Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11276588 \ CV EXPL 24-4258
Vonnis van de kantonrechter van 5 februari 2025
in de zaak van:
STICHTING WONEN LIMBURG,
gevestigd te Roermond,
eisende partij,
gemachtigde Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
tegen:
[gedaagde] ,kantoorhoudende te [vestigingsplaats] aan de [adres 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van
[naam onderbewindgestelde],
[naam onderbewindgestelde],
wonend [adres 2] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. D.G.A. Rossi.
Partijen worden hierna (ook) respectievelijk ‘Wonen Limburg’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het antwoord van gedaagde partij
- de mondelinge behandeling op 30 januari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
De goederen van [naam onderbewindgestelde] zijn na aanvang van deze procedure onder beschermingsbewind gesteld. Wonen Limburg heeft de bewindvoerder per exploot van 6 januari 2025 in het geding geroepen. De bewindvoerder is vervolgens ook verschenen bij de mondelinge behandeling, reden waarom de bewindvoerder ook als (gedaagde) partij in dit vonnis is opgenomen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten en het geschil
2.1.
[naam onderbewindgestelde] huurt sedert 28 augustus 2023 van Wonen Limburg woonruimte te [woonplaats] aan de [adres 2] tegen een huurprijs van inmiddels € 760,09 per maand.
2.2.
Wonen Limburg stelt dat [naam onderbewindgestelde] tot en met augustus 2024 een huurachterstand heeft doen ontstaan van € 3.986,13. De lopende huur wordt sedert mei 2024 niet meer betaald. Op deze gronden vordert Wonen Limburg om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, met veroordeling van gedaagde om binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis het gehuurde, de woonruimte met aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats] , [adres 2] , te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en met al het zijne en de zijnen onder afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres(es) te stellen,
voorts bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde zal worden veroordeeld om aan eiser(es) tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
de terzake verschuldigde som van € 4.433,70, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de dag avn dagvaarden tot de dag der algehele voldoening.
de som van € 760,09 per maand zijnde huur c.q. gebruiksvergoeding voor iedere maand behoudens huurverhogingen, die vanaf 31 augustus 2024 tot het tijdstip van de ontruiming mocht verstrijken of zijn ingegaan, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele maand, met veroordeling van de gedaagde in de kosten deze procedure.
2.3.
[naam onderbewindgestelde] voert gemotiveerd verweer. Voor zover van belang, gaat de kantonrechter hierna nader in op de stellingen van partijen.
3.De beoordeling
3.1.
[naam onderbewindgestelde] ontkent de ontstane huurachterstand in maanden op zich niet, doch stelt de huurbetalingen te hebben opgeschort nu Wonen Limburg verschillende gebreken aan de woning weigert te herstellen. Bovendien ervaart [naam onderbewindgestelde] regelmatig ernstige geluidsoverlast van zijn onderburen.
Daarnaast betwist [naam onderbewindgestelde] de hoogte van de achterstand nu de doorgevoerde (twee) huurverhogingen in strijd met de regelgeving hebben plaatsgevonden, zodat dient te worden uitgegaan van de oorspronkelijke huur van € 704,79 per maand.
huurverhogingen
3.2.
Anders dan [naam onderbewindgestelde] stelt, zijn geen twee huurverhogingen doorgevoerd in één jaar. Ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft Wonen Limburg twee producties in het geding gebracht. Productie 6 betreft een brief d.d. 28 maart 2024 met een aankondiging van een verhoging van servicekosten. Deze verhoging heeft dan ook niet te gelden als een huurverhoging als bedoeld in de artt. 7:251 en 7:252 BW.
Productie 7 betreft een brief van april 2024 met aankondiging en specificatie betreffende een verhoging van de huurprijs per maand met ingang van 1 juli 2024. [naam onderbewindgestelde] stelt de betreffende aanzegging niet te hebben ontvangen, daar hij anders zeker bezwaar zou hebben gemaakt.
3.3.
Niet alleen is de kantonrechter van mening dat [naam onderbewindgestelde] – zonder nadere toelichting – niet bloot kan betwisten de betreffende aankondiging van een huurverhoging in april 2024 niet te hebben ontvangen, bovendien heeft dit weinig effect nu in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst onder 4.1 een (automatisch) ‘huurverhogingsbeding’ is opgenomen in de zin van art. 7:248 BW Pro. Een voorstel als bedoeld in art. 7:252 BW Pro is dan niet aan de orde en [naam onderbewindgestelde] heeft evenmin geen bezwaar gemaakt tegen deze huurverhoging.
De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan deze stellingen van [naam onderbewindgestelde] , zodat dient te worden uitgegaan van de door Wonen Limburg gestelde huurachterstand inclusief huurverhoging per 1 juli 2024.
gebreken
3.4.
Wonen Limburg heeft gemotiveerd en onderbouwd aangegeven dat de door [naam onderbewindgestelde] gestelde gebreken (voordeur) inmiddels sedert enige tijd verholpen zijn, dan wel onbekend/ niet eerder gemeld (schimmel). [naam onderbewindgestelde] heeft verder diens klachten over geluidsoverlast in het geheel niet onderbouwd.
De kantonrechter gaat ook hieraan voorbij, vooral ook omdat de gestelde gebreken - nog los van het verweer van Wonen Limburg - in geen enkel opzicht het volledig opschorten van de huur kunnen rechtvaardigen.
3.5.
Dit betekent dat de gevorderde huurachterstand (tot en met augustus 2024) zal worden toegewezen. De ontstane huurachterstand rechtvaardigt eveneens de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.6.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden eveneens toegewezen, nu de aan [naam onderbewindgestelde] verzonden brief d.d. 10 juni 2024 (productie 4 bij dagvaarding) voldoet aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
3.7.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam onderbewindgestelde] aangegeven inmiddels andere woonruimte te hebben gevonden en niet meer te willen terugkeren naar de onderhavige woning. Onder deze omstandigheden zal de kantonrechter de gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen toewijzen.
3.8.
[naam onderbewindgestelde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van eisende partij worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 496,00
- salaris gemachtigde €
totaal € 1.174,72
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres 2] ,
4.2.
veroordeelt gedaagde partij, om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eisende partij te stellen,
4.3.
veroordeelt gedaagde partij voorts om aan eisende partij tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen de somma van € 4.433,70 (bestaande uit een bedrag van € 3.986,13 aan huurachterstand tot en met augustus 2024 en een bedrag van € 447,57 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling,
4.4.
veroordeelt gedaagde partij om aan eisende partij te betalen een vergoeding gelijk aan de huurprijs van € 760,09 voor elke ingegane maand met ingang van 1 september 2024 tot en met de maand waarin gedaagde partij het gehuurde heeft ontruimd,
4.5.
veroordeelt gedaagde partij voorts in de kosten van de procedure aan de zijde van eisende partij gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 1.174,72,
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken.