ECLI:NL:RBLIM:2025:13192

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/337611 / HA ZA 25-6

Vonnis van 3 december 2025

in de zaak van

1.[eiser] ,

te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres],

te [woonplaats 2] ,

eisers,

advocaat: mr. H.T.L. Janssen,

tegen

1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,

beiden te [woonplaats 3] ,

gedaagden,

advocaat: mr. J.P. van Mulken.

Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 14

- het productieoverzicht van [eisers] , separaat ter griffie ontvangen op 3 februari 2025
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de akte houdende overlegging producties van [eisers] , met producties 16 tot en met 19, ter griffie ontvangen op 17 juli 2025

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 augustus 2025

- de pleitnota van [eisers]

- de pleitnota van [gedaagden]

- de schriftelijke reactie op het proces-verbaal van 22 augustus 2025 van [eisers]

- de schriftelijke reactie op het proces-verbaal van 25 augustus 2025 van [gedaagden]

- het schrijven van 26 augustus 2025 van [eisers]

- het schrijven van 26 augustus 2025 van [gedaagden]

- de brief van de griffier van 9 september 2025

- de brief van de griffier van 10 september 2025.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 1 juli 2020 hebben [gedaagden] de woning met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden gekocht, staande en gelegen aan de [adres] [woonplaats 2] , op het perceel kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] (hierna: de woning). De woning is op 31 augustus 2020 aan hen in eigendom overgedragen, waarna zij deze hebben gerenoveerd.

2.2.

In 2023 hebben [gedaagden] de woning te koop aangeboden. In de verkoopadvertentie op Funda stond onder meer het volgende:^[1]

“recent gemoderniseerd (2020-2021) vrijstaand woonhuis (…). Tweede verdieping: (…) hobby-/slaapkamer ca 10m2; slaapkamer 4 (ca. 17m2) (…). Het dak is geïsoleerd.”

2.3.

Op 30 augustus 2023 is tussen [eisers] en [gedaagden] met betrekking tot de woning een koopovereenkomst tot stand gekomen volgens het NVM-standaardmodel voor bestaande eengezinswoningen (model 2021) (hierna: de koopovereenkomst). Van de koopovereenkomst maakt ook de ‘vragenlijst over de woning’ onderdeel uit (hierna: de vragenlijst).^[2]In de vragenlijst is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“3. Dak(en)

(…)

e Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? Platte daken: (…) nee

Overige daken: (…) nee

Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? Platte daken: (…) ja (…)

Overige daken: (…) ja (…)

Zo ja, wanneer heeft de isolatie plaatsgevonden en: 2020, binnenkant isolatie platen

met welke isolatiemateriaal?

Heeft u een certificaat of bewijs van het na-isoleren? (…) nee

Is er sprake van volledige isolatie? Platte daken: niet bekend (…)

Overige daken: niet bekend (…)

9. Diversen

(…)

m Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om ja (…)

de woning?

Zo ja, welke ver-/bijbouwingen? : Hele huis

Zo ja, in welk jaartal? : 2020/2021

Zo ja, door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd? : Zelf”

2.4.

De woning is op 20 november 2023 aan [eisers] geleverd tegen betaling van een koopsom van € 449.000,00.

2.5.

In mei 2024 hebben [eisers] de dakpannen van de woning laten vervangen, waarna zij op 1 juni 2024 ontdekten dat er op zolder water uit het plafond druppelde. Nadat [eisers] hiervan melding hadden gemaakt bij [bedrijfsnaam 1] (hierna: [bedrijfsnaam 1] ), die de dakrenovatie in mei 2024 had uitgevoerd, heeft [bedrijfsnaam 1] het zolder-plafond onderzocht en geconstateerd dat de ruimte achter het plafond was gevuld met karton, stukken laminaat, hardboard en allerhande ander bouwpuin.^[3]

2.6.

[eisers] hebben nadien opdracht gegeven aan [naam] van [bedrijfsnaam 2] (hierna: [naam] ) om de aard, omvang en oorzaak van het geconstateerde vochtprobleem te onderzoeken, alsook om te beoordelen wat nodig zou zijn om dit op te lossen en welke kosten daarmee gemoeid zouden zijn.^[4]In zijn onderzoeksrapport van
24 september 2024 heeft [naam] , net als [bedrijfsnaam 1] , geconstateerd dat de ruimte boven het regelwerk van het platfond op zolder gevuld is met bouwafval. Daarnaast concludeert [naam] dat het zolderplafond bestaat uit gipsplaten met en zonder isolatiemateriaal, dat een dampdichte laag boven het plafond ontbreekt en dat boven het regelwerk van het plafond weliswaar een minerale woldeken van 80 mm aanwezig is, maar slechts op enkele plekken onder de nok. Voorts staat – voor zover relevant – in het onderzoeksrapport:

“Het houtwerk kan ten tijde van de inspectie als ‘droog’ gekwalificeerd worden. Dat laat echter onverlet dat het denkbaar is dat in de opbouw zoals aangetroffen inwendige condensatie kan ontstaan.”

Het rapport van [naam] vermeldt dat condensatievocht in combinatie met de houten onderdelen van het plafond en een voldoende hoge temperatuur een bron is voor schimmels om zich te ontwikkelen. Bovendien zal schimmel ervoor zorgen dat de houten onderdelen van de plafondconstructie en ook van het dak van de woning zodanig aangetast raken dat deze in constructief opzicht nadeel gaan ondervinden. Volgens [naam] zit er dus niets anders op dan de plafonds in de drie ruimten op de tweede verdieping van de woning te slopen en af te voeren, waarna daarvoor in de plaats nieuwe, geïsoleerde plafonds geplaatst kunnen worden. [naam] raamt de kosten voor deze werkzaamheden op € 39.190,60.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt – in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd – tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting van:

€ 40.412,70 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 26 oktober 2024, althans vanaf de datum van de dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening,

€ 1.426,74 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 26 oktober 2024, althans vanaf de datum van de dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening,

de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf vijftien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis,

de nakosten, vermeerderd met € 90,00 bij betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf vijftien dagen na het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Vast staat dat het schuine dak van de woning die [eisers] van [gedaagden] hebben gekocht niet volledig is geïsoleerd, dat een dampdichte laag boven het zolderplafond van de woning ontbreekt en dat in de ruimte achter dat zolderplafond karton, stukken laminaat, hardboard en allerhande ander bouwpuin zijn aangetroffen.^[5]In geschil is of [eisers] hierdoor schade (zullen) lijden en of zij deze kunnen verhalen op [gedaagden]

4.2.

De rechtbank begrijpt dat [eisers] hun vordering onder 1 nevenschikkend baseren op meerdere rechtsgronden: (1) tekortkoming, (2) onrechtmatige daad en (3) dwaling. De rechtbank gaat eerst in op de laatste twee grondslagen.

Hebben [gedaagden] onrechtmatig gehandeld jegens [eisers] ?

4.3.

[eisers] stellen dat [gedaagden] onrechtmatig jegens [eisers] hebben gehandeld door geen juiste informatie te verschaffen over de aanwezigheid van bouwafval achter het zolderplafond, de isolatie van het dak en de afwezigheid van dampwerende folie.

4.4.

Dit beroep wordt gepasseerd. Artikel 6:162 BW Pro bepaalt dat voor aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad voldaan moet zijn aan een vijftal criteria, namelijk: (1) er moet sprake zijn van een onrechtmatige daad, (2) die moet toerekenbaar zijn aan de dader, (3) er moet sprake zijn van schade, (4) tussen die schade en de onrechtmatige daad dient een causaal verband te bestaan, en (5) er moet voldaan zijn aan het zogeheten relativiteits-vereiste. [eisers] hebben hun beroep op onrechtmatig daad niet uitgewerkt. Zij hebben aldus niet voldaan aan de op hen rustende stelplicht, waardoor het beroep op deze rechtsgrond reeds om die reden geen doel treft.^[6]

Hebben [eisers] gedwaald?

4.5.

[eisers] leggen aan hun beroep op dwaling – kort gezegd – ten grondslag dat [gedaagden] middels de vragenlijst en de verkoopadvertentie mededelingen hebben gedaan die ertoe hebben geleid dat [eisers] hebben gedwaald. Ook stellen zij dat [gedaagden] verzaakt hebben om aan [eisers] mede te delen op welke manier en met welke materialen het schuine dak in 2020 is (na-)geïsoleerd, waardoor [eisers] eveneens hebben gedwaald ten aanzien van de ondeugdelijke isolatie van het dak van de woning.

4.6.

Dit beroep wordt gepasseerd als onvoldoende onderbouwd. Uit niets is immers gebleken dat [gedaagden] al dan niet bewust iets niet hebben gemeld dat zij wel wisten. De verklaringen van [gedaagden] in de vragenlijst komen overeen met hetgeen zij ter zitting hebben toegelicht over de isolatiewerkzaamheden en de werkwijze van hun aannemer daarbij. Ook ten aanzien van het aangetroffen bouwpuin is niet komen vast te staan dat [gedaagden] daar enige wetenschap van hadden. Zij hebben onbetwist aangevoerd dat zij in het verleden geen last hebben gehad van lekkages aan of vochtproblemen rondom het dak en er nooit aanwijzingen waren die hen aanleiding gaven om te vermoeden dat de aannemer ondeugdelijk werk had geleverd. Bij deze stand van zaken, treft het beroep van [eisers] op dwaling dan ook geen doel.

Zijn [gedaagden] tekortgeschoten uit hoofde van de koopovereenkomst?

4.7.

De rechtbank begrijpt dat [eisers] van mening zijn dat er sprake is van twee tekortkomingen. [eisers] stellen ten eerste dat [gedaagden] op zijn minst gehouden waren, gelet op hetgeen is verklaard in de vragenlijst bij vraag 9, onder m, in samenhang bezien met vraag 3, onder e,^[7]om het schuine dak van de woning te isoleren met deugdelijke isolatiematerialen, naar de regelen der kunst en met inachtneming van de toen geldende voorschriften en normen. Dat hebben [gedaagden] volgens [eisers] nagelaten, aangezien de ruimte achter het plafond was gevuld met bouwafval. Ook menen zij dat de ‘basisregels van isolatie’ geschonden zijn, namelijk (1) dat isolatie altijd aansluitend en zonder kieren dient te worden aangebracht om koude plekken/koudebruggen te vermijden, en (2) dat aan de ‘warme kant’ van de isolatie een dampwerende laag dient te worden aangebracht. Ten tweede zijn [gedaagden] volgens [eisers] tekortgeschoten in de nakoming van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waarin wordt gegarandeerd dat de onroerende zaak geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis. [gedaagden] hebben een non-conforme woning geleverd, waarbij in het bijzonder de zolderverdieping niet voldoet aan de in de verkoopadvertentie opgenomen belofte dat de twee kamers op deze verdieping kunnen worden gebruikt als hobby-/slaapkamer respectievelijk slaapkamer.^[8][eisers] vinden dat zij de woning niet op een veilige manier (zullen) kunnen bewonen, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.8.

[gedaagden] voeren aan dat [eisers] op grond van de vragenlijst er niet zonder meer van uit mochten gaan dat het volledige dak zou zijn geïsoleerd en dat er geen risico zou bestaan op condensvorming. Volgens [gedaagden] hebben zij in de vragenlijst alles vermeld dat hen ten tijde van de verkoop bekend was, namelijk dat het dak in 2020 is geïsoleerd middels platen die van binnenin zijn geïsoleerd. In de vragenlijst zijn de materialen waarmee is (na-)geïsoleerd niet gespecificeerd en daarnaast is vermeld dat het niet bekend is of sprake is van volledige isolatie van de daken. Dat komt doordat de isolatiewerkzaamheden zijn verricht door hun aannemer. Zij hadden dan ook geen weet van dergelijke details omtrent de (na-)isolatie van het dak en evenmin van het bouwpuin dat [eisers] achter het zolderplafond hebben aangetroffen, aldus [gedaagden] Dat bij de
(na-)isolatie van het dak bouwpuin zou zijn gebruikt, wordt bovendien betwist. Nu niet in geschil is dat het dak deels is geïsoleerd, menen [gedaagden] dat zij niet zijn tekortgeschoten ten aanzien van hetgeen zij hebben verklaard in de vragenlijst. Dat [eisers] naar aanleiding van de vragenlijst zelf geen nader onderzoek hebben verricht naar de isolatie van het dak, komt voor hun rekening. Ook ten aanzien van artikel 6.3 van de koopovereenkomst stellen [gedaagden] zich op het standpunt dat [eisers] niet aan hun onderzoekplicht hebben voldaan. Daarnaast voeren [gedaagden] aan dat geen sprake is van een gebrek, laat staan een gebrek in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [gedaagden] verwijzen daartoe naar het rapport van [naam] , waarin is opgenomen dat het houtwerk op zolder ten tijde van de inspectie als ‘droog’ kan worden gekwalificeerd.

4.9.

De rechtbank stelt voorop dat artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat een woning moet worden geleverd in een toestand die aan de koopovereenkomst beantwoordt.^[9]De koper mag daarbij verwachten dat de woning eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij niet over de aanwezigheid hoeft te twijfelen, net als de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Als de woning, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper hierover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, is de woning non-conform.^[10]

4.10.

Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht, zodat het partijen vrij staat om daarvan in hun contract af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst gesloten volgens het NVM-standaardmodel voor bestaande eengezinswoningen (model 2021), waarin een van artikel 7:17 BW Pro afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper – in dit geval, [eisers] – het risico van die gebreken. In artikel 6.3 volgt een uitzondering op artikel 6.1, waarbij de verkoper – in dit geval, [gedaagden] – zich verplicht in te staan voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Volgens vaste rechtspraak moet onder ‘normaal gebruik’ als woning worden verstaan, dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Ook hierop geldt echter weer een uitzondering: de verkoper staat niet in voor gebreken die weliswaar het normale gebruik verhinderen, maar bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Deze gebreken komen voor rekening en risico van de koper. ‘Kenbaar’ zijn daarbij ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd (onderzoeksplicht). Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper (mededelingsplicht). Als de verkoper dat nalaat, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.

4.11.

Overeenkomstig de hoofdregel rusten op [eisers] de stelplicht en bewijslast van de stelling dat de door hen gestelde gebreken aan de woning ten tijde van de verkoop aanwezig waren en ertoe hebben geleid dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.^[11]De rechtbank oordeelt daar verder als volgt over.

Mochten [eisers] erop vertrouwen dat het schuine dak van de woning geheel was geïsoleerd (eerste tekortkoming)?

4.12.

Naar het oordeel van de rechtbank mochten [eisers] er niet zonder meer op vertrouwen dat het schuine dak van de woning geheel was geïsoleerd. Enerzijds hebben [gedaagden] bij vraag 3, onder e, van de vragenlijst medegedeeld dat het niet bekend is of sprake is van volledige isolatie van de daken van de woning.^[12]Deze mededeling komt ook overeen met hetgeen [gedaagden] onbetwist naar voren hebben gebracht tijdens de mondelinge behandeling, namelijk dat zij slechts beperkt betrokken waren bij de isolatie-werkzaamheden van hun aannemer en dat de aannemer daarover niets op papier heeft gezet. De rechtbank is op grond hiervan van oordeel dat [gedaagden] naar redelijkheid aan hun mededelingsplicht hebben voldaan. Anderzijds had de mededeling bij vraag 3, onder e, van de vragenlijst aanleiding moeten zijn voor [eisers] om nader onderzoek te doen naar de dakisolatie van de woning. Dat nader onderzoek ook redelijkerwijs van [eisers] mocht worden gevergd, blijkt uit de mededeling bij vraag 9, onder m, van de vragenlijst, dat [gedaagden] de woning “zelf” hebben verbouwd in 2020,^[13]hetgeen de betrokken makelaar volgens [eisers] ook nog zou hebben bevestigd. Het lag daarom op de weg van [eisers] om [gedaagden] (via de makelaar) te bevragen over de werkzaamheden die zij ‘zelf’ hadden verricht in het kader van de (na-)isolatie van het dak in 2020. [gedaagden] hadden dan nadere informatie bij hun aannemer kunnen opvragen. Dat hebben [eisers] nagelaten. De rechtbank volgt [eisers] niet in hun stelling dat zij hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht, omdat zij – zo begrijpt de rechtbank – in plaats van het bevragen van [gedaagden] nader onderzoek hebben verricht naar de isolatie van het dak van de woning middels de bouwtechnische keuring die zij hebben laten uitvoeren. Niet is immers gesteld noch valt in te zien hoe deze bouwtechnische keuring (zonder destructief onderzoek) [eisers] inzicht heeft gegeven in de isolatie van het schuine dak van de woning.

4.13.

Nu [eisers] , gelet op de mededeling bij vraag 3, onder e, van de vragenlijst, er niet zonder meer op mochten vertrouwen dat het schuine dak van de woning geheel was geïsoleerd, kan op dit punt niet worden gesproken van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden]

Kan de zolder worden gebruikt als leefruimte (tweede tekortkoming)?

4.14.

[eisers] hebben voorts gesteld dat, vanwege de ondeugdelijke (na-)isolatie van het dak van de woning, [gedaagden] niet hebben voldaan aan hun garantie dat de zolderverdieping geschikt zou zijn als leefruimte, zoals geadverteerd.^[14][eisers] onderbouwen deze stelling als volgt: (1) zij hebben bij het openbreken van het zolderplafond overal schimmel aangetroffen, en (2) condensatievocht, in combinatie met het houtwerk van het zolderplafond en voldoende hoge temperaturen, is een bron voor schimmelvorming, wat niet alleen ongezond is, maar op termijn ook de houten plafondconstructie en het dak zelf zal aantasten.

4.15.

De rechtbank gaat voorbij aan het eerste punt. Gelet op het bepaalde in artikel 24 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) is het aan [eisers] om hun stelling dat achter het zolderplafond ‘overal schimmel zit’ deugdelijk te onderbouwen. Dat hebben zij nagelaten. Het procesdossier bevat geen objectieve stukken die deze stelling van [eisers] staven. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] , waarbij zij verwijzen naar de bevinding van [naam] dat ten tijde van zijn inspectie het houtwerk van het zolderplafond van de woning als ‘droog’ gekwalificeerd kan worden,^[15]is naar het oordeel van de rechtbank niet komen vast te staan dat zich achter het zolderplafond ‘overal schimmel’ bevindt.

4.16.

Dat laat onverlet dat het onderzoeksrapport van [naam] wel aanknopingspunten biedt die duiden op een latent probleem. [naam] meent namelijk dat het denkbaar is dat in de opbouw van het schuine dak van de woning, zoals door hem aangetroffen, inwendige condensatie kan ontstaan. Dat er een risico bestaat op inwendige condensvorming, wordt niet betwist door [gedaagden] Wel voeren zij aan dat de enkele stelling dat in de toekomst schimmelvorming en/of vochtophoping zou kunnen ontstaan, niet maakt dat sprake is van een gebrek, laat staan een gebrek dat een ‘normaal gebruik’ van de woning belemmert. De rechtbank gaat niet mee in deze redenering. Volgens vaste rechtspraak geldt dat voor de beoordeling van een beroep op non-conformiteit ook de gebreken van belang zijn die binnen afzienbare tijd na de koop of levering van de woning ontstaan. Op grond van de bevindingen van [naam] , alsmede de ter zitting onbetwiste stelling van [eisers] dat deskundigen hen hebben geadviseerd het zolderplafond aan te pakken teneinde erger te voorkomen, is de rechtbank van oordeel dat in dit geval sprake is van een situatie die binnen afzienbare tijd ertoe zal leiden dat de zolderverdieping van de woning niet meer geschikt zal zijn als leefruimte. Dientengevolge is komen vast te staan dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Het beroep van [gedaagden] op de onderzoeksplicht van [eisers] gaat op dit punt niet op. [eisers] konden niet onderzoeken of in de opbouw van het schuine dak van de woning inwendige condensatie kan ontstaan. Daarvoor had immers destructief onderzoek plaats moeten vinden, hetgeen naar vaste rechtspraak niet onder de onderzoeksplicht valt die op een koper rust. Ook het verweer van [gedaagden] dat een gebrek ten aanzien van een bepaalde leefruimte niet leidt tot non-conformiteit van de gehele woning gaat in dit geval niet op. Op grond van de verkoopadvertentie mochten [eisers] ervan uitgaan dat de woning was voorzien van een zolderverdieping, geschikt voor gebruik als hobby-/slaapkamer en als slaapkamer.^[16]Tussen partijen is niet in geschil dat de zolder door [gedaagden] als zodanig werd gebruikt en dat [eisers] de zolder voor datzelfde doel wensen te gebruikten. Nu vast is komen te staan dat de zolderverdieping kampt met een latent probleem, is sprake van een gebrek dat zich binnen afzienbare tijd zal openbaren en dat aan het ‘normaal gebruik’ van de woning in de weg zal staan.

4.17.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, is komen vast te staan dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de op hen rustende verplichting uit hoofde van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, om aan [eisers] een zolderverdieping te leveren die geschikt is als leefruimte.

Is sprake van schuldeisersverzuim?

4.18.

[gedaagden] hebben een beroep gedaan op schuldeisersverzuim in de zin van artikel 6:58 BW Pro. Daartoe hebben zij gesteld dat [eisers] herstel onmogelijk hebben gemaakt, nu zij het aanbod van [gedaagden] hebben geweigerd om de aannemer van [gedaagden] (die de isolatiewerkzaamheden in 2020 heeft uitgevoerd) tot herstel over te laten gaan, al dan niet conform het rapport van [naam] .

4.19.

Dit verweer treft geen doel. Uit het procesdossier is gebleken dat de oudste melding in dit geschil van [eisers] aan [gedaagden] dateert van begin juni 2024.^[17]De sommatiebrief van [eisers] aan [gedaagden] van 7 juni 2024 bevat een termijn van veertien dagen voor herstel.^[18][gedaagden] hebben dus genoeg tijd gehad om over te gaan tot herstel. De rechtbank verwerpt de stelling van [gedaagden] dat [eisers] herstel onmogelijk hebben gemaakt door de aannemer van [gedaagden] te weigeren. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagden] een financieel belang hebben bij het laten verrichten van de herstelwerkzaamheden door de oorspronkelijke aannemer. [eisers] zijn niet verplicht om met die aannemer akkoord te gaan. Ter zitting hebben [eisers] gemotiveerd toegelicht dat hun weigering om die aannemer het herstel te laten uitvoeren, voortkomt uit gebreken aan vertrouwen op een goed resultaat. Concreet menen [eisers] dat ook met betrekking tot andere onderdelen van de verbouwing, die geen onderdeel zijn van dit geschil, inmiddels is gebleken dat het werk niet naar de regelen der kunst is verricht. Alles overwegende is geen sprake van schuldeisersverzuim.

De gevorderde schadevergoeding

4.20.

[eisers] hebben hun schade begroot op € 39.190,60 inclusief btw aan herstelkosten (conform het rapport van [naam] )^[19]en € 1.222,10 inclusief btw aan kosten die zij noodzakelijkerwijs moesten maken om de aard, oorzaak en omvang van hun schade vast te stellen (kosten onderzoek [naam] ).^[20]

4.21.

De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] bij conclusie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling niet hebben betwist dat herstel van het zolderplafond dient te geschieden overeenkomstig hetgeen daarover is opgenomen in het rapport van [naam] .^[21]Wel twisten partijen over de omvang van de herstelkosten, zoals begroot in het rapport van [naam] . Partijen hebben over en weer opmerkingen gemaakt over offertes die [gedaagden] in het geding hebben gebracht. De rechtbank constateert dat de diverse berekeningen van de herstelkosten significant verschillen. De rechtbank is daarom van oordeel dat een onafhankelijke deskundige nodig is om de omvang van de herstelkosten te begroten.

Slotsom en aankondiging deskundigenonderzoek

4.22.

Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] jegens [eisers] zijn tekortgeschoten ten aanzien van artikel 6.3 van de koopovereenkomst door, anders dan geadverteerd, aan [eisers] een zolderverdieping te leveren die kampt met een latent probleem dat aan het normaal gebruik van de woning in de weg zal staan. [gedaagden] dienen daarom de schade te vergoeden die [eisers] hierdoor lijden en binnen afzienbare tijd nog zullen lijden. Om de omvang van die schade vast te stellen, is de rechtbank voornemens om een deskundigenonderzoek te gelasten.

4.23.

Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;

- het aantal en het specialisme/de specialismen van de te benoemen deskundige(n);

- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen;

- de maximaal acceptabele hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige(n).

4.24.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van herstelwerkzaamheden met betrekking tot dakopbouw en/of dakconstructie en dat aan die deskundige de volgende vragen moeten worden gesteld:

1. Hoeveel kost een herstel dat wordt verricht overeenkomstig de herstelwerkzaamheden opgenomen in het onderzoeksrapport van [naam] (gedateerd 24 september 2024)?^[22]

2. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen, waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

4.25.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald.^[23]Dit voorschot moet daarom door [eisers] worden betaald.

4.26.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van de partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige(n) moet betalen.

4.27.

De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige zal optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

4.28.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over hetgeen is opgenomen onder 4.23 en 4.24. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

4.29.

In afwachting van de te nemen akten houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 7 januari 2026voor het nemen van een akte door beide partijen conform rov. 4.23 en 4.24,

5.2.

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen definitieve akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Trifunović en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.

Non-conformiteit woning door ondeugdelijke isolatie en bouwafval in zolderplafond