Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/324550 / HA ZA 23-503
Vonnis van 15 januari 2025
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
2.
[eiseres sub 2],
te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen in enkelvoud te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. R.R.F.J. Palmen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen in enkelvoud te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. E.H.C.K. Reijans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8;
- de akte vermeerdering van eis met producties 9 tot en met 13;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 september 2024, met daarbij de spreekaantekeningen van mr. Palmen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 15 januari 2018 heeft [eisers] van [gedaagden] een onroerende zaak gekocht voor de prijs van € 125.00,00. Het gekochte is gelegen aan de [adres] te [plaats] .
2.2.
[gedaagden] had deze onroerende zaak op 23 september 2009 in eigendom verworven. De onroerende zaak was destijds kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer 1] , groot 5 are en 45 centiare.
2.3.
De onroerende zaak is op enig moment kadastraal hernummerd. De onroerende zaak is kadastraal gesplitst en heeft twee nieuwe kadastrale nummers gekregen, te weten [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] (hierna: [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] ), samen groot 5 are en 45 centiare.
2.4.
In de koopovereenkomst van 15 januari 2018 is de door [eisers] gekochte onroerende zaak als volgt beschreven:
“
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:
- plaatselijk bekend (incl. postcode): [plaats]
- kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 1]
- groot 0 hectare, 5 are, .45centiare,”
2.5.
De akte van levering van het gekochte door [eisers] is gepasseerd ten overstaan van notaris [naam notaris] (hierna: de notaris) op 7 september 2018. In de akte van levering is onder het kopje “omschrijving registergoed” het volgende opgenomen:
“het woonhuis met berging, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden gelegen te [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 2] ter grootte van drie are en vijftien centiare (3a 15ca) hierna te noemen: “het registergoed”
2.6.
Op 27 september 2023 heeft de notaris [gedaagden] verzocht om medewerking te verlenen aan een rectificatie van de akte van levering. [gedaagden] heeft niet gereageerd op dit verzoek.
2.7.
De advocaat van [eisers] heeft [gedaagden] op 9 oktober 2023 nogmaals verzocht om medewerking te verlenen aan rectificatie. [gedaagden] heeft laten weten niet voornemens te zijn om medewerking te verlenen aan de rectificatie van de akte van levering.
2.8.
Op 25 september 2023 is het [kadasternummer 3] door [gedaagden] verkocht aan de heer en mevrouw [naam] en Het Groene Bolletje B.V.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. [gedaagden] veroordeelt om binnen 5 dagen na het in deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan het tekenen van de door notaris [naam notaris] opgemaakte akte van rectificatie, een en ander op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat gedaagden daarmee in gebreke blijven.
II. bepaalt dat ingevolge artikel 3:300 lid 2 BW Pro dit vonnis in de plaats treedt van de notariële akte van rectificatie zoals door notaris [naam notaris] opgemaakt op 27 september 2023.
Subsidiair
III. voor recht verklaart dat [gedaagden] door de verkoop en levering van het perceel kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer 3] , groot 2 are en 30 centiare aan kopers, toerekenbaar tekort schiet/is geschoten in de nakoming van hun verbintenissen uit de met eisers gesloten koopovereenkomst van 15 januari 2018 en [gedaagden] te veroordelen, hoofdelijk des dat de een betalende de ander daardoor zal zijn bevrijd, tot vergoeding van de door eisers als gevolg van geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffende volgens de wet.
Primair en subsidiair
IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt, des dat de een betalende de ander daardoor zal zijn bevrijd tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen kosten van de conservatoire beslagmaatregelen en te vermeerderen met de wettelijke rente te berekenen vanaf 5 dagen na het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] de verbintenis uit de koopovereenkomst moet nakomen door medewerking te verlenen aan de rectificatie van de akte van levering. De notaris heeft in de akte van levering per ongeluk alleen [kadasternummer 2] benoemd, terwijl uit de koopovereenkomst onmiskenbaar blijkt dat [gedaagden] aan [eisers] [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] ) heeft verkocht. Weliswaar is in de koopovereenkomst de oude kadastrale aanduiding genoemd, maar uit de specifieke aanduiding van de grootte 5 are en 45 centiare volgt dat het totale perceel, bestaande uit de beide kadastrale nummers, door [eisers] is gekocht en door [gedaagden] geleverd had moeten worden. Bovendien schiet [gedaagden] , indien en voor zover hij overgaat tot levering van [kadasternummer 3] aan meneer en mevrouw [naam] en aan Het Groene Bolletje B.V., toerekenbaar tekort in de nakoming van de verbintenissen uit de met [eisers] gesloten koopovereenkomst, aldus [eisers] .
3.3.
[gedaagden] betwist de vordering en concludeert tot afwijzing daarvan. [gedaagden] betwist dat de akte van levering onjuist is. [gedaagden] heeft nooit de bedoeling gehad om [kadasternummer 3] aan [eisers] te verkopen en te leveren. Er bestaat geen nadere leveringsplicht van [gedaagden] aan [eisers] . [gedaagden] betwist dat hij zijn verplichtingen jegens [eisers] niet nagekomen zou zijn. Volgens [gedaagden] staat het hem vrij over te gaan tot levering van het [kadasternummer 3] aan de heer en mevrouw [naam] en Het Groene Bolletje B.V.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak staat de vraag centraal of [gedaagden] aan [eisers] [kadasternummer 3] heeft verkocht en aldus gehouden is om dat perceel alsnog aan [eisers] te leveren. De rechtbank oordeelt dat dit het geval is en overweegt daartoe als volgt.
4.2.
Tussen partijen staat vast dat zij op 15 januari 2018 een koopovereenkomst hebben gesloten, waarin het verkochte wordt omschreven als het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden, kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer 1] ter grootte van 5 are en 45 centiare.
4.3.
[eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de koopovereenkomst door [gedaagden] is opgesteld. [gedaagden] heeft ter zitting verklaard dat hij niet meer precies weet wie de koopovereenkomst heeft opgemaakt. [gedaagden] heeft daarmee niet of in ieder geval onvoldoende betwist dat hij dit zelf heeft gedaan. Dat betekent dat de rechtbank aanneemt dat het [gedaagden] is geweest die de koopovereenkomst heeft opgesteld en de omschrijving van het perceel daarop heeft ingevuld.
4.4.
Het verkochte is voldoende duidelijk omschreven in de koopovereenkomst. Uit deze omschrijving volgt immers dat partijen de wil hadden om het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden ter grootte van 5 are en 45 centiare te (ver)kopen. Weliswaar is het verkochte omschreven met een onjuist (althans op dat moment niet meer bestaand) perceelnummer, te weten nummer [kadasternummer 1] , maar vaststaat dat dit het oude kadastrale nummer – dat wil zeggen: het nummer van voor de kadastrale splitsing – is. Het is goed voorstelbaar dat deze onjuistheid in de koopovereenkomst is geslopen, omdat de opsteller van de koopovereenkomst – waarvan de rechtbank aldus aanneemt dat dit [gedaagden] is – de gegevens uit een eerdere koopovereenkomst of akte van levering met betrekking tot het perceel simpelweg heeft overgenomen. Het gebruik van de omschrijving “kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 1] ” duidt er daarmee op dat bedoeld is [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] samen te verkopen. Ook de grootte van het omschreven perceel, te weten 5 are en 45 centiare, duidt daarop, nu die grootte exact overeenkomt met grootte van perceel ( [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] samen.
4.5.
Uit de koopovereenkomst blijkt geenszins dat [gedaagden] de bedoeling had om alleen [kadasternummer 2] te verkopen. Als [gedaagden] daadwerkelijk die bedoeling had, zoals hij tijdens de zitting heeft aangevoerd, dan had het op zijn weg gelegen om die stelling nader met feiten en omstandigheden te onderbouwen. Dat heeft hij niet of onvoldoende gedaan. Bovendien had het in dat geval voor de hand gelegen dat [gedaagden] , nu de rechtbank hem als opsteller van de koopovereenkomst beschouwt, in de koopovereenkomst uitdrukkelijk had aangegeven dat [kadasternummer 3] niet meeverkocht werd.
4.6.
De rechtbank oordeelt dat uit de koopovereenkomst blijkt dat beide partijen de wil hebben gehad om zowel [kadasternummer 2] als [kadasternummer 3] te (ver)kopen. Er is sprake van wilsovereenstemming. Om die reden heeft [eisers] de mogelijkheid om nakoming van levering van [kadasternummer 3] af te dwingen.
4.7.
Dit betekent dat [gedaagden] wordt veroordeeld om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het tekenen van de door de notaris opgemaakte akte van rectificatie. Indien [gedaagden] de bevolen medewerking niet verleent, treedt dit vonnis conform artikel 3:300 lid 2 BW Pro in de plaats van de notariële akte van rectificatie zoals door de notaris is opgemaakt op 27 september 2023. [eisers] heeft niet gesteld welk zelfstandig belang hij daarnaast nog heeft bij versterking van deze veroordeling met een dwangsom De rechtbank zal de gevorderde dwangsom dan ook afwijzen.
4.8.
[eisers] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat [gedaagden] , door de verkoop en levering van [kadasternummer 3] aan meneer en mevrouw [naam] en Het Groene Bolletje B.V., toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenissen uit de tussen hen gesloten koopovereenkomst. Weliswaar heeft [eisers] deze vordering als subsidiaire vordering ingesteld, maar de rechtbank zal deze vordering toch beoordelen, omdat uit de toelichting van [eisers] blijkt dat eigenlijk een voorwaardelijke vordering bedoeld is, waarbij de voorwaarde is dat levering aan een derde plaatsvindt. De rechtbank wijst deze vordering af, omdat uit niets blijkt dat [kadasternummer 3] aan meneer en mevrouw [naam] en Het Groene Bolletje B.V. is geleverd. Het tegendeel lijkt veeleer het geval te zijn, nu [eisers] conservatoir beslag op [kadasternummer 3] heeft gelegd.
4.9.
[gedaagden] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
130,57
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.850,57
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.11.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het tekenen van de door notaris [naam notaris] opgemaakte akte van rectificatie,
5.2.
bepaalt dat dit vonnis ingevolge artikel 3:300 lid 2 BW Pro in de plaats treedt van de notariële akte van rectificatie zoals door notaris [naam notaris] is opgemaakt op 27 september 2023,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.850,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen vijf dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. Steijvers en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.