Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11548256 \ CV EXPL 25-908
Vonnis van 10 december 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. L. Isenborghs,
tegen
STICHTING MEANDERGROEP ZUID-LIMBURG,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.W. Janssen.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en Meander.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 31 januari 2025 met producties 1 t/m 14;
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 2;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- het bericht van 17 oktober 2025 van Meander met producties 3 t/m 23;
- de mondelinge behandeling van 27 oktober 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt en waarbij namens [eiser] een pleitnota, tevens akte wijziging van eis, en twee producties zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt sinds 1 maart 2021 een seniorenwoning van Meander, gelegen in het complex ‘ [naam complex] ’, aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op 7 juni 2023 heeft Meander aan [eiser] de afrekening van de service- en stookkosten over het jaar 2022 doen toekomen van in totaal € 1.225,73.
2.3.
In september 2023 is [eiser] een procedure gestart bij de huurcommissie met betrekking tot de afrekening servicekosten over het jaar 2022. Op 6 december 2024 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan. De huurcommissie heeft in haar uitspraak de servicekosten over 2022 vastgesteld op € 1.193,14.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- een verklaring voor recht dat de post ‘onderhoud groen’ ten onrechte door middel van doorbelasting via de servicekosten voor rekening van [eiser] is gebracht met veroordeling van Meander tot terugbetaling van de reeds door [eiser] terzake de post ‘onderhoud groen’ over de jaren 2021 tot en met 2024 betaalde bedragen;
- een verklaring voor recht dat de niet door [eiser] betwiste posten uit de uitspraak van de huurcommissie, behoudens de post ‘onderhoud groen’ zijn vast komen te staan;
- Meander te veroordelen de teveel betaalde servicekosten, van € 32,59, of een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
- Meander te veroordelen tot nakoming van artikel 7.3 en 7.4 van de huurovereenkomst door de overeengekomen deugdelijk functionerende zorgalarmering te leveren binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat Meander dit nalaat;
- een verklaring voor recht dat [eiser] vanaf de datum van dit vonnis niet meer gehouden is de kosten voor de zorgalarmering ten bedrage van € 30,- per maand te betalen totdat Meander heeft zorggedragen voor een deugdelijk werkende zorgalarmering;
- Meander te veroordelen tot terugbetaling van het door [eiser] betaalde bedrag ten behoeve van de kosten van de zorgalarmering van € 1.380,-;
- Meander te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de huurcommissie onterecht in haar uitspraak heeft geoordeeld dat de kosten van de gemeenschappelijke groenvoorziening rondom het complex onderdeel zijn van de servicekosten omdat de groenvoorziening niet tot het gehuurde behoort en iedereen van de groenvoorziening gebruik kan maken zodat geen sprake is van exclusief gebruik. Ten aanzien van de zorgalarmering voert [eiser] aan dat hij maandelijks € 30,- betaalt voor de zorgalarmering maar dat deze dienst niet door Meander wordt aangeboden, in afwijking van hetgeen partijen zijn overeengekomen in de huurovereenkomst. [eiser] vordert dat Meander alsnog voor een deugdelijke zorgalarmering zorgdraagt, dat de kantonrechter voor recht verklaart dat hij tot dat moment niet meer gehouden is om € 30,00 per maand te betalen en dat Meander wordt veroordeeld het onterecht betaalde bedrag aan hem terug te betalen.
3.3.
Meander voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Uitspraak huurcommissie: onderhoud groen
4.1.
Artikel 7:262 lid 1 BW Pro bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Door het instellen van een zodanige vordering vervalt de uitspraak van de huurcommissie volledig van rechtswege. De uitspraak van de huurcommissie in deze zaak is verzonden op 6 december 2024 en de dagvaarding is uitgebracht op 31 januari 2025 zodat de vorderingen van [eiser] tijdig zijn ingesteld.
4.2.
Uit de stellingen van partijen over en weer concludeert de kantonrechter dat zij slechts een geschil hebben over één onderdeel van de door de huurcommissie beoordeelde servicekosten, namelijk de kostenpost ‘onderhoud groen’, en dat partijen het allebei eens zijn over alle overige kostenposten die in de uitspraak van de huurcommissie zijn vastgesteld zodat partijen worden geacht zulks te zijn overeengekomen, zoals bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW Pro. De kantonrechter zal daarom de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht toewijzen, in die zin dat de niet door [eiser] betwiste posten uit de uitspraak van de huurcommissie zijn vast komen te staan. Voor wat betreft de post ‘onderhoud groen’ oordeelt de kantonrechter als volgt.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat op grond van het Besluit kleine herstellingen (zie de bijlage behorende bij artikel 1 van Pro het besluit, onder L) onderhoud in de tuin voor rekening van de huurder komt. Wanneer het gaat om privétuinen, zoals de voor- en achtertuin van een eengezinswoning, is dat ook volstrekt duidelijk. Onomstreden is voorts dat het onderhoud van groenstroken, tuinen en parken met een louter openbare bestemming niet aan de omwonende huurders in rekening kan worden gebracht, althans niet via de huurovereenkomst als component van de servicekosten. In de rechtspraak bestaat verschil van inzicht met betrekking tot het onderhoud van ‘gemeenschappelijke tuinen en groenstroken’ die vaak tegen de voet van een complex woningen zijn aangelegd, zoals ook hier het geval is. Uit de jurisprudentie valt (in ieder geval) op te maken dat de onderhoudskosten van dergelijk gemeenschappelijk groen door de verhuurder alleen als component van de servicekosten aan de huurder in rekening kan worden gebracht indien:
de tuin volgens de huurovereenkomst deel uitmaakt van het gehuurde als onroerende aanhorigheid;
overeengekomen is dat de dienstverlening van de verhuurder het tuinonderhoud omvat;
de tuin (exclusief) bestemd is voor gebruik door bepaalde huurders (daar doet niet aan af dat eventuele andere bewoners of voorbijgangers mogelijk ook enig kijkgenot aan de kijktuin kunnen ontlenen);
voorzieningen de beslotenheid en de niet toegankelijkheid van niet-huurders waarborgen.
4.4.
Partijen twisten over de vraag of de groenvoorziening rondom het complex deel uitmaakt van het gehuurde. Hoewel dit niet expliciet is opgenomen in de huurovereenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat de groenvoorziening wel degelijk tot het gehuurde behoort. Zij overweegt daartoe het volgende. Artikel 7:233 BW Pro bepaalt dat onder het begrip ‘woonruimte’, ook de onroerende aanhorigheden vallen. Daartoe kunnen ook gemeenschappelijke ruimtes, in dit geval een gemeenschappelijke buitenruimte, behoren waarvan een huurder het medegebruik heeft. In artikel 1.5 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst wordt uitdrukkelijk verwezen naar het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimtes. Artikelen 6 en 12 van de huurovereenkomst verwijzen bovendien naar bijlage 5 bij de huurovereenkomst waarin het onderhoud van de groenvoorziening uitdrukkelijk is opgenomen als onderdeel van de te betalen servicekosten. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiser] het genot van de groenvoorziening ontleent aan de huurovereenkomst, omdat hij op grond daarvan gehouden is een bijdrage voor het onderhoud ervan te betalen. Nu de groenvoorziening tot het gehuurde behoort en tussen partijen ook is overeengekomen dat de dienstverlening van Meander het tuinonderhoud omvat, is aan de in 4.3 onder a) en b) genoemde voorwaarden voldaan.
4.5.
[eiser] heeft voorts betwist dat de groenvoorziening een besloten karakter heeft en dat sprake is van een exclusief gebruiksrecht voor de huurders omdat deze voor iedereen vrij toegankelijk is en derden er dagelijks gebruik van maken. Dat de groenvoorziening tot het complex hoort, blijkt nergens uit, aldus [eiser] . Ook de rapporteur van de huurcommissie is tot de conclusie gekomen dat sprake is van openbaar groen, althans dat geen sprake is van een exclusief gebruik door de huurders. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de huurcommissie haar rapporteur had moeten volgen en, zonder kennis te nemen van de feitelijke situatie, niet tot een afwijkend oordeel had mogen komen.
4.6.
Meander heeft aangevoerd dat de groenvoorziening is afgebakend met paaltjes en ijzeren bedrading en dat op meerdere plekken verbodsbordjes zijn geplaatst met de tekst: ‘eigen terrein, verboden toegang voor onbevoegden, art. 461 Wetb Pro.v. Strafr.’ evenals enkele verbodsbordjes voor honden. Zij heeft ter onderbouwing van haar verweer foto’s in het geding gebracht. Ook heeft zij aangevoerd dat in overleg met de bewonerscommissie niet gekozen is voor een hogere afrastering omdat die het complex een te gesloten en een onaantrekkelijk karakter zou geven.
4.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter is hier sprake van een groenvoorziening die wel door iedereen betreden zou kunnen worden, maar die een openbaar karakter mist. Uit de foto’s die Meander heeft overgelegd blijkt dat de groenvoorziening onder meer bestaat uit hagen rondom de parkeerplekken, bomen en in grootte variërende grasvelden die rondom de daaromheen gelegen (woon)gebouwen liggen en dat die groenvoorziening dus duidelijk tot het complex behoort. Het geheel oogt bovendien besloten door de aanwezigheid van de (weliswaar lage) afrastering en de diverse verbodsbordjes. Hierdoor wordt iedereen die zich op het perceel begeeft erop gewezen dat het gehele perceel eigen terrein is. Hoewel dus in fysieke zin geen exclusief gebruik van de groenvoorziening voor de huurders wordt gewaarborgd, kan de exclusiviteit hieruit wel worden afgeleid. Daarnaast kan worden aangenomen dat de groenvoorziening is aangelegd als aankleding van het complex en dus bedoeld is om ten behoeve van het extra huurgenot van de huurders te strekken. Daar komt nog bij dat Meander voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij rekening heeft gehouden met de wensen van de bewonerscommissie voor wat betreft de keuze van de afrastering van de groenvoorziening en dat juist in overleg met de leden van de commissie niet gekozen is voor een meer gesloten inrichting van het groen, bijvoorbeeld door het plaatsen van een hoog hek eromheen. De stelling dat de huurders geen gebruik maken van de groenvoorziening is, voor zover juist, onvoldoende om te concluderen dat de voorziening daardoor een openbaar karakter krijgt.
4.8.
Nu de kantonrechter van oordeel is dat de groenvoorziening een besloten karakter heeft, is ook aan de in 4.3 onder c) en d) genoemde voorwaarden voldaan. Meander is dan ook gerechtigd de onderhoudskosten van de groenvoorziening via de servicekosten aan de huurders in rekening te brengen. Dit brengt mee dat de kantonrechter de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat de post ‘onderhoud groen’ ten onrechte door middel van doorbelasting via de servicekosten voor rekening van [eiser] is gebracht, zal afwijzen. Ook de vordering tot terugbetaling van de reeds door [eiser] betaalde bedragen voor onderhoud van de groenvoorziening over de jaren 2021 tot en met 2024 liggen daarmee voor afwijzing gereed.
4.9.
Omdat de kantonrechter van oordeel is dat ook de kostenpost ‘onderhoud groen’ voor rekening van [eiser] komt en hij het bedrag dat daarvoor in rekening is gebracht niet heeft betwist, kan de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie voor wat betreft de hoogte van de servicekosten over het jaar 2022 in zijn geheel volgen, aangezien [eiser] zich heeft neergelegd bij de overige onderdelen van die uitspraak. Dit betekent dat kan worden vastgesteld dat die afrekening € 1.193,14 bedraagt. Nu Meander een bedrag van € 1.225,73 aan [eiser] in rekening heeft gebracht, zal zij veroordeeld worden het verschil tussen deze twee bedragen, namelijk € 32,59, terug te betalen aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd.
Zorgalarmering
4.10.
Het tweede geschilpunt tussen partijen draait om het zorgalarmeringssysteem en de kosten daarvan. [eiser] stelt dat Meander op grond van artikel 7.3 en 7.4 van de huurovereenkomst verplicht is zorg te dragen voor zorgalarmering in het gehuurde en dat hij voor die dienst € 30,00 per maand heeft betaald vanaf aanvang van de huurovereenkomst. Meander voert aan dat zij al enkele jaren voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst van [eiser] is gestopt met het aanbieden van zorgalarmering en dat de artikelen 7.3 en 7.4 per abuis in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Partijen hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst echter niet gesproken of onderhandeld over het aanbieden van zorgalarmering en [eiser] heeft er ook nooit voor betaald zodat hij er onterecht van uit is gegaan dat Meander hiervoor moest zorgen, aldus Meander.
4.11.
De kantonrechter stelt voorop dat de vraag hoe in een overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst; voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij zijn alle omstandigheden van het concrete geval van beslissende betekenis, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen [1] .
4.12.
De kantonrechter stelt vast dat niet gesteld of gebleken is dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de zorgalarmering hebben besproken. Wel staat vast dat [eiser] vlak na aanvang van de huurovereenkomst bij Meander heeft geïnformeerd naar de zorgalarmering. Meander heeft vervolgens meermaals aan [eiser] uitgelegd dat zij zelf al enige tijd geen zorgalarmering meer aanbood, maar dat zij daarvoor ook geen kosten in rekening bracht bij [eiser] . Meander heeft [eiser] vervolgens tot drie keer toe, voor het eerst op 30 juni 2021 (dus vlak na aanvang van de huurovereenkomst), een informatiepakket met aanmeldingsformulier toegestuurd zodat [eiser] zich voor zorgalarmering kon aanmelden via Meander bij een externe aanbieder.
4.13.
[eiser] stelt voorts dat hij maandelijks € 30,00 voor de zorgalarmering heeft betaald. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] twee producties overgelegd waaruit zou moeten blijken hoe zijn betalingsverplichting jegens Meander is samengesteld. De kantonrechter overweegt dat niet gebleken is dat deze pagina’s onderdeel zijn van de tussen partijen geldende huurovereenkomst. De pagina’s zijn niet voorzien van de gegevens van partijen of van een handtekening. Op de ene pagina (met onderaan de vermelding pagina 5 van 8) is geen kale huurprijs of aanvangsdatum van de huur ingevuld en op de andere pagina is als ingangsdatum 1 mei 2018 ingevuld terwijl de huurovereenkomst van [eiser] pas is ingegaan op 1 maart 2021. Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat deze producties onderdeel zijn van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Voor de verdere beoordeling zal de kantonrechter daarom uitgaan van de door partijen ondertekende huurovereenkomst zoals die ook is overgelegd bij de huurcommissie (zie productie 11 bij dagvaarding).
4.14.
Uit de door [eiser] ter zitting overgelegde twee producties, en uit de door Meander overgelegde productie 11, is naar het oordeel van de kantonrechter echter wel op te maken dat het in de huurovereenkomsten van Meander gebruikelijk is om in het artikel ‘betalingsverplichting’ de maandelijkse betalingsverplichting van de huurder te specificeren en dat hierin, toen dit nog van toepassing was, ook een apart bedrag voor de post ‘zorgservice/zorgalarmering’ werd opgenomen. De kantonrechter stelt vast dat deze post niet is opgenomen in de specificatie van de betalingsverplichting van [eiser] in de tussen partijen geldende huurovereenkomst. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat de € 30,00 in de kale huurprijs is inbegrepen maar heeft die stelling niet nader onderbouwd. Uit de door Meander overgelegde historische opbouw van de kale huurprijs (productie 12) blijkt bovendien het tegendeel zodat de kantonrechter van oordeel is dat niet is komen vast te staan dat [eiser] ooit enig bedrag, via de kale huurprijs dan wel afzonderlijk, heeft betaald voor de zorgalarmering. Als gevolg hiervan zal de kantonrechter de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat hij vanaf de datum van dit vonnis niet meer gehouden is de kosten voor de zorgalarmering ten bedrage van € 30,- per maand te betalen totdat Meander heeft zorggedragen voor een deugdelijk werkende zorgalarmering en de gevorderde veroordeling tot terugbetaling van € 1.380,00 afwijzen.
4.15.
Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter ook van oordeel dat [eiser] er niet zonder meer van uit mocht gaan dat Meander de contractuele plicht had om te zorgen voor zorgalarmering en zeker niet zonder dat daar een betaling, los van de huurprijs, van zijn kant tegenover stond. Ook uit het gegeven dat Meander aan [eiser] in de eerste maanden na het aangaan van de huurovereenkomst meermaals aan hem heeft uitgelegd dat zij de zorgalarmering niet meer aanbood maar dat hij zich via hen kon aanmelden bij een externe aanbieder volgt dat [eiser] niet mocht verwachten dat Meander nog de contractuele plicht had om voor de zorgalarmering te zorgen. Het feit dat de zorgalarmeringsfunctie op de verouderde intercom van [eiser] op enig moment nog werkte, doet daar verder niet aan af. De kantonrechter zal de vordering tot veroordeling van Meander tot nakoming van artikel 7.3 en 7.4 van de huurovereenkomst door de overeengekomen deugdelijk functionerende zorgalarmering te leveren binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van, daarom afwijzen.
Proceskosten
4.16.
[eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Meander worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat de niet door [eiser] betwiste posten uit de uitspraak van de huurcommissie zijn vast komen te staan,
5.2.
veroordeelt Meander tot betaling van € 32,59 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet tijdig zijn betaald en te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart de in 5.2 en 5.3 genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.
LC