Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11070268 \ CV EXPL 24-2073
Vonnis van 12 februari 2025
in de zaak van
STAETE WONINGEN B.V.,
te Oosterhout,
eisende partij,
hierna te noemen: Staete,
gemachtigde: mr. E. Willemse,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
SAMEN IN BEWIND B.V., IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VOOR [gedaagde sub 1],
2.
SAMEN IN BEWIND B.V., IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VOOR [gedaagde sub 1],
hierna te noemen: Samen in bewind,
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. B.H.S. Brinkman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 37
- de conclusie van antwoord met productie 1
- de conclusie van antwoord met productie 1
- de daarna door Staete overgelegde producties 38 en 39 en de door Samen in bewind overgelegde productie 2
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 15 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de spreekaantekeningen van Staete.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De kantonrechter heeft op 14 juli 2015 een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde sub 1] . ‘Samen in bewind’ is thans bewindvoerder (en inmiddels ook mentor).
2.2.
[gedaagde sub 1] heeft met de rechtsvoorgangster van Staete op 1 september 2019 een huurovereenkomst gesloten voor de woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn ingevolge artikel 2.1 Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex.
2.3.
In artikel 12 van de huurovereenkomst is, onder meer, het volgende bepaald:
“Huurder draagt zorg voor goed huisvaderschap m.b.t. zijn appartement en draagt zorg voor een schoon, onbeschadigd en goed onderhouden appartement. Het appartement is in augustus 2019 volledig gerenoveerd en verkeerd in nieuwstaat met o.a. een nieuwe laminaatvloer. Voor overige regels verwijs ik naar het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaars “ [adres] ” te [woonplaats] . Bij beëindiging huurcontract dient verhuurder appartement in nieuwstaat op te leveren.”
2.4.
Staete is vanaf 22 april 2020 van rechtswege aan te merken als verhuurder.
2.5.
Bij brief van 17 mei 2023 heeft Staete [gedaagde sub 1] medegedeeld dat de voordeur ernstig beschadigd was, dat Staete [gedaagde sub 1] daarover heeft proberen te bereiken, maar dat dit niet is gelukt. Staete vraag of [gedaagde sub 1] zelf voor reparatie van de voordeur zorgt of dat Staete dit moet doen, waarbij Staete, in laatstgenoemd geval, de kosten bij Samen in bewind zou neerleggen. Op 9 mei 2023 heeft Staete Samen in bewind gemaild en haar geconfronteerd met de schade aan de voordeur.
2.6.
Staete heeft vervolgens tevergeefs een aantal keren geprobeerd [gedaagde sub 1] per telefoon, e-mail en nogmaals per brief te bereiken. [gedaagde sub 1] heeft niet gereageerd. Ook is Staete aan de deur geweest. [gedaagde sub 1] was echter niet thuis.
2.7.
Op 27 juli 2023 heeft Staete een inspectie laten uitvoeren van de schade waaruit bleek dat, naast de voordeur, ook de gevelplaat was beschadigd.
2.8.
Op 13 juli 2023 heeft Staete aan Samen in bewind medegedeeld dat zij overgaat tot herstel van de voordeur en dat de herstelkosten € 3.000,- bedragen. Samen in bewind heeft daarop een betaling in termijnen voorgesteld. Staete was daarmee akkoord, echter op
7 augustus 2023 heeft [gedaagde sub 1] per e-mail aan Staete meegedeeld zelf de voordeur te willen vervangen. Uiteindelijk is [gedaagde sub 1] akkoord gegaan met herstel van de voordeur door Staete. Volgens [gedaagde sub 1] lag de oorzaak van de schade niet bij hem, maar was deze het gevolg van een inbraak.
2.9.
Vervolgens is in september 2023 een lekkage ontstaan in het gehuurde als gevolg van een gebrek aan de aansluiting van het toilet op het riool. Staete heeft getracht om in contact te komen met [gedaagde sub 1] , en, toen dit niet lukte, heeft zij een aannemer de opdracht gegeven om de lekkage te herstellen. De aannemer heeft op 12 september 2023 voor herstel zorggedragen.
2.10.
Op 11 oktober 2023 is de voordeur hersteld. De aannemer heeft op die dag ook foto’s gemaakt van het interieur van het gehuurde. Ook de voormalig eigenaar van het gehuurde is toen samen met de aannemer in het gehuurde geweest. Naar aanleiding van dit bezoek heeft Staete op 6 november 2023 de volgende brief aan [gedaagde sub 1] en Samen in bewind gezonden:
“Geachte heer [gedaagde sub 1] ,
(…)
De huidige staat van het gehuurde is schrijnend. Bijgaand treft u een aantal recente toto’s
van het gehuurde aan. De foto’s zijn genomen op 8 mei 2023. Op deze foto’s is het
volgende te zien:
- De voordeur, het kozijn en de gevelplaat naast de voordeur zijn ernstig beschadigd
geweest. (…)
- Het toilet is ernstig verstopt geweest en is overstroomd. Hierdoor is een forse
lekkage ontstaan, waarbij schade aan onderliggende appartementen is opgetreden. Op de foto’s is te zien dat uit het toilet vorken, wattenstokjes, sokken, schroeven en allerlei andere ijzeren en plastic voorwerpen zijn gekomen. Ook is te zien dat de woning blank heeft gestaan door de overstroming van het toilet. Cliënte heeft acuut herstel moeten laten verrichten ten bedrage van € 275,- inclusief BTW (de factuur treft u bijgaand aan). Ook van dit gebrek heeft u cliënte niet op de hoogte gesteld, terwijl is gebleken dat u de rioolaansluiting wel met schilders tape heeft beplakt en derhalve wetenschap moet hebben gehad van het gebrek (voor zo ver u dat al niet hoort te hebben als u voorwerpen in het toilet stopt). Cliënte heeft over dit gebrek
wederom van de VvE moeten vernemen. De VvE heeft een onderzoek naar het
verstopte toilet en de daardoor ontstane lekkage door Total Leak Solutions laten verrichten. In deze rapportage is de schade en de oorzaak daarvan vastgelegd. Het rapport treft u bijgaand aan. De conclusies in het rapport zijn helder. - Overigens is op de meer recentere foto’s van het toilet te zien (welke dateren van 11 oktober 2023) dat deze thans weer kapot en lek lijkt te zijn, nu u overal doeken rondom het toilet op de vloer heeft gelegd. Ook ontbreekt de deksel van het waterreservoir.
- U plaatst met regelmaat spullen op de galerij, zoals een televisie. Dit schaadt de
verhuurbaarheid van andere woningen in het complex. Cliënte heeft hierover klachten van omwonenden ontvangen;
- Dan de onderhoudstoestand van de woning. Op de bij deze brief gevoegde foto’s is
te zien dat de hele laminaatvloer in de woning is beschadigd en deels is verdwenen, er deuren uit de kozijnen zijn gehaald en op willekeurige plekken in de woning zijn gezet (welke deuren overigens fors beschadigd zijn), de douchekop in de douche is afgebroken, het slot van de binnendeur kapot is (er zit geen scharnier in en er is een gat aanwezig), het kozijn van de binnendeur kapot is, de verf van de binnendeur afbladdert, er overal rotzooi in de woning ligt (zelfs op het balkon), een kamerdeur ontbreekt, het schakelmateriaal in de badkamer verdwenen is, de meterkastdeur is dichtgeschroefd (wat erg gevaarlijk is) en bovenal alles in de woning erg smerig is en een fors achterstallige onderhoudstoestand kent.
Uit het bovenstaande volgt dat u schade heeft veroorzaakt aan het gehuurde, nagelaten
heeft daarvan melding te maken bij cliënte en dat u heeft verzaakt in uw onderhoudsplicht
(zie met betrekking tot dit laatste onder meer artikel 11 van de algemene voorwaarden).
U bent op grond van artikel 13.6 van de algemene voorwaarden aansprakelijk voor de
schade die door uw toedoen is veroorzaakt.
Cliënte heeft een offerte opgevraagd om de woning te laten herstellen. De kosten hiervan
bedragen € 13.750,- inclusief BTW. Bijgevoegd treft u de offerte aan.
Daarnaast zijn met regelmaat klachten over overlast van omwonenden door cliënte
ontvangen
Voor cliënte is de maat vol. Cliënte heeft zo vaak geprobeerd met u in contact te komen,
maar dat is telkens tevergeefs gebleken. Op telefoontjes, e-mails en aangetekende brieven
van cliënte reageert u niet. Cliënte heeft zich zodoende tot mij gewend.
Middels deze brief verzoek, en voor zo ver nodig sommeer, ik u namens cliënte om tot
herstel over te gaan van de zaken die staan omschreven in de offerte die aan deze brief is
gehecht, uiterlijk binnen 4 weken na ontvangst van deze brief.
Ook verzoek, en voor zo ver nodig sommeer, ik u namens cliënte om over te gaan tot
betaling van € 275,- inclusief BTW voor de acute reparatie van het verstopte toilet binnen
uiterlijk 4 weken na ontvangst van deze brief. Betaling dient plaats te vinden op het bekende
rekeningnummer van cliënte.
Cliënte behoudt zich het recht voor om door haar geleden gevolgschade (vanwege het feit
dat het verstopte toilet schade aan onderliggende woningen heeft veroorzaakt) bij u te
claimen zodra deze concreet is.
Indien u niet aan bovenstaande sommaties voldoet, verkeert u in verzuim (voor zo ver u dat
niet al reeds mocht verkeren). Cliënte zal dan een gerechtelijke procedure aanhangig maken
waarin ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd alsook de door cliënte geleden
schade.
Cliënte zal in dat geval tevens aanspraak maken op de boete uit artikel 11.1 onder a van de
huurovereenkomst, op de wettelijke rente en op de buitengerechtelijke incassokosten. De
buitengerechtelijke incassokosten worden hierbij aangezegd, en bedragen op basis van de
huidige vordering € 1.107,45.”
2.11.
Een reactie van [gedaagde sub 1] en Samen in bewind bleef uit.
2.12.
Staete heeft na ommekomst van de termijn van vier weken nogmaals een brief gestuurd aan [gedaagde sub 1] en Samen in bewind waarin zij mededeelt niet langer aanspraak te maken op herstel, maar op schadevergoeding en dat een gerechtelijke procedure zou worden gestart.
3.Het geschil
3.1.
Staete vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, [gedaagde sub 1] en Samen in bewind te veroordelen tot betaling van € 14.025,- aan schade en € 915,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente, en in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Staete stelt dat [gedaagde sub 1] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Hij heeft schade veroorzaakt aan het gehuurde en daar geen melding van gemaakt bij Staete. Alle schade aan het gehuurde wordt vermoed door de huurder te zijn ontstaan (artikel 13.6 van de algemene voorwaarden). [gedaagde sub 1] is in gebreke gesteld en gesommeerd over te gaan tot herstel aan welke sommatie geen gehoor is gegeven. De tekortkomingen van [gedaagde sub 1] rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst. De schade bedraagt € 275,- (reparatie verstopte rioolaansluiting) en € 13.750,- (kosten herstel gehuurde).
3.3.
Samen in bewind voert verweer. Samen in bewind concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Staete, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Staete, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Staete in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Er geldt sinds 17 juli 2015 onafgebroken een bewind over de goederen van [gedaagde sub 1] . De bewindvoerder treedt in een geding over een onder bewind gesteld goed op als formele procespartij ten behoeve van de rechthebbende. Een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een huurovereenkomst, en tot ontruiming van het gehuurde dient daarmee te worden ingesteld tegen de bewindvoerder (ECLI:NL:HR: 2014:525). Het is ook de bewindvoerder die vanwege het beheer over alle goederen van [gedaagde sub 1] zou moeten voldoen aan de veroordeling tot betaling van schadevergoeding. De vordering van Staete tegen [gedaagde sub 1] zal dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.2.
Artikel 6:265 bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3.
Staete baseert haar vordering tot ontbinding en ontruiming op de volgende gronden:
- [gedaagde sub 1] heeft schade veroorzaakt (de voordeur, rioolaansluiting van het toilet en het interieur van het appartement, door spullen op het balkon te zetten en niet zelf in de woning te verblijven);
- [gedaagde sub 1] meldt deze schade niet en is onbereikbaar voor Staete;
- [gedaagde sub 1] veroorzaakt overlast;
- Staete heeft er geen vertrouwen in dat [gedaagde sub 1] zich in de toekomst als goed huurder zal gedragen.
Schade aan voordeur en kozijn
4.4.
Staete houdt [gedaagde sub 1] verantwoordelijk voor de schade aan de voordeur, kozijn en gevel. Volgens Staete is in artikel 13.6 van de algemene voorwaarden afgeweken van artikel 7:218 lid 2 BW. [gedaagde sub 1] betwist dat hij de schade aan de voordeur en gevel heeft veroorzaakt. Volgens [gedaagde sub 1] is deze schade het gevolg van een inbraak.
4.5.
In artikel 7:218 lid 2 BW is bepaald dat alle schade wordt vermoed te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst door de huurder, behoudens (onder andere) schade aan de buitenzijde van het gehuurde. In artikel 13.6 van de algemene voorwaarden is, voor zover van belang, in de tweede zin bepaald dat alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor zijn ontstaan.
4.6.
In artikel 7:240 BW gelezen in samenhang met het Besluit kleine herstellingen is bepaald welke kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen. Van deze bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De reparatie van de voordeur en het kozijn vallen daar niet onder, mede gelet op de hoogte van de door Staete gestelde kosten. Op grond van artikel 1.6 van de algemene voorwaarden kan niet worden afgeweken van 7:240 BW en het Besluit kleine herstellingen voor schade aan de buitenzijde van de woning. Daarvoor geldt op grond van artikel 7:218 lid 2 BW het bewijsvermoeden niet. Bovendien wordt het bewijsvermoeden in artikel 7:218 lid 2 BW hierdoor gerechtvaardigd dat de huurder in de regel veel beter dan de verhuurder in staat is na te gaan door welke oorzaak de schade aan het gehuurde aan de binnenzijde is ontstaan. Dat ligt voor schade aan de buitenzijde van het gehuurde veel minder voor de hand. Daarom is schade aan de buitenzijde uitgezonderd van het bewijsvermoeden.
4.7.
Als [gedaagde sub 1] zelf de schade aan de voordeur en het kozijn heeft veroorzaakt, komt deze natuurlijk wel voor zijn rekening. Volgens [gedaagde sub 1] is de schade aan de voordeur en het kozijn ontstaan door een inbraak. Staete heeft op dit punt geen bewijsaanbod gedaan. Daarom kan de kantonrechter niet vaststellen dat [gedaagde sub 1] deze schade zelf heeft veroorzaakt. Dat het de tweede keer zou zijn dat schade aan de voordeur is ontstaan, maakt dit niet anders. Het gegeven dat Samen in bewind toestemming heeft gegeven voor een betaling in termijnen van de schade, leidt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. Weliswaar heeft Samen in bewind ingestemd met betaling in termijnen, maar uit haar reactie volgt geen erkenning van de stelling dat [gedaagde sub 1] de beschadiging zou hebben veroorzaakt.
4.8.
Kortom, een tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [gedaagde sub 1] vanwege het vernielen van de voordeur, kozijn en gevel kan niet worden vastgesteld.
4.9.
[gedaagde sub 1] had de schade aan de voordeur en kozijn echter wel moeten melden en een afspraak moeten maken om deze te laten herstellen. In zoverre is wel sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
Lekkage en reparatiekosten rioolaansluiting
4.10.
De kantonrechter is van oordeel dat de reparatiekosten van de rioolaansluiting evenmin voor rekening van [gedaagde sub 1] komen. Er bevonden zich weliswaar allerlei voorwerpen in de rioolaansluiting van het toilet, maar [gedaagde sub 1] stelt dat hij niet inziet waarom de kosten van het lekkageprobleem voor zijn rekening komen. Staete stelt in haar processtukken dat het toilet ernstig verstopt was en is overstroomd, maar niet dat de lekkage aan de aansluiting op het riool veroorzaakt is door de verstopping. Ook uit het rapport van Total Leak Solutions volgt niet dat de lekkage [gedaagde sub 1] is toe te rekenen. Een tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [gedaagde sub 1] kan dan ook niet worden vastgesteld.
4.11.
Los daarvan had [gedaagde sub 1] wel terstond melding moeten maken van de lekkage. Hij wist ervan, want hij had een poging tot herstel gedaan door middel met tape. Ook in zoverre is [gedaagde sub 1] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Overige schade; staat gehuurde
4.12.
Volgens Staete is tijdens een inspectie in oktober 2023 het volgende geconstateerd:
- Deur. Zie scharnier en gat. Beneden geen 2e scharnier. Deurkozijnen ook beschadigd;
- Deur zonder hang en sluitwerk. Staat in gang;
- Douchestang beschadigd. Douchekop stuk;
- Toilet lekt weer. Zie doeken naast w.c. Loopt constant door. Geen reservoir-deksel op W.C.;
- Uitzicht uit kamer. Folie op raam. Is glas/ruit stuk?
- Beschadigde balkondeur. Balkondeurknop ook beschadigd;
- Keuken is kapot. Een keukendeur weg. Zie wat op de aanrecht staat
Staete heeft diverse foto’s overgelegd van het gehuurde.
4.13.
Staete stelt dat de staat van het gehuurde schrijnend is. Staete wil voor rekening van Samen in bewind de volgende werkzaamheden laten verrichten:
“Offerte: renovatie [adres] , [woonplaats]
Bij het opmaken van deze offerte is uitgegaan van de staat van het appartement [adres] , [woonplaats] op 11 oktober 2023.
- gehele appartement wanden en plafonds repareren en herstellen;
- gehele appartement wanden en plafonds voorstrijken en sauzen;
- demonteren keuken en plaatsen en monteren nieuwe keuken;
- Demonteren wc-pot en spoelreservoir en plaatsen en monteren nieuwe wc-pot en spoelreservoir;
- Demonteren douchegarnituur en plaatsen en monteren nieuwe douchegarnituur;
- Demonteren 4 binnendeuren en plaatsen en monteren 4 nieuwe binnendeuren met hang en sluitwerk;
- Herstellen en repareren alle binnendeurkozijnen;
- Plaatsen en monteren ontbrekend schakelmateriaal;
- Gehele appartement voorzien van nieuwe ondervloer, laminaat en plinten;
- Repareren knieschot/gevelplaat voorzijde appartement (naast de voordeur);
- Aan -, afvoer - en stortkosten;
Dit alles voor een bedrag van € 13.750,-
Met vriendelijke groet,
[naam] ”
4.14.
Volgens Staete was het gehuurde bij aanvang van de huur gerenoveerd. Zij onderbouwt deze stelling met een verklaring van de voormalige eigenaar.
4.15.
[gedaagde sub 1] voert aan dat allereerst beoordeeld dient te worden of vast is komen te staan dat inderdaad sprake is van schade aan het gehuurde en niet van gebruikssporen of door slijtage. [gedaagde sub 1] betwist dat de in de offerte genoemde zaken gerepareerd moeten worden. Als al vastgesteld wordt dat sprake is van een tekortkoning van [gedaagde sub 1] , dan is hij nog niet in gebreke gesteld en hem is nog geen redelijke termijn voor nakoming gesteld. [gedaagde sub 1] betwist in verzuim te zijn. Verder beroept [gedaagde sub 1] zich op artikel 7:224 lid 2 BW. Er is geen beschrijving opgemaakt bij aanvaarding en in dat geval wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Er is geen sprake van een einde van de huurovereenkomst, zodat de vordering prematuur is. [gedaagde sub 1] stelt dat de toestand van het appartement in orde is. Hij heeft ter onderbouwing een aantal foto’s overgelegd. Deze geven volgens [gedaagde sub 1] de actuele situatie weer.
4.16.
De kantonrechter stelt vast dat op de door Staete overgelegde foto’s onder andere te zien is dat een scharnier van een binnendeur los zit van het kozijn, dat een binnendeur is beschadigd, binnendeuren los in het gehuurde tegen een muur zijn geplaatst, de douchekop ontbreekt, het deksel van het toiletreservoir ontbreekt en er handdoeken naast het toilet zijn gelegd, dat er deurtjes van de keuken scheefhangen en de laminaatvloer is beschadigd. Ook [gedaagde sub 1] heeft foto’s overgelegd en daarop is te zien dat het gehuurde in nette staat verkeert. De laminaatvloer is verwijderd, maar er lijkt een soort vloercoating (wat is aangebracht op de vloer is op de foto’s niet goed te zien) aangebracht te zijn. Ook is het deksel van het reservoir van het toilet teruggeplaatst.
4.17.
De kantonrechter stelt verder vast dat in artikel 12 van de huurovereenkomst staat dat een nieuwe laminaatvloer aanwezig was ten tijde van aangaan van de huurovereenkomst. Weliswaar staat ook in dit artikel dat het gehuurde in 2019 volledig is gerenoveerd en in nieuwstaat verkeert, maar er is destijds geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Behalve als het gaat over de laminaatvloer heeft bij het einde van de huur te gelden dat de huurder, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huur.
4.18.
Zaken als het vastschroeven van scharnieren of een ontbrekende douchekop, vallen onder de onderhouds- en herstelplicht van [gedaagde sub 1] zelf. Voor zover op dat punt al sprake kan zijn van een tekortkoming, is deze van geringe aard.
4.19.
De lekkage aan het toilet komt niet voor rekening van Augebroe, zoals hiervoor reeds is overwogen. Wel had hij de lekkage moeten melden. Door dit niet te doen is de laminaatvloer beschadigd. Deze heeft [gedaagde sub 1] verwijderd en in de plaats daarvan een ‘vloercoating’ aangebracht. Op dit moment kan de kantonrechter daarom niet vaststellen dat Staete schade lijdt vanwege het teloorgaan van de laminaatvloer.
4.20.
Dat een van de grote ramen beschadigd is, of dat de balkondeur is beschadigd volgt niet uit de foto’s die Staete heeft overgelegd. In de offerte van de aannemer is verder niet benoemd dat er ramen zullen worden vervangen. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het vervangen van ramen niet tot de gestelde schadeposten behoort.
4.21.
De mededeling dat de keuken kapot is, is te weinig specifiek, Op de foto’s van Staete zelf is enkel te zien is dat twee deurtjes scheef hangen. Voor zover [gedaagde sub 1] zaken als binnendeuren heeft beschadigd, heeft hij deze, afgaande op de door hem overgelegde foto’s inmiddels hersteld. Uit de kleurenfoto’s die [gedaagde sub 1] heeft overgelegd is te zien dat deur en kozijnen zijn geschilderd.
4.22.
Beschadiging van het knieschot/gevelplaat is enkel benoemd in de offerte, niet in de sommatiebrief en ook niet in de opsomming van de schade door de aannemer. Bovendien gaat dit om de buitenzijde van het gehuurde.
Conclusie vorderingen Staete
4.23.
Weliswaar is Staete tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door meerdere malen schade aan het gehuurde niet onverwijld te melden en zelfs niet te reageren op verzoeken van Staete contact op te nemen over het herstel van de schade. Daardoor is de laminaatvloer beschadigd of wellicht was er minder schade aan de laminaatvloer als [gedaagde sub 1] de lekkage terstond/eerder had gemeld. Deze tekortkoming acht de kantonrechter echter van de te geringe betekenis om een ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. [gedaagde sub 1] heeft de situatie in zoverre hersteld door een ‘vloercoating’ aan te brengen. Verder heeft hij de algehele staat van het gehuurde in nette staat laten brengen en beterschap belooft. In dat kader is van belang dat de kantonrechter bij beschikking van 15 april 2024 met ingang van 1 mei 2024 een mentorschap heeft ingesteld. Of dit afdoende is en of [gedaagde sub 1] daadwerkelijk voor beter onderhoud en betere communicatie gaat zorgdragen - de kantonrechter ziet wel in dat hij een ‘problematische’ huurder is - zal de toekomst uitwijzen. Gelet op de vergaande nadelige gevolgen van een ontbinding en ontruiming voor [gedaagde sub 1] , is de kantonrechter op dit moment van oordeel dat deze nadelige gevolgen niet opwegen tegen het belang van Staete bij een ontbinding en ontruiming van het gehuurde. De overige gestelde tekortkomingen zijn hetzij niet vast komen te staan hetzij van ondergeschikte aard.
4.24.
De gevorderde schade van € 14.025,- wijst de kantonrechter ook af. Het standpunt van Staete dat [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst niet meer kon nakomen omdat Staete haar vordering tot nakoming inmiddels heeft omgezet in een vordering tot schadevergoeding slaagt niet. De vordering tot schadevergoeding hangt samen met de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Nu de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen, loopt de huurovereenkomst door. Ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW zal de kwestie over de laminaatvloer afgehandeld moeten worden bij het einde van de huur.
4.25.
De door Staete gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen nu de hoofdvordering zal worden afgewezen.
4.26.
Staete is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Staete worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart de vorderingen van Staete niet-ontvankelijk voor zover deze zijn gericht tegen [gedaagde sub 1] ;
5.2.
wijst de vorderingen van Staete voor zover deze zijn gericht tegen Samen in bewind af;
5.3.
veroordeelt Staete in de proceskosten van € 947,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Staete niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.
BM