ECLI:NL:RBLIM:2025:2104

• Datum uitspraak: 5 maart 2025
• Publicatiedatum: 7 maart 2025
• Zaaknummer: 11122157 \ CV EXPL 24-2730
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.H.M.J.F. Piette
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschillen over oplevering en herstelkosten van woonruimte

In deze zaak, die voor de Kantonrechter in Maastricht is behandeld, gaat het om een geschil tussen een verhuurder en een huurder over de staat van oplevering van een huurwoning en de daaruit voortvloeiende herstelkosten. De huurovereenkomst tussen de partijen dateert van 10 december 2020 en liep van 1 maart 2021 tot 1 maart 2023. De verhuurder, aangeduid als eiser in conventie, heeft de huurovereenkomst opgezegd en vordert nu vergoeding van kosten die samenhangen met de oplevering van het gehuurde. De huurder, aangeduid als gedaagde in conventie, voert verweer en stelt dat de vorderingen van de verhuurder niet ontvankelijk zijn of afgewezen moeten worden. De Kantonrechter heeft de procedure in verschillende fasen behandeld, waarbij onder andere inspecties en gebreken aan de orde kwamen.

De Kantonrechter heeft vastgesteld dat er bij aanvang van de huur een inspectierapport is opgemaakt waaruit blijkt dat er geen gebreken zijn genoteerd. Dit rapport is door beide partijen ondertekend. De verhuurder heeft echter later gebreken geconstateerd en de huurovereenkomst opgezegd. De Kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurder de woning in goede staat moet opleveren, maar dat de verhuurder niet alle herstelkosten kan vorderen, vooral niet als deze niet zijn onderbouwd. De Kantonrechter heeft ook de vorderingen in reconventie van de huurder beoordeeld, die schadevergoeding eiste voor onrechtmatig handelen van de verhuurder. Uiteindelijk heeft de Kantonrechter beide vorderingen afgewezen en de proceskosten gecompenseerd, zodat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11122157 \ CV EXPL 24-2730

Vonnis van 5 maart 2025

in de zaak van

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,

te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,

gemachtigde: mr. R.L.H. Hambuckers,

tegen

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,

gemachtigde: mr. V.H.A. Griffioen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] verhuurde aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op grond van een huurovereenkomst van 10 december 2020 de woonruimte gelegen aan het [adres] te [plaats] (hierna het gehuurde) in de periode van 1 maart 2021 tot 1 maart 2023. Tussen partijen gold een maandelijkse huurprijs van € 850,00 exclusief danwel € 862,50 inclusief servicekosten.

2.2.

Bij aanvang van de huur op 1 maart 2021 is een stuk opgemaakt onder de titel inspectierapport nieuwe verhuur. Hierin staat voorgedrukt de tekst “Huurder(s) verklaart dat de woonruimte naar genoegen en in goede staat is opgeleverd, behoudens de hieronder vermelde gebreken. Gebreken of wijzigingen:” Het vlak daaronder is leeg. Hierin zijn geen gebreken genoemd. Het stuk is door beide partijen ondertekend.

2.3.

Op 29 oktober 2022 is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in het gehuurde geweest. In een brief van 31 oktober 2022 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geschreven dat hij daarbij een aantal gebreken en tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst had vastgesteld. Hij heeft daarbij een inspectie aangekondigd op 19 november 2022. Die volgende inspectie heeft niet plaatsgevonden en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarop de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2023. Een gezamenlijk eindinspectie heeft niet plaatsgevonden.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - samengevat – vergoeding van bepaalde kosten samenhangende met de oplevering van het gehuurde.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert - samengevat – veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van bedragen.

3.5.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.

4.2.

Het geschil tussen partijen gaat in conventie over de staat van oplevering en de herstelkosten.

4.3.

Het gehuurde moet krachtens lid 1 van artikel 7:224 BW op het einde van de huurovereenkomst weer ter beschikking worden gesteld aan de verhuurder.

Indien aan het begin van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, dan moet in beginsel conform die beschrijving worden opgeleverd (artikel 7:224 lid 2). Dit is behoudens hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd en geoorloofde veranderingen en toevoegingen.

4.4.

Door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is een door beide partijen bij aanvang van de huur ondertekend stuk overgelegd waarop geen gebreken zijn benoemd. De kantonrechter volgt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet in haar standpunt dat dit stuk onvoldoende concreet zou zijn om te kunnen worden aangemerkt als beschrijving van het gehuurde. Dat er immers niets naders onder ‘gebreken’ is opgenomen is voldoende concreet en indien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het daar niet mee eens zou zijn geweest valt niet in te zien waarom zij niet aangedrongen heeft om daar wel iets op te nemen en evenmin waarom zij dit stuk zonder die toevoeging ondertekende. Nu er in dit aanvangsrapport geen gebreken zijn genoemd zou in beginsel het gehuurde ook zonder gebreken opgeleverd dienen te worden.

4.5.

Het debat tussen partijen gaat voorts over de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gestelde gebreken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] beroept zich op de volgende gebreken:

- tegels;

- roest op de radiator;

- niet glad stucwerk;

- schroefgaten en vlekken;

- vlekken op de woonkamervloer.

Naast deze gebreken vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook vergoeding van het ontbreken van een drietal zaken, te weten een router, drie sleutels en een ladekast.

Tenslotte vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] één maand huurachterstand en één maand leegstand.

4.5.1.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zich op het standpunt dat de eerste drie punten, daargelaten de juistheid daarvan, des verhuurders zijn op basis van het Besluit kleine herstellingen. De kantonrechter begrijpt dit standpunt aldus dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van mening is dat deze gebreken niet vallen onder de lijst behorende bij dat besluit en dat gebreken op dat punt de huurder niet kunnen worden aangerekend. Enkel voor wat betreft de radiator volgt de kantonrechter dit standpunt. De overige punten volgen uit dit Besluit danwel volgen ze -zoals onbetwist door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gesteld- uit afspraken tussen partijen.

Het standpunt van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] beschadigingen aan de radiator heeft veroorzaakt volgt de kantonrechter niet. Mede gelet op het gestelde gebruik door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is onvoldoende onderbouwd dat hier sprake is van meer dan normale slijtage. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verwijst daartoe naar waarnemingen in oktober 2022 alsmede naar zijn inspectie die hij zonder [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verrichtte dat er gebreken resteerden.

Wat betreft de vlekken en gaten stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich op het standpunt dat deze reeds bij aanvang van de huur er waren. Dit standpunt dient gepasseerd te worden nu immers de aanwezigheid van dergelijke vlekken en gaten dan in het aanvangsrapport opgenomen had behoren te zijn. Ontbreken ervan maakt dat ervan uitgegaan dient te worden dat ze er niet waren.

4.5.2.

Hieruit volgt dat er gebreken zijn en dat aannemelijk is dat met herstel van die gebreken enige kosten gemoeid zijn. Uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde stukken kan de kantonrechter in onvoldoende mate herleiden wat de kosten die oorzakelijk met de hiervoor genoemde gebreken verbonden zijn bedragen. De door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde overzichten en facturen handelen deels over volledig andere gebreken dan hier in het lichaam van de dagvaarding gesteld. Dat geldt ook voor de kosten verbonden aan de gesteld ontbrekende goederen, daargelaten of vaststaat dat deze zich bij aanvang in het gehuurde bevonden. De huurachterstand is niet betwist, maar wel de maand leegstand. Die laatste is ook onvoldoende onderbouwd.

4.6.

De kantonrechter bespreekt nu eerst de andere verweren.

4.7.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] haar niet in de gelegenheid heeft gesteld de gebreken zelf te herstellen zodat slechts die kosten in rekening mogen worden gebracht die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zelf zou hebben moeten maken voor dit herstel.

De kantonrechter volgt dit standpunt niet. De verplichting van de huurder om na het einde van de huur de zaak in goede staat terug te geven kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Bij niet-nakoming van deze verplichting is de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim. De functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, kan een verhuurder in het geval dat een voorafgaande inspectie niet heeft plaatsgevonden niet alle door hem gemaakte herstelkosten als schadevergoeding vorderen, maar slechts die kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. Dit volgt onder andere uit de uitspraak van de Hoge Raad van 27 november 1998, LJN: ZC2790.

Het vorenstaande is niet het geval indien het achterwege blijven van een voorafgaande inspectie het gevolg is van handelen dat voor rekening en risico van de huurder komt. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt de correspondentie tussen partijen rond de inspectie van oktober 2022 en de voorgenomen inspectie in november 2022 alsmede de contacten tussen partijen daarna tot de conclusie dat het niet uitgevoerd zijn van een (voor)inspectie in beider aanwezigheid niet (slechts) aan de verhuurder te wijten is. De situatie zoals bedoeld in de uitspraak van de Hoge Raad uit 1997 doet zich hier niet voor.

4.8.

Het vorenstaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat niet aannemelijk is gemaakt dat er door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] schade wordt geleden die de waarborgsom te boven gaat, terwijl wel aannemelijk is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] inclusief de huurachterstand een vordering op [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ter hoogte van die waarborgsom. Nu de waarborgsom verrekend dient te worden met de schade resteert in conventie alsdan geen vordering meer.

4.9.

In reconventie gaat het ook over de waarborgsom, waarover zojuist al in conventie is geoordeeld.

4.10.

In reconventie vordert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een bedrag aan schadevergoeding in verband met onrechtmatig handelen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , bestaande uit huisvredebreuk. Daargelaten de juistheid van deze kwalificatie stelt de kantonrechter vast dat door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet is aangegeven waar de schade uit bestaat, of er sprake is van materiele schade danwel immateriële schade. Het betoog lijkt te duiden op immateriële schade, maar waaruit deze bestaat en of deze voor toewijzing op basis van het wettelijk stelsel is geenszins onderbouwd. Dit deel van de reconventionele vordering dient te worden afgewezen.

4.11.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zich voorts op het standpunt dat er sprake is van een onregelmatige opzeggen en vordert voorts een daarmee samenhangende schadevergoeding bestaande uit een verhuiskostenvergoeding. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] noemt daarbij een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant. Het feitencomplex dat in die uitspraak aan de orde was is zodanig anders dat er geen sprake kan zijn van analoge toepassing. De kantonrechter acht daarmee het bestaan van een grond voor toewijzing van schadevergoeding zoals door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gevorderd onvoldoende aangetoond en zal ook dit deel van de reconventionele vordering afwijzen.

in conventie en reconventie

4.12.

Omdat beide partijen in conventie en reconventie over en weer ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] af,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

in reconventie

5.3.

wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] af,

5.4.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piette en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.