijk 30 november 2024. Mocht de gemeente langer nodig hebben voor het nemen van een besluit, dan werkt Verkoper hieraan mee.
Tevens hebben wij na een positief principebesluit circa 6 weken nodig om de financiering (inclusief taxatie) af te ronden.
Geen bankgarantie en/of waarborgsom verwerken. (gezien de opschortende voorwaarde)
Voor wat betreft asbest heeft Verkoper verklaard hiermee niet bekend te zijn. Wij als koper zullen een asbestinventarisatierapport laten opstellen voor levering, Mocht hieruit blijken dat er alsnog een grote hoeveelheid asbest aanwezig is of kostbare sanering noodzakelijk is, dan treden koper en verkoper in overleg over de saneringskosten.”
2.16.
[naam 3] heeft vervolgens bij e-mail van 12 augustus 2024 een conceptkoopovereenkomst toegezonden en daarin onder meer geschreven:
“Beste partijen,
Bijgevoegd treft u de concept koopovereenkomst, toelichting en bijlagen van het object aan de
[adres]te [plaats] .
[adres]te [plaats] .
Vriendelijk verzoeken we u dit concept op juistheid te controleren en eventuele opmerkingenbinnen 2 werkdagenper e-mail aan ons door te geven.
Na akkoord van alle partijen bieden we de koopovereenkomst via Docusign ter ondertekening aan.
Aan de hierbij toegezonden documenten kunnen géén rechten worden ontleend; de inhoud is geheel onder voorbehoud van een akkoord door zowel verkoper als koper.”
De conceptovereenkomst bevat onder meer de verplichting op koper om een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten en – kort gezegd – een vrijwaring voor verkoper voor eventueel in het pand aanwezige asbest.
2.17.
Op 16 augustus 2024 stuurt [naam 2] een e-mail aan [naam 4] met een reactie op de conceptovereenkomst. Onder andere schrijft hij:
“(...)
Zoals aangegeven hebben wij de notaris de opdracht gegeven voor de oprichting van onze gezamenlijke (50%-50%) vennootschap “ [gedaagde] .” [bedrijfsnaam 3] en [bedrijfsnaam 4] zullen beiden als bestuurders in dienst treden.
in principe hebben wij niet gesproken over een bankgarantie of waarborgsom. (zie mijn eerdere mail in de bijlage) Een bankgarantie (of waarborgsom) zullen wij pas verlenen na een positief principebesluit van de gemeente van onze plannen. Ik zou de keuze voor een bankgarantie of waarborgsom even open laten, gezien de nieuwe vennootschap. Ook hebben wij na een positief principebesluit circa 6 weken nodig om de financiering (inclusief taxatie) af te ronden. (dit graag verwerken)
Zoals ik aangaf heeft de verkoper ons medegedeeld dat er geen asbest in het pand aanwezig zou zijn. De formulering van art. 6.4.3.1 vind ik daarom niet correct.
Tevens zouden wij graag met de verkoper een lijst opstellen van zaken die nog verwijderd worden om aan de koopovereenkomst te hechten. Ik zal hiervoor nog een afspraak met [zoon] maken.
Kun jij bovenstaande met [naam 3] bespreken en laten aanpassen?”
2.18.
Bij e-mail van 21 augustus 2024 is namens [naam 3] gereageerd op de e-mail van
21 augustus 2024. Daarin staat het volgende:
21 augustus 2024. Daarin staat het volgende:
“(...)
Graag ontvangen wij verduidelijking van wat jullie willen met punt 1, dit is momenteel niet duidelijk.
Een bankgarantie is een gebruikelijke praktijk in het normale zakelijke verkeerd, daarom laten we deze erin staan. Het principebesluit wordt pas na akkoord gesteld.
Verkoper is niet bekend met asbest, maar kan geen garantie geven dat er nergens asbest is verwerkt. Onze verkoper is geen deskundige en kan niet alle elementen van het object inspecteren. Dit artikel blijft zoals beschreven in de akte.
Verkoper stelt een lijst met zaken op, die voor het tekenen van de koopakte ingevuld zal worden.”
2.19.
Op 22 augustus 2024 is [gedaagde] opgericht.
2.20.
In reactie op de e-mail van 21 augustus 2024 (zie 2.18.) heeft [naam 2] bij e-mail van 26 augustus 2024 onder meer het volgende aan [naam 4] en [naam 3] laten weten:
“Betekent dit dat de bankgarantie of waarborgsom pas na een positief principebesluit hoeft te worden gesteld? In dat geval kunnen we akkoord gaan. Ik heb bewust de keuze tussen een bankgarantie of waarborgsom opgenomen, aangezien ik niet zeker weet of wij eenvoudig een bankgarantie voor de nieuwe vennootschap kunnen verkrijgen. (een waarborgsom is altijd mogelijk) Zoals eerder aangegeven, hebben wij na een positief principebesluit circa zes weken nodig om de financiering (inclusief taxatie) af te ronden. Graag verwerk ik dit in de afspraken.
(...)
Ik heb inmiddels contact gehad met de verkoper, [zoon] . Hij heeft geen bezwaar tegen het inschakelen van een deskundige op het gebied van asbest. [zoon] had vandaag nog een mogelijkheid, maar dat was te kort dag om een asbestdeskundige te regelen. De afspraak zal nu ergens in de week van 9 september plaatsvinden.”
2.21.
Op 28 augustus 2024 is namens [naam 3] een e-mail gezonden waarin het volgende staat:
“De bankgarantie c.q. waarborgsom hoeft pas na een positief principebesluit te worden gesteld aangezien de bankgarantie c.q. waarborgsom een datum heeft die na het ontvangen van een positief principebesluit valt.
Graag vernemen wij wanneer de afspraak voor asbestinventarisatie plaatsvindt.”
2.22.
Op 3 september 2024 stuurt [naam 2] een e-mail aan [naam 3] waarin het volgende staat:
“De tenaamstelling van [gedaagde] . klopt helaas niet. [compagnon] en [naam 5] tekenen als bestuurders namens [bedrijfsnaam 3] B.V. en ik als bestuurder van [bedrijfsnaam 4] (zie het uittreksel kvk in de bijlage) [compagnon] en [naam 5] zitten op dit moment op Bali, maar er is een mogelijkheid om de koopovereenkomst digitaal te ondertekenen volgens mij. Heb jij nog gegevens van hun nodig?
De datum voor de asbestinventarisatie staat ingepland op volgende week maandag 9 september om 11:00.
Op die datum zullen wij ook even naar de lijst van zaken kunnen kijken en naar een passende verdeling tussen de roerende en onroerende zaken. Zoals aangegeven hebben wij tevens na een positief principebesluit circa 6 weken nodig om de financiering (inclusief taxatie) af te ronden. Kun jij dit nog omschrijven in de overeenkomst?”
2.23.
Op 13 september 2024 heeft [naam 2] per e-mail nog de volgende vraag aan [naam 3] voorgelegd:
“Tevens had ik nog even gekeken naar de concept-koopovereenkomst. Kun jij een onderverdeling maken voor de roerende (huurdersbelang) en onroerende zaken i.v.m. de overdrachtsbelasting? Ik zou de roerende zaken zetten op €35.000.”
2.24.
[naam 3] heeft vervolgens bij e-mail van 17 september 2024 aan [naam 4] onder meer het volgende bericht:
“Voor wat de [adres] komen we niet tot een volmaakte koopovereenkomst. Jouw koper blijft met nieuwe elementen komen, nieuwe niet vermelde medekopers, kopers die niet in koopakte willen worden opgenomen, verschil over roerende zaken, moment van betalen onroerende zaken, dan wil de koper alsnog een voorbehoud financiering etc etc.
Ik ben van mening dat er geen sprake is van een overeenkomst en ik maak een pas op de plaats en ga vanuit hier overleggen met verkoper of we überhaupt nog willen onderzoeken of we met jouw potentiële koper proberen tot een vergelijk te komen.”
2.25.
[gedaagde] heeft op 3 oktober 2024 beslag laten leggen op de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te [plaats] .
2.26.
[gedaagde] heeft een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij deze rechtbank door uitbrenging van een dagvaarding op 1 november 2024 aan [eiseres] . In randnummer 3 van die dagvaarding is opgenomen dat door [gedaagde] in deze (bodem)procedure nakoming wordt gevorderd van een koopovereenkomst met [eiseres] die volgens [gedaagde] , kort en goed, de volgende inhoud kent:
onroerend goed gelegen aan de [adres] te [plaats] inclusief zes bijbehorende parkeerplaatsen;
(ver)koopprijs € 415.000,-;
geen financieringsvoorbehoud;
geen waarborgsom;
opschortende voorwaarde van verkrijging positief principebesluit van de gemeente Sittard-Geleen voor de plannen uiterlijk 30 november 2024 (indien langer benodigd is, wordt daaraan door verkoper meegewerkt);
eventueel overleg over saneringskosten asbest, indien aan de orde.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, het door [gedaagde] op het perceel kadastraal bekend [kadastrale gegevens 1] gelegde beslag met onmiddellijke ingang op te heffen en om [gedaagde] te veroordelen om bij verzoeken voor verlof tot het leggen van beslag(en) op dat perceel een afschrift van het vonnis over te leggen op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per overtreding van dit gebod en om [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht. Die grond voor opheffing van het beslag heeft [eiseres] aan haar vordering ten grondslag gelegd.
4.2.
Volgens artikel 705 lid 2 Rv moet het beslag worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen. Daarbij moet worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder moet wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. Hierbij geldt dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
4.3.
[eiseres] heeft gesteld dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het pand waarop beslag is gelegd. Ten aanzien van meerdere facetten daarvan is uiteindelijk geen overeenstemming bereikt, aldus [eiseres] .
4.4.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat er geen door beide partijen ondertekende koopovereenkomst voorhanden is. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is van de zijde van [gedaagde] gesteld dat de overeenkomst mondeling tot stand is gekomen tijdens het – hiervoor onder 2.12 genoemde – telefoongesprek op 12 juli 2024. Tijdens de zitting is gebleken dat [naam 1] w/v [eiseres] tijdens dat gesprek aan [naam 2] heeft meegedeeld akkoord te zijn met een koopprijs van € 415.000,00. De voorzieningenrechter is evenwel van oordeel dat daarmee niet kan worden aangenomen dat tijdens dit telefoongesprek over de essentialia van een overeenkomst met betrekking tot het onroerend goed aan de [adres] te [plaats] overeenstemming is bereikt en dus ook niet dat een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen.
4.4.1.
Allereerst is van belang dat de koop van onroerend goed een meer dan gemiddeld complexe transactie betreft waarbij over meer dan de (totaal)prijs overeenstemming moet worden bereikt wil de overeenkomst tot stand komen. Op grond van de bekende feiten staat vast dat op 12 juli 2024 over verschillende relevante aspecten geen overeenstemming bestond. Sommige daarvan waren kennelijk überhaupt nog niet besproken. Uit de communicatie daarna – zoals te kennen uit de onder 2.14. tot en met 2.23 weergegeven berichten – volgt dat dit onder andere (zie ook 4.4.2. hierna) de splitsing van de prijs voor de onroerende en de roerende zaken, de waarborgsom/bankgarantie en de door [eiseres] gewenste vrijwaring voor asbest betrof. Derhalve moet de stelling van [gedaagde] dat op 12 juli 2024 volledige overeenstemming is bereikt over de koop van de onroerende zaak worden verworpen. [eiseres] heeft er in dat kader terecht op gewezen dat [gedaagde] blijkens de dagvaarding in de bodemzaak (zie 2.26.) stelt dat er een overeenkomst tot stand is gekomen waarin aspecten zijn verwerkt waarover evident op 12 juli 2024 nog geen overeenstemming was bereikt. In zoverre zijn de stellingen van [gedaagde] ook innerlijk tegenstrijdig.
Hoewel [gedaagde] dus niet heeft gesteld dat ná 12 juli 2024 (alsnog) een koopovereenkomst tot stand is gekomen, overweegt de voorzieningenrechter ten overvloede dat daarvan ook niet is gebleken. Nog afgezien van het feit dat er daarna nog ‘losse eindjes’ waren, zoals in ieder geval de vrijwaring voor asbest en de verdeling van de koopprijs over roerende zaken en onroerende zaak, heeft te gelden dat als niet weersproken vaststaat dat in ieder geval middels het bericht van [naam 3] van 12 augustus 2024 (zie 2.16.) namens [eiseres] is bedongen dat verdere communicatie onder voorbehoud van definitief akkoord van zowel verkoper als verkoper plaatsvond. [naam 2] – en daarmee [gedaagde] – was bekend met een dergelijk voorbehoud omdat [naam 2] zich daar zelf voorheen ook van heeft bediend (zie 2.7. en 2.8.).
4.4.2.
Naast het vorenstaande is van belang dat niet kan worden aangenomen dat tussen partijen volledige overeenstemming heeft bestaan over het object van de koop. [gedaagde] stelt in de veronderstelling te hebben verkeerd dat het pand is gekocht inclusief zes parkeerplaatsen, terwijl [eiseres] heeft gesteld dat het beoogde object van de koop alleen het pand betreft en niet de zes parkeerplaatsen, omdat die immers geen eigendom van [eiseres] zijn. Enkel een veronderstelling is onvoldoende om een gerechtvaardigd vertrouwen op te baseren. Weliswaar is niet aangetoond dat door of namens [eiseres] expliciet is gereageerd op de door [naam 2] in zijn e-mails vermelde aanname dat de parkeerplaatsen waren inbegrepen (zie 2.13. en 2.15), maar onweersproken is dat de concept koopovereenkomst de parkeerplaatsen niet vermeldde. De voorzieningenrechter is bovendien van oordeel dat het aan [naam 2] , als (professioneel) projectontwikkelaar, is om onderzoek te doen naar de eigendomsverhoudingen. Het is ook niet aannemelijk dat [naam 2] niet op de hoogte was of behoorde zijn van de situatie rondom de parkeerplaatsen, gelet op het feit dat vooraf informatie met [naam 4] is gedeeld over de (on)mogelijkheden van parkeren middels een erfdienstbaarheid (zie hiervoor onder 2.5). In zijn e-mailbericht van 14 maart 2024 (zie hiervoor onder 2.7) geeft [naam 2] zelf aan: “Sommige zaken zoals een toelichting op de erfdienstbaarheden wil ik nog hebben.” Indien het zo is dat [naam 2] vervolgens – in de ‘tweede ronde’ van onderhandelingen – geen onderzoek naar de parkeerplaatsen heeft gedaan, komt dat voor zijn en daarmee [gedaagde] risico.
4.5.
Op grond van het voorgaande is summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van het door [gedaagde] ingeroepen recht, omdat moet worden aangenomen dat met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] geen volmaakte koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.6.
In het kader van de te maken belangenafweging weegt het belang van [eiseres] om weer vrij over het pand te kunnen beschikken zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij handhaving van het beslag. Dat met een verkoop en levering van het pand aan een ander dan [gedaagde] ieder verhaalsobject voor [gedaagde] zou komen te verdwijnen heeft [eiseres] weersproken en is door [gedaagde] niet nader onderbouwd. Weliswaar zal [gedaagde] dan geen aanspraak meer kunnen maken op levering aan haar, maar dat belang weegt onvoldoende zwaar gezien de, naar het oordeel van de voorzieningenrechter, zwakke claim van [gedaagde] . De vordering van [eiseres] zal dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum is bepaald.
4.7.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,22
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.088,22
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
heft op het op 3 oktober 2024 gelegde beslag op het perceel kadastraal bekend [kadastrale gegevens 1] ,
5.2.
bepaalt dat [gedaagde] bij verzoeken voor verlof tot het leggen van beslag(en) op voornoemd perceel een afschrift van dit vonnis dient over te leggen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 50.000,00 voor iedere keer dat zij niet aan het bepaalde onder 5.2 voldoet,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.088,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2025.
JPW