Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10989122 CV EXPL 24-1354
Vonnis van de kantonrechter van 15 januari 2025
in de zaak van:
1.[eiser sub 1] ,
en
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
eisers,
gemachtigde: mr. R.A. Wijnands,
tegen:
STICHTING WOONPUNT,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.
Partijen worden hierna genoemd ‘ [eisers] ’ en ‘Woonpunt’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 maart 2024 met producties 1 tot en met 13
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5
- de conclusie van repliek met producties 14 en 15
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eisers] huurt sinds 9 september 2022 een woning van Woonpunt aan de [adres 1] [woonplaats] tegen een maandelijkse huurprijs van € 583,20 inclusief servicekosten (hierna: het gehuurde). Vanaf medio 2023 zijn er problemen ontstaan tussen [eisers] en de buurman, die eveneens huurt van Woonpunt, op het adres [adres 2] . [eisers] ervaart overlast door de banketbakkerij/patisserie (hierna: bakkerij) die de heer [naam buurman] (hierna: de buurman) vanuit zijn woning runt, bestaande uit geluid-, stank- en ongedierteoverlast. Daarnaast stelt [eisers] dat de erfgrens tussen de twee woningen foutief is vastgesteld door Woonpunt waardoor het gehuurde van [eisers] kleiner is dan dat van de buurman. Wat betreft de overlast vordert [eisers] primair een verklaring voor recht dat er sprake is van een gebrek, een huurprijsvermindering van 30% totdat het gebrek is hersteld en terugbetaling van teveel betaalde huur van € 5.139,88. Hetzelfde wordt gevorderd ten aanzien van de bepaling van de erfgrens. Subsidiair vordert [eisers] ten aanzien van de overlast een verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek en een huurprijsvermindering van € 50,00 totdat het gebrek is hersteld. Ook vordert [eisers] terugbetaling van teveel betaalde huur van € 625,00. Ten aanzien van de erfgrens vordert [eisers] subsidiair een verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatig handelen van Woonpunt en een veroordeling tot herstel van de onrechtmatige situatie, met zowel primair als subsidiair veroordeling van Woonpunt in de kosten van deze procedure. Woonpunt betwist de vorderingen van [eisers] en verzoekt om de veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. De kantonrechter zal de vorderingen van [eisers] afwijzen en licht dit hierna toe.
3.De beoordeling
De vorderingen gebaseerd op overlast
3.1.
Volgens [eisers] is sprake van overlast in de vorm van geluidsoverlast, stankoverlast en overlast van ongedierte vanwege de bedrijfsactiviteiten van de buurman. De ervaren overlast levert een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en geeft reden tot huurprijsvermindering, aldus [eisers] stelt meerdere meldingen te hebben gemaakt bij Woonpunt over de overlast en is van mening dat Woonpunt zich onvoldoende heeft ingespannen om de overlast te beperken.
3.2.
Volgens Woonpunt klaagt [eisers] over het feit dat er zich een bakkerij in het gehuurde bevindt, maar niet concreet over de overlast die daaruit zou voortvloeien. [eisers] is bovendien de enige van de omwonenden die klaagt, terwijl de bakkerij er al sinds april 2019 is. Volgens Woonpunt kunnen deze klachten ook niet los worden gezien van het feit dat er tussen beide buren kennelijk een conflict is over parkeren c.q. de oprit.
3.3.
Op grond van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De kantonrechter stelt voorop dat de aan de buurman verweten gedragingen als zodanig nog geen gebrek van het gehuurde vormen (art. 7:204 lid 2 BW). Als een verhuurder echter nalaat gebruik te maken van zijn bevoegdheid tegen een overlast veroorzakende huurder op te treden kan dat wel een gebrek opleveren tegenover zijn geplaagde huurder. Of van een dergelijk gebrek sprake is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten een onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen doorgaans eerst beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht mag worden dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. De verhuurder zal echter voldoende aanknopingspunten moeten hebben om onderzoek te kunnen verrichten en vervolgens zo nodig maatregelen te kunnen nemen (zie bijv. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18 juni 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4126).
3.4.
Dat Woonpunt voldoende aanknopingspunten had om een onderzoek te verrichten is onvoldoende door [eisers] gesteld. [eisers] maakt de gestelde overlast namelijk op geen enkele wijze inzichtelijk; niet in deze procedure, maar ook niet in het voortraject richting Woonpunt. Zo had het op de weg van [eisers] gelegen om bijvoorbeeld de ervaren geluids- en stankoverlast nader te omschrijven en bijvoorbeeld een schriftelijke verklaring van de buurvrouw die volgens [eisers] eveneens overlast heeft, te overleggen. Omdat Woonpunt stelt dat zij op geen enkel moment een klacht heeft ontvangen van een andere omwonende, terwijl de bakkerij al sinds april 2019 actief is, kan bij die stand van zaken niet van Woonpunt worden verwacht dat zij onderzoek verrichtte om zo nodig maatregelen tegen de buurman te treffen.
3.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, en dat Woonpunt niet is tekort geschoten in haar verplichtingen tegenover [eisers] uit de huurovereenkomst, zodat de zowel primair als subsidiair gevorderde verklaring voor recht, de huurprijsvermindering en de terugbetaling van teveel betaalde huur zullen worden afgewezen.
De vorderingen gebaseerd op de erfgrens
3.6.
[eisers] is van mening dat de erfgrens op foutieve wijze is vastgesteld, omdat de erfgrens niet exact in het midden van de percelen ligt en dat bij meerdere buren wel het geval is. Volgens [eisers] zorgt dit ervoor dat hij niet de mogelijkheid heeft tot het genieten van zijn volledige woongenot. Daar waar Woonpunt bij haar percelen in de buurt van het gehuurde de erfgrens exact op de helft heeft bepaald, is dat bij de percelen van het gehuurde en de buurman niet het geval, aldus [eisers] verwijst daartoe naar foto’s van de oprit van [eisers] en de buurman. [eisers] stelt dat de erfgrens is bepaald door Woonpunt en de buurman, waarbij [eisers] nauwelijks de kans heeft gehad om zijn bezwaren hiertegen te uiten. Ook overlegt [eisers] een verklaring van de heer [naam oud-opzichter] , een oud-opzichter van Woonpunt. [naam oud-opzichter] heeft tijdens een bezoek aan de percelen gezien dat de buurman bezig was met het plaatsen van een schutting op het achterste deel van zijn perceel en heeft de buurman hierop aangesproken. De buurman was bezig zich een gedeelte van het perceel van [eisers] toe te eigenen, aldus [eisers]
3.7.
Woonpunt betwist dat sprake is van een gebrek en dat de erfgrens foutief is bepaald. Er is sprake van één kadastraal perceel ( [kadasternummer] ) achter het gehele woonblok en de feitelijke grenzen tussen de huurwoningen zijn bepalend. [eisers] huurt hetgeen hij bij aanvang van de huur aantrof. De erfgrens is getrokken aan de hand van de achtererfafscheiding van de tuin, waar vandaan een rechte lijn naar voren is getrokken. Volgens Woonpunt is dit niet alleen bij het perceel van [eisers] het geval, maar ook bij andere woningen in de buurt. Nadat de oprit tussen beide percelen opnieuw moest worden aangelegd, is met [eisers] en de buurman bepaald waar de erfgrens zich bevindt. Hierbij is rekening gehouden met de situatie zoals deze was bij aanvang van de huurovereenkomst, aldus Woonpunt.
3.8.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van Woonpunt is de kantonrechter van oordeel dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat de vastgestelde erfgrens een beperking van het woongenot van [eisers] vormt die een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW. Daarbij komt dat zowel [eisers] als Woonpunt foto’s van nabijgelegen percelen hebben overlegd waaruit blijkt dat meerdere woningen aan de linkerkant een iets smallere oprit hebben dan de woningen aan de rechterkant. In dit geval leidt dat ertoe dat de oprit van [eisers] (die links gelegen is) smaller is dan die van de buurman (die rechts gelegen is). Het is hiermee niet slechts het perceel van [eisers] waarbij de feitelijke grens niet exact in het midden is gelegen. Daarbij is van belang dat de huurders van Woonpunt in dit woonblok geen ‘eigen’ kadastraal perceel huren, eenvoudigweg omdat er slechts één groot kadastraal perceel is. De huurders huren dan ook het perceel grond dat zij bij aanvang van de huur feitelijk aantroffen. Gesteld noch gebleken is dat Hammoudi c.s thans niet meer in het genot is van hetgeen hij bij aanvang van de huurovereenkomst had. Voor zover de buurman stukjes van het door [eisers] gehuurde stuk grond ’inpikt’ is dat een feitelijke stoornis waartegen de verhuurder niet hoeft op te treden. [eisers] dient tegen een dergelijke feitelijke inbreuk zelf op te treden. De primair gevorderde verklaring voor recht, de gevorderde huurprijsvermindering en terugbetaling van onverschuldigd betaalde huur zullen dan ook worden afgewezen.
3.9.
Subsidiair heeft [eisers] zich op het standpunt gesteld dat Woonpunt door het bepalen van de erfgrens onrechtmatig heeft gehandeld. Om te kunnen spreken van een onrechtmatige daad zal aan de vereisten van artikel 6:162 BW voldaan moeten worden. Er moet dan (kort gezegd) sprake zijn van een toerekenbare onrechtmatige handeling of nalaten van Woonpunt, waardoor [eisers] schade heeft geleden. [eisers] stelt in dit verband slechts dat Woonpunt in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid heeft gehandeld door de erfgrens niet exact op de helft van het perceel te bepalen. Dat dit onrechtmatig is en welke schade [eisers] daardoor lijdt, is niet door hem onderbouwd. Nog daargelaten de vraag of het aan Woonpunt is om een erfgrens vast te stellen omdat beide huurders slechts recht hebben op gebruik van de grond waarover zij de beschikking kregen bij aanvang van de huurovereenkomst. In deze situatie is de feitelijke grens getrokken in het verlengde van de achtererfafscheiding en dat is niet onrechtmatig. De gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatig handelen en de vordering tot herstel van de onrechtmatige situatie zullen daarom worden afgewezen.
De proceskosten
3.10.
[eisers] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten van Woonpunt worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de kant van Woonpunt als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × tarief € 406,00 )
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
947,00.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.11.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dit betekent dat deze uitspraak geldt, totdat in een eventueel hoger beroep anders is beslist.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de kant van Woonpunt tot dit vonnis vastgesteld op € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eisers] ook de kosten van betekening betalen;
4.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.