ECLI:NL:RBLIM:2025:13165

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/299764 / HA ZA 21-617

Vonnis van 24 december 2025

in de zaak van

COMOX BEHEER B.V.,

te Heerlen,

eisende partij,

hierna te noemen: Comox,

advocaat: mr. R.J.H.M. Crombaghs,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. C.S.B.E. Reinders.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 februari 2025;
- de akte van Comox van 5 maart 2025;
- de akte van [gedaagden] van 5 maart 2025.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

Bij tussenvonnis van 7 augustus 2024 zijn partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de in dat vonnis nader genoemde onderwerpen en over een aangekondigd deskundigenonderzoek. Vervolgens zijn naar aanleiding van de uitlatingen van partijen bij tussenvonnis van 19 februari 2025 door de rechtbank aanvullende vragen geformuleerd, waar partijen zich bij gelijktijdige akte van 5 maart 2025 over hebben uitgelaten.

Bezwaar tegen akte 26 februari 2025

2.2.

Van de zijde van Comox is op 26 februari 2025 een ‘akte (uitlating overgelegde productie)’ ingediend, met de producties C-48 tot en met C-50 (abusievelijk is in het vonnis van 19 februari 2025 slechts productie C-48 vermeld). Tegen het indienen van die akte is door [gedaagden] bezwaar gemaakt. Bij akte van 5 maart 2025 heeft Comox, daartoe door de rechtbank in de gelegenheid gesteld, gereageerd op het bezwaar.

2.3.

De rechtbank besluit, na kennisneming van de standpunten van partijen, dat de akte van Comox van 26 februari 2025 wordt geweigerd. Comox heeft deze akte ingediend zonder daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld. Partijen waren door de rechtbank in het tussenvonnis van 7 augustus 2024 uitsluitend in de gelegenheid gesteld om een akte na tussenvonnis te nemen over de in dat tussenvonnis bepaalde onderwerpen en vervolgens een antwoordakte te nemen. Daarmee was dat debat gesloten en stond het partijen niet vrij op eigen initiatief nog een akte te nemen. Partijen hebben genoeg gelegenheid gehad om op elkaar te reageren.

Afwijzingen

2.4.

Naar aanleiding van de uitlatingen van partijen op grond van het tussenvonnis van 7 augustus 2024, komt de rechtbank tot het oordeel dat ten aanzien van de hierna volgende (onder rechtsoverweging 4.152 van het tussenvonnis genoemde) onderwerpen geen vragen aan de deskundigen zullen worden voorgelegd dan wel bewijslevering wordt toegelaten en dat de daarop betrekking hebbende vorderingen (bij eindvonnis) dienen te worden afgewezen.

Geen lichtpunt met bewegingsmelder rechterzijgevel hoek 0.8 (rov. 4.82)^[1]

2.5.

Volgens [gedaagden] vormt het ontbreken van de bewegingsmelder geen gebrek, omdat Comox zelf van het ruimteplan is afgeweken bij het accorderen van het door [naam bedrijf 1] opgestelde lichtplan. Op grond daarvan is de lamp aangesloten op een dag/nachtschakelaar (schemerschakelaar); die wordt in de regel niet gecombineerd met een bewegingsmelder. Comox betwist een andere afspraak te hebben gemaakt met [naam bedrijf 1] en stelt dat [gedaagden] toch fouten heeft gemaakt, maar Comox onderbouwt dit niet. Dit had echter, gelet op de gemotiveerde en onderbouwde stellingen van [gedaagden] wel op haar weg gelegen. Daarmee zijn de stellingen van [gedaagden] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende weerlegd, zodat de vordering op dit punt zal worden afgewezen.

Stuc-/schilderreparatie garage (vochtproblematiek, lekkage) (rov. 4.88)

2.6.

[gedaagden] is in de gelegenheid gesteld te reageren op de verwijzing door Comox naar het door haar overgelegde deskundigenrapport (productie CO-33, pagina’s 16-18), waarin (kort samengevat) is vermeld dat de in januari 2023 in de garage uitgevoerde reparaties aan scheurvorming en schade aan stukadoors- en schilderwerk ogenschijnlijk naar behoren zijn uitgevoerd, maar dat uit vochtmetingen bleek dat de muur op het moment van onderzoek (20 april 2023) nog te vochtig was. De deskundige concludeerde daaruit dat de oorzaak nog niet was weggenomen. [gedaagden] heeft onbetwist gesteld dat [naam bedrijf 2] na dat onderzoek door de deskundige, op 20 juni 2023, nog een kitnaad heeft aangebracht en heeft betwist dat er nog nadere actie moet worden ondernomen. Comox volstaat in reactie daarop met (opnieuw) verwijzing naar het deskundigenrapport en met de blote stelling dat de muur nog vochtig is. Het had op haar weg gelegen om dit te onderbouwen, gelet op de reparatie van 20 juni 2023. De enkele verwijzing naar het deskundigenrapport is daarvoor onvoldoende, want dit betreft de situatie voorafgaand aan het aanbrengen van de kitnaad. Het voorgaande betekent dat Comox onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat nog sprake is van een gebrek waar nog iets aan moet gebeuren. De vorderingen tot herstel en schadevergoeding zullen gelet hierop worden afgewezen.

13. Voorlopige (2016) constructie klep gashaard deugdelijk maken (rov. 4.93)

2.7.

[gedaagden] is in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de stellingen van Comox dat de klep door [gedaagden] is gemonteerd. Uit het partijdebat volgt dat [naam] de ombouw heeft ontworpen en de klep heeft gemonteerd, zodat de rechtbank dat als vaststaand aanneemt. Daaruit voortkomende klachten komen – zoals de rechtbank reeds bij tussenvonnis van 7 augustus 2024 heeft overwogen – niet voor rekening van [gedaagden] Bij antwoordakte zijn door Comox verder – voor het eerst – stellingen ingenomen over (andere) fouten van [gedaagden] met betrekking tot de gashaard en de klep. Deze stellingen zijn tardief en worden door de rechtbank gepasseerd. De vorderingen tot herstel en schadevergoeding met betrekking tot dit punt zullen gelet hierop worden afgewezen.

Benoeming deskundige

2.8.

Partijen zijn er niet in geslaagd overeenstemming te bereiken over de te benoemen deskundigen. Comox heeft twee deskundigen voorgedragen; [gedaagden] heeft de rechtbank verzocht een bouwkundig deskundige te benoemen op voordracht van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, met bepaling dat de desbetreffende deskundige zelf een bouwkundig taxateur aanstelt voor de waardeverminderingsvraagstukken.

2.9.

Zoals aan partijen is toegelicht was de rechtbank voornemens naast een bouwkundige een bouwkundig taxateur te benoemen, maar is zij er niet in geslaagd een geschikte bouwkundig taxateur te vinden. Bij deze stand van zaken zal de rechtbank – met inachtneming van de stellingen van partijen dienaangaande – in dit vonnis overgaan tot het benoemen van een bouwkundige, die zich waar nodig zal laten bijstaan door een door de deskundige aan te zoeken taxateur en/of een installateur. Het voorstel van Comox tot benoeming van een architect wordt gepasseerd. In het onderhavig geval moet worden geoordeeld over de waardevermindering van de woningen in verband met bouwkundige gebreken. De rechtbank acht een bouwkundige bijgestaan door een taxateur daartoe meer aangewezen dan een architect.

2.10.

De rechtbank zal de in het dictum vermelde deskundige mevrouw ing. J. Kuijper, bouwkundige benoemen. Mevrouw Kuijper is lid van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. Partijen hebben verklaard geen concrete bezwaren tegen benoeming van deze deskundige te hebben. Mevrouw Kuijper heeft verklaard dat het haar vrij staat het onderzoek te verrichten en dat hij bereid is de opdracht te aanvaarden. De rechtbank zal daarom mevrouw Kuijper als deskundige benoemen ter beantwoording van de bouwkundige vragen.

Aan de deskundige zullen de hierna onder rechtsoverweging 2.30 opgenomen vragen worden voorgelegd.

De uitlatingen van partijen naar aanleiding van de bij tussenvonnis van 7 augustus 2024 voorgelegde vragen

Op alle plaatsen ontbreekt afwerking tussen kozijnen en vloeren (rov. 4.
91)

2.11.

Het oorspronkelijk door Comox gestelde gebrek is de ontbrekende afwerking tussen kozijnen en vloeren. Later heeft zij toegevoegd dat het gaat om de (kit)afwerking tussen de puien en de houten- of tegelvloeren. Bij tussenvonnis van 7 augustus 2024 is [gedaagden] in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over die aanvulling van Comox. [gedaagden] betwist niet dat de (kit)afwerking ontbreekt, zij betwist wel dat de gestelde afwerking gebruikelijk dan wel noodzakelijk, dan wel overeengekomen is. Zij stelt dat er daarom geen sprake is van een tekortkoming. Met betrekking tot de houten vloeren ontbreekt aansprakelijkheid van [gedaagden] bovendien, nu Pegasus Parket die vloeren heeft aangelegd en dus als aansprakelijke partij geldt.

2.12.

De rechtbank volgt [gedaagden] niet in haar algemene verweer dat de afwerking tussen kozijnen en vloeren niet bij de opdracht hoort: als een contractspartij een vloer en daarop aansluitende puien of kozijnen aanlegt hoort daarbij ook de afwerking. Dit betekent dat [gedaagden] – behoudens haar overige verweren – mogelijk aansprakelijk zou kunnen zijn voor gebreken in de afwerking van de tegelvloeren. Of dit ook geldt voor de houten vloeren is afhankelijk van de vraag welke partij verantwoordelijk is voor de aansluiting van de vloer op de puien of kozijnen: de partij die de vloer heeft aangelegd, of de partij die de puien/kozijnen (en de rest van de appartementen) heeft geplaatst.

2.13.

De rechtbank ziet op grond van het voorgaande aanleiding vragen over dit door Comox gestelde gebrek voor te leggen aan de deskundige. Daarbij zal zij haar oorspronkelijke vraagstelling wijzigen, in die zin dat de oorspronkelijke eerste vraag komt te vervallen en dat worden toegevoegd de vragen of (i) het aanbrengen van een (kit)afwerking gebruikelijk of noodzakelijk is en (ii) welke partij daarvoor zorg dient te dragen als de vloer door een andere partij is geplaatst dan de puien en kozijnen. Comox heeft een uitbreiding van de vraagstelling voorgesteld met de toevoeging of ook de kitafwerking onder de panelen naar behoren is uitgevoerd. Deze (kennelijke) uitbreiding van de gestelde gebreken is tardief en zal worden gepasseerd. De rechtbank zal de voorgestelde toevoeging aan de vraagstelling niet overnemen.

2.14.

Uit het voorgaande volgt dat aan de deskundigen de volgende vragen zullen worden voorgelegd:

- Is het gebruikelijk – c.q. noodzakelijk – dat een professionele partij een (kit)afwerking aanbrengt tussen een parket- of tegelvloer en daarop aansluitende puien of kozijnen?

Zo ja:

Op welke wijze dient dit te gebeuren en wat zijn de kosten van herstel?
Bij de parketvloer: welke partij dient deze (kit)afwerking aan te brengen, de partij die de parketvloer heeft gelegd, of de partij die de puien en/of kozijnen heeft geplaatst/doen plaatsen?

Kasten stores niet terugvallend/gelijk met buitengevel (rov. 4.138)

2.15.

[gedaagden] heeft bij akte onder meer gesteld dat herstel van het aangezicht van de woning € 20.000,- exclusief btw kost en dat van hen niet kan worden gevraagd om meer dan dit bedrag te vergoeden, gelet op – kort gezegd – de schadebeperkingsplicht van Comox. Zij heeft daarom een aanvulling voorgesteld op de aan de deskundigen voor te leggen vraag zoals die door de rechtbank is geformuleerd. De deskundigen zal volgens [gedaagden] tevens gevraagd moeten worden naar wat in hun ogen een reële herstelmethode is om over te gaan tot begroting van de daarmee samenhangende herstelkosten. De rechtbank zal deze aanvulling op haar vraag overnemen. De aan de deskundigen te stellen vragen zijn dan:

Welke schade kan begroot worden als waardevermindering van de appartementen voor het feit dat de storekasten niet gelijk vallen met de buitengevel?
Is de door [gedaagden] voorgestelde herstelmethode in uw ogen een reële herstelmethode? Zo ja, op welk bedrag begroot u de daarmee samenhangende herstelkosten? Zo nee, wat is volgens u een reële herstelmethode en op welk bedrag begroot u de daarmee samenhangende herstelkosten?

Mantelbuis rechterzijde inrit vergeten (rov. 4.139)

2.16.

Partijen hebben zich mogen uitlaten over de volgende door de rechtbank geformuleerde vraag: “Welke schade kan begroot worden als waardevermindering van de appartementen voor het feit dat de mantelbuis aan de rechterzijde van de inrit ontbreekt?”

De nadere stellingen van partijen bij akte uitlating geven de rechtbank aanleiding om terug te komen op haar oordeel in het tussenvonnis. Comox heeft in haar akte uitlating aangegeven dat zij geen schadevergoeding wil, maar wenst dat de mantelbuis alsnog in overleg met haar wordt aangelegd. [gedaagden] is bereid de mantelbuis alsnog aan te leggen tegen het bedrag dat eerder als minderwerk is opgevoerd. De rechtbank zal aan de deskundige de vraag voorleggen op welke kosten zij de aanleg van een mantelbuis (conform overeenkomst) begroot.

Lichtpunt korte wand ontbreekt (rov. 4.141)

2.17.

[gedaagden] vraagt akte van het feit dat hiervoor al een bedrag van € 85,- excl. btw als minderwerk in aanmerking is genomen. De rechtbank zal dit in haar latere beoordeling meenemen.

Geen stopcontact zijwand garderobe (rov. 4.143)

2.18.

De rechtbank stelt, mede naar aanleiding van de nadere stellingen van partijen, vast dat zich, in afwijking van hetgeen is overeengekomen, geen zichtbaar/bruikbaar stopcontact in de zijwand van de garderobe bevindt. Partijen verschillen echter van mening wat hiervan de oorzaak is: [gedaagden] stelt dat het stopcontact wel is geplaatst, maar dat [naam] daar een paneel zonder uitsparing voor heeft geplaatst, Comox persisteert bij haar standpunt dat er geen stopcontact in de zijwand van de garderobe is geplaatst.

2.19.

De rechtbank zal de vordering tot herstel van Comox in zoverre toewijzen dat zij [gedaagden] (bij eindvonnis) zal veroordelen te onderzoeken of er een stopcontact in de wand achter het meubelpaneel is geplaatst. Indien uit dat onderzoek blijkt dat dit niet het geval is dient [gedaagden] daar alsnog een stopcontact te plaatsen. Het is vervolgens – dit geldt ook als er toch al een stopcontact aanwezig blijkt – aan Comox (al dan niet in overleg met [naam] ), en niet aan [gedaagden] , om het meubelpaneel te voorzien van een uitsparing zodat het stopcontact ook daadwerkelijk kan worden gebruikt.

Scheurvorming trappenhuis + omliggende ruimten (rov. 4.151)

2.20.

Comox stelt dat het probleem met betrekking tot de scheurvorming niet is verholpen en persisteert bij haar stelling dat sprake is van een constructief gebrek. Daarnaast stelt zij dat nieuwe scheurvorming optreedt op diverse plaatsen in de appartementen. [gedaagden] persisteert eveneens bij haar eerder ingenomen standpunten, betwist de nieuwe scheurvorming en stelt daarnaast in haar akte dat herstel van de scheurvorming altijd mogelijk is en dat de vraag over de waardevermindering dus overbodig is.

2.21.

De rechtbank stelt vast dat Comox ook op dit punt in een (zeer) laat stadium van de procedure met nieuwe gebreken komt. Zij zal echter in dit specifieke geval een uitzondering maken op haar oordeel dat dergelijke stellingen tardief zijn en de nieuwe scheurvorming toch in de verdere beoordeling betrekken. Daarbij weegt met name mee dat de gestelde aard van deze gebreken hetzelfde is als de reeds gestelde scheurvorming in het trappenhuis, dat dit mogelijk een ernstig gebrek betreft en dat, uitgaand van de stellingen van Comox, deze nieuwe scheuren kennelijk later zijn ontstaan, zodat zij niet eerder naar voren gebracht konden worden. De rechtbank zal daarom de opdracht aan de deskundige uitbreiden in die zin dat deze ook de scheurvorming onderzoekt die zichtbaar is op de door Comox als productie C-44 overgelegde foto’s. Daarbij merkt de rechtbank nadrukkelijk op dat
uitsluitenddeze (en dus geen andere) bijkomende scheuren in het onderzoek dienen te worden betrokken. De rechtbank zal de vraagstelling aan de deskundige hierop aanpassen.

Met betrekking tot de opmerking van [gedaagden] is de rechtbank van oordeel dat de vraag naar de waardevermindering kan worden gehandhaafd. Indien de deskundige tot het oordeel komt dat herstel mogelijk is, zoals [gedaagden] stelt, dan levert de vraag geen extra werk op, omdat de deskundigen niet aan de vraag naar waardevermindering toekomen. In het andere geval is de vraag nuttig in verband met een mogelijk vast te stellen schadevergoeding.

Algemene opmerkingen met betrekking tot de vraagstelling

2.22.

Comox heeft in algemene zin gesteld dat de vraag gesteld dient te worden of het bouwwerk waardevermindering ondergaat na reparatie van de te onderzoeken gebreken. De rechtbank zal deze vraagstelling, waar van toepassing, opnemen.

2.23.

[gedaagden] heeft in algemene zin gesteld dat een vraag naar waardevermindering uiteen dient te vallen in twee vragen, te weten (i) of sprake is van waardevermindering en (ii) zo ja, welke waardevermindering aan de orde is. De rechtbank zal deze voorgestelde wijziging in de vraagstelling aan de deskundigen opnemen.

De uitlatingen van partijen naar aanleiding van het tussenvonnis van 19 februari 2025

2.24.

Bij tussenvonnis van 19 februari 2025 heeft de rechtbank partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de door de rechtbank voorgenomen aanvullende/gewijzigde vraagstelling aan de deskundige(n) met betrekking tot de balustrade op het dakterras aan de achterzijde en (de gevolgen van) de leidingkoker in de toiletruimte van appartement 87-A. Partijen hebben hierop beiden bij akte van 5 maart 2025 gereageerd.

Balustrade/glas slechts 0,73m hoog in plaats van 1.00m (zoals voorgeschreven) (rov. 4.90 / rov. 2.3)^[2]

2.25.

[gedaagden] heeft verklaard dat zij akkoord is met de aanvullende vraagstelling.

2.26.

Comox heeft de volgende wijzigingen voorgesteld op de door de rechtbank voorgenomen vraagstelling:

- (
(Nieuwe) vraag 1:Was het technisch mogelijk geweest (of is het technisch mogelijk) de natuurstenen platen 15 cm lager te leggen, waardoor de beglaasde balustrade wél met de juiste hoogte gerealiseerd had kunnen worden (gerealiseerd kan worden)?

De rechtbank zal deze vraag niet overnemen, omdat zij deze niet relevant acht voor de vraag of sprake is van het oorspronkelijk gestelde gebrek. Relevant is wat tussen partijen is overeengekomen, niet wat technisch mogelijk is.

- (
(gewijzigde) vraag 3 (oorspronkelijke vraag 2): voldoet de borstwering van het terras onder de balustrade en de hoogte van de balustrade aan de geldende (veiligheids-)voorschriften (waaronder in ieder geval het Bouwbesluit en de uitvoeringsrichtlijnen). Zo nee, in welk opzicht wijkt de hoogte daarvan af?

Voldoet de balustrade aan de eisen van goed en deugdelijk werk c.q. vakmanschap en aan de gevraagde kwaliteitseisen, zoals tussen partijen is overeengekomen onder punt 9 van de koopovereenkomst?

Zo nee, in welk opzicht wijkt de balustrade daarvan af?

Deze vraag wordt niet overgenomen, omdat ter beoordeling voorligt het gebrek zoals dit oorspronkelijk bij dagvaarding is genoemd, te weten dat de balustrade een hoogte heeft van 73 centimeter in plaats van 100 centimeter. De vraag of de balustrade als geheel voldoende veilig is, is al verwerkt in de vraag zoals door de rechtbank geformuleerd.

2.27.

Comox heeft daarnaast bezwaren geuit tegen de (oorspronkelijke) vraag 4 (inschatting van de waardevermindering door het gebrek). Hiertoe voert zij aan dat het terras aan de achterzijde bij de huidige stand van zaken wegens strijd met de wettelijke voorschriften en om veiligheidsredenen niet kan worden gebruikt. Dat is niet op te lossen met een schadevergoeding, aldus (kort samengevat) Comox.

De rechtbank overweegt dat een eventuele gebruiksbeperking ook een waardevermindering kan inhouden en zal daarom de vraag naar waardevermindering handhaven.

Toiletruimte kleiner dan gevraagd (zorgwoning) door niet-geplande koker (rov. 4.144 / rov. 2.5)

2.28.

[gedaagden] heeft verklaard dat zij akkoord is met de gewijzigde vraagstelling.

2.29.

Comox heeft in haar reactie aan de eerste vraag de volgende schuingedrukte woorden toegevoegd:

- Is de oppervlakte van de vloer en het plafond van het toilet van appartement 87-A overeenkomstig het ruimteplan en de bestektekeningen behorend bij de
in het bezit van Comox zijndetussen partijen op 15 juli 2015 gesloten overeenkomst (zie randnummer 10 van die overeenkomst).

De rechtbank acht dit geen relevante toevoeging en neemt deze niet over.

Vragen aan deskundige

2.30.

Uit hetgeen hiervoor – en in de beide tussenvonnissen – is overwogen volgt dat aan de deskundigen de volgende vragen zullen worden voorgelegd.

Vlekvorming/aanslag zinken kolommen (rov. 4.81)^[3]

Is sprake van vlekvorming of aanslag op de zinken kolommen van de appartementen? Zo ja, betreft dit gebruikelijke vlekvorming/aanslag bij zink, of is dit dermate ernstig dat sprake is van een gebrek?
Indien sprake is van een gebrek: is herstel mogelijk, welke wijze van herstel adviseert u en wat zijn de kosten daarvan?
Indien herstel mogelijk is: is er na herstel (toch nog) sprake van waardevermindering van de appartementen? Zo ja, op welk bedrag begroot u die waardevermindering?
Indien herstel niet mogelijk is: is er sprake van waardevermindering van de appartementen door dit gebrek en zo ja, op welk bedrag begroot u deze waardevermindering?

CV-installatie functioneert niet naar behoren (rov. 4.83)

Functioneert de CV-installatie naar behoren?
Zo nee, in welk opzicht functioneert de CV-installatie niet naar behoren en wat is daarvan de oorzaak?
Is herstel mogelijk, welke wijze van herstel adviseert u en wat zijn de kosten daarvan?

Waterleidingen naast elkaar gelegd en onvoldoende geïsoleerd (rov. 4.84)

Hoe lang duurt het voordat bij de koudwaterkranen in de appartementen water van een temperatuur van 10º C wordt verkregen?
Hoeveel water stroomt weg voordat deze temperatuur is verkregen?
Vallen de gemeten tijd en hoeveelheid weggestroomd water binnen de ‘normale marges’ die zijn te verwachten (of zijn voorgeschreven) in vergelijkbare woningen?
Zo nee, in hoeverre wijken deze af?
Wat is volgens u de oorzaak van deze afwijkende waarden?
Indien sprake is van een gebrek: is herstel mogelijk, welke wijze van herstel adviseert u en wat zijn de kosten daarvan?
Indien herstel niet mogelijk is, is er sprake van waardevermindering van de appartementen door dit gebrek en zo ja, op welk bedrag begroot u deze waardevermindering?

Radiatoren aangestuurd door vloerverwarming en buitenvoeler: deze moeten onafhankelijk werken op radiatorthermostaten (rov. 4.85)

Van welk thermostaatsysteem is het in de appartementen geïnstalleerde verwarmingssysteem voorzien? ((radiator)thermostaten, buitenvoeler, etc)
Is dit systeem gebruikelijk/passend bij dit soort bouw?
Functioneert dit systeem naar behoren?
Zo nee, in welk opzicht functioneert het niet naar behoren? Wat is daarvan de oorzaak?
Is herstel mogelijk, en zo ja, wat zijn daarvan de kosten?
Indien herstel niet mogelijk is, is er sprake van waardevermindering van de appartementen door dit gebrek en zo ja, op welk bedrag begroot u deze waardevermindering?

Vloertegel vooraan naast convector zit los en beweegt (rov. 4.87)

Ligt de vloertegel vooraan naast de convector los?
Zo ja, is herstel mogelijk, welke wijze van herstel adviseert u en wat zijn de kosten daarvan?
Indien herstel mogelijk is: is er na herstel (toch nog) sprake van waardevermindering van de appartementen? Zo ja, op welk bedrag begroot u die waardevermindering?
Indien herstel niet mogelijk is, is er sprake van waardevermindering van de appartementen door dit gebrek en zo ja, op welk bedrag begroot u deze waardevermindering?

Probleem pomp airco keukenkast adequaat oplossen (pomp moet weg) (rov. 4.89)

Voldoet de constructie voor de afvoer van het condenswater van de airconditioning in de keuken op nummer 87A (ook met betrekking tot het geluid van de pomp) aan de daaraan te stellen eisen?
Zo nee, is herstel mogelijk, welke wijze van herstel adviseert u en wat zijn de kosten daarvan?
Indien herstel niet mogelijk is, is er sprake van waardevermindering van de appartementen door dit gebrek en zo ja, op welk bedrag begroot u deze waardevermindering?

Balustrade/glas slechts 0,73 m hoog in plaats van 1.00 m (zoals voorgeschreven) (rov. 4.90 / rov. 2.3)

Is de balustrade op het dakterras aan de achterzijde (waarmee wordt bedoeld: de gehele afscheiding langs de rand van het dakterras) uitgevoerd overeenkomstig het ruimteplan, de bestektekeningen en de staat van materialen en afwerking, behorend bij de tussen partijen op 15 juli 2015 gesloten overeenkomst (zie randnummer 10 van die overeenkomst)? Zo nee, in welk opzicht wijkt de uitvoering daarvan af?
Voldoet de hoogte van de balustrade aan de geldende (veiligheids)voorschriften? Zo nee, in welk opzicht wijkt de hoogte daarvan af?
Indien het antwoord op de eerste en/of de twee vraag ontkennend is: is herstel mogelijk, welke wijze van herstel adviseert u en wat zijn de kosten daarvan?
Indien herstel mogelijk is: is er na herstel (toch nog) sprake van waardevermindering van de appartementen? Zo ja, op welk bedrag begroot u die waardevermindering?
Indien herstel niet mogelijk is: leidt dit tot waardevermindering van het appartement en zo ja, welke schade kan worden begroot als waardevermindering van het appartement?

Op alle plaatsen ontbreekt afwerking tussen kozijnen en vloeren (rov. 4.91)

- Is het gebruikelijk – c.q. noodzakelijk – dat een professionele partij een (kit)afwerking aanbrengt tussen een parket- of tegelvloer en daarop aansluitende puien of kozijnen?

Zo ja:

Op welke wijze dient dit te gebeuren en wat zijn de kosten van herstel?
Bij de parketvloer: welke partij dient deze (kit)afwerking aan te brengen, de partij die de parketvloer heeft gelegd, of de partij die de puien en/of kozijnen heeft geplaatst/doen plaatsen?

Kasten stores niet terugvallend/gelijk met buitengevel (rov. 4.138)

Welke schade kan begroot worden als waardevermindering van de appartementen voor het feit dat de storekasten niet gelijk vallen met de buitengevel?
Is de door [gedaagden] voorgestelde herstelmethode in uw ogen een reële herstelmethode? Zo ja, op welk bedrag begroot u de daarmee samenhangende herstelkosten? Zo nee, is er volgens u dan wel een andere reële herstelmethode en op welk bedrag begroot u de daarmee samenhangende herstelkosten?
In beide gevallen van herstel: is er (toch nog) sprake van waardevermindering van de appartementen en op welk bedrag kan die worden begroot?

Mantelbuis rechterzijde inrit vergeten (rov. 139)

- Op welk bedrag begroot u de kosten van het alsnog aanleggen van de mantelbuis aan de rechterzijde van de inrit zoals oorspronkelijk tussen partijen overeengekomen?

Deuk in pui voorgevel BG (rov. 4.140)

- Welke schade kan begroot worden als waardevermindering van de appartementen ten gevolge van de deuk in de buitenzijde van de pui in de voorgevel op de begane grond?

Lichtpunt korte wand ontbreekt (rov. 4.141)

- Welke schade kan worden begroot als waardevermindering van de appartementen voor het feit dat in de hal c.q. het trappenhuis van het appartement met huisnummer 87 het lichtpunt in de korte wand ontbreekt?

Airco voldoet niet door te lange afstand (rov. 4.142)

Heeft de airconditioning in slaapkamer 1.3 voldoende capaciteit voor de ruimte waarin deze hangt?
Zo nee, welke capaciteit is vereist?
Is herstel mogelijk, welke wijze van herstel adviseert u en wat zijn de kosten daarvan?

Toilet: ruimte kleiner dan gevraagd (zorgwoning) door niet-geplande koker (rov. 4.144)

Is de oppervlakte van de vloer en het plafond van het toilet van appartement 87-A overeenkomstig het ruimteplan en de bestektekeningen behorend bij de tussen partijen op 15 juli 2015 gesloten overeenkomst (zie randnummer 10 van die overeenkomst)?
Zo nee, in hoeverre wijkt deze oppervlakte af en in hoeverre heeft dit gevolgen voor het functioneel gebruik van de toiletruimte?
Indien de oppervlakte afwijkt: is herstel mogelijk, op welke wijze dient dit plaats te vinden en wat zijn de kosten daarvan?
Indien herstel niet mogelijk is: leidt dit tot waardevermindering van het appartement en zo ja, op welk bedrag begroot u deze waardevermindering?

Wasbakje verkeerd om geplaatst (rov. 4.145)

Leidt het feit dat het wasbakje in het toilet in het appartement met huisnummer 87A verkeerd om is geplaatst tot waardevermindering van het appartement?
Zo ja, welke schade kan worden begroot als waardevermindering van het appartement voor het feit dat het wasbakje in het toilet verkeerd om is geplaatst?

Scheurvorming in het trappenhuis en omliggende ruimten (rov. 4.151)

Is in de wanden van het trappenhuis (op beide verdiepingen) en op de plaatsen die zichtbaar zijn op de door Comox overgelegde foto’s (productie C-44) bestaande scheurvorming zichtbaar?
Indien sprake is van scheurvorming in de wanden van het trappenhuis: is deze scheurvorming ook zichtbaar in de omliggende ruimten?
Wat is de oorzaak van de scheurvorming op de verschillende hiervoor genoemde locaties? Betreft dit een gebrek dat om constructieve en/of veiligheidsredenen hersteld moet worden, of betreft het een cosmetisch gebrek?
Welke herstelmaatregelen zijn nodig? Op welk bedrag beraamt u de kosten van herstel?
Indien herstel mogelijk is: is er na herstel (toch nog) sprake van waardevermindering van de appartementen? Zo ja, op welk bedrag begroot u die waardevermindering?
Indien herstel niet mogelijk is: is er sprake van waardevermindering van de appartementen en zo ja, op welk bedrag begroot u deze waardevermindering?

Slotvraag

- Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

2.31.

De deskundigen heeft het voorschot begroot op een bedrag van € 10.266,85 (inclusief btw). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. Zij hebben geen bezwaar gemaakt tegen de begroting van het voorschot. De rechtbank zal het voorschot vaststellen op een bedrag van € 10.266,85 (inclusief btw). In het tussenvonnis van 7 augustus 2024 is al aangekondigd en toegelicht dat het voorschot op de kosten van de deskundigen door Comox moet worden betaald.

2.32.

Comox heeft verzocht te bepalen dat bij de opname door de deskundige slechts de deskundige en haar taxateur, alsmede beide partijen met hun advocaten aanwezig zijn.

In reactie hierop is van de zijde van [gedaagden] aangegeven dat zij wenst dat bij het bezoek van de deskundige naast haar raadsman aanwezig zijn:

de heer [naam bestuurder 1] (bestuurder van [gedaagde sub 1] , tevens gevolmachtigde van [gedaagde sub 2] );
de heer [naam bestuurder 2] (bestuurder van (bouwkundig) onderaannemer [naam bedrijf 2] ); en
de heer [naam installateur] , zijnde de installateur die feitelijk aan de installaties in het werk heeft gewerkt en dus informatie kan verstrekken en eventuele vragen van de deskundige kan beantwoorden over specifiek dat onderdeel van het werk.

Daarbij is door [gedaagden] een nadere toelichting gegeven waarmee naar het oordeel van de rechtbank het belang van [gedaagden] bij aanwezigheid van deze personen voldoende is onderbouwd. De rechtbank ziet derhalve voldoende grond om hen toe te laten. De rechtbank gaat ervan uit dat Comox de hiervoor genoemde personen zal toelaten. Indien Comox hen de toegang weigert, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van Comox.

2.33.

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

2.34.

Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.

2.35.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.De beslissing

De rechtbank

Deskundigenbenoeming

3.1.

beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de vragen zoals hierboven weergegeven onder rechtsoverweging 2.30

3.2.

benoemt tot deskundige:

mevrouw ing. J. Kuijper, Lid van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, bouwkundige,

correspondentieadres RvA: postbus 19290, 3501 DG Utrecht,

bezoekadres: Godebaldkwartier 407, kantoorgebouw Janssoenborch, 7e etage,

3511 DT Utrecht,

3.3.

verstaat dat de deskundige zich waar nodig zal doen bijstaan door een door haar aan te zoeken taxateur en/of installateur,

3.4.

bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,

het voorschot

3.5.

stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 10.266,85 (inclusief btw),

3.6.

bepaalt dat Comox het voorschot moet overmaken
binnen twee wekenna de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

3.7.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,

het onderzoek

3.8.

bepaalt dat Comox het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen,

3.9.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

3.10.

wijst de deskundige erop dat:

- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moeten nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),

- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,

- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staken en contact opnemen met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moeten stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,

- de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid moeten bieden dit onderzoek bij te wonen; als slechts één partij (althans niet alle partijen) bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,

- als partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,

3.11.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundigen daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,

het schriftelijk rapport

3.12.

draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,

3.13.

wijst de deskundige erop dat:

- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,

- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

3.14.

bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het conceptrapport te reageren,

overige bepalingen

3.15.

draagt de griffier op om de zaak op de rol te plaatsen:

- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken; of

- na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht van Comox op een termijn van vier weken,

3.16.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E.C.M. Hurkens en in het openbaar uitgesproken op

24 december 2025.

EvdS

Benoeming van een deskundige ter beoordeling van gebreken aan nieuwbouwappartementen