Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11147487 CV EXPL 24-2896
Vonnis van 12 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. L.P. Paffen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F.E.L. Teerling.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
- het bericht van 27 september 2024 met producties van [eiser]
- het bezwaar van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 8 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 8 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan, waarbij [eiser] aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] heeft verhuurd. De huurovereenkomst is ingegaan per 1 december 2016. Na opzegging door [gedaagde] , is de huurovereenkomst met ingang van 1 november 2023 beëindigd. [gedaagde] heeft de woning verlaten. Partijen zijn thans verdeeld over de (schade na) oplevering.
2.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst is een inspectierapport en beginopnamestaat met foto’s opgesteld.
2.3.
In de ochtend van 1 november 2023 heeft [eiser] de woning met een vriend van [gedaagde] doorgelopen. [eiser] en de vriend van [gedaagde] hadden een tweede afspraak in de avond gepland. In de tussentijd heeft [eiser] het inspectierapport opgesteld. In de avond vond tussen genoemden de sleuteloverdracht plaats. De vriend heeft bij die gelegenheid het opgestelde inspectierapport namens [gedaagde] voor gezien ondertekend. Het rapport (hierna te noemen: eindrapport) vermeldt 2 pagina’s aan gebreken.
2.4.
Bij aanvang heeft [gedaagde] € 2.700,00 borg betaald.
2.5.
De woning staat thans te koop.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 20.320,27, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
toegelaten (spreek)notitie voorafgaand aan mondelinge behandeling
4.1.
[eiser] heeft op voorhand een, vier pagina tellende, (spreek)notitie met vier bijlagen doen toekomen. In het begeleidend bericht (van diens gemachtigde) is meegedeeld dat, bij bezwaar, de notitie ter zitting voorgelezen zal worden. [gedaagde] heeft, na ontvangst van dit bericht, bezwaar gemaakt en de kantonrechter verzocht dit stuk niet toe te laten, omdat het stuk een conclusie (van repliek) zou betreffen. De griffie heeft [gedaagde] laten weten dat de kantonrechter het bezwaar op de zitting zal bespreken. [gedaagde] heeft zijn bezwaar hierop herhaald. Op de mondelinge behandeling heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] zijn bezwaar als volgt toegelicht: “het lezen van dit stuk kost zijn cliënt € 500,00.”
4.1.1.
De kantonrechter heeft op de mondelinge behandeling beslist de notitie toe te laten. Het betreft een stuk van [eiser] zelf waarin hij in eigen woorden de gang van zaken schetst. De bijlagen betreffen korte emailberichten. [eiser] had dit anders op de mondelinge behandeling voorgelezen en toegelicht. Het betreft alleszins geen conclusie.
oplevering
4.2.
[eiser] stelt dat het totale schadebedrag € 21.700,00 betreft, opgebouwd uit de hierna afzonderlijk te beoordelen posten. [eiser] heeft de borg van € 2.700,00 hierop in mindering gebracht, waarmee € 19.000,00 aan hoofdsom is gevorderd.
4.3.
Bij aanvang van de huur is een zogenaamde beschrijving (waaronder foto’s bij aanvang huur) in de zin van de artikel 7:224 lid 2 BW Pro opgemaakt. [gedaagde] was zodoende gehouden het gehuurde in dezelfde staat op te leveren, behoudens kortgezegd de normale slijtage. [eiser] heeft foto’s ingebracht waarvan onweersproken is dat die de toestand bij einde huur weergeven. Deze foto’s zullen daarom hierna worden meegenomen bij de beoordeling. Uit (een vergelijking van) die foto’s blijkt overduidelijk dat het gehuurde in volstrekt onacceptabele staat is achtergelaten. Zo is de woning extreem vuil. Dit was alleszins niet het geval bij aanvang van de huur. De foto’s van de beginstaat getuigen van een fatsoenlijke woning (met een ontbrekende plint en dergelijke, maar dat is hier verder niet aan de orde). Dat er de laatste periode, zoals gesteld, in afwezigheid van [gedaagde] , een vriend in de woning heeft verbleven, ontslaat [gedaagde] niet van zijn eigen verplichtingen en verantwoordelijkheden. [gedaagde] heeft overigens geen verklaring gegeven waarom hij zelf niet aanwezig was bij de sleuteloverdracht.
4.4.
Vaststaat dat er evenwel geen voorinspectie is geweest. De stelling van [eiser] dat een voorinspectie simpelweg niet mogelijk was, is niet onderbouwd. Zo blijkt nergens uit dat [eiser] [gedaagde] had uitgenodigd voor een voorinspectie en dat [gedaagde] hieraan geen medewerking aan wilde verlenen. De stelling dat [gedaagde] geen foto’s had gemaakt (of wilde laten maken) in het kader van de voorgenomen verkoop van de woning, is hiertoe niet voldoende. Dit zegt niets over een inspectie.
4.5.
Er ligt kortom geen vooropname waarin staat wat er nog moest gebeuren en hiertoe is geen redelijke termijn geboden. [eiser] kan daarmee slechts aanspraak maken op vergoeding van de (aanzienlijk lagere) kosten die [gedaagde] had moeten maken als [gedaagde] zelf de herstelwerkzaamheden had uitgevoerd of had laten uitvoeren. Oftewel arbeidsuren komen niet voor vergoeding in aanmerking. Dit voorop stellende, wordt ten aanzien van de posten als volgt overwogen.
ontruimen en schoonmaken
4.5.1.
Aan de hand van de eindopname en foto’s is duidelijk dat [gedaagde] heeft nagelaten de woning grondig schoon te maken en enkele goederen te verwijderen. Dit wordt door [gedaagde] in zekere mate ook erkend. Ter onderbouwing van de schade is een offerte van Italiaander ingebracht ter hoogte van € 4.827,90. [gedaagde] brengt hiertegen in dat die kosten niet zijn gemaakt, omdat hij van de buurman heeft vernomen dat [eiser] de woning zelf heeft schoongemaakt. Op de mondelinge behandeling heeft [eiser] bevestigd dat de poetswerkzaamheden niet door een bedrijf zijn uitgevoerd. Dat de werkzaamheden door een derde in het zwart zouden zijn verricht tegen een nog veel hogere prijs, betreft niet meer dan een blote stelling. Het betreft hoe dan ook werkzaamheden die door een huurder zelf (normaliter) goedkoper hadden gekund (en waartoe - zoals hiervoor is overwogen - de huurder in de gelegenheid had moeten worden gesteld). Stukken waaruit is op te maken dat kosten van de aankoop van schoonmaakproducten zijn gemaakt, zijn niet ingebracht.
schilderwerkzaamheden
4.5.2.
In het eindrapport is opgenomen dat de muren van de hal, woonkamer, keuken, trappenhuis, zolderkamer smerig zijn en niet geverfd. Uit de foto’s is op te maken dat de muren in diverse ruimtes ontzettend smerig zijn. [eiser] vordert € 5.330,00 voor schilderwerkzaamheden en baseert zich op een offerte van (kennelijk) Lak & Rol. Het totaalbedrag ziet op meer dan alleen het latexen van (niet nader omschreven) wanden ad € 2.241,00. Schilderwerkzaamheden hadden door een huurder hoe dan ook normaliter zelf goedkoper gekund. Er blijkt nergens uit dat kosten voor schilderproducten zijn gemaakt.
sanitair herstellen, sloten vervangen, trap herstellen en tegelwerk herstellen
4.5.3.
Het gevorderde bedrag van € 100,00 ter zake het herstellen van sanitair is niet toegelicht en onderbouwd. Zo vermeldt het eindrapport geen gebreken ten aanzien van het sanitair. Ook uit de foto’s is dit niet op te maken. In de spreeknotitie staat dat geen nieuwe badkamer is geplaatst. Het eindrapport vermeldt dat niet alle sleutels zijn ingeleverd en dat de wel ingeleverde sleutels niet allemaal de originele sleutels betreffen. Het eindrapport vermeldt dat de trap is beschadigd. Het is de kantonrechter, ook aan de hand van de foto’s, niet duidelijk op welk tegelwerk is gedoeld. In de spreeknotitie staat dat er geen nieuw tegelwerk is. Enige onderbouwing van gemaakte kosten, zoals een factuur, is niet gegeven. De kantonrechter begrijpt hieruit dat er geen nieuw sanitair, sloten, tegels of materialen voor het herstellen van de trap zijn aangekocht.
tuin ontruimen, herstellen en fatsoeneren
4.5.4.
Het eindrapport vermeldt dat de tuin niet is onderhouden. [eiser] vordert deswege een bedrag van € 700,00. Ter onderbouwing is een pagina uit een vergelijkingssite van hoveniers ingebracht, met variërende prijzen. Ten aanzien tuinonderhoud geldt, zoals hiervoor, dat de huurder dit normaliter goedkoper had gekund. Er blijkt niet dat enige kosten zijn gemaakt.
rolluik en zonwering
4.5.5.
Het eindrapport vermeldt dat het zonnescherm gescheurd en defect is en dat het rolluik achterom bij de schuifpui is beschadigd. [gedaagde] brengt hiertegen in dat het zonnescherm al oud was en dat het rolluik al kapot was bij aanvang huur. Hij verwijst voor dit laatste naar productie 3 bij de dagvaarding. De kantonrechter maakt hieruit dat het (veeleer) een rolluik op een slaapkamer betreft. Het eindrapport vermeldt verder dat de afstandsbediening van de rolluiken ontbreekt, en dat de rolluiken daardoor niet meer functioneren. Ter onderbouwing van schade is verwezen naar schermuitdraaien van de website van Zonwering Fabriek ten aanzien van een nieuw rolluik en nieuw zonnescherm. [eiser] vordert een lager bedrag, maar nergens blijkt uit dat er enige kosten zijn gemaakt. De kantonrechter begrijpt hieruit dat er geen nieuw zonnescherm, afstandsbediening, of rolluik bij de pui is aangekocht.
nieuwe keuken inclusief apparatuur en parketvloer
4.5.6.
Het eindrapport vermeldt dat het keukenblok is beschadigd, de keukendeurtjes zijn eruit, het keukenblok, gasfornuis en koelkast zijn extreem vuil en de combi-oven is defect. De schade aan het keukenblok en de toestand van de koelkast vindt genoegzaam steun in de foto’s. Op de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter reeds meegedeeld dat “je de koelkast kan weggooien”, oftewel dat schoonmaken geen optie meer is.
Ter onderbouwing van de kosten is, een geheel niet gespecificeerde, prijsopgave ingebracht van [naam] Keuken &Bad ter hoogte van € 5.223,00. Het eindrapport vermeldt dat de vaste parketvloer extreem beschadigd en vuil is. Ook dit vindt genoegzaam steun in de foto’s. Ter onderbouwing van kosten is een offerte van Vloeren Expert Groep ingebracht ter hoogte van € 3.897,00 welke ziet op kosten van het leggen van een geheel nieuwe vloer.
De offertes maken geen onderscheid naar zuiver herstel, bij de tijd brengen of het verhelpen van slijtage. De kantonrechter kan aan de hand van het redelijk kleine formaat foto’s in zwart wit niet vaststellen of de keuken bij aanvang van de huur al gedateerd was, zoals [gedaagde] stelt. [eiser] betwist dit laatste weliswaar, maar daarbij is bijvoorbeeld niet aangegeven in welk jaar de keuken is aangeschaft. Een hardhouten vloer gaat normaliter vele jaren mee, maar door de urine en uitwerpselen van de hond acht de kantonrechter het geloofwaardig dat er niets anders op zat dan de hele vloer eruit te halen. Er moet evenwel hoe dan ook rekening worden gehouden met “nieuw voor oud”. Daarbij is op de mondelinge behandeling komen vast te staan dat kosten van een nieuwe keuken en parketvloer simpelweg niet door [eiser] zijn, of nog worden, gemaakt omdat de woning te koop staat zonder keuken en vloer. Er is kortom niet komen vast te staan dat daadwerkelijk kosten zijn gemaakt.
4.6.
Het vorenstaande laat onverlet dat er duidelijk sprake is van schade. De woning is in erbarmelijke staat opgeleverd. Het had [gedaagde] ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk kunnen en moeten zijn dat de woning zo niet kon worden opgeleverd en dat hij aansprakelijk was voor de schade. Omdat de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zal zij door de kantonrechter worden geschat (artikel 6:97 BW Pro).
4.7.
De kantonrechter schat de schade op € 5.000,00. [gedaagde] beroept zich op verrekening met de borg ad € 2.700,00. Dit betekent dat [gedaagde] na verrekening nog een bedrag van € 2.300,00 aan [eiser] moet betalen. Dit bedrag zal aan hoofdsom worden toegewezen. De vermeerdering van de (toe te wijzen) hoofdsom met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarden (29 mei 2024) is niet betwist, en zal eveneens worden toegewezen.
afsluitend
4.8.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering van € 1.167,00 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 417,45 bij € 2.300,00 in hoofdsom. De kantonrechter wijst daarom € 417,45 toe.
4.9.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,06
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.439,06
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.717,45, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 29 mei 2024, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.439,06, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.
NIv