Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11710444 \ CV EXPL 25-2300
Vonnis van 29 oktober 2025
in de zaak van
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 3 maart 2025 met producties 1 tot en met 12;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met bijlagen;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met bijlagen;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- het bericht van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] met bijlagen, dat bij de rechtbank is binnengekomen op 6 augustus 2025 en die wordt aangemerkt als conclusie van antwoord in reconventie;
- het bericht van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met bijlagen, dat bij de rechtbank is binnengekomen op 21 augustus 2025 en die wordt aangemerkt als akte;
- het bericht van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] met bijlagen, dat bij de rechtbank is binnengekomen op 26 augustus 2025 en die wordt aangemerkt als akte;
- de mondelinge behandeling van 2 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 december 2021 respectievelijk 1 juni 2023 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan waarbij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de zelfstandige woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) heeft verhuurd aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tegen een huurprijs van laatstelijk € 838,73 en in totaal € 90,00 aan voorschotten voor servicekosten. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft een waarborgsom van € 1.640,00 betaald.
2.2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft de huur opgezegd. Daarna heeft een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden en op 22 december 2024 een eindinspectie.
2.3.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft het gehuurde verlaten op 22 december 2024. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft daarna aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] kenbaar gemaakt dat het gehuurde niet correct is opgeleverd.
2.4.
Bij brief van 25 december 2024 respectievelijk 14 januari 2025 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzocht om de borg te restitueren.
2.5.
Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd en dat heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Na eiswijziging vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting:
tot restitutie van de waarborgsom van € 1.650,00;
tot restitutie van de servicekosten van € 2.724,00;
tot vergoeding van de kosten van lamellen en ijskast van in totaal € 2.299,00;
het totaalbedrag te vermeerderen met de wettelijke rente;
in de buitengerechtelijke incassokosten van € 750,00 exclusief btw;
in de proceskosten;
een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis;
in de nakosten en overige kosten in verband met het eventueel ten uitvoer leggen van het vonnis.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Na eiswijziging verzoekt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] – samengevat – dat de rechtbank:
zal verklaren dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] haar verplichtingen bij oplevering niet is nagekomen en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal veroordelen tot vergoeding van de resterende schadepost van € 7.075,87, na verrekening van de borgsom;
€ 1.875,87 zal toewijzen als nabetaling van servicekosten;
de vordering van € 2.799,00 van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] af te wijzen;
€ 400,00 zal toekennen aan reiskosten en gemiste werktijd voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en de heer [naam] ;
voorbehoud zal toestaan voor het uitbreiden en nader onderbouwen van de vordering.
3.5.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
Rechtsmacht Nederlandse rechter en toepasselijk recht
4.1.
De vorderingen hebben een internationaal karakter omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in België woont. Dit betekent dat de kantonrechter – alvorens toe te komen aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil – eerst moet vaststellen welke rechter rechtsmacht heeft ten aanzien van het voorliggende geschil en daarna welk recht van toepassing is.
4.2.
Omdat het gehuurde is gelegen in Nederland is de Nederlandse rechter bevoegd op grond van artikel 24 lid 1 eerste volzin van de Verordening (EU) nr. 1215/2012. Het Nederlands recht is van toepassing op grond van artikel 3 van de Verordening (EG) nr. 593/2008 omdat partijen in artikel 12.2 onderdeel 2 van de huurovereenkomst hebben gekozen voor Nederlands recht.
De hoedanigheid van partijen
4.3.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een professionele verhuurder is. Voor zover [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hiermee een beroep bedoelt te doen op consument-beschermende bepalingen overweegt de kantonrechter dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat de eerste huurovereenkomst is uitgevoerd door verhuurmakelaar Woonhuis Limburg en dat de tweede huurovereenkomst op naam staat van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zelf. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Daarom kan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen beroep doen op consument-beschermende bepalingen en is ambtshalve toetsing aan die bepalingen niet aan de orde.
Inhoudelijke beoordeling van het geschil
4.4.
De kantonrechter is – zoals reeds tijdens de mondelinge behandeling aangekondigd – van oordeel dat in conventie alleen de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevorderde restitutie van de waarborgsom vermeerderd met de wettelijke rente moet worden toegewezen en in reconventie de vorderingen zullen worden afgewezen voor zover deze niet zien op de ontbrekende set sleutels. Daartoe wordt als volgt overwogen.
De servicekosten
4.5.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] legt aan de door haar gevorderde restitutie van de servicekosten de stelling ten grondslag dat sprake is van niet redelijk genoten voordeel c.q. onverschuldigde betaling (artikel 6:203 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)) c.q. ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW). Het was met de onverantwoorde kosten de opzet van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te benadelen, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .
4.6.
De vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal worden afgewezen omdat geen sprake is van een prestatie die zonder rechtsgrond is verricht of een ongerechtvaardigde verrijking aangezien [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de servicekosten heeft betaald op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Het tussen partijen afgesproken bedrag aan servicekosten betreft een voorschot. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is weliswaar op grond van artikel 7:259 lid 2 BW verplicht om aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor onder meer servicekosten te verstrekken, met vermelding van de wijze van berekening daarvan, maar schending van deze verplichting betekent niet dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de servicekosten onverschuldigd heeft betaald of dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ongerechtvaardigd is verrijkt.
4.7.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert in reconventie betaling door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van € 1.875,87 aan servicekosten. Daaraan legt zij de stelling ten grondslag dat van de daadwerkelijk betaalde periodieke bijdragen aan de vereniging van eigenaren 30% voor haar rekening komt en 70% voor rekening van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .
4.8.
De vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal worden afgewezen omdat nergens uit blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de periodieke bijdragen aan de vereniging van eigenaren (deels) moet betalen. Dit blijkt niet uit artikel 7 van de huurovereenkomst, waarop [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tijdens de mondelinge behandeling een beroep heeft gedaan, omdat die kosten daarin niet zijn benoemd en een andere contractuele of wettelijke bepaling heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet aan haar vordering ten grondslag gelegd.
In conventie
De waarborgsom
4.9.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom van € 1.650,00. Op basis van artikel 10.1 van de huurovereenkomst begrijpt de kantonrechter dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bedoelt terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom van € 1.640,00. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert om de reeds betaalde waarborgsom te verrekenen met het door haar gevorderde bedrag aan schadevergoeding. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hiermee een beroep doet op artikel 7:261b lid 3 BW.
4.10.
Artikel 7:261b lid 3 BW biedt een verhuurder de mogelijkheid om binnen dertig dagen in plaats van veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom na verrekening van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot het herstel van de schade als bedoeld in artikel 7:218 BW en/of de door huurder verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding als bedoeld in artikel 7:237 leden 2, 3 en 4 BW, te restitueren.
4.11.
Omdat nergens uit blijkt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kosten heeft gemaakt strekkende tot herstel van de door haar gestelde schade zal de vordering om te verrekenen met de waarborgsom worden afgewezen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betaalde waarborgsom dan ook aan haar moeten terugbetalen. Dit betekent dat de vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot terugbetaling van de waarborgsom zal worden toegewezen.
4.12.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert op grond van artikel 6:119 BW de wettelijke rente over de waarborgsom met ingang van 1 februari 2025. De wettelijke rente zal worden toegewezen met ingang van datum dagvaarding (3 maart 2025) omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] alleen heeft gesteld dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in verzuim is, maar niet per wanneer.
De vergoeding voor de lamellen
4.13.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] legt aan de door haar gevorderde vergoeding voor de lamellen de stelling ten grondslag dat zij de lamellen heeft vervangen omdat die zeer verouderd en niet bruikbaar waren.
4.14.
De vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal worden afgewezen omdat uit artikel 12.1 van de algemene bepalingen volgt dat huurder verplicht is om voor de ramen normale gordijnen, vitrage of luxaflex op te hangen. Die verplichting houdt ook in dat de kosten daarvan voor rekening van huurder zijn.
De vergoeding voor de ijskast
4.15.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] legt aan de door haar gevorderde vergoeding voor de ijskast de stelling ten grondslag dat de ijskast defect was, zij van verhuurder een nieuwe mocht kopen en dat de nieuwe ijskast € 599,00 kostte. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft € 500,00 verrekend met de huur van januari 2022 waardoor een bedrag van € 99,00 resteert, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .
4.16.
Ook deze vordering zal worden afgewezen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft in 2021 de nieuwe ijskast gekocht en in januari 2022 is € 500,00 verrekend met de huur. Door pas in deze procedure de overgebleven € 99,00 te vorderen, heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te laat geklaagd zoals bedoeld in artikel 6:89 BW.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.17.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]
als natuurlijk persoon niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijfen verwijst ter onderbouwing daarvan naar rov. 4.3. Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. In de aanmaning is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
als natuurlijk persoon niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijfen verwijst ter onderbouwing daarvan naar rov. 4.3. Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. In de aanmaning is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
De proces- en nakosten
4.18.
Omdat beide partijen in conventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De na de uitspraak ontstane kosten zullen op grond van artikel 237 lid 4 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering worden afgewezen omdat de kostenveroordeling niet in het voordeel van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is.
In reconventie
De schade aan het gehuurde
4.19.
Om vast te kunnen stellen of sprake is van schade aan het gehuurde, is van belang of verhuurder en huurder een beschrijving van het gehuurde hebben opgemaakt. Als zo’n beschrijving is gemaakt, moet de huurder het gehuurde in dezelfde staat opleveren als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Dit volgt uit artikel 7:224 BW. Doet de huurder dit niet, dan kan er sprake zijn van schade die de huurder moet vergoeden op grond van artikel 7:218 lid 1 BW.
4.20.
Een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW moet de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig aangeven, dat daaruit afgeleid moet kunnen worden in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard (zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 februari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:601). De bijlage inspectierapport van 1 december 2021 bij de nadere onderbouwing eis van reconventie en aanvullende reactie op de eisen uit de dagvaarding, is te algemeen om aan de maatstaf van artikel 7:224 lid 2 BW te voldoen.
4.21.
Aangezien niet is komen vast te staan dat bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs door verhuurder, op grond van artikel 7:224 lid 2 BW verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Verkeert het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in beschadigde toestand, dan betekent dit dat huurder wordt vermoed het gehuurde in beschadigde toestand te hebben ontvangen. Verhuurder zal dan moeten stellen en indien nodig bewijzen dat de staat bij aanvang een andere is geweest dan de staat bij opleveren of dat de schade zich tijdens de huurtijd heeft voorgedaan. Slaagt de verhuurder daar niet in, dan zal zijn vordering tot schadevergoeding worden afgewezen. Slaagt verhuurder daar wel in, dan geniet hij het voordeel van het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW dat de schade is ontstaan als gevolg van een tekortschieten van de huurder. Dat vermoeden kan vervolgens door de huurder worden weerlegd door aan te tonen dat de schade niet door zijn tekortschieten is ontstaan.
4.22.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de staat bij aanvang van de huur anders was dan de staat bij oplevering van het gehuurde. Zij heeft dat namelijk alleen onderbouwd met het – door de kantonrechter in rov. 4.17. te algemeen bevonden –
inspectierapport van 1 december 2021, terwijl [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich op het standpunt stelt dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur anders was dan wat in het inspectierapport is beschreven en dat onderbouwt met een getuigenverklaring en foto’s. Dit betekent dat wordt verondersteld dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het gehuurde heeft ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet op de voet van artikel 7:218 lid 1 BW aansprakelijk is voor deze schade. De vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal daarom worden afgewezen voor zover deze niet ziet op de set sleutels die ontbreekt.
4.23.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft erkend dat zij een set sleutels is kwijtgeraakt. Voor die schade is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dan ook aansprakelijk en daarvoor zal zij aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] schadevergoeding moeten betalen. De omvang van de schadevergoeding wordt bepaald aan de hand van de bepalingen van afdeling 10 van titel 1 van Boek 6 BW. Omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de hoogte van de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gevorderde schadevergoeding ten aanzien van de ontbrekende set sleutels niet heeft weersproken, zal het door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gevorderde bedrag van € 100,00 worden toegewezen.
4.24.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen in reconventie, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] afwijzen
4.25.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert in reconventie dat de kantonrechter de vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ad € 2.799,00 zal afwijzen. Deze vordering moet worden beschouwd als verweer in conventie en is daar reeds beoordeeld.
Het toestaan van een voorbehoud
4.26.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert het toestaan van een voorbehoud voor het uitbreiden en nader onderbouwen van de vordering. Dit houdt gelet op de systematiek van titel 11 van Boek 3 BW geen vordering in. De kantonrechter zal deze vordering dan ook afwijzen.
De proceskosten
4.27.
Omdat beide partijen in reconventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 1.640,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 3 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5.
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te betalen een bedrag van € 100,00,
5.6.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.
CL