ECLI:NL:RBLIM:2025:2095

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/320213 / HA ZA 23-314

Vonnis van 29 januari 2025

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. R. Struijk,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

hierna afzonderlijk te noemen: de VOF,

te [vestigingsplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2],

hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde sub 2] ,

vennoot van de VOF,

te [woonplaats 2] ,

3.
[gedaagde sub 3],

hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde sub 3] ,

vennoot van de VOF,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen (in vrouwelijk enkelvoud) te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. A.M. van Schaick.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 26;

- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7;

- de akte overlegging producties 27 tot en met 34 tevens houdende wijziging resp. vermeerdering van eisen van [eiser] ;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 augustus 2024;

- het proces-verbaal van voortzetting van de mondelinge behandeling van 4 november 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: het pand). Bij aankoop van het pand door [eiser] in 2019 werd dit door drie bewoners bewoond die ieder een eigen kamer hadden. Deze bewoners betalen thans geen huur. In verband met een verbouwing van het pand naar drie afzonderlijke appartementen heeft [eiser] van [gedaagde] een offerte d.d. 24 september 2019 ontvangen voor het maken van twee dakkapellen voor een bedrag van € 12.412,18 incl. btw (productie 1 [eiser] ). [eiser] heeft deze offerte bij e-mailbericht van 2 november 2019 aanvaard (productie 2 [eiser] ). [eiser] heeft op 6 november 2019 van [gedaagde] een voorschotnota van € 10.829,50 incl. btw ontvangen, die [eiser] heeft voldaan.

2.2.

Het ontwerp van de dakkapellen is gemaakt door Vola-architecture-concepts-arts. De constructieberekeningen van de dakkapellen zijn opgesteld door Ingenieursbureau [naam ingenieursbureau] (hierna: [naam ingenieursbureau] ).

2.3.

De werkzaamheden zijn begonnen op een moment tussen oktober 2019 en eind januari 2020. Partijen zijn geen opleveringstermijn overeengekomen. De werkzaamheden zijn grotendeels in onderaanneming uitgevoerd door timmerbedrijf [naam timmerbedrijf] , welk bedrijf toebehoort aan een neef van [gedaagde] (te weten: [naam] ).

2.4.

Bij e-mailbericht van 17 april 2020 (productie 3 [eiser] ) heeft [naam ingenieursbureau] aan [eiser] verzocht om [gedaagde] contact met hem te laten opnemen. [naam ingenieursbureau] schrijft in zijn e-mail onder meer:

“Zijn visie betreffende de gordingen is rekentechnisch FOUT. Ik kan hem dat uitleggen, ook mijn idee om de balklaag van het platte dak op te vangen via de spanten...(...)”.

Bij dit e-mailbericht was een statische berekening d.d. 17 april 2020 bijgevoegd. Diezelfde dag heeft [eiser] dit e-mailbericht doorgestuurd aan [gedaagde] (productie 3 [eiser] ) met daarbij geschreven:

“Hoi [gedaagde sub 2] , graag een reactie. (...)”.

2.5.

Op 28 mei 2020 heeft [gedaagde] de restantfactuur voor de dakkapellen ad

€ 3.942,18 incl. btw aan [eiser] gestuurd. Daarop heeft [eiser] aangegeven de betaling van de factuur op te schorten vanwege lekkage aan de dakkapellen. Op 16 juni 2020 heeft [eiser] een herinneringsfactuur ontvangen. [eiser] heeft vervolgens nogmaals aan [gedaagde] laten weten de factuur niet te zullen voldoen vanwege twee lekkages. Nadat de twee lekkages waren verholpen, heeft [eiser] op 22 juni 2020 de factuur voldaan.

2.6.

Op 9 juli 2020 heeft op verzoek van [eiser] een gezamenlijke inspectie van de dakkapellen plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren [eiser] en [gedaagde] . [eiser] heeft bij e-mailbericht van diezelfde dag (productie 4 [eiser] ) aan [gedaagde] - kort gezegd - laten weten dat de dakkapellen niet goed zijn gemaakt, zulks onder specificering van de gebreken.

2.7.

Bij e-mailbericht van 10 juli 2020 (productie 5 [eiser] ) heeft [gedaagde] op enige

punten van [eiser] in het e-mailbericht van 9 juli 2020 gereageerd. Hierop heeft [eiser] bij

e-mailbericht van 11 juli 2020 (productie 6 [eiser] ) gereageerd.

2.8.

De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 5 oktober 2020 (productie 8 [eiser] ) aan

[gedaagde] - kort gezegd en onder concrete vermelding van de volgens hem aanwezige tekortkomingen - laten weten dat de dakkapellen constructief niet in orde zijn althans niet volgens de tekeningen en berekeningen van [naam ingenieursbureau] zijn uitgevoerd en dat ook de afwerking van de dakkapellen is niet naar behoren is. Vervolgens schrijft hij:

“Voornoemde gebreken dienen door u hersteld te worden. Namens client wordt u dan ook de mogelijkheid geboden om de voornoemde punten te herstellen en de dakkapellen alsnog binnen één maand na heden naar behoren, volgens de voorschriften en constructief in orde op te leveren. (…).”

2.9.

Bij e-mailbericht van 8 oktober 2020 (productie 9 [eiser] ) heeft [gedaagde]

gereageerd op de voornoemde brief. Er wordt verwezen naar een e-mailbericht van [naam timmerbedrijf] . Verder schrijft [gedaagde] dat als [eiser] het werk wil laten maken volgens berekeningen van de constructeur, dit meerwerk is voor [gedaagde] :

“Dit wordt niet aangegeven in onze offerte, en dient dit extra betaald te worden. (...) Nogmaals wij zijn bereid om alles te maken, dit gaat [naam timmerbedrijf] die ook alles heeft gemaakt in onderaanneming van ons maken en plaatsen.

Daar wij ons niet meer veilig voelen zoals eerder vermeld.

Tevens heeft [naam timmerbedrijf] nog steeds de sleutel van het werk in zijn bezit, dit in overleg met Dhr. [eiser] . (...)”

2.10.

[gedaagde] heeft de in de brief van 5 oktober 2020 genoemde gebreken niet hersteld.

2.11.

Bij e-mailbericht van 23 november 2020 (productie 10 [eiser] ) heeft (de advocaat van) [eiser] op voornoemd bericht van [gedaagde] gereageerd. Kort gezegd heeft [eiser] aangegeven dat, ongeacht de vraag of de berekeningen van de constructeur gevolgd hadden moeten worden, de dakkapellen constructief in orde moeten zijn:

“Ik stel voorop dat ongeacht de vraag of de gegevens van de constructeur gevolgd hadden moeten worden de dakkapellen constructief in orde dienen te zijn. Mochten de dakkapellen constructieve gebreken vertonen, dan zijn de dakkapellen gebrekkig en voldoen de dakkapellen niet aan de overeenkomst. (…)”

Verder wordt in de brief het standpunt ingenomen dat er niet, zoals [gedaagde] stelt, in onderling overleg met [eiser] is besloten om af te wijken van de gegevens van [naam ingenieursbureau] , maar dat [gedaagde] deze zonder overleg met [eiser] naast zich neer heeft gelegd. Ten slotte laat [eiser] in de brief weten een bouwtechnisch expert in te zullen schakelen om de dakkapellen te beoordelen. Mocht blijken dat de dakkapellen constructief gebrekkig zijn, dan zal [eiser] [gedaagde] daarvoor aansprakelijk stellen en de kosten op haar verhalen, aldus wordt in de brief vermeld.

2.12.

Bij e-mailbericht van 25 november 2020 (productie 11 [eiser] ) heeft [gedaagde] aan [eiser] onder meer het volgende bericht:

“De HR. [eiser] moet zorgen voor goede constructeur tekeningen niet wij hij is trouwens de opdracht gever .Ik hoef dit niet te doen . Ik hoef geen contact op te nemen met de constructeur hij is de opdracht gever. Buiten dat is het niet logisch toch dat al het meerwerk volgens constructeur betaald moet worden . Wij staan incl. [naam timmerbedrijf]

( onze onderaannemer ) achter onze constructie,buiten wat [naam timmerbedrijf] aangegeven heeft om de kernplaat goed te plaatsen waar dit moet. (...) Hoe kan ik besluiten om af te wijken van constructeur als op dat moment niets aanwezig is hiervan. (...)

Voor alle duidelijkheid willen wij nog meegeven dat wij zoals eerder gemeld via [naam timmerbedrijf] bereid zijn om de dakkapel te herstellen . (...)”

2.13.

Op verzoek van [eiser] heeft [naam ingenieursbureau] de dakkapellen geïnspecteerd. Zijn bevindingen zijn neergelegd in een rapportage van 9 april 2021 (productie 12 [eiser] ).

[naam ingenieursbureau] heeft - voor zover thans van belang - het volgende geconcludeerd:

“(...) De aannemer is afgeweken van de statische berekeningen en tekeningen d.d. 17.04.2020 en heeft op eigen

inzicht een houtconstructie aangebracht. De opdrachtgever wil weten of de door de aannemer aangebrachte

houtconstructie wel voldoet aan de huidige regelgeving (Eurocode, bestaande bouw volgens NEN8700).
Uit de onderhavige berekeningen is af te leiden dat:

de toegepaste balklaag (75x180mm²-600mm) van de platte daken voldoet;

de aangebrachte slapers (70x165mm²) aan weerszijden van de dakkapel NIET voldoen en dientengevolge opgedikt dienen te worden;

de bestaande gordingen (70x190mm²) aan de boven- en onderzijde van de dakkapellen welke fungeren als draagbalk voor de slapers eveneens NIET voldoen en dientengevolge opgedikt dienen te worden. (...)”

2.14.

Op verzoek van [eiser] heeft Dakenaudit de dakbedekking en details onderzocht. Dakenaudit heeft haar bevindingen neergelegd in een rapport van 13 mei 2021 (productie 13 [eiser] ). De waarnemingen zijn in het rapport nader uitgewerkt onder (2), waarna Dakenaudit -kort gezegd- tot de conclusie komt dat de uitgevoerde werkzaamheden op diverse onderdelen slecht en ondeskundig zijn uitgevoerd en dat veel detailleringen niet conform de voorschriften en vakrichtlijnen zijn uitgevoerd.

2.15.

[eiser] heeft op 20 juli 2021 een verzoekschrift tot het bevelen een voorlopig deskundigenonderzoek bij de rechtbank (kantonrecht) ingediend (productie 14 [eiser] ). [gedaagde] heeft verweer gevoerd in die procedure (productie 15 [eiser] ). Tijdens de mondelinge behandeling op 26 januari 2022 heeft [eiser] te kennen gegeven dat [gedaagde] niet meer tot het werk zou worden toegelaten.

2.16.

Bij brief van 26 januari 2022 (productie 4 [gedaagde] ) heeft [gedaagde] hierop het volgende laten weten aan [eiser] :

“Cliënte, althans een door hem ingeschakelde onderaannemer, is nog in het bezit van een aan uw cliënt toebehorende sleutel. Deze heeft cliënte eerder willen teruggeven, maar dat is door uw cliënt destijds geweigerd. Naar ik aanneem kan de betreffende sleutel nu wel worden geretourneerd. In verband daarmee zal een afspraak worden gemaakt.”

2.17.

Bij beschikking van 16 maart 2022 (productie 16 [eiser] ) heeft de kantonrechter ir. C.A. van der Steen tot deskundige benoemd (hierna: de deskundige) en hem bevolen onderzoek te doen ter beantwoording van in de beschikking geformuleerde vragen. Het onderzoek ter plaatse heeft op 13 september 2022 plaatsgevonden.

2.18.

Bij e-mailbericht van 17 oktober 2022 (productie 17 [eiser] ) heeft [eiser] aan [gedaagde] - kort gezegd - laten weten dat de renovatie van de woning van [eiser] al ruim twee jaar vertraging heeft opgelopen door het juridisch getouwtrek over de gebreken aan de twee dakkapellen, waardoor [eiser] huurinkomsten derft. [eiser] heeft op 13 september 2022 aan [gedaagde] gevraagd of hij kon starten met de verbouwing, waarmee [gedaagde] niet akkoord was en liet weten dat het onderzoek van de deskundige moest worden afgewacht. De aannemer van [eiser] heeft aangegeven niet langer te kunnen wachten en dat hij, indien hij niet op korte termijn zou kunnen starten, de opdracht zou beëindigen. [eiser] heeft [gedaagde] verzocht per ommegaande te bevestigen dat [eiser] de werkzaamheden kon laten beginnen. Tevens heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die hij door de vertraging zou lijden.

2.19.

Nadat de deskundige partijen de gelegenheid heeft geboden te reageren op het

conceptrapport, heeft de deskundige op 28 april 2023 zijn definitieve rapport overgelegd

(productie 18 [eiser] ).

2.19.1.

Onder 4 (p. 20/56 e.v.) heeft de deskundige de aan hem gestelde vragen als volgt beantwoord:

“Vraag I. Volgens de constructieve berekening voldoet de huidige dakconstructie niet aan de Bouwbesluiteisen en moet deze worden aangepast. Dit is bevestigd door een onafhankelijke constructeur.

Vraag II en III. De afwerking van de dakkapellen voldoet niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, want de gevelbekleding, verholen goten, dakbedekking en dakrandafwerking is niet volgens de verwerkingsvoorschriften en/of algemene richtlijnen aangebracht. Op termijn kan dit tot lekkages en/of schade aan de afwerking leiden. Ook zal de levensduur van de verschillende onderdelen verkort worden door de verkeerde verwerking. De scheefstand van de kozijnen is zodanig beperkt dat niet gesproken kan worden van een gebrek.

Vraag IV. Zie antwoord vraag II. Meer in het algemeen merkt de deskundige op dat bij verwerken van producten het een goed gebruik is kennis te nemen van de verwerkingsvoorschriften omdat daaraan bijvoorbeeld ook garanties op de materialen aan vasthangen. Verder mag van een deskundige partij worden verwacht dat deze op de hoogte is van algemeen aanvaarde uitgangspunten bij het bouwen, zoals ventilerend aanbrengen en niet vastzetten van delen die sterk kunnen bewegen.

Vraag V. De volgende gebreken zijn geconstateerd:

a. De dakconstructie moet aangepast worden aan de berekening van de constructeur.

b. De gevelbekleding moet aangepast worden. Op voorhand is niet aan te geven of hergebruik mogelijk is vanwege het zaagwerk en boorgaten. In de kostenbegroting is daarom rekening gehouden met volledige vervanging.

c. De verhalen goten moeten met klemmen vastgezet worden op het dakbeschot van het hellend dak.

d. Onder de pvc-dakbedekking moet een scheidingsfolie aangebracht worden. De dakopstand moet verhoogd worden tot ten minste 120 mm. De aansluiting van de pvc-dakbedekking op het hellend dak moet gefixeerd worden. De huidige hwa-doorvoer vervangen door een standaardoplossing. In de praktijk betekent dit dat de gehele dakbedekking vervangen moet worden.

e. De gehele dakrandafwerking moet vervangen worden en opnieuw worden aangebracht, waarbij montage plaatsvindt volgens de principes van het werken met zink.

Vraag VI. Voor een kostenbegroting wordt verwezen naar 4.3.

Vraag VII. Herstel is mogelijk. (…)

Vraag IX. De onregelmatige voegen tussen de gevelbekleding kunnen gekenmerkt worden als een esthetisch gebrek. Per definitie doen esthetische gebreken nooit afbreuk aan het technisch functioneren. Er is echter ook sprake van een functioneel gebrek omdat de gevelbekleding door te smalle voegen onvoldoende bewegingsruimte heeft en hierdoor beschadigd kan raken. Bovendien is de plaatsing van de panelen onjuist (niet ventilerend). (…)

Vraag XI. De deskundige heeft verder geen opmerkingen.”

2.19.2.

De kosten van herstel daarvan heeft de deskundige geraamd op € 10.631,00 incl. btw (p. 26/56).

2.19.3.

In hoofdstuk 5 (p. 27/56 tot en met 38/56) heeft de deskundige een toelichting gegeven op de reacties van partijen naar aanleiding van het conceptrapport. De deskundige heeft de reacties beoordeeld en meegenomen in de overwegingen.

2.20.

Bij brief van 3 juli 2023 (productie 19 [eiser] ) heeft [eiser] aan [gedaagde] -kort gezegd- laten weten dat uit het definitieve rapport van de deskundige blijkt dat er geen sprake is van goed en deugdelijke werk en dat vakmanschap van [gedaagde] ontbreekt. Hij bericht verder dat van hem niet verlangd kan worden dat hij aan [gedaagde] een nadere termijn biedt om de gebreken aan de dakkapellen te herstellen, nu [gedaagde] al op 5 oktober 2020 in gebreke is gesteld en hij nadien geen herstelwerkzaamheden heeft verricht. Tot slot schrijft hij:

“(...) Op grond van het vorengaande bericht ik u hierbij dat de vordering tot nakoming van de aannemingsovereenkomst (herstel) hierbij op ingevolge artikel 6:87 BW wordt omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Cliënt vordert aldus niet langer nakoming, maar vervangende schadevergoeding. (...)”

2.21.

Desverzocht heeft de voorzieningenrechter op 18 augustus 2023 verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van [gedaagde sub 2] (gedaagde sub 2) op zijn aandeel in de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats 2] met begroting van de vordering op € 161.847,76 (producties 31 tot en met 34 [eiser] ).

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert -na wijziging van eis- dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de aannemingsovereenkomst,

voor recht verklaart dat de vordering tot nakoming conform artikel 6:87 BW is omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding,

gedaagden hoofdelijk -des de een betalende de ander zal zijn bevrijd- veroordeelt om binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag ad € 10.631,00 ter zake schadevergoeding wegens tekortkoming in de nakoming van de uit de aannemingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen zijdens gedaagden,

gedaagden hoofdelijk -des de een betalende de ander zal zijn bevrijd- veroordeelt om binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen:

een bedrag ad € 8.125,16 ter vergoeding van de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid,

de gederfde huurinkomsten bestaande uit een bedrag ad € 87.824,00, te vermeerderen met een bedrag ad € 2.010,00 voor iedere maand na augustus 2024 tot en met de maand waarin [gedaagde] volledig aan het vonnis heeft voldaan, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag en/of einddatum,

de schade als gevolg van de gestegen (ver)bouwkosten bestaande uit enerzijds -voor zover reeds begroot- een bedrag ad € 67.252,00 (subsidiair bij wijze van een voorschot) en anderzijds -ten aanzien van de nog niet begrote (ver)bouwkostenstijging dan wel in geval de stijging van de bouwkosten het bedrag ad € 67.252,00 overstijgt- nader op te maken bij staat, dan wel een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag,

e schade die [eiser] heeft geleden en nog lijdt als gevolg van de gestegen financieringskosten, op te maken bij staat,

5. gedaagden hoofdelijk -des de een betalende de ander zal zijn bevrijd- veroordeelt tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van de beslagkosten ad € 1.477,42, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der overbetekening tot aan de dag der algehele voldoening,

6. het voorgaande onder veroordeling van gedaagden hoofdelijk -des de een betalende de ander zal zijn bevrijd- in de kosten van deze procedure, waaronder het salaris van de advocaat van [eiser] , onder bepaling dat gedaagden de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd worden wanneer deze niet binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn betaald alsmede, in het geval dat gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis voldoen, te vermeerderen met de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Verklaring van recht: tekortkoming in de nakoming (petitum sub 1)

4.1.

[eiser] stelt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming omdat de dakkapellen niet voldoen aan de vereisten van goed en deugdelijk werk. Ter onderbouwing hiervan beroept hij zich op de gebreken en onvolkomenheden die door de deskundige in zijn rapport worden genoemd (zie dagvaarding onder nummer 28 in verbinding met nummer 26).

4.2.

Kort gezegd gaat het volgens [eiser] om de volgende gebreken.

-
de constructie

De dakconstructie voldoet niet aan de Bouwbesluiten. Om de constructie wel aan de eisen van de Bouwbesluiten te laten voldoen moeten bij beide dakkapellen de beide gordingen worden opgedikt en moeten ook de slapers worden opgedikt.

-
gevelbekleding

Er zit geen ruimte tussen de verholen goot en de gevelbekleding, waardoor geen sprake is van een geventileerde spouw, die noodzakelijk is en minimaal 20 mm behoort te zijn. Bij de montage zijn de richtlijnen van de fabrikant niet gevolgd door niet minimaal 10 mm tussen de platen open te laten en door niet bij elke plaat twee rijen schroeven te plaatsen.

-
goten

De verhalen goten zijn niet, zoals wel is vereist, met klemmen vastgezet op het dakbeschot van het hellend dak. De goten zijn daarentegen met schroeven vastgezet, waardoor de bewegingsvrijheid beperkt is.

-
dak

Onder de pvc-dakbedekking moet een scheidingsfolie aangebracht worden. De dakopstand moet verhoogd worden tot ten minste 120 mm. De aansluiting van de pvc-dakbedekking op het hellend dak moet gefixeerd worden. De huidige hwa-doorvoer vervangen door een standaardoplossing. In de praktijk betekent dit dat de gehele dakbedekking vervangen moet worden.

-
dakafwerking

De zinken afdekprofielen zijn niet conform de verwerkingsvoorschriften met klangen bevestigd dan wel verlijmd aan de ondergrond. Daarentegen zijn zelfborende schroeven gebruikt. De naden tussen de afdekprofielen zijn gekit in plaats van gesoldeerd. Voorts lopen de profielen niet schuin af om te voorkomen dat er water op de profielen blijft staan.

De gehele dakrandafwerking moet vervangen worden en opnieuw worden aangebracht, waarbij montage plaatsvindt volgens de principes van het werken met zink.

4.3.

[gedaagde] heeft -kort gezegd- met betrekking tot de gestelde tekortkomingen als verweer gevoerd dat de door haar geplaatste dakkapellen voldoen aan de regels van goed en deugdelijk werk (cva, 10; proces-verbaal, pag. 6). Meer concreet heeft zij nog het volgende als verweer aangevoerd. De dakkappellen voldoen aan het Bouwbesluit 2012 (proces-verbaal, pag. 5). Ook [naam ingenieursbureau] concludeert dit volgens [gedaagde] voor wat betreft de balklaag (cva, 10). Het opdikken van de slapers was geen onderdeel van de aannemingsovereenkomst. Het opdikken van de gordingen wordt pas gedaan nadat de ravelingen zijn geplaatst. Er zijn geen lekkages meer, hetgeen wordt bevestigd door de deskundige, en het EPDM zit vast (cva, 13 en 19; proces-verbaal, pag. 6). Het rapport van de gerechtelijk deskundige is volgens [gedaagde] van slechte kwaliteit. Volgens het rapport zou het uitgevoerde werk niet voldoen aan de (theoretische) constructieberekening, maar die berekening heeft niet ten grondslag gelegen aan de aannemingsovereenkomst die partijen hebben gesloten. Volgens [gedaagde] heeft de gerechtelijk deskundige geen gebreken aan het uitgevoerde werk geconstateerd (cva, 21).

4.4.

De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.

4.5.

Tijdens de mondelinge behandeling (proces-verbaal, pag. 5) heeft [gedaagde] verklaard dat het werk aan de dakkapellen nog niet helemaal was afgerond. De twee gordingen moesten nog worden opgedikt en met bouten worden vastgezet. Dit opdikken (het plaatsen van een extra balk tegen de gording) wordt pas op het allerlaatst gedaan, nadat de ravelingen zijn geplaatst. Hiermee wordt voorkomen dat je bij het plaatsen van de ravelingen met hele lange schroeven moet gaan werken die door beide balken (die samen de gording vormen) gaan, aldus [gedaagde] . De slaper wordt nooit opgedikt, zodat de geplaatste slaper aan de overeenkomst beantwoordt.

4.6.

Met de verklaring van [gedaagde] dat de gordingen op grond van de overeenkomst nog moesten worden opgedikt, staat tussen partijen vast dat, in ieder geval waar het de gordingen betreft, de dakkapellen niet aan de overeenkomst beantwoorden. Reeds om die reden is er een tekortkoming in de nakoming en is de vordering om op dit punt een verklaring voor recht te geven, toewijsbaar.

4.7.

Mede in verband met de vordering tot schadevergoeding, overweegt de rechtbank als volgt ten aanzien van de overige door [eiser] gestelde gebreken.

4.8.

Uit het deskundigenbericht (zie rov. 2.19.) blijkt dat er volgens de deskundige meerdere tekortkomingen zijn aan de door [gedaagde] gemaakte dakkapellen, die moeten worden hersteld om ervoor te zorgen dat de dakkapellen qua constructie en afwerking voldoen aan de (deels wettelijke) vereisten die daaraan worden gesteld. Het verweer van [gedaagde] dat de gerechtelijk deskundige geen gebreken aan het uitgevoerde werk heeft geconstateerd, mist - gezien de conclusies van de deskundige - feitelijke grondslag en wordt dus verworpen.

4.9.

De deskundige heeft in de definitieve versie van het rapport de opmerkingen verwerkt die [gedaagde] naar aanleiding van het conceptrapport had gemaakt. Voor de deskundige waren die opmerkingen geen aanleiding om de conclusies in zijn rapport aan te passen. Voor een gemotiveerde weerlegging van de bevindingen en conclusies van de

deskundige had het daarom op de weg van [gedaagde] gelegen om concreet en

gemotiveerd te stellen op welke punten en waarom het rapport van de deskundige onjuist is.

Die onjuistheid zou er bijvoorbeeld uit kunnen bestaan dat het rapport geen goede weergave geeft van het werk zoals dat door [gedaagde] tot stand is gebracht ofwel geen goede weergave geeft van de (wettelijke) normen waaraan het werk in al zijn aspecten moet voldoen. Zo nodig had zij dit standpunt nader kunnen onderbouwen met een in haar opdracht opgesteld rapport van een expert. Nu [gedaagde] niet aldus de bevindingen van de deskundige gemotiveerd heeft weersproken, heeft zij dit rapport onvoldoende betwist. De rechtbank neemt de bevindingen van de deskundige over als de hare. Daarmee staat vast dat [gedaagde] ook ten aanzien van de overige gebreken die de deskundige in zijn rapport vermeldt, is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de aannemingsovereenkomst. De door [eiser] gevorderde verklaring van recht is om die reden dan ook met betrekking tot die overige gebreken toewijsbaar.

Verklaring van recht: de vordering tot nakoming is omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding (petitum sub 2)

4.10.

[eiser] heeft -kort gezegd- op grond van hetgeen hij met betrekking tot de

toerekenbare tekortkoming heeft gesteld tevens een verklaring voor recht gevorderd dat de vordering tot nakoming conform art. 6:87 BW is omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Hij heeft hierbij verwezen naar de brief van 3 juli 2023 ( [eiser] productie 19).

4.11.

[gedaagde] heeft op dit punt als verweer aangevoerd dat áls [gedaagde] al zou zijn tekortgeschoten, [eiser] hem in de gelegenheid had moeten om stellen om de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen (art. 7:759 BW), welke gelegenheid haar niet is gegeven. Een ingebrekestelling ex art. 6:82 BW ontbreekt, waardoor [gedaagde] niet in verzuim is, aldus [gedaagde] . Omdat er geen verzuim is, was [eiser] niet bevoegd om de vordering tot nakoming om te zetten in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Eventuele tekortkomingen zijn volgens [gedaagde] bovendien niet toerekenbaar. Hieromtrent wordt als volgt overwogen.

4.12.

Art. 6:87 BW bepaalt dat voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, de verbintenis wordt omgezet in één tot vervangende schadevergoeding, wanneer de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser hem schriftelijk mededeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert. Op grond van art. 6:74 lid 1 BW bestaat er alleen dan recht op vervangende schadevergoeding indien de tekortkoming aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Op grond van de algemene regels van de bewijslastverdeling is het aan [gedaagde] om gemotiveerd te stellen (en zo nodig te bewijzen) dat een tekortkoming niet aan hem toerekenbaar is.

4.13.

Niet betwist is dat [eiser] bij brief van 3 juli 2023 (zie rov. 2.20) -waarin is verwezen naar de brief van 5 oktober 2020 waarbij [gedaagde] door [eiser] in gebreke is gesteld (zie rov. 2.8.), waarover hieronder meer- schriftelijk heeft meegedeeld aan [gedaagde] dat hij vervangende schadevergoeding in plaats van nakoming vordert, zodat aan dit vereiste is voldaan. Gesteld noch gebleken is dat de tekortkomingen van te geringe betekenis zijn om de omzetting te rechtvaardigen.

4.14.

[gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat eventuele tekortkomingen haar niet

toerekenbaar zijn (cva, 29). Zij heeft dit verweer niet concreet onderbouwd en heeft niet

gesteld op welke grond(en) de tekortkomingen niet toerekenbaar zouden zijn. Reeds om die

reden dient dit verweer te worden verworpen.

4.15.

Ten overvloede overweegt de rechtbank nog het volgende.

4.15.1.

In de processtukken wordt door partijen (anders dan in de overgelegde producties) niets gesteld over een eventuele oplevering van het werk. Indien [gedaagde] zich er op had willen beroepen dat het werk op enig moment was opgeleverd (in de zin van art. 7:758 BW) en dat om die reden de gebreken voor risico van [eiser] komen, dan had zij dit standpunt in deze procedure in de processtukken of eventueel alsnog ter zitting moeten innemen. Op grond van het partijdebat gaat de rechtbank er daarom vanuit dat er geen oplevering heeft plaatsgevonden en dat dus niet op die grond op een aantal gebreken geen beroep meer zou kunnen worden gedaan door [eiser] (artikel 7:758 lid 3 BW) en om die reden niet aan [gedaagde] zouden kunnen worden toegerekend. Hetzelfde geldt voor een eventuele verval van aansprakelijkheid van [gedaagde] op grond van de klachttermijn van artikel 6:87 BW.

4.15.2.

Omtrent de opmerking van de deskundige dat niet op elke plaat van de gevelbekleding twee rijen schroeven zijn geplaatst (hetgeen volgens de voorschriften van de fabrikant wel had gemoeten), heeft [gedaagde] in haar reactie op het deskundigenrapport aangevoerd dat dit op verzoek van [eiser] is gebeurd. [gedaagde] heeft dit niet als verweer gevoerd in haar processtukken. Wel heeft zij ter zitting desgevraagd op dit punt nader verklaard dat de leveranciers van de rolluiken haar hadden verzocht om in de gevelbekleding boven de raamkozijnen maar één rij schroeven te plaatsen, omdat dit voor hen makkelijker was bij het plaatsen van de rolluiken. De keuze van [gedaagde] om aan dit verzoek te voldoen, komt voor haar rekening en brengt dus niet mee dat deze tekortkoming niet aan haar toerekenbaar is. Dat [eiser] op dat moment op de bouwplaats aanwezig zou zijn geweest, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel op dit punt.

4.16.

De rechtbank volgt [gedaagde] voorts niet in haar verweer dat zij niet in verzuim verkeert. Daartoe geldt het volgende.

4.17.

[eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 5 oktober 2022 voor het eerst op de hoogte gesteld van een aantal gebreken aan de dakkappellen en heeft haar vervolgens een periode van een maand de gelegenheid geboden om over te gaan tot herstel. De gebreken die in die brief concreet worden genoemd en die in deze procedure mede aan de vorderingen van [eiser] ten grondslag zijn gelegd, betreffen:

de door [naam ingenieursbureau] op dat moment geconstateerde constructieve gebreken, zijnde het niet opdikken van de gordingen;
het foutief aanbrengen van de afwerkingspanelen.

[gedaagde] is binnen de haar geboden termijn niet overgegaan tot herstel, zodat zij per

5 november 2020 ten aanzien van genoemde gebreken in verzuim is.

4.18.

Voorts heeft [eiser] in zijn brief 5 oktober 2020 [gedaagde] in zijn algemeenheid gesommeerd om binnen een maand de dakkapellen volgens de voorschriften en constructief in orde op te leveren. [gedaagde] moest er dus voor zorgen dat na verloop van die maand niet alleen de op dat moment door [eiser] concreet geconstateerde gebreken zouden zijn hersteld, maar ook de andere gebreken waardoor het werk niet aan de daaraan te stellen (wettelijke) normen voldeed. In de e-mail van 23 november 2020 van [eiser] aan [gedaagde] (zie rov. 2.11.) heeft [eiser] opnieuw bericht dat de dakkapellen constructief in orde moeten zijn en dat de dakkapellen niet aan de overeenkomst beantwoorden zolang dat niet het geval is. In haar reactie hierop in haar brief van 25 november 2020 stelt [gedaagde] dat de constructie van de dakkapellen in orde is. [gedaagde] is naar aanleiding van de ingebrekestelling en de daarop volgende correspondentie zelfs niet overgegaan tot het opdikken van de gordingen, hoewel zij ter zitting heeft erkend dat zij daartoe op grond van de overeenkomst wel gehouden was. Ook het verzoek tot het bevelen van een voorlopig deskundigenonderzoek was voor [gedaagde] kennelijk geen aanleiding om alsnog aan die laatste verplichting te voldoen. Uit het rapport van de deskundige van

23 april 2023 bleek vervolgens dat de dakkapellen, naast de in de brief van 5 oktober 2020 genoemde gebreken, nog een aantal andere gebreken hadden die dienden te worden hersteld om het werk aan de daaraan te stellen normen te laten voldoen. [gedaagde] heeft in de ontvangst van het rapport eind april 2023 kennelijk geen aanleiding gezien om de hand in eigen boezem te steken en om alsnog uit eigen beweging aan te bieden om de door de deskundige geconstateerde gebreken te herstellen. Integendeel, in deze procedure betwist [gedaagde] nog de juistheid van de bevindingen van de deskundige. Gezien de houding die [gedaagde] vanaf november 2020 had ingenomen, te weten: het ontkennen dat er gebreken aan de dakkapellen waren en het weigeren om de gordingen op te dikken en het uitblijven van enige reactie na de afgifte van het rapport eind april, heeft [eiser] zich in de brief van 3 juli 2023 op goede gronden op het standpunt kunnen stellen dat hij [gedaagde] niet langer de gelegenheid bood om de gebreken te herstellen en dat hij de verbintenis tot nakoming omzette in één tot het betalen van schadevergoeding. [gedaagde] heeft ook in deze mededeling niet alsnog aanleiding gezien om aan [eiser] aan te bieden om tot herstel over te gaan. Gezien het voorgaande kon [eiser] een nadere ingebrekestelling achterwege laten en is [gedaagde] zonder (nadere) ingebrekestelling in verzuim geraakt.

4.19.

Het verweer van [gedaagde] dat het niet overgaan tot herstel door [gedaagde] , en daarmee het intreden van de schade, het gevolg is van eigen schuld van [eiser] , omdat partijen gebrouilleerd zijn geraakt en [gedaagde] de toegang tot het werk door [eiser] is ontzegd, faalt. Wat er ook zij van de twee fysieke schermutselingen die er tussen partijen zouden hebben plaatsgevonden en wiens schuld dat zou zijn geweest, uit het partijdebat volgt dat [gedaagde] de werkzaamheden betreffende de dakkapellen in onderaanneming heeft laten uitvoeren door [naam timmerbedrijf] . Uit hetgeen [gedaagde] omtrent het eigen-schuldverweer heeft gesteld, volgt niet dat het voor haar niet mogelijk was geweest om [naam timmerbedrijf] opdracht te geven om tot herstel van de gebreken over te gaan.

4.20.

Nu gezien het bovenstaande vaststaat dat [gedaagde] in verzuim verkeerde en de omzettingsverklaring rechtsgeldig is uitgebracht, ligt de gevorderde verklaring van recht voor toewijzing gereed.

Tussenconclusie

4.21.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, staat vast dat

(i) [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en

(ii) het verzuim is ingetreden.

[gedaagde] is dan ook aansprakelijk voor de hierdoor door [eiser] geleden schade.

4.22.

[eiser] heeft de vordering tot nakoming bij brief van 3 juli 2023 ex art. 6:87 BW

rechtsgeldig omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding.

Hoogte schadevergoeding

Het geschil tussen partijen omtrent de gevorderde schadevergoeding

4.23.

[eiser] vordert -na vermeerdering van eis- vergoeding van de volgende schade:

- herstelkosten van de gebreken € 10.631,00;

- gederfde huurinkomsten € 87.824,00 (plus € 2.010,00 p/m m.i.v.

7 augustus 2024);

- gestegen bouwkosten € 67.252,00;

- gestegen financieringskosten op te maken bij staat.

- redelijke kosten ter vaststelling van de schade € 8.125,16;

Hieraan legt [eiser] - samengevat - het volgende ten grondslag.

4.23.1.

Voor de kosten tot herstel van de gebreken van € 10.631,00 beroept [eiser] zich op het rapport c.q. de berekening van de deskundige. Volgens [eiser] is de gevolgschade echter aanzienlijk hoger, omdat hij niet kon beginnen met de geplande totale renovatie van het pand, zolang [gedaagde] haar verplichting om de dakkapellen te herstellen niet nakwam. Het plan was namelijk om de renovatie van het interieur van het pand te starten op de zolderverdieping, waar de dakkapellen zijn gerealiseerd. Voordat met de renovatie van de binnenzijde van de zolderverdieping kon worden begonnen, moesten eerst de dakkapellen zijn aangebracht en water- en winddicht zijn gemaakt. Vervolgens zou de eerste verdieping worden gerenoveerd en daarna de begane grond.

4.23.2.

De geplande volgorde van de verbouwing kon, aldus [eiser] , niet worden gewijzigd. Er woonden in het pand, toen [eiser] dit kocht, drie bewoners; twee op de begane grond en één op de eerste verdieping. De zolderverdieping werd niet bewoond. Om die reden zou worden begonnen met de verbouwing van de zolderverdieping, waarna de bewoner op de eerste verdieping zou kunnen doorschuiven en de eerste verdieping zou kunnen worden verbouwd. Ten slotte zouden de twee bewoners van de begane grond tijdelijk (met voorzieningen daartoe) samen in het gerealiseerde appartement op de eerste verdieping wonen, zodat de begane grond kon worden verbouwd.

4.23.3.

Zolang de dakkapellen gebreken vertoonden en lekten, kon, aldus [eiser] , geen aanvang worden gemaakt met de renovatie van de binnenzijde van de zolderverdieping. Hierbij speelde mede een rol dat [gedaagde] geen toestemming gaf om met de renovatie te beginnen. Pas nadat de gebreken waren vastgesteld door de deskundige in zijn rapport van 16 mei 2023 kon [eiser] een aanvang maken met de verbouwingswerkzaamheden. Hierdoor werd dus de totale verbouwing van het pand vertraagd.

4.23.4.

De bedoeling was dat de drie gerealiseerde appartementen na de renovatie zouden worden verhuurd. Door de vertraging van de verbouwing vanaf 5 november 2020 (de datum van verzuim) heeft [eiser] huurinkomsten misgelopen. Op grond van een berekening van [bedrijfsnaam 1] Vastgoed begroot [eiser] de totale gederfde huurinkomsten voor de drie nog te realiseren appartementen tot en met 7 augustus 2024 op € 87.824,00, te vermeerderen met

€ 2.010,00 per maand gedurende de periode erna.

4.23.5.

Na 5 november 2020 zijn de bouwkosten in zijn algemeenheid sterk gestegen. Dat

betekent dat [eiser] door de vertraging met hogere verbouwkosten wordt geconfronteerd, welke door [bedrijfsnaam 2] Bouwconsult worden begroot op € 67.252,00.

4.23.6.

Ter vaststelling van de hoogte van de schade en de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor die schade, heeft [eiser] een aantal experts ingeschakeld die rapportages hebben uitgebracht. Ook heeft [eiser] kosten gemaakt in verband met de benoeming van de deskundige. In totaal heeft [eiser] € 8.125,16 aan kosten gemaakt.

4.24.

[gedaagde] heeft - samengevat - het volgende verweer gevoerd tegen de hoogte van de gevorderde schade.

( a) In de algemene voorwaarden van [gedaagde] , die op de overeenkomst van toepassing zijn, is de aansprakelijkheid van [gedaagde] beperkt tot het bedrag van de aanneemsom.

( b) [gedaagde] heeft nimmer haar toestemming geweigerd aan [eiser] om met de renovatie van het pand te beginnen en heeft de aanvang van de verbouwing ook anderszins niet tegengehouden, zodat het financiële nadeel dat [eiser] stelt te hebben geleden door de vertraging voor eigen rekening en risico van [eiser] komt.

( c) Ten aanzien van de gestelde huurderving geldt het volgende.

De gebreken aan de dakkapellen stonden de verbouwing van het pand niet in de weg en [eiser] had zijn plannen voor de volgorde van de verbouwing kunnen wijzigen.
Er is geen sprake van huurderving vanaf 5 november 2020, omdat ook in de originele plannen pas na de voltooiing van de dakkappellen zou worden begonnen met de verbouwing. [eiser] heeft niet gesteld wat de geplande duur van die verbouwing zou zijn en wanneer de oplevering daarvan had moeten plaatsvinden. Door de coronapandemie en de lockdowns zou een geplande oplevertermijn sowieso vertraagd zijn. In ieder geval had [eiser] - zo begrijpt de rechtbank dit verweer - niet al vanaf 5 november 2020 de drie te realiseren appartementen kunnen verhuren.
[eiser] had in ieder geval direct na de bezichtiging door de deskundige met de verbouwingswerkzaamheden van het pand kunnen beginnen.
De hoogte van de gederfde huurinkomsten is, gezien de locatie van het pand, de oppervlakte van de appartementen en de leeftijd van het pand, te ruim begroot.
De schade wordt niet concreet begroot door [eiser] , nu hij slechts de huurinkomsten in de berekening betrekt en niet de netto-schade (na onder meer belastingen) weergeeft.

( d) Ten aanzien van de schade die zou zijn ontstaan door gestegen bouw- en financieringskosten geldt het volgende.

Niet is gebleken dat de verbouwing werd gefinancierd en tegen welke voorwaarden, zodat wegens onvoldoende onderbouwing deze post moet worden afgewezen. Ook de kostenraming is een onvoldoende onderbouwing van de omvang van de schade.
Er is een te verwijderd causaal verband tussen de gestelde wanprestatie en deze schadepost.

( e) [eiser] had zijn schade dienen te beperken. [gedaagde] is voor het eerst bij dagvaarding op de hoogte gesteld van de schadeposten en de hoogte daarvan. [eiser] had de verbouwing van het pand kunnen laten uitvoeren of de benoeming van de deskundige en de opstelling van het rapport kunnen bespoedigen.

( f) De kosten voor vaststelling van de hoogte van de schade en de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor die schade, vallen onder de dekking van de rechtsbijstandsverzekering van [eiser] ;

( g) Toekenning van de volledige schadevergoeding leidt tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen, zodat de wettelijke verplichting tot schadevergoeding moet worden gematigd.

De vordering tot vergoeding van de herstelkosten

4.25.

De door [gedaagde] gevoerde verweren richten zich niet tegen de hoogte van de

herstelkosten, zoals die door de deskundige zijn begroot. De vordering tot vergoeding van die herstelkosten ad € 10.631,00 is om die reden in beginsel toewijsbaar. De rechtbank merkt hierbij op dat [eiser] hierover geen wettelijke rente heeft gevorderd.

De overige gestelde schadeposten en de verweren daartegen

* de exoneratieclausule in de algemene voorwaarden (het verweer onder a.)

4.26.

Als meest verstrekkend verweer ten aanzien van haar schadevergoedings-verplichting heeft [gedaagde] een beroep gedaan op de volgens haar toepasselijke algemene voorwaarden, waarin een exoneratieclausule is opgenomen. Die exoneratie houdt in dat het bedrag waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is niet verder gaat dan het bedrag van de order, zijnde € 12.412,18 incl. btw. Volgens [gedaagde] zijn de algemene voorwaarden van toepassing omdat daarnaar wordt verwezen in de offerte. [eiser] heeft deze offerte aanvaard.

4.27.

[eiser] heeft betwist dat de algemene voorwaarden van [gedaagde] toepasselijk zijn. Daartoe voert hij aan dat in de offerte slechts is opgenomen dat de algemene leverings- en betalingsvoorwaarden zijn gedeponeerd bij de (toen nog) Arrondissementsrechtbank te Maastricht. In de offerte is niet bepaald dat die voorwaarden daadwerkelijk van toepassing zijn en onderdeel uitmaken van het aanbod van [gedaagde] . Voor zover de algemene voorwaarden wel van toepassing mochten zijn, vernietigt [eiser] die voorwaarden dan wel de bedingen waarop [gedaagde] zich beroept. Daartoe stelt hij dat de algemene voorwaarden niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst zijn overhandigd. Zij zijn pas voor het eerst onder de aandacht van [eiser] gebracht bij conclusie van antwoord.

4.28.

De vraag of de algemene voorwaarden op de overeenkomst van toepassing zijn geworden door de enkele vermelding op de offerte dat deze bij de rechtbank zijn gedeponeerd, is een kwestie van uitleg van de overeenkomst. Die vraag behoeft geen beantwoording, omdat - indien geoordeeld zou worden dat de algemene voorwaarden toepasselijk zijn - [eiser] naar het oordeel van de rechtbank terecht een beroep heeft gedaan op de vernietiging van (de exoneratieclausule in) de algemene voorwaarden. Daartoe geldt het volgende.

4.29.

Ter zitting heeft [gedaagde] desgevraagd met betrekking tot het beroep op vernietiging nader verklaard dat de algemene voorwaarden inderdaad niet met de offerte aan [eiser] zijn toegezonden, maar dat deze direct na het sluiten van de overeenkomst (het tekenen van de offerte) bij [eiser] thuis door [gedaagde] aan [eiser] ter hand zijn gesteld. Tijdens het ondertekenen van de offerte bij hem thuis had [eiser] namelijk tegen [gedaagde] gezegd dat hij de algemene voorwaarden niet had gekregen. [gedaagde] , die altijd een setje algemene voorwaarden in zijn auto had liggen, is een setje gaan halen en heeft die toen ter plekke aan [eiser] overhandigd, aldus [gedaagde] (proces-verbaal, pag. 4).

4.30.

Deze lezing van de door [gedaagde] gestelde gang van zaken is door [eiser]

gemotiveerd betwist. Hij heeft ter zitting nader verklaard dat [gedaagde] nooit bij hem thuis is geweest in verband met de ondertekening van de offerte en dat ook de algemene voorwaarden dus niet bij de ondertekening zijn overhandigd. Als [gedaagde] bij hem thuis was geweest ten tijde van de ondertekening, dan had hij de offerte toch niet per e-mail op hoeven te sturen en had hij die aan [gedaagde] meegeven, zo verklaarde [eiser] .

4.31.

De rechtbank is op grond van het partijdebat en de wél tussen partijen vaststaande feiten van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de algemene voorwaarden voor of tijdens het sluiten van de overeenkomst aan [eiser] ter hand zijn gesteld. Tussen partijen staat vast dat [eiser] de ondertekende offerte bij e-mail van

2 november 2019 om 15:20 uur aan [gedaagde] heeft toegezonden. [eiser] heeft dit reeds in de dagvaarding onder verwijzing naar en overlegging van die e-mail gesteld (productie 2 [eiser] ). Volgens [gedaagde] heeft de ondertekening weldegelijk bij [eiser] thuis plaatsgevonden in aanwezigheid van [gedaagde] , maar heeft [gedaagde] de ondertekende offerte toen niet meegenomen omdat zijn dochter (die de administratie doet) er de voorkeur aan gaf dat de offerte per e-mail werd geretourneerd (proces-verbaal, pag. 5). Uit productie 2 blijkt echter dat de e-mail van [eiser] , waarbij hij de ondertekende offerte aan [gedaagde] heeft verzonden, een reactie is op een e-mail van [gedaagde] van diezelfde dag (om 13:28 uur) waarbij de offerte aan [eiser] is toegezonden. Zonder nadere toelichting, die niet door [gedaagde] is gegeven, is de verklaring van [gedaagde] dat de offerte in bijzijn van [gedaagde] door [eiser] is ondertekend en dat op dat moment de algemene voorwaarden zijn overhandigd, terwijl de offerte nog geen twee uren nadat deze door [eiser] was ontvangen door hem ondertekend is teruggestuurd, ongeloofwaardig. De stelling van [gedaagde] dat de algemene voorwaarden ter gelegenheid van de ondertekening van de offerte door haar zijn overhandigd, wordt om die reden verworpen. De rechtbank neemt dan ook als vaststaand aan dat de algemene voorwaarden niet ter hand zijn gesteld, zodat [gedaagde] aan [eiser] geen redelijke mogelijkheid heeft geboden om van die voorwaarden kennis te nemen. De vernietiging is om die reden rechtsgeldig gedaan.

4.32.

Uit het voorgaande volgt dat de algemene voorwaarden van [gedaagde] niet van toepassing zijn. Het beroep van [gedaagde] op het in de algemene voorwaarden opgenomen exoneratiebeding faalt.

* de gevolgschade en schadebeperkingsplicht (het verweer onder b., c., d. en e.)

4.33.

De rechtbank zal de verweren die betrekking hebben op de gevolgschade, zoals hiervoor weergegeven in nummer 4.24 onder b) tot en met e), gezamenlijk bespreken, aangezien al deze verweren erop neerkomen dat de gestelde huurderving alsmede de gestelde stijging van de bouw- en financieringskosten het gevolg zijn van de eigen beslissing van [eiser] om de verbouwing uit te stellen.

4.34.

Tussen partijen staat vast dat het de oorspronkelijke bedoeling was van [eiser] om te starten met de renovatie van de binnenzijde van het pand nadat de dakkapellen door [gedaagde] waren geplaatst. De totale kosten van de verbouwing waren volgens [eiser] door hem en de aannemer begroot op ongeveer € 200.000,00. Het betrof dus een aanzienlijke verbouwing. Door [eiser] is desgevraagd ter zitting verklaard dat hij na de bouwvak van 2020 met die verbouwing had willen beginnen. Door [eiser] is niets gesteld omtrent de geplande duur van de verbouwing. Mede gezien de omvang van de verbouwing is het niet aannemelijk dat die verbouwing, indien direct na de bouwvak zou zijn begonnen, eind oktober 2020 zou zijn afgerond. In die zin slaagt het verweer van [gedaagde] dat geen aanvullende schadevergoeding met ingang van 5 november 2020 kan worden gevorderd.

4.35.

Verder is de rechtbank van oordeel dat [eiser] , mede in het licht van het door [gedaagde] gevoerde verweer, onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat en waarom het herstel van de dakkapellen in de weg stond aan de verbouwing van de rest van het pand.

4.36.

Ten aanzien van de verbouwing van de zolderverdieping staat voorop dat de beslissing van [eiser] om met het herstel van de dakkappellen te wachten totdat een gerechtelijk deskundige de dakkapellen had bezichtigd en zijn bevindingen in een rapport had vastgelegd, rechtens dient te worden gerespecteerd. Een dergelijk rapport kan immers (indien de deskundige van oordeel is dat het werk gebreken vertoont) bewijs opleveren van de gestelde gebreken. Indien [eiser] voorafgaand aan de oplevering van een deskundigenrapport was overgegaan tot het uitbrengen van een omzettingsverklaring en tot herstel van de dakkapellen door een derde, dan was het niet langer mogelijk geweest om een deskundigenrapport te laten uitbrengen en om aldus zijn stellingen dienaangaande te bewijzen. Gezien de houding die [gedaagde] van meet af aan heeft ingenomen (namelijk de betwisting dat het werk niet deugdelijk zou zijn), had [eiser] er belang bij dat hij dit bewijs voorafgaand aan deze procedure verkreeg.

4.37.

Het voorgaande neemt niet weg dat [eiser] niet gemotiveerd heeft gesteld waarom de (noodzaak tot herstel van de) gebreken aan de dakkapellen in de weg stonden aan de realisering van een appartement in de (tot dan toe onbewoonde) zolderverdieping en het vervolgens verhuren van die zolderverdieping voorafgaand aan het herstel van de dakkapellen. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat de deskundige (anders dan [eiser] ) niet heeft gesteld dat de dakkappellen volledig moeten worden afgebroken en weer opnieuw worden opgebouwd, maar dat de gerealiseerde dakkapellen kunnen worden hersteld. De meeste van die werkzaamheden betreffen de buitenzijde van de dakkapellen. In dat licht had van [eiser] - ter onderbouwing van zijn stelling dat herstel van de dakkappellen aan de verbouwing van de zolderverdieping in de weg stond - mogen worden verwacht dat hij concreet had gesteld welke van de door de deskundige beschreven herstelwerkzaamheden aan de verbouwing van het interieur van de zolderverdieping in weg stonden en welke onderdelen van de verbouwing van het interieur van de zolderverdieping daardoor niet konden worden uitgevoerd (of althans nodeloos zouden worden uitgevoerd omdat zij na herstel van de dakkapellen opnieuw moesten worden gedaan). Ook had van [eiser] mogen worden verwacht dat hij gemotiveerd had gesteld dat en waarom die uitgestelde werkzaamheden aan de verhuur van de zolderverdieping in de weg hadden gestaan. [eiser] had minstens kunnen stellen - indien een totale renovatie van de zolderverdieping nog niet mogelijk was - waarom het noodzakelijke herstel van de dakkapellen eraan in de weg stond om in ieder geval een zodanige aanvang te maken met de verbouwing van de zolderverdieping, dat deze zou beschikken over alle noodzakelijke voorzieningen om deze voorlopig kosteloos ter beschikking te kunnen stellen aan de bewoner van de eerste verdieping (die immers, zoals [eiser] zelf ter zitting heeft verklaard, wegens de staat van het pand geen huur betaalde en daar dus kosteloos verbleef), waarna de verbouwing van de lagere verdiepingen ter hand had kunnen worden genomen conform de oorspronkelijke planning van [eiser] .

4.38.

Indien er met [eiser] vanuit wordt gegaan dat het niet mogelijk was om met de verbouwing van de zolderverdieping te beginnen, mocht van [eiser] worden verwacht - nu hij van oordeel is dat [gedaagde] aansprakelijk was voor ieder eventueel nadeel dat voor hem zou voortvloeien uit een uitstel van de totale renovatie van het pand - dat hij mogelijkheden zou onderzoeken om de verbouwing op een andere wijze uit te voeren en dat hij vervolgens tot die andere uitvoering zou overgaan. Zo had kunnen worden onderzocht of het mogelijk was dat één van de bewoners tijdelijk elders onderdak kon verkrijgen. In dat geval waren er nog maar twee bewoners in het pand achtergebleven en had [eiser] , op dezelfde wijze als in zijn oorspronkelijke plannen, met de verbouwing van de begane grond en de eerste verdieping kunnen beginnen. Indien de eventuele kosten voor de vervangende woonruimte door [eiser] zouden moeten worden gedragen, dan had hij dit als schade kunnen vorderen. Die kosten waren in dat geval lager geweest dan de door hem gestelde huurderving voor de drie appartementen die hij in het pand wil realiseren. Daarbij is het niet zeker of eventuele kosten voor vervangende woonruimte (volledig) door [eiser] zouden moeten worden gedragen. De bewoners van zijn het pand betaalden immers wegens de slechte staat ervan geen huur aan [eiser] . Die huur hoefden zij pas na de verbouwing te gaan voldoen. Indien de bewoners al in staat en van plan waren om na de verbouwing in het pand te blijven wonen en de door [eiser] gestelde huurbedragen te gaan betalen, dan had [eiser] wellicht kunnen afspreken dat de bewoner die tijdelijk vervangende (en betere) woonruimte verkreeg, de kosten daarvoor (in ieder geval deels) zelf had gedragen. Als één (of meer) van de bewoners voornemens was (waren) het gebruik van het pand na de verbouwing vanwege de alsdan te betalen huur te beëindigen, dan had wellicht al in het najaar van 2020 met deze bewoner kunnen worden overeengekomen dat hij het pand zou verlaten.

4.39.

[eiser] heeft omtrent dit alles niets gesteld. Daarmee heeft hij, in het licht van het verweer van [gedaagde] , zijn stelling dat hij door de gebreken in de dakkapellen de renovatie van het gehele pand noodgedwongen heeft moeten uitstellen en dat het financieel nadeel dat hij door het uitstellen van de verbouwing heeft geleden het gevolg is van de wanprestatie van [gedaagde] , onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Gelet hierop is deze vertraging ex art. 6:98 BW in redelijkheid niet toe te rekenen aan [gedaagde] . In zoverre slaagt het op dit punt gevoerde verweer van [gedaagde] . De overige in nummer 4.24 onder b) tot en met e) genoemde verweren behoeven geen bespreking. Het voorgaande betekent dat de vordering tot betaling van de aanvullende schadevergoeding wegens vertraging van de verbouwing, bestaande uit huurderving alsmede gestegen bouw- en financieringskosten, zal worden afgewezen. Dit betreft de vorderingen in het petitum weergegeven onder 3.1. sub 4b, 4c en 4d.

* kosten vaststelling schade (petitum sub 4a) en rechtsbijstandsverzekering

4.40.

[eiser] heeft ex art. 6:96 lid 2 sub b BW de kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid gevorderd, te weten:

Dakenaudit (productie 20) € 629,20;
[naam ingenieursbureau] (productie 21) € 632,23;
[bedrijfsnaam 2] Bouwconsult (productie 23) € 1.361,25;
Technoconsult / gerechtelijke deskundige (productie 22)

totaal € 8.125,16.

4.41.

Omdat hiervoor is geoordeeld dat de gestegen bouwkosten niet als schade voor

vergoeding in aanmerking komen, zullen gevorderde kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid wat betreft de factuur van [bedrijfsnaam 2] Bouwconsultant (€ 1.361,25), die zag op de berekening van die verhoogde bouwkosten, eveneens worden afgewezen.

4.42.

Ter zitting is zijdens [eiser] ter onderbouwing van de overige drie schadeposten nader verklaard dat hij genoodzaakt was om de door [gedaagde] gerealiseerde constructie constructief te laten controleren en herberekenen. Uit die herberekening van [naam ingenieursbureau] is gebleken dat de constructie van [gedaagde] niet voldoet. Dit zijn dan ook noodzakelijk gemaakte deskundigenkosten, aldus [eiser] .

4.43.

[gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat [eiser] een rechtsbijstandverzekering heeft en dat de kosten van rechtsbijstand (waaronder deskundigenkosten) niet door [eiser] , maar door de rechtsbijstandsverzekeraar zijn betaald.

4.44.

Hieromtrent geldt dat de omstandigheid dat deze door [eiser] gemaakte kosten (mogelijk) onder de dekking vallen van de door hem gesloten rechtsbijstandsverzekering, niet meebrengt dat deze kosten geen schade voor [eiser] opleveren waarvan door hemzelf vergoeding kan worden gevorderd van [gedaagde] als laedens. Dit verweer faalt om die reden. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] dekking biedt voor de door [eiser] gevorderde kosten. Ten slotte verwerpt de rechtbank dit standpunt vanwege het feit dat deze kosten vermogensschade aan de zijde van [eiser] betreffen en voorts dat de aard en omvang van de buitengerechtelijke werkzaamheden toewijzing van het gevorderde bedrag rechtvaardigen.

* beroep op matiging

4.45.

De rechtbank begrijpt uit de motivering van dit verweer door [gedaagde] dat dit vooral is gedaan in verband met de gevolgschade die door [eiser] ter zake van de huurderving en gestegen bouw- en financieringskosten werd gevorderd. Nu die vorderingen zullen worden afgewezen, behoeft dit verweer in dit kader geen bespreking meer. Voor zover [gedaagde] van mening is dat ook de schadevergoeding ter zake van de herstelkosten en de kosten ter vaststelling van die aansprakelijkheid en de begroting van de herstelkosten dient te worden gematigd, wordt dit verweer verworpen. Uit hetgeen [gedaagde] op dit punt heeft gesteld, volgt immers niet dat toekenning van de schadevergoeding tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zal leiden.

Slotsom schadevergoeding

4.46.

De slotsom van het voorgaande is dat de vordering tot betaling van de herstelkosten van € 10.631,00 zal worden toegewezen, alsmede de vordering tot vergoeding van de kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en de schade voor een bedrag van € 6.763,91 (betreffende de facturen van Dakenaudit (€ 629,20), [naam ingenieursbureau] (€ 632,23) en de door de rechtbank benoemde deskundige (€ 5.502,48)).

Kosten conservatoir beslag (petitum sub 5)

4.47.

[eiser] heeft gesteld genoodzaakt te zijn geweest conservatoir beslag te leggen om zijn verhaalsrechten zeker te stellen. De totale kosten in dat kader bedragen € 1.477,42. [gedaagde] heeft deze kosten niet weersproken, zodat deze zullen worden toegewezen.

Proceskosten (petitum sub 6)

4.48.

[gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden

veroordeeld in de proceskosten (incl. de nakosten), tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

133,85;

- griffierecht

€

1.301,00;

- salaris advocaat

€

2.149,00

(3,5 punten × € 614,00);

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing);

totaal

€

3.761,85.

In de grote discrepantie tussen het oorspronkelijk gevorderde bedrag van meer dan

€ 100.000,00 en het thans toegewezen bedrag van € 10.631,00 ziet de rechtbank aanleiding [gedaagde] te veroordelen maximaal een bedrag van € 1.301,00 aan griffierecht (in plaats van het door [eiser] betaalde bedrag van € 2.277,00) te vergoeden. Hetzelfde geldt voor het tarief met betrekking tot het salaris advocaat: in plaats van € 1.929,00 zal de rechtbank het tarief van € 614,00 hanteren. De rechtbank heeft hierbij voorts aanleiding gezien één punt salaris advocaat toe te kennen voor de mondelinge behandeling van 7 augustus 2024.

4.49.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.50.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de aannemingsovereenkomst,

5.2.

verklaart voor recht dat de vordering tot nakoming conform art. 6:87 BW is omgezet in een vordering tot vervangen de schadevergoeding,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk - des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd - om binnen 14 dagen na het wijzen van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag ad € 10.631,00 ter zake schadevergoeding wegens tekortkoming in de nakoming van de uit de aannemingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen zijdens [gedaagde] ,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk - des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd - om binnen 14 dagen na het wijzen van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.763,91 ter vergoeding van de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk - des de een betalende de ander zal zijn bevrijd - tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van de beslagkosten ad € 1.477,42, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der overbetekening tot aan de dag der algehele voldoening,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk - des de een betalende de ander zal zijn bevrijd - in de kosten van deze procedure, tot op heden begroot op € 3.761,85, waaronder het salaris van de advocaat van [eiser] , onder bepaling dat [gedaagde] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald alsmede, in het geval dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis voldoen, te vermeerderen met de nakosten (te weten € 92,00 en de explootkosten),

5.7.

verklaart dit vonnis, met uitzondering van hetgeen onder 5.1. en 5.2. staat, uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. J.J. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op

29 januari 2025.