ECLI:NL:RBLIM:2025:11551 - Rechtbank Limburg - Veroordeling verhuurder tot herstel dak en betaling koste...

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11931509 \ CV EXPL 25-4167

Vonnis in kort geding van 21 november 2025

in de zaak van

A.F. EIJSDEN B.V.,

te Eijsden,

eisende partij,

hierna te noemen: Eijsden,

gemachtigde: H.R.M. Vangeel,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. A.A. Mukuchian.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 17 november 2025
- de pleitnota van Eijsden met een vermindering van eis
- de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Daarna is vonnis bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Eijsden exploiteert fitnesscentrum Anytime Fitness. Het fitnesscentrum bevindt zich op het adres Kerkstraat 4 te (6425 CB) te Eijsden.

2.2.

[gedaagde] drijft een eenmanszaak in de vorm van een klusbedrijf. Ook stuurt hij diverse aannemingsbedrijven en vastgoedbedrijven aan.

2.3.

[gedaagde] verhuurt aan Eijsden het pand waarin het fitnesscentrum wordt geëxploiteerd.

2.4.

In juli 2024 heeft zich in een deel van het gehuurde pand een ernstige lekkage voorgedaan. [gedaagde] heeft vervolgens werkzaamheden aan het dak van dit deel van het pand laten verrichten.

2.5.

[gedaagde] is door Eijsden in de periode juli tot en met november 2024 meermaals gesommeerd om het dak te herstellen.

2.6.

Het betreffende dak is een zogenoemd zadeldak. Na de laatste werkzaamheden die [gedaagde] in november 2024 aan dat dak heeft laten verrichten:

zijn op de noordzijde van dat dak geen dakpannen gelegd, maar is dat deel van het dak aan de buitenzijde afgeschermd door een dekzeil,
zijn op de zuidzijde van dat dak grotendeels wel dakpannen gelegd. Op het gedeelte van het dak waar dat niet is gebeurd, ligt eveneens een dekzeil.

Die situatie is tot op heden onveranderd.

2.7.

Eijsden heeft op 27 maart 2025 bij [gedaagde] geïnformeerd naar de voortgang van de werkzaamheden aan het dak. [gedaagde] heeft daarna op 2 april 2025 aan Eijsden medegedeeld dat het dak vanaf november 2024 dicht was.

2.8.

Op 18 april 2025 heeft Eijsden bij [gedaagde] gemeld dat de dag daarvoor sprake was van een lekkage. Nadat Eijsden [gedaagde] had gerappelleerd, heeft [gedaagde] op donderdag 1 mei 2025 aan Eijsden medegedeeld dat herstel op dinsdagochtend had plaatsgevonden.

2.9.

De schade als gevolg van de lekkage op 17 april 2025 heeft Eijsden gemeld bij haar schadeverzekeraar Interpolis. Interpolis heeft op 6 mei 2025 Eijsden bericht dat deze schade niet is verzekerd omdat het dak nog niet gerepareerd / vervangen is.

2.10.

Op 14 mei 2025 heeft Eijsden [gedaagde] verzocht om aan haar een verklaring af te geven waarin staat (samengevat en voor zover hier relevant):

dat de recente lekkage is verholpen,
dat ook de dakconstructie waar zich de andere eerdere lekkages hebben voorgedaan deugdelijk is hersteld.

2.11.

[gedaagde] heeft niet gereageerd op het verzoek van 14 mei 2025.

2.12.

Bij brief van 14 mei 2025 heeft Eijsden aan [gedaagde] medegedeeld dat zij een deskundigenonderzoek zal laten uitvoeren en [gedaagde] uitgenodigd om daar ook bij aanwezig te zijn.

2.13.

[gedaagde] heeft niet gereageerd op deze brief.

2.14.

Op 29 juli 2025 heeft zich weer een lekkage voorgedaan. Eijsden heeft [gedaagde] hiervan mededeling gedaan op 4 augustus 2025 en gesommeerd deze lekkage te herstellen, en tot afwerking van het dak over te gaan, waaronder het verwijderen van het dekzeil en het plaatsen van dakpannen.

2.15.

Bij e-mail van 11 augustus 2025 deelt [gedaagde] mede dat hij actie heeft laten ondernemen. Hij verwijst verder in deze e-mail naar een bijgevoegde foto waarop een gebroken dakpan is te zien waarop een kei ligt. [gedaagde] stelt in de e-mail dat zo’n kei daar niet vanzelf terechtkomt.

2.16.

In de tussentijd heeft de door Eijsden ingeschakelde deskundige “ [naam deskundige 1] ” (hierna: [naam deskundige 1] ) op 7 augustus 2025 onderzoek verricht. [gedaagde] is daar niet bij aanwezig geweest. De bevindingen van dit onderzoek heeft [naam deskundige 1] vastgelegd in een rapport van 20 augustus 2025. [naam deskundige 1] heeft daarin geconcludeerd dat het dak zowel aan de noordzijde als aan de zuidzijde niet waterdicht is.

2.17.

Bij brief van 8 september 2025 heeft Eijsden [gedaagde] geconfronteerd met de bevindingen van [naam deskundige 1] . Eijsden heeft [gedaagde] in die brief verder aangemaand om het dak te herstellen op de wijze als weergegeven in het verslag van [naam deskundige 1] .

2.18.

Op 10 september 2025 heeft Eijsden opnieuw een lekkage geconstateerd en die lekkage gemeld bij [gedaagde] .

2.19.

Bij e-mail van 11 september 2025 heeft [gedaagde] aan Eijsden medegedeeld dat de recente lekkage, net als die van 29 juli 2025, is te wijten aan een lek in de warmwaterleiding.

2.20.

Eijsden heeft sinds 2022 de beschikking gehad over een sleutel die [gedaagde] haar heeft gegeven. Die sleutel is van een groene poort die toegang geeft tot een terrein dat niet tot het gehuurde behoort. Eijsden heeft sinds 2022 op dat terrein haar afvalcontainer geplaatst. Op enig moment is Eijsden er achter gekomen dat [gedaagde] het slot van de groene poort heeft vervangen.

2.21.

Op 15 september 2025 heeft [gedaagde] , nadat Eijsden om een sleutel van het nieuwe slot had gevraagd, medegedeeld dat hij haar geen sleutel zal geven.

2.22.

Partijen hebben daarna nog gecorrespondeerd, maar dat heeft er niet toe geleid dat [gedaagde] aan Eijsden de bewuste sleutel gegeven heeft.

2.23.

Eijsden heeft vervolgens deze kortgedingprocedure gestart met de betekening van de dagvaarding op 24 oktober 2025.

2.24.

[gedaagde] heeft daarna een deskundigenonderzoek laten verrichten op 28 oktober 2025 door [naam deskundige 2] (hierna: [naam deskundige 2] ). De bevindingen van dat onderzoek zijn vastgelegd in een rapport van 12 november 2025. [gedaagde] heeft Eijsden niet uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn en [naam deskundige 2] is niet in het gehuurde pand geweest.

3.Het geschil

3.1.

Eijsden vordert (na vermindering van haar eis):

1. [gedaagde] te veroordelen om, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag vertraging, binnen drie weken na betekening van dit vonnis een goed en deugdelijk dak te plaatsen waaronder begrepen de volgende werkzaamheden:

- dakschild zuidzijde:

de dakpannen herleggen waarbij de juiste horizontale en verticale verdeling over het dakschild moet worden aangehouden;

alle werkzaamheden aan de dakpannen en details z.s.m. afronden zodat een waterdicht dak wordt verkregen;

- dakschild noordzijde:

het zeil verwijderen en het houden dakbeschot, de houten sporten en de gordingen vervangen;

tengels, panlatten en dakpannen aanbrengen;

alle detailafwerkingen;

- het verlaagd plafond:

bestaande systeemplafond verwijderen en afvoeren. Aangetaste underlayment platen van het verlaagde plafond vervangen en ontbrekende isolatie toevoegen;

2. te bepalen dat Eijsden een huurvermindering van 35% mag toepassen vanaf

12 augustus 2024 tot het moment dat de werken aan het dak volledig zijn voltooid;

3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 19.687,96 aan huurvermindering, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

4. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van
€ 1.455,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

5. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.187,90 (kosten deskundige), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

6. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na het vonnis mee te werken aan het plaatsen van een afvalcontainer door opnieuw een sleutel te overhandigen van de groene poort of door een andere vergelijkbare plaats aan te duiden waar een afvalcontainer geplaatst kan worden;

7. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Eijsden ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. De kantonrechter is van oordeel dat Eijsden een spoedeisend belang heeft bij een groot deel van de gevorderde voorzieningen. Het is immers evident dat zij in haar hoedanigheid van huurder belang heeft bij aanstonds herstel van het (volgens haar) gebrekkige dak van het gehuurde omdat dit (volgens Eijsden) tot lekkages leidt en geleid heeft.

4.2.

De kantonrechter zal hierna de afzonderlijke onderdelen van de vordering van Eijsden beoordelen.

Herstel van het dak

4.3.

Eijsden stelt dat het dak waar [gedaagde] in de periode van juli tot en met november 2024 werkzaamheden aan heeft laten verrichten nog steeds lekkages vertoont en dat er sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW Pro. Zij onderbouwt dit met het door haar overgelegde rapport van [naam deskundige 1] . Uit dit rapport met diverse foto’s blijkt dat op het bewuste dak aan de noordzijde nog geen dakpannen gelegd zijn en dat op dit deel van het dak een dekzeil is aangebracht. Op de zuidzijde zijn wel grotendeels dakpannen gelegd. Een deel van het dak is daar echter in het geheel niet gerealiseerd en er is op die plek eveneens een dekzeil aangebracht. Een dergelijke toestand, die door [gedaagde] niet wordt betwist, is zonder meer aan te merken als een ernstig gebrek waarvan Eijsden op de voet van art. 7:206 BW Pro met voortvarendheid recht heeft op herstel. Dat geldt meer in het bijzonder ook voor de onjuiste en evident ondeskundige wijze waarop de (wel) aanwezige dakpannen zijn aangebracht en de overige aanwijzingen van [naam deskundige 1] om tot een deugdelijk dak te komen. De kantonrechter gaat daarbij uit van de juistheid van deze door [naam deskundige 1] vastgestelde tekortkomingen. Het daartegen gevoerde verweer van [gedaagde] dat is gebaseerd op het door hem overgelegde rapport van [naam deskundige 2] , wordt verworpen. De kantonrechter gaat namelijk voorbij aan de bevindingen van [naam deskundige 2] , aangezien het door [naam deskundige 2] verrichte onderzoek niet voldoet aan de daaraan te stellen (minimum)eisen. Zo staat vast dat [naam deskundige 2] Eijsden niet in staat heeft gesteld bij het onderzoek aanwezig te zijn, is het rapport van [naam deskundige 2] op diverse onderdelen overduidelijk een samenvatting van de visie van [gedaagde] , waarbij niet blijkt dat [naam deskundige 2] de juistheid daarvan heeft getoetst en ook staat vast dat [naam deskundige 2] niet eens in het gehuurde is geweest waardoor [naam deskundige 2] (anders dan [naam deskundige 1] ) niet heeft kunnen beoordelen of er nog actieve lekkages onder het dak waren te zien.

4.4.

De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat momenteel minst genomen ernstige twijfel bestaat over de vraag of het dak inmiddels waterdicht is, zoals door [gedaagde] is gesteld. Zo heeft [naam deskundige 1] tijdens het onderzoek één actieve lekkage gesignaleerd en staat volgens [naam deskundige 1] buiten kijf dat er meerdere actieve lekkages zijn maar dat deze door Eijsden niet worden opgemerkt door de aanwezige plafondconstructies. Ook blijkt uit het rapport van [naam deskundige 1] (foto 16) dat aan de noordzijde voor een deel in het geheel geen dak is gerealiseerd. De enige bescherming tegen regen wordt op die plek geboden door een (op de foto) slap hangend dekzeil. Eijsden wijst in haar dagvaarding en pleitnota terecht op die onacceptabele situatie. Het is immers alleszins denkbaar dat het dekzeil onvoldoende bescherming biedt tegen lekkages bij hevige regenval.

4.5.

Vast staat dat Eijsden in de loop van de tijd diverse lekkages bij [gedaagde] heeft gemeld. Het verweer van [gedaagde] dat de lekkages van 29 juli en 10 september 2025 te wijten zijn aan de waterleiding van Eijsden, ontbeert de benodigde onderbouwing. Eijsden heeft immers uitgelegd dat er destijds inderdaad ook problemen waren met de waterleiding, maar dat het betreffende euvel één specifieke plek betrof, te weten ter plaatse van de douches, die de aantasting van het hele plafond nooit kan verklaren. Daarop heeft [gedaagde] niet inhoudelijk gereageerd. Van een erkenning van de kant van Eijsden is dus – anders dan [gedaagde] stelt – geen sprake.

4.6.

Eijsden heeft evident een spoedeisend belang bij herstel van het dak ter bescherming van het door haar gehuurde pand, haar inventaris en haar onderneming. [gedaagde] wijst erop dat het dak al sinds november 2024 in de huidige toestand verkeert. Anders dan [gedaagde] veronderstelt is dit onvoldoende grond om tot de conclusie te komen dat het spoedeisend belang door dit tijdsverloop is komen te vervallen. Dat tijdsverloop heeft er immers met name mee te maken dat Eijsden al die tijd tevergeefs heeft geprobeerd [gedaagde] tot herstel van het dak te bewegen. Onder die omstandigheden kan niet gezegd worden dat door het enkele tijdsverloop het spoedeisend belang is komen te vervallen.

4.7.

Ter zitting heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat herstel in februari 2026 zal plaatsvinden. Die toezegging staat niet aan toewijzing in de weg. Een dergelijke toezegging acht de kantonrechter veel te vrijblijvend, nog daargelaten dat ongewis is wat die toezegging concreet inhoudt.

4.8.

Op grond van voorgaande overwegingen zal de kantonrechter onderdeel 1 van de vordering toewijzen, voor zover die vordering ziet op het herstel van het dak. De termijn waarbinnen [gedaagde] het dak dient te herstellen zal overeenkomstig de vordering van Eijsden worden vastgesteld op drie weken na betekening van dit vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] die termijn overschrijdt. Deze dwangsom zal worden gemaximeerd tot een bedrag van € 75.000,00.

Het verlaagd plafond

4.9.

In eerste instantie heeft Eijsden herstel gevorderd van het verlaagd plafond en van het verlaagd systeemplafond. Wat het verschil is tussen deze twee plafonds heeft zij nergens uitgelegd. Beide plafonds zijn volgens haar eigen stellingen systeemplafonds. Vervolgens heeft zij ter zitting haar vordering tot herstel van het verlaagd systeemplafond ingetrokken Strikt genomen heeft zij dus haar vordering tot herstel van het verlaagd plafond gehandhaafd. Vervolgens heeft zij echter niets meer gesteld over dit deel van haar vordering.

4.10.

De kantonrechter zal dit onderdeel van de vordering afwijzen omdat Eijsden op dit punt niet voldaan heeft aan haar stelplicht, nu onduidelijk is gebleven om welk plafond het gaat. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat bovendien onduidelijk is gebleven waarom dit deel van het gehuurde door [gedaagde] zou moeten worden hersteld aangezien het er alle schijn van heeft dat Eijsden dit herstel als huurder zelf dient te verrichten.

Huurprijsvermindering

4.11.

De vordering van Eijsden in onderdeel 2 om te bepalen dat zij vanaf 12 augustus 2024 tot het moment van herstel een huurvermindering van 35% mag toepassen, zal worden afgewezen omdat de vordering een spoedeisend karakter ontbeert en in deze vorm een te definitief karakter heeft. Omdat onderdeel 2 zal worden afgewezen, zal de daarmee samenhangende vordering om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 19.687,96 eveneens worden afgewezen. Dat bedrag is immers gebaseerd op de aanname dat Eijsden de huur met 35% mag verminderen. De gang naar de bodemrechter is wat deze vordering betreft aangewezen.

Buitengerechtelijke kosten

4.12.

Eijsden vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.445,00 aan buitengerechtelijke kosten.

4.13.

De kantonrechter stelt vast dat Eijsden, voordat zij deze procedure aanhangig heeft gemaakt, [gedaagde] meermaals heeft gesommeerd om de werkzaamheden aan het dak te voltooien en het dak te herstellen. Uit art. 6:96 lid 2 onder Pro c BW volgt dat Eijsden recht heeft op vergoeding van de redelijke kosten die zij zodoende heeft gemaakt om [gedaagde] te bewegen tot voldoening buiten rechte. Eijsden stelt die kosten op € 1.445,00. Zij baseert dit bedrag op het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten (hierna: het Besluit) en de aanname dat herstel van het dak € 67.000,00 zal bedragen. Die aanname heeft [gedaagde] niet betwist. Wel stelt hij dat de vordering van Eijsden niet ziet op het bedrag van € 67.000,00 en ook stelt zij dat het besluit niet van toepassing is. Dit verweer kan hem niet baten. De kantonrechter overweegt daartoe dat het Besluit weliswaar inderdaad niet van toepassing is, maar dat dit er niet aan in de weg staat om voor de vaststelling van de hoogte van de vergoeding de in het Besluit opgenomen staffel te gebruiken zoals Eijsden gedaan heeft. Voor de vaststelling van de hoogte van de redelijk te achten vergoeding zal de kantonrechter daarom uitgaan van deze staffel, alsmede van het bedrag van € 66.700,00. Van het door Eijsden gevorderde bedrag van € 1.445,00 zal op grond van deze overwegingen een bedrag van € 1.442,00 worden toegewezen. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding (24 oktober 2025) tot de dag van betaling.

Kosten deskundige

4.14.

Vast staat dat de kosten van het onderzoek van [naam deskundige 1] € 2.187,90 bedragen. [gedaagde] zal op grond van art. 6:96 lid 2 onder Pro b BW worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan Eijsden. Dit zijn immers redelijke kosten die Eijsden heeft moeten maken ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. De wettelijke rente over € 2.187,90 zal worden toegewezen vanaf 24 oktober 2025 tot de dag van betaling.

Meewerken aan het plaatsen van een afvalcontainer

4.15.

Eijsden plaatst sinds enig moment in 2022 de afvalcontainer achter een groene poort. Eijsden stelt dat dit toen in onderling overleg is gegaan aangezien zij van die poort destijds van [gedaagde] een sleutel had gekregen. Het verweer van [gedaagde] komt (als de kantonrechter het goed begrijpt) er op neer dat die sleutel toen niet is verstrekt om Eijsden permanent in staat te stellen de afvalcontainer achter de poort te plaatsen.

4.16.

De kantonrechter is van oordeel dat in dit kort geding niet hoeft te worden beoordeeld of partijen in 2022 in onderling overleg hebben afgesproken dat Eijsden de afvalcontainer achter de groene poort mag plaatsen. Dat komt doordat de kantonrechter geen beslissing hoeft te nemen op de vordering van Eijsden om [gedaagde] te veroordelen aan haar een sleutel van die poort te overhandigen. Eijsden vordert immers als (gelijkwaardig) alternatief dat [gedaagde] een andere vergelijkbare plaats aanduidt waar een afvalcontainer kan worden geplaatst. [gedaagde] heeft dat tijdens de mondelinge behandeling gedaan. Hij heeft namelijk gewezen op de door hem (als productie 14) ingediende foto’s van het achter terrein en hij heeft voorgesteld dat als alternatieve containerlocatie aan te duiden. Eijsden heeft daar niet meer op gereageerd en dus geen bezwaren tegen dit alternatief aangevoerd. Het moet er dus voor gehouden worden dat [gedaagde] zodoende alsnog heeft voldaan aan de in onderdeel 6 gevorderde voorziening. Dit onderdeel van de vordering van Eijsden zal dus worden afgewezen.

Proceskosten

4.17.

[gedaagde] wordt overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Eijsden worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

120,21

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

Totaal

€

1.069,21

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis:

- Dakschild zuidzijde: de dakpannen te herleggen waarbij de juiste horizontale en verticale verdeling over het dakschild moet worden aangehouden en alle werkzaamheden aan de dakpannen en details af te ronden zodat een waterdicht dak wordt verkregen,

- Dakschild noordzijde: het zeil te verwijderen en het houten dakbeschot, de houten sporen en de gordingen te vervangen, tengels, panlatten en dakpannen aan te brengen, en alle detailafwerkingen te realiseren,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Eijsden een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat hij niet aan de veroordeling onder 5.1. voldoet, tot een maximum van € 75.000,00 is bereikt,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Eijsden van € 1.442,00 en € 2.187,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 oktober 2025 tot de dag van betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.069,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op
21 november 2025.