ECLI:NL:RBLIM:2025:2399

• Datum uitspraak: 14 maart 2025
• Publicatiedatum: 14 maart 2025
• Zaaknummer: 11557518 / CV EXPL 25-1036
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.H.J. Otto
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over gebreken in huurwoning en huurcompensatie

In deze zaak hebben eisers, [eiser sub 1] en [eiseres sub 2], een kort geding aangespannen tegen Weller Wonen, de verhuurder van hun huurwoning in Maastricht. De eisers hebben een huurovereenkomst gesloten op 8 januari 2025, met ingang van 20 januari 2025. Na de sleuteloverdracht hebben zij gebreken geconstateerd in de woning, waaronder schimmel en beschadigd stucwerk. Op 13 januari 2025 hebben zij hun klachten over het stucwerk ingediend, waarna Weller Wonen herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren. Ondanks deze werkzaamheden bleven de eisers klagen over de gebreken, waaronder wateroverlast in de kruipruimte en schimmelvorming.

Eisers hebben in het kort geding gevorderd dat Weller Wonen de gebreken binnen zeven dagen ongedaan maakt, met een dwangsom van € 500,00 per dag bij niet-nakoming. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling op 10 maart 2025 vastgesteld dat de eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat er sprake is van ernstige gebreken die de huurprijs zouden rechtvaardigen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de woning behangklaar is opgeleverd en dat de klachten van de eisers niet voldoende onderbouwd zijn. De vorderingen van de eisers zijn afgewezen, en zij zijn veroordeeld in de proceskosten van Weller Wonen, die zijn begroot op € 949,00.

De uitspraak is gedaan door mr. R.H.J. Otto op 14 maart 2025. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat er geen noodzaak is voor herstelwerkzaamheden door Weller Wonen, en dat de eisers in het ongelijk zijn gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11557518 CV EXPL 25-1036

Vonnis in kort geding van 14 maart 2025

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,2. [eiseres sub 2] ,

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] (tezamen) dan wel [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ,

gemachtigde: mr. D.M. Gijzen,

tegen

WELLER WONEN ,

te Heerlen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Weller Wonen,

gemachtigde: R.W. Janssen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de productie van [eisers]
- de producties van Weller Wonen

- de mondelinge behandeling van 10 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Weller Wonen.

2. De feiten

2.1.

Op 8 januari 2025 hebben [eisers] met Weller Wonen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: gehuurde), ingaande 20 januari 2025. Het gehuurde betreft een woning uit 1956. Nadat de vorige bewoners de woning in augustus 2024 hadden verlaten, heeft Weller Wonen de woning eerst gerenoveerd alvorens deze aan [eisers] te verhuren. Met het tekenen van het huurcontract zijn de sleutels overgedragen, zodat [eisers] alvast een aanvang konden maken met het inrichten. Weller Wonen heeft daarbij aan [eisers] meegedeeld dat de muren “behangklaar” waren gestuukt. Ook is gewezen op hoog grondwater ter plaatse.

2.2.

Op 13 januari 2025 hebben [eisers] geklaagd over het stucwerk:

In de woonkamer is een stuk muur losgelaten, waarschijnlijk is hier een vochtprobleem geweest.

2.3.

Op 16 januari 2025 is de heer [naam technisch beheerder] , technisch beheerder bij Weller Wonen, langs geweest. Deze heeft opdracht gegeven om kleine scheurtjes en gaatjes aan de woonkamermuur te herstellen. De week daarop heeft aannemer [naam aannemer] herstelwerkzaamheden verricht.

2.4.

Op 16 januari 2025 heeft [naam technisch beheerder] desgevraagd de kruipruimte geïnspecteerd. [naam technisch beheerder] is bekend met het hoge grondwater ter plaatse en vond de situatie niet bezwaarlijk.

2.5.

Bij schrijven van 27 januari 2025 hebben [eisers] gemeld dat in het gehuurde gebreken aanwezig zijn, onder andere:

• kapotte muren met zichtbare gaten en beschadigd stucwerk,
• schimmelvorming op verschillende plaatsen in de woning.

2.6.

Hierop is een medewerker van Weller Wonen langsgegaan en het volgende samengevat teruggekoppeld:

• het stucwerk zag er netjes uit (behangklaar). De op 27 januari 2027 toegezonden foto’s waren van vóór de recente herstelwerkzaamheden;
• er was geen schimmel meer waarneembaar. Om [eisers] tegemoet te komen is een fles schimmelvreter achtergelaten;
• er staat een laagje water in een kuip in de kruipruimte. Mogelijk was een pomp defect.

2.7.

Weller Wonen heeft de pomp in de kruipruimte laten vervangen.

2.8.

[eisers] hebben hierna laten weten dat de problemen in de kruipruimte niet zijn opgelost en dat nog altijd sprake is van schimmel en van muren die niet behangklaar zijn gestuukt.

2.9.

[eisers] hebben bij Weller Wonen om huurcompensatie verzocht. Zij hebben voorts bij de Huurcommissie een verzoek gedaan om verlaging van de huurprijs.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen - samengevat - de veroordeling van Weller Wonen om binnen zeven dagen de gebreken ongedaan te maken, in elk geval bestaande uit het ongedaan maken van de wateroverlast in de kelder, het professioneel verwijderen van de schimmel in de gehele woning, het deugdelijk stuken van de muren in de gehele woning en het plaatsen van nieuwe plinten, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00, met veroordeling van Weller Wonen in de proceskosten.

3.2.

[eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

3.3.

Weller Wonen voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tijdens de mondelinge behandeling is allereerst de huuropzegging aan de orde gesteld. [eisers] hebben meegedeeld dat dit in een opwelling is gedaan en bij deze is ingetrokken. Weller Wonen heeft die intrekking zo geaccepteerd. Die opzegging is daarmee van de baan.

4.2.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.3.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stelling dat [eisers] niet kunnen verhuizen naar het gehuurde zolang sprake is van ernstige gebreken in de woning. [eisers] kunnen daarmee als zodanig in hun vordering worden ontvangen.

4.4.

De kantonrechter ziet evenwel geen aanleiding om de vordering toe te wijzen, nu [eisers] niet aannemelijk hebben gemaakt dat sprake is van ernstige gebreken.

4.5.

Vóór het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst is sprake geweest van een (grondige) renovatie door Weller Wonen. Weller Wonen heeft daartoe een kostenoverzicht ingebracht alsook foto’s van tijde van de sleuteloverdracht. Op die foto’s zijn geen gebreken te ontwaren.

geen vochtgebrek ten aanzien van de kruipruimte

4.6.

Naar aanleiding van de klacht dat er water in de kruipruimte staat, heeft Weller Wonen een nieuwe pomp laten plaatsen. [eiseres sub 2] heeft op de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat de pomp daadwerkelijk is geplaatst en werkt. De kantonrechter begrijpt partijen zo, dat er inderdaad grondwater in de kruipruimte aanwezig is, of kan zijn, maar dat dit zeer beperkt is. Hoewel dit in zijn algemeenheid niet wenselijk is, kan de kantonrechter dit hier niet kwalificeren als een gebrek. Er blijkt nergens uit dat sprake zou zijn van een lekkage als oorzaak van het water in de kruipruimte of een bouwkundig, constructief probleem (welke in beginsel wel geheel te verhelpen is; dit is anders bij hoog grondwater). Zo stelt Weller Wonen nog onbetwist dat de hemelwaterafvoer is gecontroleerd en de doorvoer door de muur is dichtgesmeerd. Het is ook niet aannemelijk gemaakt dat dit tot (vocht)problemen leidt in een of meer van de leefruimten (zie ook hierna). De kruipruimte is niet gelijk te stellen met een kelder. Er bestaat kortom geen noodzaak voor het ongedaan maken van het grondwater in de kruipruimte.

geen vochtgebrek in de leefruimtes

4.7.

De stelling van [eisers] dat de muren in de woning (al dan niet als gevolg van problemen in de kruipruimte) gebrekkig zijn - vocht, schimmel (ook achter de plinten) en afbrokkelend stucwerk -, is door Weller Wonen eveneens betwist en door [eisers] niet aannemelijk gemaakt. Zo is weliswaar (eenmalig) schimmel aanwezig geweest op de lateien boven een slaapkamerraam - de kantonrechter volgt Weller Wonen dat dit normaliter een gevolg is van niet (of te weinig) stoken en ventileren en de kantonrechter begrijpt dat de woning ook al enige tijd vóór het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst niet was bewoond -, maar de schimmel is destijds weggepoetst en volgens Weller Wonen nadien niet meer aangetroffen ( [eiser sub 1] heeft op de mondelinge behandeling ook verklaard dat hij stookt en ventileert). Voor zover [eiser sub 1] op de mondelinge behandeling heeft betwist dat de schimmel op de lateien is verdwenen, is dit bij een blote betwisting gebleven. [eiser sub 1] stelt op de mondelinge behandeling wel stellig dat zich nog altijd schimmel achter de plinten van de slaapkamers bevindt. Voor de onderbouwing is desgevraagd verwezen naar de laatste foto van productie 3, waar voorheen kennelijk een hoge plint heeft gezeten. De kantonrechter kan met Weller Wonen uit die foto evenwel geen schimmel (al dan niet ter hoogte van, of op, een plint) ontwaren. Enige andere onderbouwing (bijvoorbeeld een verklaring van een deskundige) ontbreekt. Het is kortom niet aannemelijk dat er schimmel op de lateien op de slaapkamer of op de plinten (niet: muren, dit is niet gesteld) staat (laat staan dat dit het gevolg zou zijn van water in een kuip in de kruipruimte; de kantonrechter kan geen verband ontwaren). Daarmee bestaat geen noodzaak voor het professioneel laten verwijderen van schimmel en of het plaatsen van nieuwe plinten door Weller Wonen.

de muren in leefruimtes vertonen ook anderszins geen gebreken

4.8.

Weller Wonen heeft het gehuurde behangklaar (en niet: schilderklaar) opgeleverd en mogen opleveren. Hierover bestaat ook geen geschil. Naar aanleiding van de eerste klacht, heeft Weller Wonen ten aanzien van een muur in de woonkamer - waarover destijds was geklaagd, zie de brief van 13 januari 2025 - nog kleine scheuren en gaatjes gerepareerd.

Op de vraag van de kantonrechter of, en zo ja welke, muur thans nog een gebrek zou vertonen, heeft [eiseres sub 2] verklaard dat één wand op de kleinste slaapkamer niet goed zou zijn gestuukt. Weller Wonen heeft hierop betwist dat ook die kamer niet behangklaar zou zijn. [eiseres sub 2] brengt in dit verband naar voren dat een medewerker van [naam aannemer] , die de herstelling aan de woonkamermuur had gedaan, heeft gezegd dat er “een lijst” (de kantonrechter begrijpt: een hoekprofiel) behoort te zitten. Van die muur zijn geen foto’s ingebracht. Het is daarmee bij een blote stelling gebleven dat die muur niet deskundig zou zijn gestuukt. Een zo nodig verlangde, strakke, afwerking van de muren (schilderklaar) is aan [eisers] Ingevolge art. 7:204 BW en het in dat artikel voorziene Besluit kleine herstellingen zijn de voorbereidende werkzaamheden voor het behangen, zoals het plamuren, schuren en opvullen van gaatjes, butsen en geringe (krimp)scheuren immers voor rekening van de huurder. Overigens heeft [eiseres sub 2] nog verklaard dat de woonkamer inmiddels (met renovatie-)behang is behangen. Er bestaat geen noodzaak voor het laten stuken van de muren door Weller Wonen.

4.9.

Er is kortom niet aannemelijk gemaakt dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat sprake is van een gebrek aan de woning en herstel door Weller Wonen behoeft. Daartoe onderbreekt de noodzakelijk onderbouwing van de (zeer algemene) stellingen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ). De kantonrechter vermag daarmee op voorhand niet in te zien dat de woning naar niet bewoonbaar zou zijn.

4.10.

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Weller Wonen worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

949,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2025.

NIv