Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 12 maart 2025
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/03/321045 / HA ZA 23-350 van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [plaatsnaam 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [plaatsnaam 1] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. M.G. Spijker,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [plaatsnaam 2] ,
gedaagde in conventie,
advocaat mr. W. van Dijk,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [plaatsnaam 3] ,
gedaagde in conventie,
advocaat mr. W. van Dijk,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [plaatsnaam 4] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J.J.C. Delahaye,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/03/330029 / HA ZA 24-201 van
[gedaagde sub 3],
wonende te [plaatsnaam 1] ,
eiser,
advocaat mr. J.J.C. Delahaye,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [plaatsnaam 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [plaatsnaam 3] ,
gedaagden,
advocaat mr. W. van Dijk.
Partijen zullen hierna [eisers] , [oude buren] en [nieuwe eigenaar] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 mei 2024 waarin een plaatsopneming en een mondelinge behandeling zijn bepaald;
- de akte overlegging productie 8 zijdens [nieuwe eigenaar] .
1.2.
Het verdere verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 juli 2024 waarin een plaatsopneming en een mondelinge behandeling zijn bepaald.
1.3.
Op 20 november 2024 heeft een gerechtelijke plaatsopneming en aansluitend een mondelinge behandeling van beide zaken plaatsgevonden. De zaken zijn tegelijk behandeld, waarbij alle partijen en hun advocaten zijn verschenen en door [oude buren] en [nieuwe eigenaar] spreekaantekeningen zijn overgelegd. Tijdens de mondelinge behandeling is door [eisers] antwoord in reconventie in de hoofdzaak genomen.
1.4.
Ten slotte is zowel in de hoofd- als in de vrijwaringszaak vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn sinds 15 april 2019 eigenaar van het perceel gelegen aan [adres X] te [plaatsnaam 1] . [oude buren] waren vanaf 24 april 2014 tot 19 juni 2023 eigenaar van het perceel gelegen aan [adres Y] te [plaatsnaam 1] . Sinds 19 juni 2023 is [nieuwe eigenaar] eigenaar van het perceel gelegen aan [adres Y] te [plaatsnaam 1] .
2.2.
De erfgrens van de percelen loopt door de gezamenlijke oprit. De oprit is te smal om toegang tot de achterkant van de beide percelen te bereiken. Op 12 december 2011 hebben de rechtsvoorgangers van [eisers] en [oude buren] daarom op beide percelen een erfdienstbaarheid gevestigd ten behoeve van het andere perceel. In de notariële akte is voor zover hier van belang het volgende opgenomen (eventuele typ- en schrijffouten overgenomen):
“B. OVEREENKOMST
Partijen hebben een overeenkomst gesloten tot het vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve en laste van erf 1 [rb: [adres Y] , thans het perceel van [nieuwe eigenaar] ] en ten behoeve en ten laste van erf 2 [rb: [adres X] , thans het perceel van [eisers] ]. Deze overeenkomst wordt hierna genoemd: "de overeenkomst". De vestiging, de inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid worden bij deze akte geregeld.
C. VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID VAN WEG
Ter uitvoering van de overeenkomst vestigen partij 1 en partij 2 over en weer, ten behoeve en ten laste van respectievelijk erf 1 en erf 2, de hierna te omschrijven erfdienstbaarheid. Partij 1 en partij 2 aanvaarden de vestiging van deze erfdienstbaarheid ten behoeve van respectievelijk erf 1 en erf 2.
De rechtsverhouding tussen de eigenaren van de respectievelijke erven wordt hierbij vastgelegd als volgt:
Artikel 1
Omschrijving erfdienstbaarheid
De erfdienstbaarheid van weg om - uitsluitend voor particulier gebruik - ten behoeve van de respectievelijke heersende erven te komen van en te gaan naar de openbare weg, genaamd-
[straatnaam] , over de bestaande in- en uitrit, hierna te noemen: "de weg”, zoals met schuine arcering is aangegeven op de aan deze akte te hechten, niet voor inschrijving bestemde, situatietekening.
Artikel 2
Bepalingen
Met betrekking tot de erfdienstbaarheid gelden de volgende bepalingen.
a.
De weg mag niet zonder schriftelijke toestemming van de eigenaren van erf 1 en erf 2 worden verlegd.
De weg mag niet zonder schriftelijke toestemming van de eigenaren van erf 1 en erf 2 worden verlegd.
b.
De eigenaren en bevoegde gebruikers van erf 1 en erf 2 mogen de weg uitsluitend gebruiken:
De eigenaren en bevoegde gebruikers van erf 1 en erf 2 mogen de weg uitsluitend gebruiken:
als voetpad voor mens en dier;
als voetpad voor mens en dier;
als rijweg voor personenauto's, (motor-)(brom-)(snor-)fietsen en alle andere niet-motorische vervoermiddelen.
als rijweg voor personenauto's, (motor-)(brom-)(snor-)fietsen en alle andere niet-motorische vervoermiddelen.
c.
Het is zowel de eigenaar van erf 1 als die van erf 2 en alle andere personen die van de weg gebruik maken verboden om vervoermiddelen van welke aard ook of andere zaken op de weg te plaatsen anders dan voor het directe gebruik van de weg als zodanig vereist zal zijn, zodat dit gebruik ongehinderd en onverminderd zal kunnen plaats hebben.
Het is zowel de eigenaar van erf 1 als die van erf 2 en alle andere personen die van de weg gebruik maken verboden om vervoermiddelen van welke aard ook of andere zaken op de weg te plaatsen anders dan voor het directe gebruik van de weg als zodanig vereist zal zijn, zodat dit gebruik ongehinderd en onverminderd zal kunnen plaats hebben.
Voer- en rijtuigen dienen derhalve steeds op het eigen perceel (niet belast met de erfdienstbaarheid) te worden geparkeerd respectievelijk geplaatst, en wel op zodanige wijze dat daardoor voor de gerechtigde(n) tot het dienend erf geen hinder of (kans op) schade ontstaat. Indien in strijd met deze bepaling mocht zijn gehandeld, zullen belde partijen of hun gemachtigden bevoegd zijn datgene wat zich op de weg bevindt, zonder enige aanmaning te verwijderen en elders te plaatsen.
(…)
Artikel 4
Niet-nakoming
Bij overtreding of toerekenbare tekortkoming in de nakoming, hierna te noemen: niet nakoming, ten aanzien van het bepaalde in artikel 2 onder c, wordt door de overtreder respectievelijk de nalatige ten behoeve van zijn tegenpartij een terstond opvorderbare boete verbeurd van eenhonderd euro (€ 100,00) voor iedere overtreding of niet-nakoming en voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de overtreding of niet-nakoming voortduurt. Deze boete zal verschuldigd zijn door het enkele feit van de overtreding of niet-nakoming of door het enkel verloop van de bepaalde termijn, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist, onverminderd het recht van de bedoelde tegenpartij op vergoeding van de eventueel meer geleden schade en onverminderd het recht van de bedoelde tegenpartij om tegelijk nakoming van de boete én van de betreffende verbintenis te verlangen. Iedere partij is verplicht van zijn rechtsopvolger te bedingen dat deze ook aan bedoelde verplichting(en) gebonden is en dat deze zijn rechtsopvolger ten behoeve van de andere partij of diens rechtsopvolger gelijke verplichting(en) oplegt op straffe van de hiervoor vermelde boete wegens niet-nakoming van deze verplichting(en) en ander gelijke boete-bepalingen als hiervoor vermeld.”
2.3.
Samengevat is bepaald dat de (gezamenlijke) oprit enkel bedoeld is voor personenauto’s en enkel mag worden gebruikt als directe weg. Het plaatsen van voertuigen of andere zaken op de oprit is niet toegestaan op straffe van verbeurte van een boete van € 100,00 per dag dat dit toch gebeurt.
2.4.
In 2011 is door de rechtsvoorgangers van [eisers] vanaf de poer aan het einde van de oprit tot aan de achterzijde van het perceel van [eisers] een schutting geplaatst, die tussen beide percelen als erfafscheiding fungeert.
2.5.
Tussen [eisers] enerzijds en [oude buren] anderzijds is een burengeschil ontstaan over de erfdienstbaarheid en de erfgrens, in die zin dat [eisers] [oude buren] verwijten de erfdienstbaarheid te hebben overtreden alsmede dat zij van mening zijn dat de schutting niet overeenstemt met de kadastrale grens.
2.6.
Op of omstreeks 20 maart 2021 zijn tussen [eisers] ( [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ) enerzijds en [oude buren] ( [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ) anderzijds de volgende Whatsapp-berichten gewisseld:
“Beste [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Zoals op de foto te zien is de doorgang al een geruime tijd geblokkeerd. Bij deze verzoek ik jullie om de doorgang vrij te houden zoals afgesproken. Met vriendelijke groet, [eiser sub 1] & [eiser sub 2] ”
…
“Beste [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . We zijn aan het laden en lossen. Dat is gewoon toegestaan. Krijgen wij nog een reactie op onze brief? Gr [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ”
…
“Laden en lossen is prima. Daarna de weg vrijhouden.”
2.7.
Op 5 juli 2022 heeft het kadaster in opdracht van [eisers] een grensreconstructie uitgevoerd. Uit het relaas van bevindingen van het kadaster volgt dat de kadastrale grens en de feitelijke grens niet overeenkomen. De feitelijke grens tussen de percelen wordt gevormd door een schutting van circa 1,80 tot 2,00 meter hoog.
2.8.
[oude buren] hebben op enig moment besloten hun woning te verkopen. Op 18 maart 2023 hebben zij met [nieuwe eigenaar] een koopovereenkomst gesloten. In artikel 23 van die koopovereenkomst is het volgende opgenomen (eventuele typ- en schrijffouten overgenomen):
“De buren en verkopers zijn met elkaar in gesprek inzake de erfgrenzen. Volgens de buren klopt deze grens niet helemaal, volgens de verkopers ligt de grens correct en hebben ze de gebouwen zelfs een halve meter voor de huidige tuingrens gebouwd. Indien blijkt dat de grens substantieel afwijkt dan zal naar het oordeel en voor rekening van verkoper de schutting worden geplaatst. Onder- en overmaat worden verder niet met elkaar verrekend. De verkopers zullen dit verder met de buren afhandelen en de koper zal, via de verkopers, op de hoogte worden gehouden van de ontwikkelingen."
2.9.
Op 4 juni 2023 hebben [eisers] en [nieuwe eigenaar] met elkaar kennisgemaakt en met elkaar gesproken over het tussen [oude buren] en [eisers] bestaande geschil omtrent de perceelgrens en de discussie omtrent het verwijderen van de schutting, het afbreken van de overbouw en het plaatsen van een 2 meter hoge erfafscheiding op de kadastrale grens. Ook is gesproken over het aanbod van [eisers] aan [oude buren] tegen betaling van een financiële compensatie het geschil in der minne te regelen. Naar aanleiding hiervan hebben partijen contact gehad via Whatsapp en wisselden zij de volgende berichten (eventuele typ- en schrijffouten overgenomen):
“[04-06-2023 21:07:24] [eiser sub 1] :
Hoi [nieuwe eigenaar] ,
Wij zijn blij en vonden het fijn dat jullie zijn gekomen vanmiddag en vonden het fijn om even kennis te hebben gemaakt met jullie! Maar maak je geen zorgen het komt goed, daar gaan we samen voor zorgen. Ik ben er van overtuigd dat wij een leuke tijd zullen hebben als buren van elkaar en we zullen er eentje op drinken als het zover is!
Groetjes van ons en we spreken elkaar deze week nog.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2]
(…)
[04-06-2023 22:20:14] [nieuwe eigenaar] :
Ik heb kort met die vriend van mij gesproken en die zegt dat makelaars informatieplicht hebben. Ik kan ze aansprakelijk stellen omdat ze mij niet hebben geïnformeerd over het tuinhuis. Ik ga morgen [makelaar] daarover bellen. Dan weet je dat alvast. Wanneer ik meer weet hoor je van mij. Gr [nieuwe eigenaar]
(…)
[08-06-2023 19:11:42] [eiser sub 1] :
Hoi [nieuwe eigenaar] ,
Ik heb er vanmiddag met mijn advocaat over gehad. Het komt allemaal goed links of rechts om. Jij kan gewoon volgende week vrijdag tekenen. Ook als we er niet uitkomen voor de 16e. We hebben al een plan B klaarliggen. Hier kan ik je volgende week meer over vertellen. Maar maak je verder geen zorgen, dit heeft voor jou verder helemaal geen nadelige gevolgen. Wij zullen het altijd bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gaan verhalen zoals beloofd en afgesproken en nooit op jullie dit kunnen we garanderen. Ik houd je op de hoogte verder. Alleen moet ik zekerheid hebben dat jullie de 16e gaan tekenen mochten ze ineens iets anders voorstellen of een andere datum, dan moet je me dat even laten weten. Dan moeten wij ons hier ook op aanpassen.
Groetjes [eiser sub 1]
[08-06-2023 19:20:28] [nieuwe eigenaar] :
Hoi [eiser sub 1] , dit is natuurlijk fijn om te horen! Als het maar is opgelost inderdaad”
2.10.
Op 19 juni 2023 is de woning aan [nieuwe eigenaar] geleverd. Diezelfde dag hebben [oude buren] en [nieuwe eigenaar] een allonge ondertekend, waarin staat (eventuele typ- en schrijffouten overgenomen):
“Er is met de huidige buren ( [adres X] ) een geschil over de erfgrens, hiervan zijn partijen op de hoogte en wensen hierover afspraken te maken zodat het transport spoedig door kan gaan en koper hiervan geen hinder ondervind.
(…)
1.
De buren gaan een rechtszaak opstarten en de verkopers respecteren de rechterlijke uitslag en zullen uitvoeren wat de rechter uiteindelijk beslist. De kosten die hieruit voortkomen zijn voor rekening van de verkopers.
2.
Komt er geen rechtszaak, maar er is geschikt tussen partijen (buren en de verkopers) dan zijn de kosten van deze schikking voor rekening van de verkopers.
3.
Mocht blijken dat een deel van het poolhouse op grond van de buren is gebouwd en dit er toe leidt dat het poolhouse (deels) afgebroken dient te worden, dan zullen de verkopers ervoor zorgen dat het poolhouse op hun kosten zodanig wordt aangepast, dat het poolhouse binnen de grenzen van het perceel ligt dat eigendom wordt van koper zonder dat dit afbreuk doet aan het feitelijk gebruik door koper.”
2.11.
Op 27 juli 2023 hebben [eisers] , zowel [oude buren] als [nieuwe eigenaar] gedagvaard in onderhavige procedure. Vervolgens heeft [nieuwe eigenaar] , [oude buren] in vrijwaring opgeroepen.
3.Het geschil
in conventie in de hoofdzaak
3.1.
[eisers] vorderen dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
[oude buren] ieder hoofdelijk zal veroordelen om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 4.500,- aan verbeurd geraakte boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid c.q. de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[oude buren] ieder hoofdelijk zal veroordelen om aan [eisers] te betalen de gemaakte kosten en de geleden c.q. te lijden schade (nader te bepalen door de over te leggen specificaties bij nadere akte), te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen van de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
zal verklaren voor recht dat [oude buren] ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de kosten die gemoeid zijn met het plaatsen van een schutting op de kadastrale erfgrens tussen de percelen gelegen aan de adressen [adres X] te [plaatsnaam 1] en [adres Y] te [plaatsnaam 1] ;
zal verklaren voor recht dat [oude buren] ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de kosten die gemoeid zijn met het verwijderen en afvoeren van de bestaande schutting op de (onjuiste) feitelijke erfgrens tussen de percelen gelegen aan de adressen [adres X] te [plaatsnaam 1] en [adres Y] te [plaatsnaam 1] ;
zal verklaren voor recht dat [oude buren] ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de kosten die gemoeid zijn met het verwijderen en afvoeren van de gerealiseerde bebouwing op het perceel in eigendom toebehorend aan [eisers] en tegen de bestaande schutting op de (onjuiste) feitelijke erfgrens tussen de percelen gelegen aan de adressen [adres X] te [plaatsnaam 1] en [adres Y] te [plaatsnaam 1] ;
[oude buren] ieder hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure waaronder begrepen de nakosten en een bedrag voor het salaris van de advocaat, alsmede de kosten voor conservatoire beslaglegging, zulks onder verrekening van het griffierecht met het griffierecht van het verzoekschrift, zodat maximaal het griffierecht van de bodemprocedure verschuldigd is;
Subsidiair:
Indien en voor zover de vorderingen zoals genoemd onder punt 2 tot en met 5 van het dictum worden afgewezen:
7. [nieuwe eigenaar] zal veroordelen tot medewerking aan het opwerpen van een scheidsmuur op de juridische erfgrens van zijn perceel en het perceel van [eisers] , gelegen aan de adressen [adres Y] en [adres X] te [plaatsnaam 1] van ten minste twee meter hoog (gemeten vanaf het hoogstgelegen perceel) en [nieuwe eigenaar] zal veroordelen tot betaling van de helft van de kosten die daarmee gemoeid zullen zijn;
8. [nieuwe eigenaar] zal veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot afbraak van de bouwwerken die overwegend op zijn perceel gesitueerd staan, maar gedeeltelijk op het perceel van [eisers] , voor die gedeeltes die op het perceel van [eisers] gelegen zijn, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag aan [eisers] , voor iedere dag dat [nieuwe eigenaar] hiermee (geheel of gedeeltelijk) in gebreke blijft;
9. [nieuwe eigenaar] zal veroordelen in de helft van de kosten die gemoeid zijn met het verwijderen en afvoeren van de gerealiseerde bestaande schutting op de (onjuiste) feitelijke erfgrens tussen de percelen gelegen aan de adressen [adres X] te [plaatsnaam 1] en [adres Y] te [plaatsnaam 1] .
10. [nieuwe eigenaar] zal veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten;
Ten aanzien van zowel het primair als subsidiaire:
11. Zal verklaren voor recht dat de erfgrens tussen het perceel van [eisers] enerzijds en [nieuwe eigenaar] anderzijds wordt gevormd door de kadastrale erfgrens.
3.2.
[oude buren] en [nieuwe eigenaar] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie in de hoofdzaak
3.4.
[nieuwe eigenaar] vordert in voorwaardelijke reconventie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en voor het geval de rechtbank van oordeel mocht zijn dat de kadastrale erfgrens overschreden zou zijn in die zin dat een en/of meer bouwwerken en/of andere werken en/of tuininrichting van [nieuwe eigenaar] daar overheen zouden komen:
Primair:
I. voor recht zal verklaren dat door verjaring de erfgrens is komen te liggen tussen het perceel van [eisers] en het perceel van [nieuwe eigenaar] op de locatie van de huidige schutting en alle grond aan de zijde van de schutting van [nieuwe eigenaar] eigendom is van [nieuwe eigenaar] en de schutting op de erfgrens staat;
II. [eisers] hoofdelijk zal veroordelen om binnen twee weken, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van dit vonnis, medewerking te verlenen aan het opmaken van een notariële akte van verjaring en het inschrijven van deze akte in de openbare registers en zal bepalen dat de kosten daarvoor voor partijen gezamenlijk komen, dan wel subsidiair voor rekening [nieuwe eigenaar] , zulks op straffe van een dwangsom van € 2.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of dagdeel, dat [eisers] ter zake in gebreke blijven;
Subsidiair:
III. [eisers] hoofdelijk zal veroordelen om binnen twee weken, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, medewerking te verlenen aan de notariële eigendomsoverdracht aan [nieuwe eigenaar] van de strook grond achter de schutting voor zover die van [eisers] is op een dusdanige wijze dat de schutting op de erfgrens komt te staan, althans subsidiair direct erachter komt te staan, tegen betaling van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen schadevergoeding, dan wel daarop een erfdienstbaarheid te vestigen tot handhaving van de huidige toestand, tegen betaling van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen schadevergoeding aan [eisers]
Primair en subsidiair:
IV. [eisers] zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de advocaatkosten en nakosten van [nieuwe eigenaar] .
3.5.
[eisers] voeren verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
3.7.
[nieuwe eigenaar] vordert in vrijwaring dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [oude buren] , zo mogelijk gelijktijdig met het te wijzen vonnis in de hoofdzaak aanhangig onder het zaak- / rolnummer C/03/321045 / HA ZA 23-350, zal veroordelen om aan [nieuwe eigenaar] te betalen datgene, waartoe [nieuwe eigenaar] als gedaagde in de hoofdzaak jegens [eisers] mocht worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling;
II. [oude buren] , zo mogelijk gelijktijdig met het te wijzen vonnis in de hoofdzaak aanhangig onder het zaak- / rolnummer C/03/321045 / HA ZA 23-350, zal veroordelen om uitvoering te geven voor hun rekening en risico tot datgene, waartoe [nieuwe eigenaar] als gedaagde in de hoofdzaak jegens [eisers] mocht worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling;
III. [oude buren] , zo mogelijk gelijktijdig met het te wijzen vonnis in de hoofdzaak aanhangig onder het zaak- / rolnummer C/03/321045 / HA ZA 23-350, zal veroordelen om aan [nieuwe eigenaar] te betalen datgeen waartoe [nieuwe eigenaar] veroordeeld zal worden c.q. gehouden is dat deel van de kosten voor zijn rekening te nemen in het kader van de eis in reconventie ex artikel 5:54 BW, alsmede tot betaling van alle notariskosten, kadasterkosten, etc. in het kader van de primaire eis in reconventie;
IV. [oude buren] zal veroordelen in de kosten van het geding, waaronder het salaris van de advocaat inclusief nakosten.
3.8.
[oude buren] voeren verweer.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De verdere beoordeling
in conventie in de hoofdzaak
Vorderingen tegen [oude buren]
Verbeurde boetes
4.1.
Volgens [eisers] hebben [oude buren] meer dan 45 keer in strijd met de erfdienstbaarheid gehandeld zodat boetes zijn verbeurd. [eisers] hebben foto’s overgelegd van de oprit, welke foto’s door hen zelf van datum en tijdstip zijn voorzien. [oude buren] betwisten dat sprake is van enige overtreding. Zij stellen dat enkel sprake is geweest van laden en lossen, hetgeen volgens hen is toegestaan zodat van een inbreuk op (artikel 4 van) de erfdienstbaarheid geen sprake is.
4.2.
Door [eisers] is onbestreden gelaten dat tussen partijen overeenstemming bestaat in die zin dat laden en lossen is toegestaan. Bovendien blijkt dat ook uit de door [eisers] zelf overgelegde whatsappberichten, vermeld in rechtsoverweging 2.6. Dat sprake is van een inbreuk op de erfdienstbaarheid, anders dan door laden en lossen, kan naar het oordeel van de rechtbank niet uit de overgelegde foto’s worden afgeleid. Uit de overgelegde foto’s en videostills is geen datum of tijdstip herleidbaar, zodat daaruit niet kan worden afgeleid hoe lang de betreffende voertuigen op de oprit hebben gestaan. Dat [eisers] die data en tijdstippen er zelf handgeschreven bij vermelden, terwijl de juistheid daarvan door [oude buren] is betwist, is in dat kader onvoldoende. Daar komt bij dat [eisers] bij verschillende foto’s ook zelf melden dat sprake is van laden en lossen. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [oude buren] had het op de weg van [eisers] gelegen om feiten of omstandigheden te stellen waaruit volgt dat sprake is van een inbreuk anders dan laden of lossen. Dat hebben [eisers] niet gedaan, zodat de gevorderde boetes worden afgewezen. Dit is slechts anders daar waar het de foto’s van 22 april 2021 (foto 7) en 3 januari 2022 (foto 33) betreft, nu uit die foto’s blijkt dat aan de caravan en auto wordt gesleuteld en bouwmaterialen worden gestald. Daarmee is duidelijk dat geen sprake is van laden en lossen, maar van een ongeoorloofde inbreuk. Dat betekent dat een bedrag van €200,- (2 x €100,-) is verbeurd en dus zal worden toegewezen.
De gevorderde schadevergoeding
4.3.
[eisers] stellen dat zij nadeel hebben geleden door het feit dat [oude buren] de koopovereenkomst met [nieuwe eigenaar] niet zijn nagekomen. Zij vorderen vergoeding van de daardoor geleden schade bestaande uit de kosten voor de kadastrale inmeting (grensreconstructie), de beslagkosten en advocaatkosten.
4.4.
De rechtbank overweegt allereerst dat de vergoeding van kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 onder b en c BW, waartoe de advocaat- en beslagkosten horen, verloren gaat indien het tot een procedure komt voor zover de vergoeding daarvan geacht wordt besloten te liggen in de proceskostenveroordeling (artikel 6:96 lid 3 BW en artikel 241 Rv). Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat door over de zaak te procederen, de kosten van rechtsbijstand buiten proces (voor een groot deel) van kleur verschieten: behoorden de kosten van instructie van de zaak eerst tot de schade die vergoed moet worden, nu zijn het kosten geworden die niet meer afzonderlijk in rekening gebracht kunnen worden, maar die geacht worden deel uit te maken van de geliquideerde kosten. [eisers] hebben op geen enkele wijze aangevoerd op grond waarvan op voornoemde rechtsregels een uitzondering dient te worden gemaakt. De rechtbank zal de gevorderde advocaat- en beslagkosten dan ook meenemen in een eventuele proceskostenveroordeling conform het liquidatietarief. Voor zover vergoeding daarvan als afzonderlijke schadepost is gevorderd, ligt deze vordering voor afwijzing gereed.
4.5.
Daarmee resteert de vordering tot vergoeding van de kosten voor de grensreconstructie. [eisers] baseren hun vordering op het eerdergenoemde artikel 23 in de tussen [oude buren] en [nieuwe eigenaar] gesloten koopovereenkomst, waarbij [eisers] geen partij is maar stellen dat sprake is van een samenhangende rechtsverhouding.
4.6.
De rechtbank wijst de vordering af. De grensreconstructie is uitgevoerd op 5 juli 2022, de koopovereenkomst dateert van 18 maart 2023. De kosten van de (in opdracht van [eisers] uitgevoerde) grensreconstructie zijn dan ook niet het gevolg van een eventuele niet-nakoming van de koopovereenkomst die eerst negen maanden later tussen [nieuwe eigenaar] en [oude buren] is overeengekomen. Nu het causaal verband ontbreekt, kunnen de kosten reeds om die reden niet worden toegewezen. Aan de beoordeling van de door [eisers] betrokken stelling dat sprake is van een samenhangende rechtsverhouding, komt de rechtbank bij die stand van zaken niet toe.
Oprichten scheidsmuur
4.7.
[eisers] vorderen een verklaring voor recht dat [oude buren] aansprakelijk zijn voor de kosten van het plaatsen van een schutting op de kadastrale erfgrens. [eisers] doen een beroep op het bepaalde in artikel 5:49 BW, waaruit volgt dat de eigenaar van naburige erven te allen tijde kan vorderen dat de andere eigenaar ertoe meewerkt, dat op de grens van de erven een scheidsmuur van twee meter hoogte wordt opgericht, voor zover een verordening of een plaatselijke gewoonte de wijze of de hoogte der afscheiding niet anders regelt. De eigenaars dragen in de kosten van de afscheiding voor gelijke delen bij.
4.8.
Het beroep van [eisers] op deze bepaling faalt, nu deze vordering zich enkel richt tegen de eigenaar van een naburig erf. [oude buren] zijn geen eigenaren (meer) van het naburige perceel en waren dat ook al niet ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding.
4.9.
Hierna zal blijken dat ook de jegens [nieuwe eigenaar] ingestelde vordering tot (bijdragen in de kosten van) het oprichten van een scheidsmuur worden afgewezen. Voor zover [eisers] zijn vordering jegens [oude buren] baseert op de tussen [nieuwe eigenaar] en [oude buren] gesloten overeenkomst – wat daar verder ook van zij – biedt deze daar dus evenmin grondslag voor.
Kosten verwijderen bestaande schutting
4.10.
[eisers] vorderen een verklaring voor recht dat [oude buren] aansprakelijk zijn voor de kosten van het verwijderen van de bestaande schutting.
4.11.
De rechtbank wijst ook deze vordering af. Uit de eigen stelling van [eisers] volgt dat de schutting op hun erf staat en door hun rechtsvoorganger aldaar is gerealiseerd. Dientengevolge bestaat geen grondslag voor de eigenaar van het naburige erf om de schutting die zich op het perceel van [eisers] bevindt af te breken.
Amotie
4.12.
[eisers] vorderen een verklaring voor recht dat [oude buren] aansprakelijk zijn voor de kosten van het verwijderen van de overbouw. Een dergelijke vordering tot het verwijderen van overbouw (amotie) kan ingevolge het bepaalde in de artikelen 5:1 en 5:21 BW worden gericht aan de eigenaar van het naburige erf. Dat zijn [oude buren] niet en dat waren zij ook niet op het moment dat de dagvaarding werd uitgebracht, zodat ook deze vordering wordt afgewezen. Hierna zal blijken dat ook de jegens [nieuwe eigenaar] ingestelde amotievordering wordt afgewezen. Voor zover [eisers] hun vordering jegens [oude buren] baseren op de tussen [nieuwe eigenaar] en [oude buren] gesloten overeenkomst – wat daar verder ook van zij – biedt deze daar dus evenmin grondslag voor.
Proceskosten en beslagkosten
4.13.
Nu de hoofdvorderingen jegens [oude buren] worden afgewezen, volgen de gevorderde proces- en beslagkosten hetzelfde lot.
4.14.
[eisers] zijn overwegend in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [oude buren] betalen. De proceskosten van [oude buren] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.358,00
(3 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.837,00
4.15.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Vorderingen tegen [nieuwe eigenaar]
Oprichten scheidsmuur, amotie overbouw en verwijderen bestaande schutting
4.16.
Subsidiair vorderen [eisers] dat [nieuwe eigenaar] ertoe wordt veroordeeld om mee te werken aan het oprichten van een nieuwe – twee meter hoge – schutting op de kadastrale erfgrens en bij te dragen in de helft van de kosten daarvan. Voorts vorderen zij amotie van de overbouw onder verbeurte van een dwangsom alsmede veroordeling in de helft van de kosten van het verwijderen van de bestaande schutting.
4.17.
Het meest verstrekkende verweer van [nieuwe eigenaar] is dat sprake is van rechtsverwerking, nu [eisers] hem ertoe hebben bewogen de eigendomsoverdracht door te zetten en gegarandeerd hebben dat [nieuwe eigenaar] geen nadelige gevolgen zou ondervinden. [nieuwe eigenaar] voert daartoe aan dat [eisers] hebben toegezegd zich niet op [nieuwe eigenaar] te zullen verhalen. [nieuwe eigenaar] wijst op correspondentie tussen hem en [eiser sub 1] , waaruit blijkt dat het aanvankelijk de bedoeling was dat de leveringsakte op 16 juni 2023 zou worden verleden en waar door [eisers] bewust aan is gerefereerd (zie hiervoor onder 2.9.). Wanneer [nieuwe eigenaar] nu gehouden zou zijn het poolhouse en de overige tuinonderdelen af te breken (zie afbeeldingen hieronder en productie 15 bij conclusie van antwoord in het bevoegdheidsincident zijdens [eisers] ), zou hij onevenredig zwaar in zijn positie worden benadeeld.
Poolhouse op de achtergrond en plantenbakken langs schutting
Tuinhaard en bloembakken langs schutting
4.18.
Uitgangspunt is dat van rechtsverwerking slechts sprake kan zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht (HR 7 juni 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0271). Enkel tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking; daartoe is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827 en HR 24 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2635).
4.19.
De rechtbank is van oordeel dat in dit geval inderdaad sprake is van rechtsverwerking. Uit hetgeen in de stukken en ter zitting door [eisers] naar voren is gebracht, blijkt dat voorafgaand aan de levering aan [nieuwe eigenaar] het tussen [eisers] enerzijds en [oude buren] anderzijds bestaande geschil in volle omvang met [nieuwe eigenaar] is besproken. Tussen partijen staat als onbestreden vast dat [oude buren] [nieuwe eigenaar] voorafgaand aan de levering de mogelijkheid hebben geboden de koop kosteloos te ontbinden. [nieuwe eigenaar] heeft ter zitting aangegeven dat hij daar geen gebruik van heeft gemaakt, nu [eisers] hem hebben gegarandeerd dat hij geen nadeel zou ondervinden en zij zich niet op hem zouden verhalen. De rechtbank is van oordeel dat uit dat Whatsapp-berichten (zie hiervoor onder 2.9.) blijkt dat [eisers] [nieuwe eigenaar] actief hebben bewogen de levering door te zetten en [nieuwe eigenaar] gegarandeerd hebben dat hij daar geen nadeel door zou ondervinden en [eisers] zich niet op hem zouden verhalen. Daarmee hebben [eisers] hun recht verwerkt om in rechte alsnog deze vorderingen jegens [nieuwe eigenaar] in te stellen. Niet alleen is sprake van een opgewekt gerechtvaardigd vertrouwen dat [eisers] de aanspraak jegens [nieuwe eigenaar] niet geldend zouden maken, ook geldt dat [nieuwe eigenaar] in zijn positie onredelijk wordt benadeeld indien [eisers] dat nu, nadat de levering eenmaal heeft plaatsgevonden, alsnog doen. Aangezien [nieuwe eigenaar] dan (daargelaten de daarmee gemoeide kosten) gehouden zou zijn het poolhouse (gedeeltelijk) af te breken, hetgeen ook geldt voor de tuinhaard en eventuele verdere overbouw en het oprichten van een scheidsmuur over de gehele perceelslengte. De vorderingen van [eisers] tot medewerking aan het oprichten van een scheidsmuur, amotie van de overbouw en afbraak van de bestaande schutting worden dan ook afgewezen.
Verklaring voor recht omtrent erfgrens
4.20.
Daarmee resteert de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht dat de erfgrens wordt gevormd door de kadastrale grens.
4.21.
Op grond van het bepaalde in artikel 3:302 BW spreekt de rechter op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon omtrent die rechtsverhouding een verklaring voor recht uit. Art. 3:303 BW bepaalt dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt. In dit vereiste van voldoende belang ligt besloten dat het belang bij het instellen van een vordering evenredig moet zijn aan het belang van de wederpartij en dat van een behoorlijke rechtspleging. Dat voldoende belang bestaat bij een vordering mag in beginsel worden verondersteld. Indien dat belang wordt betwist of de rechter ambtshalve opheldering wenst over dat belang, rusten de stelplicht en bewijslast in beginsel op degene die de vordering instelt (ECLI:NL:HR:2019:590).
4.22.
De rechtbank heeft in het voorgaande reeds overwogen dat sprake is van rechtsverwerking en de vorderingen van [eisers] jegens [nieuwe eigenaar] daarop afstuiten. Door [nieuwe eigenaar] is ter zitting onbestreden aangevoerd dat [eisers] in dat geval geen belang (meer) hebben bij de gevorderde verklaring voor recht. Een verklaring voor recht geldt immers alleen tussen partijen. Het had dan ook het op de weg van [eisers] gelegen om te stellen en motiveren dat en welk voldoende belang (alsdan) bestaat bij de gevorderde verklaring van recht. Dat hebben [eisers] evenwel nagelaten. Tegen deze achtergrond hebben [eisers] onvoldoende toegelicht dat toewijzing van de door hen gevorderde verklaring voor recht enig verschil zal maken in hun rechtsverhouding met [nieuwe eigenaar] en daarmee welk concreet belang zij daar (nog) bij hebben. Nu [eisers] gesteld noch onderbouwd hebben dat en welk (afzonderlijk) belang alsdan bij de door hen ingestelde vordering bestaat, komt de rechtbank tot afwijzing van de gevraagde verklaring voor recht.
Proceskosten
4.23.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [nieuwe eigenaar] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.358,00
(3 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.837,00
4.24.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in voorwaardelijke reconventie in de hoofdzaak
4.25.
De vorderingen in reconventie zijn voorwaardelijk ingesteld (zie hiervoor onder 3.4.). Uit de overwegingen en de beslissing in conventie in de hoofdzaak vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld nu de rechtbank niet is toegekomen aan een beoordeling van de vraag of de kadastrale erfgrens is overschreden. Nu de voorwaarde niet is vervuld wordt niet toegekomen aan de voorwaardelijke reconventie, zodat op de vorderingen in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.
Proceskosten
4.26.
[nieuwe eigenaar] is in het ongelijk gesteld in de voorwaardelijke reconventie in de hoofdzaak en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op (halvering tarief in verband met samenhang met de vorderingen in conventie):
- salaris advocaat
€
1.179,00
(3 punten × factor 0,5 × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.357,00
in de vrijwaringszaak
4.27.
De vorderingen in de hoofdzaak tegen [nieuwe eigenaar] zijn niet toewijsbaar. Daarmee komt de grondslag aan de vorderingen van [nieuwe eigenaar] in de vrijwaringszaak te ontvallen. Die vorderingen worden dan ook afgewezen.
4.28.
[nieuwe eigenaar] is in de vrijwaringszaak in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [oude buren] betalen. De proceskosten van [oude buren] worden, gelet op de samenhang met de hoofdzaak, begroot op:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
1.563,00
(3 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.042,00
5.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
in conventie
5.1.
veroordeelt [oude buren] hoofdelijk tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 200,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 27 juli 2023 tot aan de dag van volledige betaling,
5.2.
wijst het meer of anders door [eisers] gevorderde af,
5.3.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van [oude buren] van € 3.837,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van [nieuwe eigenaar] van € 3.837,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [nieuwe eigenaar] af,
5.6.
veroordeelt [nieuwe eigenaar] in de proceskosten van [eisers] van € 1.357,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [nieuwe eigenaar] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in de vrijwaringszaak
5.7.
wijst de vorderingen van [nieuwe eigenaar] af,
5.8.
veroordeelt [nieuwe eigenaar] in de proceskosten van [oude buren] van € 3.042,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [nieuwe eigenaar] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
in alle gevallen
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.M.G. Rulkens en in het openbaar uitgesproken op
12 maart 2025.