Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11395301 \ CV EXPL 24-5673
Vonnis van 19 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
beiden in persoon procederend.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] (gedaagden gezamenlijk, in mannelijk enkelvoud) genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 4 november 2024 met producties 1 tot en met 8;
- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord en de ter rolzitting overgelegde (ongenummerde) producties;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het bericht van [eiser] van 12 december 2024 met aanvullende producties 9 tot en met 12;
- de mondelinge behandeling van 10 januari 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt en waarbij [eiser] een specificatie van de hoofdsom heeft overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft aan [gedaagde] de woning, gelegen aan het adres [adres] in [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde), verhuurd. De huurovereenkomst is ingegaan op 8 december 2017. De woning is door [eiser] in eigendom overgedragen aan de heer [naam] op 17 september 2024.
2.2.
[gedaagde] heeft tot en met september 2024 een huurachterstand van € 8.530,00 laten ontstaan.
2.3.
Op 2 september 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] de in artikel 6:96 lid 6 BW bedoelde aanmaning doen toekomen, zowel per aangetekende post als persoonlijk gedeponeerd in de brievenbus van het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 9.545,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding (4 november 2024) tot de dag van algehele voldoening, en tot betaling van de proceskosten.
Het bedrag van € 9.545,50 is als volgt opgebouwd:
€ 8.530,00 huurachterstand tot en met september 2024
€ 969,82 buitengerechtelijke incassokosten
€ 45,68 wettelijke rente tot 29 oktober 2024
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] bij herhaling in gebreke is gebleven met de betaling van de maandelijkse huurtermijnen. De achterstand tot en met maand september 2024 bedraagt € 8.530,00. Door de wanbetaling heeft [eiser] zich genoodzaakt gezien zijn vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken, die op grond van artikel 6:96 BW voor rekening van [gedaagde] komen, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand niet betwist maar voert aan dat hij de huur bewust niet heeft betaald omdat het gehuurde meerdere gebreken heeft, zoals ernstige lekkages en schimmelvorming. Hoewel deze gebreken aan [eiser] zijn gemeld, heeft hij de gebreken niet verholpen, aldus [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand niet weersproken zodat vaststaat dat de huurachterstand berekend tot en met september 2024 € 8.530,00 bedraagt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de huur bewust niet heeft betaald omdat sprake is/was van gebreken in het gehuurde. De kantonrechter merkt op dat [gedaagde] in dat geval een aantal opties had en overweegt als volgt.
4.2.
Indien een huurder meent dat aan het gehuurde gebreken kleven dan kan hij op grond daarvan huurprijsvermindering vorderen (artikel 7:207 BW juncto artikel 7:257 BW) bij de kantonrechter of via de weg van de huurcommissie. [gedaagde] heeft echter verzuimd een dergelijke procedure bij de kantonrechter of bij de huurcommissie in te stellen. Ook in deze procedure heeft [gedaagde] geen huurprijsvermindering in reconventie gevorderd zodat daar verder niet op ingegaan wordt.
4.3.
De tweede optie die de huurder vrij staat is om de verhuurder in gebreke te stellen ter zake van de gebreken en, indien de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, de gebreken zelf te verhelpen en de kosten daarvan op de verhuurder te verhalen, desnoods door die in mindering te brengen op de huurprijs (artikel 7:206 BW). Van enige ingebrekestelling is echter niet gebleken zodat de kantonrechter vaststelt dat [gedaagde] ook van deze optie geen gebruik heeft gemaakt.
4.4.
Gelet op het voorgaande vat de kantonrechter de stelling van [gedaagde] met betrekking tot het bewust niet betalen van de huur op als een beroep op opschorting van de huurbetaling wegens gebreken in het gehuurde. Uit artikel 6:262 en 7:205 BW volgt dat de huurder bevoegd is zijn betalingsverplichting op te schorten als de verhuurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Ingevolge artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder in beginsel verplicht om op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Een gebrek in voormelde zin is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Voor het opschorten van de huurbetaling is een ingebrekestelling niet vereist. De redelijkheid en billijkheid brengen echter mee dat de huurder de verhuurder eerst van het gebrek in kennis moet hebben gesteld, tenzij de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was. Verder moet de opschorting van de huurbetaling proportioneel zijn.
4.5.
De kantonrechter leidt uit het onweersproken overzicht dat [eiser] ter zitting heeft overgelegd af dat de huurachterstand uit 2022 € 670,00 bedraagt en de achterstand uit 2023 € 900,00. Tussen partijen is niet in geschil dat de in 2022 en 2023 door [gedaagde] gemelde gebreken inzake de lekkage aan het dak en de cv-ketel na enige tijd door [eiser] zijn verholpen. De defecte cv-ketel is op kosten van [eiser] in 2022 vernieuwd en de lekkage aan het dak is in 2023 verholpen door een door hem ingeschakelde dakdekker. Dat [gedaagde] in die jaren nog andere gebreken heeft gemeld is niet gesteld of gebleken. De kantonrechter overweegt dat opschorting (voor zover dat recht al aan [gedaagde] toekwam) slechts tot uitstel - maar niet tot afstel - kan leiden van de verplichting om de volledige huur te betalen. Dit betekent dat als de verhuurder zijn verplichting tot herstel van gebreken is nagekomen, de huurder alsnog de opgeschorte huur moet betalen. Nu vast staat dat [eiser] voor wat betreft de in 2022 en 2023 gemelde gebreken zijn herstelverplichting is nagekomen, kan het beroep op opschorting voor die jaren in elk geval niet (meer) slagen.
4.6.
Uit het overzicht dat [eiser] ter zitting heeft overgelegd blijkt ook dat de overige huurachterstand betrekking heeft op de maanden maart tot en met september 2024. [eiser] heeft gesteld dat hij met de overige door [gedaagde] gestelde gebreken, zoals de schimmelvorming en de gevolgschade aan kleding, vloeren en apparatuur, pas in de aanloop naar deze procedure, per schrijven van 8 oktober 2024 (productie 7 bij dagvaarding), bekend is geworden. De woning was op dat moment al in eigendom overgedragen. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat hij eerder (en vaker) melding heeft gemaakt van deze gebreken, zowel mondeling als per sms, maar heeft ook aangegeven hij daar geen bewijs meer van kan overleggen. De kantonrechter kan dus niet vaststellen dat daadwerkelijk eerdere meldingen zijn gedaan aan [eiser] . Gelet op deze omstandigheden valt niet aan [eiser] te verwijten dat hij geen maatregelen heeft getroffen ten aanzien van die gebreken. [gedaagde] was naar het oordeel van de kantonrechter dus niet gerechtigd om een deel van de huur, laat staan de volledige huurbetalingsverplichting gedurende zeven maanden, op te schorten.
4.7.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] nog erkend dat hij al enige tijd op de hoogte was van een vochtplek in de keuken die afkomstig lijkt te zijn van de badkamer. [eiser] heeft aangevoerd dat hij van mening is dat die vochtplek is ontstaan nadat huurders, weliswaar met zijn toestemming, de douche in de badkamer hebben vervangen door een bad. Voorafgaand aan de realisering van die wijziging in de badkamer was er namelijk geen sprake van een lekkage, aldus [eiser] . [gedaagde] heeft dit betwist en aangevoerd dat die vochtplek er al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was maar heeft deze stelling op geen enkele manier onderbouwd. Wat de oorzaak van de vochtplek is kan in het midden blijven nu door [gedaagde] niet is gesteld, laat staan onderbouwd, welke schade hij heeft geleden door deze vochtplek. Dat de schimmelvorming en gevolgschade aan kleding, vloeren en apparatuur als gevolg hiervan is ontstaan is op geen enkele wijze aangetoond. De kantonrechter is van oordeel dat de aanwezigheid van een enkele vochtplek in elk geval niet de opschorting van de volledige huur rechtvaardigt zodat ook op deze grond het beroep op opschorting niet kan slagen.
4.8.
Gelet op al het voorgaande zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 8.530,00.
4.9.
[eiser] vordert tevens vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de gevorderde vergoeding komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten genoemde tarief. Omdat [eiser] geen ondernemer is, is [gedaagde] ook de btw over de gevorderde vergoeding verschuldigd. In totaal wordt een bedrag van € 969,82 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten toegewezen.
4.10.
De door [eiser] gevorderde wettelijke rente tot 29 oktober 2024 is eveneens toewijsbaar omdat uit de stellingen van [eiser] volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dit bovendien niet heeft betwist. Voor wat betreft de rente vanaf de dag van dagvaarding (4 november 2024) zal deze worden toegewezen over het bedrag van € 8.530,00 en over de buitengerechtelijke incassokosten maar niet over de al berekende rente, nu die op grond van de wet niet toewijsbaar is over al berekende rente voor zover deze niet over een geheel jaar verschuldigd is.
4.11.
[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten) aan de zijde van [eiser] . De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,79
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.199,79
4.12.
Bovengenoemde veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , hoofdelijk, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 9.545,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 9.499,82, vanaf 4 november 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , hoofdelijk, tot betaling van de proceskosten van € 1.199,79, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.
LC