Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 11333937 \ CV EXPL 24-5310
Vonnis van 2 april 2025
in de zaak van
de stichting STICHTING WONEN LIMBURG,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Roermond,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Wonen Limburg,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 29 september 2022 een nieuwbouw(hoek)woning van Wonen Limburg, staande en gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] . Bij de huurovereenkomst zijn het gebruik van de tuin en een houten schuur in de tuin inbegrepen.
2.2.
De (kale) aanvangshuurprijs bedroeg € 763,47. De kale huurprijs bedroeg met ingang van 1 juli 2024 € 824,84 en met ingang van 1 augustus 2024 (in verband met een geriefsverbetering) € 854,94 per maand. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de bij de wet bepaalde wijze.
2.3.
[gedaagde] heeft bij e-mail van 28 december 2022 bij Wonen Limburg melding gemaakt over erg natte en vochtige schuurtjes, met bij sommige buren schimmelvorming. Wonen Limburg heeft daarop extra ventilatiegaten in het schuurtje aangebracht.
2.4.
Bij e-mail van 9 augustus 2023 heeft [gedaagde] Wonen Limburg nogmaals gewezen op het vochtprobleem in de schuurtjes op [adres] en erop gewezen dat de tot dusver genomen maatregelen geen effect hebben gehad. [gedaagde] heeft Wonen Limburg een termijn van zes weken gegeven om met een passende oplossing te komen.
2.5.
Wonen Limburg heeft vervolgens grindputten in de tuin van [gedaagde] aangelegd.
2.6.
[gedaagde] heeft op 7 mei 2024 bij de Huurcommissie een verzoekschrift tot huurprijsverlaging op grond van onderhoudsgebreken ingediend.
2.7.
Op 27 juni 2024 heeft de onderzoeker van de Huurcommissie onderzoek gedaan naar de gestelde gebreken. De onderzoeker concludeert dat er sprake is van een gebrek in de categorie C. In het onderzoeksrapport staat, voor zover relevant, het volgende:
Tijdens langdurige regenval ontstaat poelvorming omdat het vele water niet adequaat kan worden afgevoerd. De achtertuin met schuurtje ligt op afschot naar de brandgang. Het water loopt vervolgens over het straattegelwerk van het schuurtje. De brandgang is echter niet voorzien van een kolk. Het nieuwbouwproject is gebouwd met integraal waterbeheer. Het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van de riolering en het water bovengrond laten infiltreren om verdroging van de grond en een te lage grondwaterstand tegen te gaan.
Gezien de klimaatverandering wordt het najaar (winter) en voorjaar gekenmerkt door langdurige perioden van veel regen. De schuurtjes blijven in deze perioden te lang vochten waardoor goederen en dergelijke gaan schimmelen.
(…)
Bovenstaande levert een gebreksituatie op onder:
(C/1) De schuur, berging of garage is niet meer bruikbaar voor het doel waarvoor hij bestemd is door de technische staat waarin deze zich bevindt.
2.8.
Op 19 juli 2024 heeft Wonen Limburg gereageerd op het onderzoeksrapport.
2.9.
Op 7 september 2024 heeft de voorzitter van de Huurcommissie na schriftelijke behandeling uitspraak gedaan (in [zaaknummer] ). De voorzitter van de Huurcommissie volgt de conclusies van het onderzoeksrapport en besluit de huurprijs met ingang van 1 december 2023 tijdelijk (totdat het gebrek is hersteld) te verlagen tot 60% van de geldende huurprijs.
2.10.
Wonen Limburg is het niet eens met de beslissing van de voorzitter van de Huurcommissie en is op 23 september 2024 een dagvaardingsprocedure gestart bij de kantonrechter.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
Wonen Limburg vordert dat de kantonrechter – kort samengevat – voor recht verklaart dat geen sprake is van gebreken aan het gehuurde, dan wel dat die gebreken tot geen of slechts een zeer beperkte huurprijsvermindering leiden, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Wonen Limburg legt – kort en zakelijk weergegeven – aan haar vordering ten grondslag dat zij zich niet kan vinden in de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie, omdat poelvorming in de tuin en vocht in de schuur geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 BW. [gedaagde] had rekening moeten houden met poelvorming, omdat bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was dat de hemelwaterafvoer niet aan de riolering gekoppeld is. Zij moest ook weten dat de bodeminfiltratie van hemelwater in de tuin nog niet optimaal zou zijn bij aanvang van de huur, omdat zij verplicht is daarvoor zelf eerst voldoende groen in de tuin aan te brengen. Poelvorming is niet meer aan de orde. Daarnaast hoeft de niet geïsoleerde schuur niet vochtwerend te zijn, enkel regenwerend. Schimmelvorming is een te verwachten gevolg bij vocht. De schuur kan gebruikt worden voor het doel waarvoor zij bestemd is. Bovendien kunnen in ieder geval spullen worden opgeslagen die niet gevoelig zijn voor schimmel, aldus nog steeds Wonen Limburg.
3.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering in conventie en vordert in reconventie – samengevat – voor recht te verklaren dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, de kale huurprijs met ingang van 1 oktober 2023 te verlagen naar € 469,99 per maand en Wonen Limburg te veroordelen tot terugbetaling van de teveel betaalde huurpenningen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Wonen Limburg in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert daartoe aan dat er nog altijd sprake is van poelvorming bij het schuurtje en dat daardoor de schuur vochtig is en niet meer kan worden gebruikt voor het doel waarvoor deze is bestemd. Door het hoge vochtgehalte in de schuur ontstaat schimmel op spullen die in de schuur zijn opgeslagen, bijvoorbeeld op de fiets van [gedaagde] . Het vochtprobleem is een substantiële aantasting van het huurgenot die een vermindering van de huurprijs met 40%, conform de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie, rechtvaardigt.
3.5.
Wonen Limburg voert verweer tegen de vorderingen in reconventie.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze samen worden beoordeeld.
4.2.
Tussen partijen staat vast dat de onderhavige procedure aanhangig is gemaakt binnen acht weken na verzending van de beslissing van de voorzitter van de Huurcommissie. Dit heeft tot gevolg dat de beslissing van de voorzitter van de Huurcommissie van rechtswege is komen te vervallen.
De kantonrechter moet de zaak helemaal opnieuw beoordelen
4.3.
Door het instellen van deze procedure vervalt de uitspraak van de huurcommissie. Dit volgt uit artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW). De kantonrechter moet dus opnieuw kijken naar de zaak in zijn geheel. Daarbij stelt de kantonrechter het volgende voorop.
4.4.
Allereerst zal beoordeeld moeten worden of sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
4.5.
Het recht op huurprijsvermindering bestaat vervolgens als sprake is van een gebrek dat leidt tot vermindering van het huurgenot. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat alleen een
substantiëleaantasting van het huurgenot aanleiding is tot huurprijsvermindering. In deze procedure is in geschil of sprake is van een gebrek, en zo ja, of dit gebrek aanleiding is tot huurprijsvermindering.
substantiëleaantasting van het huurgenot aanleiding is tot huurprijsvermindering. In deze procedure is in geschil of sprake is van een gebrek, en zo ja, of dit gebrek aanleiding is tot huurprijsvermindering.
4.6.
Op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust op de huurder de stelplicht en de bewijslast van i) het gebrek,
ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en iii) de behoorlijke kennisgeving of de bekendheid met het gebrek door de verhuurder. De stelplicht en de bewijslast dat een gebrek aan huurder is toe te rekenen, rust op de verhuurder.
Is sprake van een gebrek?
4.7.
Om te kunnen beoordelen of de schuur geschikt is voor het overeengekomen gebruik, moet eerst worden vastgesteld wat een huurder van een dergelijke schuur mag verwachten. Tussen partijen staat vast dat de woning is verhuurd met gebruik van de tuin en een houten schuur. De schuur is niet geïsoleerd. [gedaagde] heeft niet betwist dat de schuur alleen regenwerend en niet specifiek vochtwerend hoeft te zijn. [gedaagde] heeft dus enige mate van vocht in de schuur te dulden, zeker in vochtige periodes. Deze omstandigheden nemen naar het oordeel van de kantonrechter niet weg dat de schuur wel geschikt moet zijn voor opslag van goederen. Als de schuur ongeschikt is voor opslag van goederen, kan worden gesproken van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
4.8.
Zoals hiervoor is overwogen, beroept [gedaagde] zich erop, dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en rust op haar de stelplicht en -indien aan de orde- de bewijslast van de stelling dat sprake is van een zodanig gebrek.
[gedaagde] heeft niet voldaan aan haar stelplicht. De kantonrechter komt daarom niet toe aan nader onderzoek in de vorm van bewijslevering. Daartoe overweegt hij als volgt.
4.9.
Over het algemeen geldt dat niet alle goederen geschikt zijn voor opslag in een houten schuur. Ter terechtzitting heeft [gedaagde] verklaard zich daarvan bewust te zijn en dit ook niet te verwachten van de schuur. In de huidige vochtige en beschimmelde toestand kan de schuur echter helemaal niet worden gebruikt, aldus [gedaagde] . De door [gedaagde] bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie overgelegde foto’s zijn dezelfde foto’s als overgelegd bij de e-mail van 9 augustus 2023. Op de foto’s is zichtbaar dat het plafond, de fiets en de tegels zijn beschimmeld. Ter mondelinge behandeling van 27 februari 2025 heeft [gedaagde] verklaard dat de foto’s die zijn opgenomen in het rapport van de Huurcommissie foto’s zijn, die de buurvrouw heeft gemaakt van haar schuurtje en het schuurtje van [gedaagde] , in aanloop naar de procedure bij de Huurcommissie. Recente foto’s, van de huidige situatie, zijn niet overgelegd.
4.10.
Overwogen wordt dat schimmel vaak een indicatie is voor vochtproblemen, maar ook een probleem kan zijn van voorbijgaande aard. Onweersproken is gesteld dat 2023 – het eerste jaar van de bewoning van de nieuwbouwwoning – het natste jaar sinds het begin van de metingen is geweest. Dat dit, in combinatie van een nog niet aangelegde tuin en daarmee nog niet optimale waterhuishouding van de grond, leidt tot (vocht)problemen is niet vreemd. [gedaagde] heeft het probleem bij Wonen Limburg kenbaar gemaakt en Wonen Limburg heeft daarop gereageerd door ventilatiegaten in het schuurtje en grindputten in de tuin te maken. Partijen zijn eigenlijk steeds in gesprek geweest en hebben naar oplossingen gezocht. Op een vraag van de kantonrechter of er ook recentere foto’s zijn, antwoordt [gedaagde] dat die er niet zijn, maar dat de situatie nog steeds gelijk is aan de situatie op de wel in het geding zijnde foto’s.
4.11.
Het lag op de weg van [gedaagde] om haar stelling met voldoende concrete en in dit geval recente feiten te omkleden. Alleen dan kan een wederpartij zich voldoende verweren en alleen dan leent een geschilpunt zich voor bewijslevering. [gedaagde] heeft echter onvoldoende handen en voeten gegeven aan haar stelling. Zij heeft haar standpunt gebaseerd op oude feiten, zonder aan te geven en (bijvoorbeeld) met foto’s te onderbouwen hoe de situatie op dit moment is. Dat wreekt zich temeer, gezien het meer concrete standpunt van Wonen Limburg ten aanzien van het (duurzame) nieuwbouwproject in het plan [naam plan] , de tijd die bij een nieuw aangelegde wijk nodig is om tot optimale ontwikkeling te komen en gezien dat er maatregelen zijn genomen om het probleem op te lossen. Niet ondenkbaar is dat de situatie, nu ruim tweeëneenhalf jaar na oplevering en eventueel na een grondige reiniging, inmiddels blijvend verbeterd is.
De in het geding overgelegde foto’s zijn óf van omstreeks medio 2023 (het begin van de huurovereenkomst in het natste jaar ooit gemeten) óf door de buurvrouw genomen en niet allemaal van het schuurtje en/of tuin van [gedaagde] .
De kantonrechter kan dan ook niet vaststellen dat het schuurtje en/of de tuin thans niet gebruikt kan worden als waarvoor het bedoeld is.
4.12.
Ter mondelinge behandeling is verder vastgesteld dat het dak van het schuurtje is onderzocht en dat dat verder in orde is. Er is geen sprake van bijvoorbeeld een lekkage in het dak, wat mogelijk wel een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW zou kunnen vormen.
4.13.
Het voorgaande leidt ertoe dat niet kan worden vastgesteld dat (thans) sprake is van een gebrek ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW, welk gebrek vervolgens dan ook nog eens leidt tot een
substantiëleaantasting van het huurgenot.
substantiëleaantasting van het huurgenot.
4.14.
Dat het vocht in het schuurtje en/of de tuin en de onduidelijkheid hierover voor [gedaagde] frustratie heeft opgeleverd, is invoelbaar, maar verandert de voorgaande beoordeling niet. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende komen vast te staan dat de schuur en/of de tuin door vochtproblemen niet meer bruikbaar is voor het doel waarvoor zij bestemd is. De kantonrechter kan dan ook niet oordelen dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
4.15.
Ten overvloede wordt nog overwogen dat, zou [gedaagde] haar stellingen wel voldoende hebben onderbouwd en zou wel tot de vaststelling van een gebrek zijn gekomen, dit gebrek nimmer tot een vermindering van de huurprijs tot 60% hebben kunnen leiden. Het gaat immers om een relatief kleine berging waar [gedaagde] feitelijk niet ‘woont’ en niet veel hoeft te zijn, maar die enkel gebruikt wordt voor de stalling van fietsen en de opslag van buitenmateriaal. De aantasting van het woongenot zou dan ook zeer beperkt zijn.
Verklaring voor recht
4.16.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de door Wonen Limburg primair gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt afgewezen, omdat een verklaring voor recht zich daar naar haar aard niet toe leent.
Huurprijsvermindering
4.17.
Nu niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, worden de vorderingen van [gedaagde] in reconventie, met betrekking tot de huurprijsvermindering en de daarmee samenhangende terugbetaling van teveel betaalde huurpenning, afgewezen.
Proceskosten
4.18.
[gedaagde] is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Hierbij wordt rekening gehouden met de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en die in reconventie. De salariskosten van de gemachtigde van Wonen Limburg zullen in verband daarmee in reconventie worden gesteld op een half punt.
De proceskosten van Wonen Limburg in conventie en in reconventie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde conventie
- salaris gemachtigde reconventie
€
€
542,00
135,50
(2 punten × € 271,00)
(1 punt × 0,5 × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.079,22
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de door [gedaagde] gestelde gebreken aan het gehuurde, te weten gestelde vochtproblemen in de schuur bij de woning, geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat geen sprake is van een verplichting tot herstel daarvan door Wonen Limburg en een recht van [gedaagde] op vermindering van de huurprijs,
in reconventie
5.2.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
in conventie en in reconventie
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.079,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.
ksf