ECLI:NL:RBLIM:2025:1527

• Datum uitspraak: 19 februari 2025
• Publicatiedatum: 18 februari 2025
• Zaaknummer: 11296913/CV 24-4820
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.M.M. Menting
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging koop- en huurovereenkomst wegens onjuist gedane mededelingen en onrechtmatige daad met recht op schadevergoeding

In deze zaak vorderen eisers de vernietiging van de koop- en huurovereenkomst met gedaagde, die hen niet volledig heeft geïnformeerd over de bodemverontreiniging van de onroerende zaak. Eisers, die een agrarische bedrijfswoning met loods en ondergrond van gedaagde hebben gekocht, kwamen na de koop te weten dat er zware verontreiniging aanwezig was, wat niet was gemeld door gedaagde. De kantonrechter oordeelt dat gedaagde onrechtmatig heeft gehandeld door deze informatie te verzwijgen, wat leidt tot de vernietiging van de koopovereenkomst. Gedaagde wordt veroordeeld tot terugbetaling van de koopsom en de huurpenningen, evenals schadevergoeding voor de kosten van verbouwingswerkzaamheden die eisers hebben uitgevoerd. De kantonrechter verwijst partijen naar een schadestaatprocedure voor verdere schadevergoeding. Daarnaast wordt de huurovereenkomst vernietigd, omdat deze onlosmakelijk verbonden is met de koopovereenkomst. Gedaagde wordt ook veroordeeld tot betaling van proceskosten en beslagkosten. De uitspraak is gedaan door kantonrechter R.M.M. Menting op 19 februari 2025.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 11296913 \ CV EXPL 24-4820

Vonnis van 19 februari 2025

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiser sub 2] ,

beiden wonende te [plaatsnaam] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. T.N. Vis,

tegen

de besloten vennootschap
[gedaagde] B.V. ,

statutair gevestigd te [plaatsnaam] en kantoorhoudende te [plaatsnaam] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.M. van der Marel.

1. De zaak in het kort

1.1.

Voor de exploitatie van een paardenhouderij en -fokkerij heeft [eisers] een agrarische bedrijfswoning met loods en ondergrond van [gedaagde] gekocht en een aantal omliggende percelen van [gedaagde] gehuurd met koopoptie. [eisers] mocht de woning al gebruiken voorafgaand aan de geplande levering bij de notaris. Bij de verkoop heeft [gedaagde] er melding van gemaakt dat in 2021 een drugslab voor de productie van synthetische drugs (metamfetamine) is ontdekt en heeft [gedaagde] een rapport met [eisers] gedeeld van een verkennend bodemonderzoek dat [gedaagde] had laten uitvoeren. De conclusie van dat rapport is dat op de locatie geen belemmeringen zijn geconstateerd tegen het voornemen tot verkoop van de agrarische bedrijfswoning met loods en ondergrond. [gedaagde] heeft [eisers] echter niet op de hoogte gesteld van het bij haar bekende rapport van het NFI uit 2021, waaruit blijkt dat er in de grond onder de loods hoge concentraties zijn aangetroffen van stoffen die naar hun aard verontreinigend zijn voor de bodem en het grondwater, waaronder metamfetamine. [eisers] is pas na de koop met die informatie bekend geworden en heeft verzocht om nader onderzoek. Uit nader onderzoek is gebleken dat er inderdaad sprake is van bodemverontreiniging en dat die verontreiniging leidt tot een formele plicht tot schoning (sanering) van de grond.

1.2.

De kantonrechter is van oordeel dat het beroep van [eisers] op vernietiging van de koopovereenkomst en de huurovereenkomst slaagt. [eisers] had bij het sluiten van de koopovereenkomst en de huurovereenkomst namelijk een onjuiste voorstelling van zaken, doordat [gedaagde] hem niet juist, althans niet volledig, heeft ingelicht. [gedaagde] moet daarom alles aan [eisers] terugbetalen wat [eisers] uit hoofde van de koopovereenkomst en de huurovereenkomst aan [gedaagde] heeft betaald. Verder oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door [eisers] onjuist, althans onvolledig, in te lichten. [gedaagde] moet daarom de schade vergoeden die [eisers] daardoor heeft geleden. Daar staat tegenover dat [eisers] aan [gedaagde] de schade moet vergoeden die [gedaagde] heeft geleden doordat [eisers] zonder toestemming verbouwingswerkzaamheden aan de bedrijfswoning heeft laten uitvoeren in de periode dat [eisers] de woning in gebruik had voorafgaand aan de geplande levering bij de notaris. De hoogte van de schades kan de kantonrechter op dit moment nog niet vaststellen. De kantonrechter verwijst partijen daarvoor naar een schadestaatprocedure. Tot slot oordeelt de kantonrechter dat partijen geen recht hebben op betaling van een contractuele boete, omdat de koopovereenkomst wordt vernietigd.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verwijzingsvonnis van deze rechtbank in de zaak met zaaknummer C/03/329122 / HA ZA 24-146 van 4 september 2024 en de daarin vermelde processtukken
- de akte uitlaten vermeerdering van eis van [gedaagde] van 23 oktober 2024

- het bericht van 5 december 2024 met producties 32 t/m 42 van [eisers]

- het bericht van 9 december 2024 met producties 1 t/m 4 van [gedaagde]

- het bericht van 9 december 2024 met productie 5 van [gedaagde]
- het bericht van 10 december 2024 met productie 43 van [eisers] .

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

[eisers] en de besloten vennootschap [BV eisers] B.V. (hierna: “de holding”) hebben op 22 augustus 2023 een koopovereenkomst (hierna: “de koopovereenkomst”) met [gedaagde] gesloten. Bij die koopovereenkomst heeft [gedaagde] de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: “ de onroerende zaak” ) aan [eisers] en de holding verkocht.

3.2.

In de loods van de onroerende zaak heeft de politie in 2021 een drugslab ontdekt, waar synthetische drugs werden geproduceerd. Naar aanleiding van de ontdekking van het drugslab heeft het Nederlands Forensisch Instituut (hierna: “het NFI”) onderzoek verricht naar de vermoedelijke lozing van (afval)stoffen op de bodem van de onroerende zaak. In haar rapport van 26 oktober 2021 heeft het NFI onder meer vermeld dat in twee ruimtes in de loods van de onroerende zaak gaten in de betonnen vloer zijn aangetroffen en dat door de forensische opsporing monsters uit die gaten zijn genomen. In die monsters zijn hoge concentraties benzylmethylketon (BMK) en metamfetamine en daarnaast stoffen als aceton, methanol en toluleen aangetroffen. De aanwezigheid van deze stoffen wijst op een lozing van (afval)stoffen die een relatie hebben met de productie van verdovende middelen, aldus het NFI. Het NFI heeft in haar rapport verder vermeld dat de hiervoor vermelde stoffen naar hun aard verontreinigend zijn voor de bodem en het grondwater. Het NFI doet in haar rapport geen uitspraak over de ernst van de bodembelasting of de omvang van de verontreiniging.

3.3.

Ten behoeve van de verkoop van de onroerende zaak heeft [gedaagde] een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren door [bedrijf 1] BV (hierna: “ [bedrijf 1] ”). In het rapport van het verkennend bodemonderzoek van 27 januari 2023 is vermeld dat het NFI op de locatie een onderzoek heeft gedaan in verband met de aanwezigheid van een amfetamine-drugslab en dat bij dat onderzoek drugs gerelateerde stoffen zijn aangetroffen. [bedrijf 1] heeft in haar rapport verder vermeld dat het NFI in de bodem buiten de loods geen verhogingen heeft geconstateerd en dat op basis van de informatie die uit het historisch onderzoek naar voren is gekomen, gesteld kan worden dat geen verontreinigingen in de bodem worden verwacht. [bedrijf 1] is daarom uitgegaan van een “onverdachte locatie”. Omdat uit analyse van de onderzoeksresultaten door [bedrijf 1] vervolgens geen locatie specifieke verhogingen zijn geconstateerd, concludeert [bedrijf 1] dat op de locatie geen belemmeringen zijn geconstateerd tegen het voornemen tot verkoop van de onroerende zaak.

3.4.

De onroerende zaak is in de koopovereenkomst omschreven als agrarisch bedrijf, bestaande uit een vrijstaande bedrijfswoning met vrijstaand bijgebouw, tuin, erf, ondergrond en verdere aanhorigheden. [eisers] , de holding en [gedaagde] zijn in de koopovereenkomst een koopprijs van € 325.000,00 overeengekomen. Verder is in de koopovereenkomst, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

“ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: het agrarisch bedrijf bestaande uit een vrijstaande bedrijfswoning met vrijstaand bijgebouw, tuin, erf, ondergrond en verdere aanhorigheden (…). Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. (…)

6.4.1.

Aan verkoper is niet bekend of/ Aan koper is bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. (…)

artikel 9 Hoofdelijkheid

Indien verkoper en/of koper twee of meer (rechts)personen zijn, geldt het volgende:

a. de (rechts)personen die verkoper, respectievelijk koper zijn, kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze koopovereenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, respectievelijk de voor hen uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen nakomen;

b. de (rechts)personen die verkoper, respectievelijk koper zijn, verlenen elkaar bij dezen onherroepelijk volmacht om namens elkaar de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende rechten uit te oefenen, respectievelijk de voor hen uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen (…)

artikel 21. Onderhoudstoestand

Koper verklaart zich voldoende op de hoogte te hebben gesteld van de algehele onderhoudstoestand van de onroerende zaak, met name van het woonhuis en het bijgebouw. Koper is ermee bekend dat er sprake is van een verzakking van de keukenvloer, aan de achterzijde van de woning. Koper accepteert derhalve de onroerende zaak in de huidige staat. Koper vrijwaart verkoper van alle aansprakelijkheid voor eventuele bouwkundige gebreken en zal nimmer aanleiding vormen tot ontbinding van onderhavige overeenkomst, vermindering van de koopsom of schadeloosstelling door verkoper.

artikel 22. Ouderdomsclausule

Koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van met name het bijgebouw, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe gebouwen. In afwijking van artikel 6.3 van de koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

artikel 23. Bodemonderzoek, bouwtechnische keuring & onderzoek naar houtworm/boktor

Koper is ermee bekend dat op onderhavige locatie in januari 2023 een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd. Het bijbehorende rapport is aan koper overhandigd en koper is voldoende bekend met de uitkomsten van het onderzoek. De conclusie van het bodemrapport is opgenomen in de bijlagen van deze overeenkomst.

Koper ziet af van het (laten) verrichten van een bodemonderzoek en bouwtechnische keuring. Koper verklaart op de hoogte te zijn van de risico’s en gevolgen van het niet (laten) verrichten van deze onderzoeken.

Koper vrijwaart verkoper van alle aansprakelijkheid voor eventuele verontreiniging, bouwkundige gebreken of aantasting en het zal nimmer aanleiding vormen tot ontbinding van onderhavige overeenkomst, vermindering van de koopsom of schadeloosstelling door koper. (…)

artikel 27. Drugslab

Koper is ermee bekend dat op de onderhavige locatie in 2021 een drugslab (productielocatie voor synthetische drugs) is ontdekt.”

3.5.

Op de dag dat [eisers] , de holding en [gedaagde] de koopovereenkomst hebben gesloten, zijn zij ook een sleutelovereenkomst met elkaar aangegaan, inhoudende dat [eisers] direct de sleutel van de onroerende zaak zouden ontvangen. In die overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

“4. Koper heeft niet het recht om de door hem noodzakelijk geachte verbouwingen of wijzigingen aan de gekochte onroerende zaak te verrichten. (…)

5. Het risico van de onroerende zaak blijft tot aan het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van verkoper. Koper is aansprakelijk voor alle (schadelijke) gevolgen voortvloeiende uit door koper aan de onroerende zaak verrichte werkzaamheden of in zijn opdracht verrichte werkzaamheden. (…)

10. Indien de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak niet plaatsvindt op 24 november 2023 (of zoveel eerder of later als partijen samen overeenkomen), dan zal koper per direct de onroerende zaak aan verkoper opleveren in de staat waarin deze ook aan koper is opgeleverd en de overhandigde sleutel retourneren aan verkoper.”

3.6.

Partijen hadden aanvankelijk de bedoeling om een aantal naastgelegen percelen bij de koop te betrekken. Omdat [eisers] de financiering voor de koop van alle percelen niet rond kreeg, hebben partijen er uiteindelijk voor gekozen om deze omliggende percelen te huren, met een eerste recht van koop. In de huurovereenkomst betreffende de naastgelegen percelen (hierna: ‘de huurovereenkomst”) is vermeld dat een deel van het totale object wordt gehuurd vanwege de onmogelijkheid om direct ‘het gehele object’ (waarmee is bedoeld zowel de onroerende zaak en de omliggende percelen) aan te kopen:

“1. Het totale object gelegen aan [adres] te [postcode] [plaatsnaam] bestaat uit een vrijstaande woning met twee vrijstaande bijgebouwen, erf, ondergrond en cultuurgrond kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , [nummer 1] (gedeeltelijk), [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] .

2. Huurder is momenteel niet in de mogelijkheid om het volledige object aan de [adres] te [postcode] [plaatsnaam] van Verhuurder te kopen.

3. Huurder heeft met Verhuurder een separate koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van

de vrijstaande (bedrijfs)woning

het direct achter de woning gelegen bijgebouw

bijbehorende tuin met ondergrond met een totale perceeloppervlakte van 2.235 m2

4. Huurder sluit met Verhuurder een huurovereenkomst voor de aanhuur van

het tweede bijgebouw (stalen loods aan de linkerzijde)

bijbehorende ondergrond en cultuurgrond met een totale perceeloppervlakte van 26.097 m2”

3.7.

Nadat [eisers] op 22 augustus 2023 de sleutel heeft ontvangen, heeft [eisers] de onroerende zaak betrokken. In de maanden september tot en met december 2023 heeft [eisers] verbouwingswerkzaamheden aan de tot de onroerende zaak behorende bedrijfswoning laten uitvoeren. Zo zijn er twee dakkapellen op de bedrijfswoning geplaatst.

3.8.

Ten behoeve van de koop van de onroerende zaak heeft [eisers] in totaal een bedrag van € 100.000,00 op de derdengeldenrekening bij de notaris gestort, bestaande uit de waarborgsom van € 32.500,00 en een aanvullend bedrag van € 67.500,00 uit hoofde van vooruitbetaalde koopsom.

3.9.

De levering van de onroerende zaak bij de notaris stond gepland op 24 november 2023.

3.10.

Enkele dagen vóór de leveringsdatum, op 21 november 2023 ontving [eisers] via de [gemeente] (hierna: de gemeente) het NFI-rapport van 26 oktober 2021. Daarnaast ontving [eisers] van de gemeente kopieën van e-mailberichten van de gemeente aan [bedrijf 1] , waarin de gemeente vragen stelt over de inhoud van het rapport van [bedrijf 1] . Ook berichtte de gemeente aan [eisers] dat zij van mening is dat het verkennend onderzoek door [bedrijf 1] niet correct is uitgevoerd, omdat [bedrijf 1] is uitgegaan van een “onverdachte locatie” terwijl eerder door het NFI bodemverontreiniging is aangetroffen.

3.11.

[eisers] ontving tevens e-mailcorrespondentie waaruit blijkt dat de politie [gedaagde] op 3 december 2021 per e-mail op de hoogte heeft gebracht van de door het NFI geconstateerde bodemverontreiniging. De politie gaf aan dat de resultaten van het onderzoek ook aan de gemeente waren verstrekt en dat de gemeente te zijner tijd contact zou opnemen over te nemen maatregelen.

3.12.

Bij brief van 23 november 2023 heeft [eisers] aan [gedaagde] voorgesteld om de levering van de onroerende zaak uit te stellen, zodat eerst gedegen bodemonderzoek kon worden verricht. [eisers] gaf aan dat er een rapport moest komen waaruit blijkt dat het gehele perceel, inclusief de zich daarop bevindende loods, vrij is van verontreiniging en dat de gemeente daarmee moest instemmen.

3.13.

Nadat partijen overleg hebben gevoerd over het laten uitvoeren van een nader bodemonderzoek, heeft [gedaagde] eenzijdig aan [bedrijf 1] opdracht gegeven voor het verrichten van nader bodemonderzoek. Bij memo van 1 februari 2024 heeft [bedrijf 1] haar conclusies kenbaar gemaakt. Die conclusies houden in dat in het gat in de vloer van de loods en in de bovengrond bij “boring 23” zeer hoge concentraties metamfetamine zijn aangetroffen en dat in de ondergrond bij “boring 23” hoge concentraties metamfetamine zijn aangetroffen. Omdat in de grond onder de loods verhogingen zijn aangetroffen met drugsproductie-gerelateerde stoffen, is volgens [bedrijf 1] formeel een bodemsanering noodzakelijk. Omdat deze praktisch niet mogelijk is door de aanwezigheid van de loods, zal deze op de lange termijn komen. Praktisch betekent dit volgens [bedrijf 1] dat een dergelijke sanering hoogstwaarschijnlijk nooit zal plaatsvinden.

3.14.

Na ontvangst van de memo van [bedrijf 1] , heeft [gedaagde] zich bij brief van 8 februari 2024 op het standpunt gesteld dat [eisers] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de levering niet tijdig heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft [eisers] in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen alsnog aan de verbintenissen uit de koopovereenkomst te voldoen, zodat de juridische levering van de onroerende zaak alsnog kon plaatsvinden.

3.15.

Bij brief van 16 februari 2024 heeft [eisers] het standpunt ingenomen dat juist [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eisers] heeft [gedaagde] daarom in gebreke gesteld en gesommeerd om uiterlijk binnen acht dagen alsnog aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. Daarnaast stelde [eisers] in die brief dat [gedaagde] onjuiste mededelingen heeft gedaan en (opzettelijk) zeer relevante en bezwarende informatie heeft verzwegen, terwijl [gedaagde] verplicht was daarvan mededeling te doen. Volgens [eisers] is daarom sprake van bedrog, althans van dwaling, zodat [eisers] in de brief van 16 februari 2024 de vernietigbaarheid van artikel 23 van de koopovereenkomst inroept. Voor het geval [gedaagde] niet tijdig aan de ingebrekestelling zou voldoen, riep [eisers] subsidiair ook de vernietiging in van de gehele koopovereenkomst.

3.16.

Bij brief 20 maart 2024 heeft [eisers] [gedaagde] ook in gebreke gesteld ter zake de verplichtingen uit de huurovereenkomst en haar gesommeerd om aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen. Aan [gedaagde] werd aangezegd dat bij gebreke daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst werd ingeroepen. Subsidiair werd een beroep gedaan op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling of bedrog.

3.17.

Op 11 april 2024 heeft [eisers] de onroerende zaak verlaten.

3.18.

In opdracht van de gemeente heeft [bedrijf 2] in 2024 nog een bodemonderzoek verricht. In het rapport van [bedrijf 2] van 9 augustus 2024 adviseert [bedrijf 2] om op korte termijn de bronlocatie van de verontreiniging te saneren, om verdere verspreiding te voorkomen en om met een grondwatermonitoring aan te tonen dat geen verspreiding naar het grondwater plaatsvindt. [bedrijf 2] concludeert dat de omvang van de verontreiniging nog niet volledig is ingekaderd, maar de verontreiniging lijkt enkel onder de bebouwing aanwezig te zijn. De kern van de verontreiniging bevindt zich ter hoogte van het in de vloer van de loods gecreëerde gat. [bedrijf 2] geeft aan dat in het kader van de zorgplicht uit de Omgevingswet nieuw ontstane bodemverontreiniging zo ver als mogelijk ongedaan moet worden gemaakt. Dit betekent dat voor de nieuw ontstane verontreiniging een saneringsplicht geldt. [bedrijf 2] adviseert op korte termijn de bronlocatie van de verontreiniging te saneren om verdere verspreiding te voorkomen. Daarnaast adviseert [bedrijf 2] om met een grondwatermonitoring aan te tonen dat (in de toekomst) geen verspreiding naar het grondwater plaatsvindt.

3.19.

Bij e-mailbericht van 9 december 2024 heeft de gemeente aan [eisers] bericht dat [gedaagde] de gemeente heeft laten weten dat zij de sloop van de loods en daarmee samenhangend de sanering van de grond serieus in overweging heeft. Ook liet de gemeente weten dat de geplaatste peilbuizen regelmatig door [gedaagde] worden gemonitord, zodat onmiddellijk kan worden ingegrepen als verdere verspreiding aan de orde is. De gemeente gaf aan de voortgang te bewaken en desnoods van haar handhavingsinstrumenten gebruik te maken als de maatregelen niet (tijdig) door de perceeleigenaren worden uitgevoerd.

4. Het geschil

in conventie

4.1.

[eisers] vordert - samengevat – dat de kantonrechter, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

• voor recht verklaart dat de koopovereenkomst bij brief van 16 februari 2024 per 21 februari 2024 buitengerechtelijk is ontbonden (met vernietiging van artikel 23) dan wel de koopovereenkomst alsnog te ontbinden;
• voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eisers] leidt als gevolg van de tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde] ;
• [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 32.500,00, zoals vermeld in artikel 11.2 van de koopovereenkomst, te vermeerderen met rente en kosten;
• voor recht verklaart dat de huurovereenkomst bij brief van 20 maart 2024 per 29 maart 2024 buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel deze huurovereenkomst alsnog te ontbinden;

Subsidiair:

• voor recht verklaart dat de koopovereenkomst bij brief van 16 februari 2024 per 21 februari 2024 buitengerechtelijk is vernietigd, dan wel de koopovereenkomst alsnog te vernietigen;
• voor recht verklaart dat [gedaagde] een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [eisers] en uit dien hoofde schadeplichtig is voor de schade die [eisers] als gevolg daarvan heeft geleden;
• voor recht verklaart dat de huurovereenkomst bij brief van 20 maart 2024 per 29 maart 2024 buitengerechtelijk is vernietigd, dan wel deze huurovereenkomst alsnog te vernietigen;

Primair en subsidiair:

• [gedaagde] veroordeelt tot (terug)betaling van de door [eisers] contant betaalde koopsom van € 50.000,00, te vermeerderen met rente en kosten;
• [gedaagde] veroordeelt om binnen zeven dagen na het vonnis de notaris te instrueren om de door [eisers] giraal (vooruit)betaalde koopsom van € 100.000,00 aan [eisers] te restitueren via overboeking op het rekeningnummer van [eisers] , bij gebreke waarvan het vonnis in de plaats treedt van haar wilsverklaring zoals bedoeld in artikel 3:299 jo. 3:300 BW;
• [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding aan [eisers] van € 55.547,87, te vermeerderen met rente en kosten;
• [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de door [eisers] betaalde waarborgsom en huurpenningen, ter hoogte van primair € 13.221,67, subsidiair € 8.499,66 en meer subsidiair € 3.777,62, te vermeerderen met rente en kosten;
• [gedaagde] veroordeelt tot betaling van overige schade als gevolg van de tekortkomingen dan wel onrechtmatige handelingen, nader op te maken bij staat;
• [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.

4.2.

Aan de vorderingen legt [eisers] in de kern ten grondslag dat [gedaagde] vóór het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van relevante informatie ten aanzien van in de onroerende zaak aanwezige bodemverontreiniging en dat [gedaagde] die informatie heeft verzwegen, terwijl zij de informatie had moeten delen. Daarom is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst of van redenen om de overeenkomst te vernietigen. Als gevolg daarvan moet [gedaagde] terugbetalen wat [eisers] al heeft betaald en moet [gedaagde] boetes betalen en de schade die [eisers] lijdt vergoeden.

4.3.

[gedaagde] voert verweer. Dat verweer komt er in de kern op neer dat de onroerende zaak voldoet aan de verwachtingen die daaromtrent bij [eisers] zijn gewekt en dat [eisers] bij het sluiten van de koopovereenkomst zelf wist of had kunnen weten dat sprake was van bodemverontreiniging. De verontreiniging is volgens [gedaagde] ook niet ernstig. Bovendien is de onroerende zaak ook gekocht door de holding en die procedeert niet mee. Daarom moet [eisers] volgens [gedaagde] niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vorderingen.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt bij de beoordeling nader ingegaan.

in reconventie

4.5.

[gedaagde] vordert - samengevat – dat de kantonrechter, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Ter zake de koopovereenkomst

• voor recht verklaart dat de door [eisers] gedane (buitengerechtelijke) vernietiging en/of ontbinding onrechtmatig was, althans te verklaren dat daaraan geen terugwerkende kracht toekomt;
• de koopovereenkomst ontbindt op grond van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van [eisers] van (ten minste) de afnameverbintenis;
• voor recht verklaart dat [eisers] aansprakelijk is voor de schade die [gedaagde] leidt als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [eisers] , nader op te namen bij staat;
• [eisers] veroordeelt tot betaling van de overeengekomen contractuele boete ad € 32.500,00, vermeerderd met kosten en wettelijke handelsrente;

Ter zake de sleutelovereenkomst

Primair:

- voor recht verklaart dat [eisers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verbintenissen en uit dien hoofde schadeplichtig is voor de schade die [gedaagde] als gevolg daarvan heeft geleden, nader op te maken bij staat;

Subsidiair:

- [eisers] veroordeelt tot nakoming van de verbintenis om de bedrijfswoning alsnog binnen 14 dagen in de originele staat op te leveren;

Ter zake de huurovereenkomst

Primair:

• [eisers] veroordeelt tot nakoming van de huurovereenkomst tot de datum van de beëindiging/ontbinding van de huurovereenkomst;
• de huurovereenkomst ontbindt tegen eerst mogelijke datum op grond van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van (ten minste) de huurbetalingsverbintenissen;
• [eisers] veroordeelt tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding gelijk aan de resterende huurpenningen;
• [eisers] veroordeelt tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding ter zake de door [eisers] veroorzaakte schades, nader op te maken bij staat, althans een bedrag in goede justitie te bepalen;

Subsidiair:

- [eisers] veroordeelt om binnen veertien dagen de huurpenningen ineens te voldoen, vermeerderd met rente en kosten;

Voor het overige:

• Voor recht verklaart dat het door [eisers] gelegde beslag onrechtmatig is en [eisers] aansprakelijk is voor de schade die is veroorzaakt door het onrechtmatig beslag, nader op te maken bij staat;
• [eisers] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van het vonnis.

4.6.

Aan de vorderingen legt [gedaagde] in de kern ten grondslag dat niet zij, maar [eisers] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eisers] moet namelijk de onroerende zaak afnemen, maar doet dat niet. Om die reden moet de koopovereenkomst worden ontbonden en moet [eisers] boetes betalen en de schade vergoeden die [gedaagde] lijdt, doordat de levering niet is doorgegaan. Verder heeft [eisers] volgens [gedaagde] in strijd met de gemaakte afspraken de (bedrijfs)woning verbouwd. Dat is slecht gebeurd. De verbouwing moet ongedaan worden gemaakt of [eisers] moet schadevergoeding aan [gedaagde] betalen.

4.7.

[eisers] voert verweer. Dat verweer komt erop neer dat om de redenen zoals genoemd in conventie, juist [gedaagde] tekort is geschoten en niet [eisers] . Verder zijn de aanpassingen aan de (bedrijfs)woning niet slecht gedaan en wist [gedaagde] ervan.

4.8.

Op de stellingen van partijen wordt bij de beoordeling nader ingegaan.

5. De beoordeling

in conventie

Ontvankelijkheid

5.1.

Omdat [gedaagde] de stelling heeft ingenomen dat [eisers] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen, omdat de vordering niet ook namens de holding is ingesteld, zal de kantonrechter zich eerst uitlaten over de ontvankelijkheid van [eisers] .

5.2.

De kantonrechter overweegt dat [eisers] terecht heeft gewezen op het feit dat een meesterclausule in de koopovereenkomst is opgenomen (in de overeenkomst is als koper vermeld “ Of nader te noemen meester” ). [eisers] en de holding hebben van die meesterclausule gebruik gemaakt. Partijen hebben dit ook gecommuniceerd naar de notaris. Bij e-mailbericht van 5 september 2023 schreef de notaris dan ook aan [eisers] : “
Het volledige object zal gekocht worden door jullie als privé personen. Jullie B.V. krijgt niets op naam. ”. Als gevolg daarvan is de holding niet langer partij bij de koopovereenkomst en ook geen partij in dit geschil. Van niet-ontvankelijkheid van [eisers] , vanwege het niet verschijnen van de holding, kan daarom geen sprake zijn. De vorderingen zullen daarom inhoudelijk worden beoordeeld.

Koopovereenkomst

Ontbinding koopovereenkomst (met vernietiging van artikel 23)

5.3.

[eisers] doet primair een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst. Hij is van mening dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die [eisers] , mede gelet op de verklaringen die [gedaagde] in de koopovereenkomst heeft gedaan, mocht verwachten. [gedaagde] wist volgens [eisers] dat de onroerende zaak verontreinigd was en dat de bodem gesaneerd moest worden. Dit heeft [gedaagde] niet aan [eisers] medegedeeld.

5.4.

[eisers] stelt verder dat zij naast de problematiek rondom de (bodem)verontreiniging ook met diverse andere gebreken aan de onroerende zaak is geconfronteerd. Volgens [eisers] zijn de hemelwaterputten over het hele terrein van de onroerende zaak ernstig verstopt of gebrekkig. Dit zorgt voor overstromingen en nevenschade. Daarnaast is er in de bedrijfswoning sprake van een groot water- vocht en rioleringsprobleem, aldus [eisers] . In diverse ruimtes in de woning is volgens [eisers] structureel sprake van wateroverlast en ook overige waterafvoeren in de woning werken niet naar behoren.

5.5.

[eisers] combineert het beroep op ontbinding van de koopovereenkomst met een beroep op vernietiging van artikel 23 van de koopovereenkomst. [eisers] stelt dat artikel 23 van de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, omdat de koop op basis van het rapport van [bedrijf 1] van 27 januari 2023 is gesloten. Pas na de koop is bij [eisers] bekend geworden dat de grond is verontreinigd.

5.6.

Omdat voor de beoordeling het beroep op ontbinding van de koopovereenkomst van belang is of het beroep van [eisers] op vernietiging van artikel 23 van de koopovereenkomst slaagt, zal de kantonrechter eerst het beroep op vernietiging van artikel 23 van de koopovereenkomst beoordelen.

5.7.

De kantonrechter overweegt dat voor een beroep op vernietiging wegens dwaling op grond van artikel 6:228 BW vereist is dat de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden tot stand zou zijn gekomen. Door de vernietiging moeten partijen zo veel als mogelijk in de situatie worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd als zij een juiste voorstelling van zaken hadden gehad. Het beroep op vernietiging van artikel 23 van de koopovereenkomst kan dan ook alleen slagen als partijen bij een juiste voorstelling van zaken dezelfde koopovereenkomst zouden zijn aangegaan, maar dan zonder artikel 23. Dat heeft [eisers] echter niet als zodanig gesteld. Voor zover [eisers] dat wel heeft bedoeld, heeft [eisers] die stelling niet gemotiveerd. [eisers] stelt namelijk juist dat zij de onroerende zaak nooit zou hebben gekocht - dus dat zij de koopovereenkomst helemaal niet zou hebben gesloten; ook niet in gewijzigde vorm - als zij met de verontreiniging van de grond bekend zou zijn geweest. Naar het oordeel van de kantonechter is dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst met uitsluiting van artikel 23 tot stand zou zijn gekomen, zodat het beroep van [eisers] op vernietiging van artikel 23 van de koopovereenkomst wordt verworpen.

5.8.

Omdat het beroep op vernietiging van artikel 23 van de koopovereenkomst wordt verworpen, moet er voor het beroep op ontbinding van de koopovereenkomst van worden uitgegaan dat die bepaling in stand blijft. [eisers] heeft [gedaagde] door middel van die bepaling gevrijwaard van alle aansprakelijkheid voor eventuele verontreiniging, bouwkundige gebreken of aantasting. Verder is in dat artikel bepaald dat verontreiniging, bouwkundige gebreken en aantasting geen aanleiding vormen tot ontbinding van de overeenkomst, vermindering van de koopsom of schadeloosstelling door [eisers] . In aanvulling daarop is in artikel 21 van de koopovereenkomst bepaald dat [eisers] de onroerende zaak accepteert in de staat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, dat hij [gedaagde] vrijwaart van alle aansprakelijkheid voor eventuele bouwkundige gebreken en dat eventuele bouwkundige gebreken geen aanleiding kunnen vormen tot ontbinding van de koopovereenkomst, vermindering van de koopsom of schadeloosstelling door [gedaagde] . In artikel 22 is verder nog bepaald dat het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eisers] komt. Door middel van de artikelen 21, 22 en 23 van de koopovereenkomst is het risico voor bouwkundige gebreken, het niet beantwoorden van de onroerende zaak aan de overeenkomst en eventuele verontreiniging van de onroerende zaak dan ook geheel bij [eisers] gelegd. Als gevolg daarvan kunnen de door [eisers] aan zijn primaire vorderingen ten grondslag gelegde omstandigheden niet tot het oordeel leiden dat [gedaagde] tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst, zodat het beroep op ontbinding wordt verworpen en de vordering om voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel de koopovereenkomst te ontbinden, zal worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering om voor recht te verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eisers] lijdt als gevolg van de tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde] .

Ook de vordering om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 32.500,00 zal worden afgewezen, omdat daar bij gebreke van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] geen grondslag voor bestaat.

Vernietiging van de koopovereenkomst

5.9.

Subsidiair doet [eisers] een beroep op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van bedrog en/of dwaling. Ook daaraan legt [eisers] ten grondslag dat [gedaagde] (al dan niet opzettelijk) informatie heeft verzwegen over de verontreiniging van de onroerende zaak. Als de informatie met [eisers] was gedeeld, zou [eisers] nooit tot koop van de onroerende zaak zijn overgegaan. Onder andere omdat zij ter plaatse wilden wonen met hun kinderen en een paardenfokkerij wilden exploiteren. Dat is niet verantwoord als de bodem verontreinigd is.

5.10.

De kantonrechter overweegt dat een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en bij een juiste voorstelling van zaken niet, of onder andere voorwaarden zou zijn gesloten, op grond van artikel 6:228 BW vernietigbaar is als:

de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij de wederpartij mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder de inlichting zou worden gesloten;

de wederpartij in verband met wat zij over de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten; of

de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij de wederpartij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

5.11.

Allereerst moet worden beoordeeld of [eisers] een onjuiste voorstelling van zaken had en hij de koopovereenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn aangegaan als hij een juiste voorstelling van zaken zou hebben gehad. Naar het oordeel van de kantonrechter doet die omstandigheid zich in deze kwestie voor.

[eisers] is ten tijde van de koop van de onroerende zaak namelijk uitgegaan van het rapport van het verkennend bodemonderzoek van [bedrijf 1] dat in het kader van de verkoop door [gedaagde] aan [eisers] ter beschikking is gesteld. In dat rapport is vermeld dat sprake is van een onverdachte locatie, dat uit analyse van onderzoeksresultaten geen locatie specifieke verhogingen zijn geconstateerd en dat op de locatie geen belemmeringen zijn geconstateerd tegen het voornemen tot verkoop van de onroerende zaak. Voor [eisers] bestond op basis van dat rapport geen aanleiding om te twijfelen aan de conclusies uit dat rapport. Weliswaar is in het rapport van [bedrijf 1] het rapport van het NFI genoemd, maar op basis van de informatie die uit het historisch onderzoek naar voren was gekomen – waaronder ook het NFI-rapport – werden volgens [bedrijf 1] geen verontreinigingen in de bodem verwacht. In het rapport van [bedrijf 1] is geen aanknopingspunt te vinden dat uit het NFI-rapport andere conclusies kunnen volgen.

Uit de na het sluiten van de koopovereenkomst door [eisers] ontvangen informatie - het rapport van het NFI, de e-mailcorrespondentie van de politie, de memo van [bedrijf 1] en het rapport van [bedrijf 2] – blijkt echter dat er wel degelijk sprake is van verontreiniging van het perceel ter plaatse van de loods, waarbij uit de memo van [bedrijf 1] en het rapport van [bedrijf 2] blijkt dat de grond ter plaatse van de loods moet worden gesaneerd. Daar komt bij dat de gemeente op 9 december 2024 heeft aangegeven dat zij de situatie bewaakt en dat zij desnoods van haar handhavingsinstrumenten gebruikmaakt als niet tijdig maatregelen worden uitgevoerd door de perceeleigenaren.

De omstandigheden dat (1) [eisers] direct actie heeft ondernomen door de levering uit te stellen nadat zij door de gemeente van het rapport van het NFI en de e-mailcorrespondentie tussen de politie en [gedaagde] in kennis is gesteld, (2) [eisers] na ontvangst van de memo van [bedrijf 1] van 1 februari 2024 een beroep op ontbinding en vernietiging van de koopovereenkomst heeft gedaan, ondanks dat zij al kostbare verbouwingswerkzaamheden aan de onroerende zaak had laten uitvoeren, (3) [eisers] van plan was om ter plaatse een paardenhouderij en -fokkerij te exploiteren en (4) de verontreiniging leidt tot een formele saneringsplicht en daarmee tot noemenswaardige kosten, zijn naar het oordeel van de kantonrechter aanwijzingen dat [eisers] bij wetenschap de koopovereenkomst niet zou zijn aangegaan als zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met de bodemverontreiniging bekend zou zijn geweest.

De stelling van [gedaagde] dat de werkelijke reden voor het beroep op vernietiging van de koopovereenkomst te maken heeft met de omstandigheid dat het door [eisers] gewenste gebruik van de onroerende zaak niet aan het bestemmingsplan voldoet, heeft [gedaagde] , gelet op de (gemotiveerde) betwisting van [eisers] , onvoldoende gemotiveerd.

5.12.

Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of sprake is van de hiervoor in 5.10 onder a, b of c genoemde voorwaarden. Naar het oordeel van de kantonrechter is ook daaraan voldaan. Vast staat dat [gedaagde] vóór het sluiten van de koopovereenkomst al bekend was met de inhoud van het NFI rapport, waarin is vermeld dat in de bodem onder de loods hoge concentraties BMK en metamfetamine en daarnaast stoffen als aceton, methanol en toluleen zijn aangetroffen, welke stoffen naar hun aard verontreinigend zijn voor de bodem en het grondwater. Ook heeft de politie [gedaagde] op 3 december 2021 bericht dat de resultaten van het onderzoek door het NFI aan de gemeente waren verstrekt en dat de gemeente te zijner tijd contact zou opnemen over te nemen maatregelen. [gedaagde] wist of had moeten begrijpen dat die informatie voor [eisers] van belang was bij de aankoopbeslissing. Door die informatie - dat het NFI verontreiniging had aangetroffen en die verontreiniging mogelijk zou kunnen leiden tot een saneringsplicht - niet vóór het sluiten van de koopovereenkomst met [eisers] te delen en zelfs in de koopovereenkomst te vermelden dat [gedaagde] er niet mee bekend is dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het gebruik als agrarisch bedrijf of die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak of het nemen van andere maatregelen, heeft [gedaagde] [eisers] onjuist, althans niet volledig geïnformeerd. De onjuiste voorstelling van zaken van [eisers] is daaraan te wijten. De dwaling is dan ook te wijten aan onjuiste inlichtingen van [gedaagde] en gelet op wat [gedaagde] over de verontreiniging wist, had [gedaagde] [eisers] daarover moeten inlichten. Dit leidt tot het oordeel dat het beroep van [eisers] op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling (artikel 6:228 sub b BW) slaagt.

Onverschuldigde betaling

5.13.

De vernietiging van de koopovereenkomst heeft terugwerkende kracht, zodat alles wat [eisers] uit hoofde van de koopovereenkomst aan [gedaagde] heeft betaald, onverschuldigd is betaald. Het bedrag van € 100.000 dat door [eisers] op de derdengeldenrekening van de notaris is overgemaakt, zal daarom door de notaris aan [eisers] moeten worden teruggeboekt. De vordering van [eisers] tot veroordeling van [gedaagde] om de notaris te instrueren de door [eisers] (vooruit)betaalde koopsom van € 100.000,00 aan [eisers] restitueren zal daarom worden toegewezen. De vordering om te bepalen dat bij gebreke van de instructie van [gedaagde] het vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaring van [gedaagde] zal niet worden toegewezen. Artikel 3:300 BW, dat bepaalt dat de rechter op vordering van de gerechtigde kan bepalen dat zijn uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettig vorm opgemaakte onderhandse of notariële akte, is namelijk niet van toepassing op wilsverklaringen, maar op rechtshandelingen. Omdat [eisers] bij haar vordering ook artikel 3:299 BW benoemt, zal de kantonrechter wel op grond van artikel 3:299 BW [eisers] machtigen om de notaris namens [gedaagde] te instrueren om het door [eisers] op de derdengeldenrekening overgemaakte bedrag aan [eisers] restitueren, als [gedaagde] daarmee in gebreke blijft.

5.14.

Partijen twisten over de vraag of naast voormeld bedrag van € 100.000,00 nog een bedrag van € 50.000,00 contant is betaald aan [gedaagde] (en dus als gevolg van de vernietiging moet worden terugbetaald). De kantonrechter komt tot het oordeel dat dit bedrag contant is betaald en als gevolg van de vernietiging moet worden terugbetaald. Daartoe is het volgende van belang.

5.15.

Op de door [eisers] overgelegde geluidsopnames is te horen dat [persoon 1] (middellijk bestuurder van [gedaagde] ) zegt: “
Even voor de duidelijkheid he, wat ik gisteren verteld heb, wij geven de sleutel van de woning pas af na die betaling” en vervolgens “
Kijk voor mij is het heel simpel he. Als we die 50 alvast in de hand hadden en de overeenkomsten zijn getekend, wil ik de sleutel best afgeven, maar er moet iets van geld over tafel. ” In een andere geluidsopname is te horen dat [eiser sub 1] zegt: “
Ja en de centjes, die 50.000 netjes gegeven aan jullie betaald” , waarop [persoon 2] (van [gedaagde] ) reageert: “
Ja, jij krijgt van mij nog bericht of ik maandag die doorstort naar [persoon 3] naar de notaris. ” Uit de opnames blijkt duidelijk dat [eisers] eerst € 50.000,00 aan [gedaagde] moet betalen en dat daarna de sleutel van de onroerende zaak pas wordt afgegeven en tevens geeft [gedaagde] aan dat [eisers] nog bericht krijgt of [gedaagde] de betaling doorstort naar de notaris. Beide omstandigheden wijzen erop dat de betaling van het bedrag van € 50.000,00 betrekking had op de aankoop van de onroerende zaak, terwijl niets in de richting wijst van de stelling van [gedaagde] dat het bedrag van € 50.000,00 bedoeld was voor de aankoop van machines en dat het bedrag van € 50.000,00 niet voor [gedaagde] , maar voor de eigenaar van machines was bedoeld.

Aan de achtergrondgeluiden op de opnames en het door elkaar praten van partijen is te horen dat in de opnames, anders dan [gedaagde] stelt, niet is geknipt en geplakt. [gedaagde] heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat de contante betaling van € 50.000,00, waarvan zij de ontvangst heeft bevestigd, betrekking had op de aankoop van de onroerende zaak. De vordering van [eisers] om [gedaagde] te veroordelen tot (terug)betaling van het door [eisers] contant aan [gedaagde] betaalde bedrag ter hoogte van € 50.000,00 zal dan ook worden toegewezen.

Onrechtmatige daad

5.16.

In verband met de vernietiging van de koopovereenkomst, vordert [eisers] tevens vergoeding van de door haar geleden schade, bestaande uit de kosten van verbouwingswerkzaamheden. [eisers] baseert de vordering op onrechtmatige daad. Deze onrechtmatige daad volgt volgens [eisers] uit het feit dat de koopovereenkomst wordt vernietigd op grond van aan [gedaagde] toe te rekenen omstandigheden en bestaat volgens [eisers] uit het achterhouden van relevante informatie en het doen van onjuiste mededelingen met het doel om [eisers] te bewegen tot aankoop van de onroerende zaak. Als [gedaagde] zich van dergelijke gedragingen had onthouden, was [eisers] nooit tot de verbouwingswerkzaamheden overgegaan. Volgens [eisers] bestaat de schade uit de kosten van twee op de bedrijfswoning geplaatste dakkapellen en kosten voor verbouwingswerkzaamheden in eigen beheer. Daarnaast stelt [eisers] dat hij schade heeft geleden in verband met het niet kunnen uitoefenen van zijn activiteiten met betrekking tot het houden, verzorgen, stallen en fokken van paarden en dat hij verhuisschade heeft.

5.17.

[gedaagde] betwist dat zij een onrechtmatige daad heeft gepleegd. Voor zover [gedaagde] een onrechtmatige daad heeft gepleegd, stelt [gedaagde] dat [eisers] geen schade heeft gelden die het gevolg is van het onrechtmatige handelen of dat aan [eisers] geen schadevergoeding toekomt op grond van de eigen schuld van [eisers] , doordat hij onvoldoende onderzoek heeft verricht.

5.18.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld door aan [eisers] niet (de informatie uit het) NFI-rapport te verstrekken, [eisers] niet te informeren over de inhoud van de e-mailberichten die de politie aan [gedaagde] heeft toegezonden en door in de koopovereenkomst onjuist te verklaren over de (on)bekendheid met verontreiniging die ten nadele strekt van het gebruik van de onroerende zaak als agrarisch bedrijf of die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak of het nemen van andere maatregelen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] daarmee gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Van een verkoper mag namelijk worden verwacht dat hij de koper informeert over alle feiten en omstandigheden die bij de verkoper bekend zijn en waarvan hij of zij redelijkerwijs mag aannemen dat deze voor de koper van belang zijn voor de aankoopbeslissing. [gedaagde] is daarom verplicht de schade die [eisers] daardoor heeft geleden te vergoeden.

5.19.

[eisers] vordert enerzijds veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding aan [eisers] van € 55.547,87 ter zake de kosten van de dakkapellen en in eigen beheer uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden en anderzijds vordert [eisers] verwijzing naar de schadestaatprocedure voor verhuisschade en schade die zij stelt te hebben geleden wegens het niet kunnen uitoefenen van de activiteiten met betrekking tot het houden, verzorgen, stallen en fokken van paarden. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure hoeft niet aannemelijk te zijn dat daadwerkelijk enige schade is geleden. Voldoende is dat de
mogelijkheid dat schade is geleden, aannemelijk is geworden. Naar het oordeel van de kantonrechter is aan dat vereiste voldaan. Omdat de verhuisschade en de schade wegens het niet kunnen uitoefenen van de activiteiten met betrekking tot het houden, verzorgen, stallen en fokken van paarden op dit moment nog niet kunnen worden vastgesteld, zal de kantonrechter partijen daarvoor dan ook verwijzen naar de schadestaatprocedure. Om te voorkomen dat in verschillende procedures over afzonderlijke schadeposten wordt beslist, met – afhankelijk van de in de schadestaatprocedure nader onderbouwde stellingen en verweren – mogelijk uiteenlopende beslissingen over de ingenomen stellingen en verweren tot gevolg, zal de kantonrechter partijen niet alleen voor de gestelde verhuisschade en de schade wegens het houden, verzorgen, stallen en fokken van paarden, maar ook voor de gestelde schade bestaande uit de kosten van de dakkapellen en van de in eigen beheer uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden naar de schadestaatprocedure verwijzen. De kantonrechter zal de vordering om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 55.547,87, te vermeerderen met rente en kosten, daarom afwijzen en [gedaagde] veroordelen tot betaling van een schadevergoeding aan [eisers] voor de schade die [eisers] als gevolg van het onrechtmatig handelen door [gedaagde] heeft geleden, nader op te maken bij staat.

Huurovereenkomst

5.20.

[eisers] stelt dat de vernietiging van de koopovereenkomst tevens leidt tot vernietiging van de huurovereenkomst, omdat partijen van meet af aan een duidelijke onlosmakelijke koppeling tussen koop- en huurovereenkomst hebben gemaakt. Volgens [eisers] was [gedaagde] namelijk niet bereid om de koopovereenkomst aan te gaan zonder de totstandkoming van de huurovereenkomst en vice versa. Voor [eisers] geldt hetzelfde.

5.21.

[gedaagde] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard dat zij betwist dat de huurovereenkomst nauw met de koopovereenkomst is verbonden, maar zij heeft die betwisting niet nader gemotiveerd.

5.22.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst zodanig nauw met de koopovereenkomst is verbonden, dat de vernietiging van de koopovereenkomst tevens tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst moet worden vernietigd. In dat oordeel betrekt de kantonrechter dat partijen in eerste instantie hebben beoogd om een koopovereenkomst te sluiten voor zowel de onroerende zaak als de percelen waarvoor later een huurovereenkomst is gesloten. De reden dat partijen voor de naast de onroerende zaak gelegen percelen een huurovereenkomst hebben gesloten, is alleen gelegen in de omstandigheid dat het voor [eisers] niet mogelijk bleek om de aankoop van het geheel te financieren. In de huurovereenkomst hebben partijen bovendien duidelijk naar die omstandigheden verwezen. Duidelijk is dat [eisers] de omliggende percelen nooit zou hebben gehuurd als zij de onroerende zaak niet zou hebben aangekocht. Zij was namelijk van plan de gehuurde percelen te gebruiken ten behoeve van de exploitatie van de paardenhouderij en -fokkerij vanuit de onroerende zaak. Als [gedaagde] [eisers] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en de huurovereenkomst juist en volledig zou hebben geïnformeerd over de bodemverontreiniging, zou dat dus niet alleen tot gevolg hebben gehad dat [eisers] de koopovereenkomst niet had gesloten, maar ook dat partijen de huurovereenkomst niet zouden zijn aangegaan. De kantonrechter zal de huurovereenkomst daarom eveneens vernietigen op grond van dwaling (artikel 6:228 sub b BW).

5.23.

Gelet op de vernietiging van de huurovereenkomst, zijn de waarborgsom en de huurpenningen die [eisers] aan [gedaagde] heeft betaald, onverschuldigd betaald. [gedaagde] moet daarom de door [eisers] betaalde waarborgsom en huurpenningen aan [eisers] terugbetalen. [eisers] heeft gesteld dat zij een waarborgsom van € 5.666,43 en vier huurbetalingen van ieder € 1.888,81 aan [gedaagde] heeft betaald. In totaal heeft [eisers] daarmee € 13.221,67 uit hoofde van de huurovereenkomst aan [gedaagde] betaald. [gedaagde] heeft die bedragen niet betwist. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen om het bedrag van € 13.221,67 aan [eisers] (terug) te betalen.

Wettelijke rente

5.24.

[eisers] vordert wettelijke rente over de door [gedaagde] aan [eisers] te betalen bedragen. Omdat [eisers] niet heeft toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdata verschuldigd is, wordt de gevorderde wettelijke rente (ex artikel 6:119 BW) toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding, zijnde 13 maart 2024.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.25.

[eisers] vordert tevens vergoedingen voor buitengerechtelijke incassokosten. [eisers] heeft de buitengerechtelijke incassokosten echter niet begroot. Evenmin is gesteld of gebleken dat [eisers] incassowerkzaamheden heeft laten verrichten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. [eisers] heeft dan ook onvoldoende gesteld om een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten te kunnen toewijzen.

Beslagkosten

5.26.

[eisers] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 539,20 voor kosten deurwaardersexploten, € 320,00 voor griffierecht en € 950,00 voor salaris gemachtigde (1,0 punt × € 950,00), totaal € 1.809,20.

Proceskosten in conventie

5.27.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

135,97

- griffierecht

€

386,00

- salaris gemachtigde

€

1.900,00

(2 punten × € 950,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.556,97

5.28.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

Koopovereenkomst

5.29.

[gedaagde] stelt in reconventie dat [eisers] tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat hij de onroerende zaak niet heeft afgenomen. Volgens [gedaagde] is [eisers] per 16 februari in verzuim is geraakt en per die datum gehouden de overeengekomen contractuele boete aan [gedaagde] te voldoen. Volgens [gedaagde] is de tekortkoming van [eisers] van dien aard dat deze ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt.

5.30.

De kantonrechter heeft hiervoor in conventie geoordeeld dat [eisers] een beroep op vernietiging van de koopovereenkomst toekomt en dat de koopovereenkomst daarom zal worden vernietigd. Vernietiging van een overeenkomst heeft terugwerkende kracht tot het moment dat de overeenkomst tot stand is gekomen (artikel 6:53 BW). Dit betekent dat de koopovereenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. Dit heeft tot gevolg dat van een tekortkoming van [eisers] in de nakoming van uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen geen sprake kan zijn en dat [eisers] dus ook niet aansprakelijk kan zijn voor schade die [gedaagde] leidt als gevolg van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Ook heeft het tot gevolg dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst geen contractuele boete aan [eisers] verschuldigd kan zijn.

5.31.

De kantonrechter zal gelet op wat hiervoor is overwogen de gevorderde verklaring voor recht dat de door [eisers] gedane vernietiging en/of ontbinding onrechtmatig was, althans dat daaraan geen terugwerkende kracht toekomt afwijzen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde ontbinding van de koopovereenkomst en de verklaring voor recht dat [eisers] aansprakelijk is voor de schade die [gedaagde] leidt als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [eisers] , nader op te maken bij staat. Ook de gevorderde veroordeling van [eisers] tot betaling van de overeengekomen contractuele boete van € 32.500,00 zal worden afgewezen.

Huurovereenkomst

5.32.

[gedaagde] stelt ter zake de huurovereenkomst dat op [eisers] de verplichting rust om de overeengekomen huur te betalen. [gedaagde] vordert daarom nakoming van de betalingsverplichting. [gedaagde] stelt verder dat [eisers] in die verplichting tekort is gekomen en dat [eisers] diverse beschadigingen aan het gehuurde heeft veroorzaakt. [gedaagde] vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en vergoeding van schade als gevolg van die ontbinding.

5.33.

De kantonrechter heeft hiervoor in conventie geoordeeld dat [eisers] een beroep op vernietiging van de huurovereenkomst toekomt en dat de huurovereenkomst daarom zal worden vernietigd. Als gevolg daarvan wordt de huurovereenkomst geacht nooit te hebben bestaan. Dit betekent dat [eisers] niet kan worden veroordeeld tot nakoming van de huurovereenkomst. De vorderingen om [eisers] te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst en (subsidiair) om de huurpenningen ineens te voldoen zullen dan ook worden afgewezen. Verder heeft de vernietiging tot gevolg dat de huurovereenkomst niet kan worden ontbonden en dat [gedaagde] ook geen recht heeft op schadevergoeding wegens de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de vorderingen om de huurovereenkomst tegen de eerst mogelijke datum te ontbinden en om [eisers] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding worden daarom afgewezen.

5.34.

Dat [eisers] beschadigingen aan het gehuurde heeft veroorzaakt en in het gehuurde diverse aanpassingen heeft aangebracht, waaronder de (gedeeltelijke) verwijdering van plafonds en muurpanelen, heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt. [gedaagde] heeft dat weliswaar gesteld, maar [eisers] heeft die stellingen van [gedaagde] betwist. [gedaagde] heeft haar stellingen vervolgens onvoldoende gemotiveerd. Zij heeft weliswaar ten behoeve van de mondelinge behandeling bij brief van 9 december 2024 een schadebegroting in het geding gebracht, maar [gedaagde] is daar ter gelegenheid van de mondelinge behandeling niet nader op ingegaan. Zij heeft de schadebegroting niet toegelicht. De vordering om [eisers] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding ter zake door [eisers] veroorzaakte schades zal daarom eveneens worden afgewezen.

Sleutelovereenkomst

5.35.

[gedaagde] stelt dat [eisers] tekort is geschoten in de nakoming van de uit de sleutelovereenkomst voortvloeiende verbintenis om tot het moment van levering van de onroerende zaak geen werkzaamheden aan de onroerende zaak te laten verrichten, doordat [eisers] uitvoerige verbouwingswerkzaamheden aan de onroerende zaak (overigens ondeugdelijk) heeft laten verrichten. Nakoming van die verbintenis is volgens [gedaagde] blijvend onmogelijk geworden, zodat [eisers] per de datum van verrichten van de werkzaamheden in verzuim is geraakt en verplicht is de door [gedaagde] geleden schade te vergoeden.

5.36.

[eisers] betwist dat hij schade aan het gehuurde heeft toegebracht en dat hij daarvoor aansprakelijk is. [eisers] is van mening dat [gedaagde] juist ongerechtvaardigd is verrijkt.

5.37.

De kantonrechter overweegt dat in artikel 4 van de sleutelovereenkomst is bepaald dat [eisers] tot het moment van juridische levering niet het recht heeft om verbouwingen of wijzigingen aan de onroerende zaak te verrichten. Verder is in artikel 10 van de sleutelovereenkomst bepaald dat, als de levering niet plaatsvindt, [eisers] de onroerende zaak zal opleveren in de staat waarin deze aan [eisers] is opgeleverd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers] , gelet op de betwisting van [gedaagde] , onvoldoende gemotiveerd dat [gedaagde] , in afwijking van de hiervoor genoemde artikelen uit de sleutelovereenkomst, toestemming heeft gegeven om voorafgaand aan de levering al verbouwingswerkzaamheden te verrichten. Anders dan [eisers] heeft gesteld, blijkt uit de correspondentie over de huurovereenkomst - waarin [eisers] een voorstel heeft gedaan tot wijziging van een bepaling in de huurovereenkomst - niet dat de verbouwingswerkzaamheden al vóór levering zouden plaatsvinden en dat [gedaagde] daar toestemming voor heeft verleend. De kantonrechter oordeelt daarom dat [eisers] in de nakoming van de sleutelovereenkomst is tekortgeschoten door in strijd met die overeenkomst verbouwingswerkzaamheden aan de onroerende zaak te laten verrichten. Dat [gedaagde] daardoor schade heeft geleden, staat ook vast. De onroerende zaak is namelijk niet teruggebracht in de oorspronkelijke staat. Daar staat echter tegenover dat het plaatsen van dakkapellen op een onroerende zaak in het algemeen leidt tot een waardevermeerdering van de onroerende zaak. Op grond van artikel 6:100 BW moet dat voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening worden gebracht, voor zover dit redelijk is.

5.38.

[gedaagde] heeft zich in deze procedure niet uitgelaten over de hoogte van de door haar geleden schade, althans de hoogte van de schade onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling bij brief van 9 december 2024 weliswaar een schadebegroting in het geding gebracht, maar zij is daar tijdens de mondelinge behandeling niet nader op ingegaan en zij heeft de schadebegroting niet toegelicht. De kantonrechter kan de door [gedaagde] geleden schade op dit moment daardoor nog niet vaststellen. Wel is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] mogelijkerwijs schade heeft geleden. De kantonrechter zal daarom de gevorderde verklaring voor recht dat [eisers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verbintenissen en uit dien hoofde schadeplichtig is voor de schade die [gedaagde] als gevolgd daarvan heeft geleden, nader op te maken bij staat, toewijzen.

Onrechtmatigheid beslag

5.39.

[gedaagde] is van mening dat [eisers] onrechtmatig beslag heeft gelegd op goederen die aan [gedaagde] toebehoren, omdat een juridische rechtvaardiging voor de gelegde beslagen ontbreekt. In conventie heeft de kantonrechter echter geoordeeld dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om aanzienlijke geldbedragen aan [eisers] te betalen. Van onrechtmatigheid van het door [eisers] gelegde beslag is, anders dan [gedaagde] stelt, daarom geen sprake. De door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht dat het door [eisers] gelegde beslag onrechtmatig is en dat [eisers] aansprakelijk is voor de schade die door het onrechtmatig beslag is veroorzaakt, zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten in reconventie

5.40.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Bijna alle vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen. [gedaagde] moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

950,00

(2 punten × factor 0,5 × € 950,00)

Totaal

€

950,00

6. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

vernietigt de koopovereenkomst betreffende de [adres] te [plaatsnaam] van 22 augustus 2023,

6.2.

verklaart voor recht dat [gedaagde] een onrechtmatige daad heeft gepleegd door aan [eisers] niet (de informatie uit) het NFI-rapport te verstrekken, [eisers] niet te informeren over de inhoud van de e-mailberichten die de politie aan [gedaagde] heeft gestuurd en door in de koopovereenkomst onjuist te verklaren over de (on)bekendheid met verontreiniging die ten nadele strekt van het gebruik van de onroerende zaak als agrarisch bedrijf of die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak of het nemen van andere maatregelen, en dat [gedaagde] verplicht is de schade die [eisers] als gevolg daarvan heeft geleden te vergoeden,

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding aan [eisers] voor de schade die [eisers] als gevolg van het onrechtmatig handelen door [gedaagde] heeft geleden, nader op te maken bij staat,

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot (terug)betaling aan [eisers] van € 50.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 maart 2024 tot de dag van volledige betaling,

6.5.

veroordeelt [gedaagde] om de notaris binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis te instrueren het door [eisers] op de derdengeldenrekening van de notaris overgemaakte bedrag ter hoogte van € 100.000,00 aan [eisers] te restitueren, bij gebreke waarvan de kantonrechter [eisers] machtigt om namens [gedaagde] de notaris te instrueren het bedrag van € 100.000,00 aan [eisers] te restitueren,

6.6.

veroordeelt [gedaagde] tot (terug)betaling aan [eisers] van de uit hoofde van de huurovereenkomst door [eisers] aan [gedaagde] betaalde bedragen ter hoogte van € 13.221,67, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 maart 2024 tot de dag van volledige betaling,

6.7.

veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.809,20, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.8.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.556,97, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis zijn betaald,

6.10.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de hierin uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

6.11.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

6.12.

verklaart voor recht dat [eisers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de sleutelovereenkomst door in strijd met die overeenkomst verbouwingswerkzaamheden aan de onroerende zaak te laten verrichten, en dat [eisers] verplicht is de schade die [gedaagde] als gevolg daarvan heeft geleden te vergoeden,

6.13.

veroordeelt [eisers] tot betaling van een schadevergoeding aan [gedaagde] voor de schade die [gedaagde] als gevolg van de tekortkoming door [eisers] heeft geleden, nader op te maken bij staat,

6.14.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 950,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.15.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de hierin uitgesproken veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

6.16.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M.M. Menting en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.