Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11084360 CV EXPL 24-2208
Vonnis van de kantonrechter van 15 januari 2025
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser,
gemachtigde: mr. D.M. Gijzen,
tegen:
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.J. Baltus.
Partijen worden hierna genoemd [eiser] en [gedaagde] .
1.1. De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 april 2024 met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft een woning in [plaats] , aan de [adres] (hierna: het gehuurde), met ingang 1 februari 2018 voor onbepaalde tijd verhuurd aan [gedaagde] voor een overeengekomen huurprijs van € 600,00 per maand.
2.2.
In artikel 7 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
“(…) Huurder en verhuurder stellen gezamenlijk bij aanvang van de overeenkomst een opnamestaat vast, omvattende een nauwkeurige omschrijving van de staat van onderhoud van het gehuurde.”
2.3.
Artikel 20 van de huurovereenkomst luidt:
“De opzegtermijn voor de huurder is een maand. De opzegging moet gedaan worden tegen de eerste of de zestiende van de maand.”
2.4.
[gedaagde] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 600,00 betaald aan [eiser] .
2.5.
Er is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt bij aanvang van de huur.
2.6.
Bij brief van 9 september 2021 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2021.
2.7.
Bij bericht van 14 september 2021 heeft [gedaagde] het volgende medegedeeld aan [eiser] :
“
Zojuist van de advocaat begrepen dat door omstandigheden we pas eind november de
Zojuist van de advocaat begrepen dat door omstandigheden we pas eind november de
sleutel krijgen. We zullen daarom ook gewoon een maand extra huur betalen. We gaan er van uit dat we 1 december as de sleutel aan je kunnen overhandigen. Mocht dit niet het geval zijn zullen we je zsm op de hoogte brengen. En uiteraard de huur betalen.”
2.8.
[gedaagde] heeft begin december 2021 een betaling van € 150,00 aan [eiser] gedaan.
2.9.
[gedaagde] heeft op 6 januari 2022 het gehuurde verlaten en heeft op 7 januari 2022 de sleutels ingeleverd bij [eiser] .
2.10.
De woning, waarvan het gehuurde deel uitmaakte, is na afloop van de huurovereenkomst verkocht.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert -samengevat- om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] te veroordelen tot:
i. betaling van een hoofdsom van € 21.511,89, bestaande uit:
- € 1.050,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2022;
- € 15.061,89, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2022;
- € 5.400,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 november 2023;
ii. betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.120,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 november 2023;
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. De huur over de maanden december 2021 en januari 2022 is door [gedaagde] niet voldaan. De huurachterstand bedraagt € 1.050,00. Verder heeft [gedaagde] de verplichting om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren. Dit heeft hij niet gedaan, volgens [eiser] . De gebreken zijn door [eiser] hersteld. De kosten daarvan bedragen in totaal € 15.061,89. [gedaagde] is gehouden om die kosten aan [eiser] te voldoen. Als gevolg van het uitvoeren van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden heeft [eiser] de woning gedurende 21 maanden niet kunnen verhuren zodat hij schade heeft geleden in de vorm van huurderving, zijnde een bedrag van € 5.400,00. Deze schade komt volgens [eiser] voor rekening van [gedaagde] .
3.3.
[gedaagde] betwist de vorderingen en voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de nadere stellingen van partijen wordt in het navolgende, voor zover relevant, ingegaan.
4.De beoordeling
De huurovereenkomst en het einde daarvan
4.1.
Vaststaat dat de huurovereenkomst door [gedaagde] op 9 september 2021, met inachtneming van de opzegtermijn van een maand, tegen 1 november 2021 is opgezegd. [gedaagde] is na 1 november 2021 tot 7 januari 2022 met instemming van [eiser] in het gehuurde gebleven. De opzegtermijn van een maand is daarom met wederzijdse instemming verlengd en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd liep gedurende deze periode nog door.
4.2.
Anders dan [eiser] betoogt, kan de overhandiging van de sleutel op 7 januari 2022 niet als een tweede opzegging van de (nieuwe) huurovereenkomst worden gekwalificeerd. Er is dan ook geen tweede opzegtermijn van een maand gaan lopen. De huurovereenkomst is na de verlengde opzegtermijn op 7 januari 2022 met het inleveren van de sleutel en het weer ter beschikking stellen van het gehuurde aan [eiser] tot een einde gekomen.
De huur over januari 2022
4.3.
Het voorgaande betekent dat een huurprijs van € 135,48 (7:31 maal € 600,00) is verschuldigd over de periode van 1 tot en met 7 januari 2022. Over de periode na 7 januari 2022 is geen huur meer verschuldigd.
De huur over de maand december 2021 en verrekening waarborgsom
4.4.
Volgens [gedaagde] moet de huur over de maand december 2021 verrekend worden met de waarborgsom van € 600,00 die hij bij aanvang van de huur heeft betaald, zodat voor deze maand geen vordering meer bestaat.
4.5.
[eiser] heeft dit gemotiveerd betwist. De waarborgsom (gelijk aan één maand huur) is volgens [eiser] namelijk al verrekend met de huur over oktober 2021. Hij verwijst daartoe naar de brief van 9 september 2021 van [gedaagde] aan [eiser] (productie 2 bij de dagvaarding). In deze brief heeft [gedaagde] medegedeeld dat hij per 1 november zal gaan verhuizen en de waarborgsom zal verrekenen met de laatste maand huur. Volgens [eiser] is er, vanwege de verrekening door [gedaagde] , over de maand oktober 2021 geen huur betaald. Op deze stelling heeft [gedaagde] vervolgens niet meer gereageerd, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van de stelling van [eiser] . De huur over de maand december 2021 kan daarom niet verrekend worden met de waarborgsom, zodat de gevorderde maand huur over december 2021 zal worden toegewezen. Wel strekt een betaling door [gedaagde] van € 150,00 in mindering op de huur zodat [gedaagde] nog een bedrag van € 450,00 moet betalen.
Tussenconclusie huurachterstand
4.6.
[gedaagde] moet ter zake van huur nog een bedrag van € 585,48 betalen aan [eiser] . De gevorderde huurachterstand zal dus deels worden toegewezen.
De wettelijke rente over de huurachterstand
4.7.
[eiser] vordert op grond van artikel 6:119 BW de wettelijke rente vanaf 1 februari 2022 tot aan de dag van volledige betaling. Omdat [gedaagde] met betaling van de huur in verzuim is, zal de gevorderde wettelijke rente, die ook niet betwist is, worden toegewezen.
De schade
4.8.
[eiser] vordert betaling van de herstelkosten van € 15.061,89 die hij heeft gemaakt voor het herstel van onder meer de keuken, de woonkamer, de badkamer en de slaapkamer. [eiser] verwijst hiervoor naar een factuur van 1 februari 2022 (productie 8 bij de dagvaarding). Daarnaast vordert [eiser] huurderving van € 5.400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente. [eiser] heeft de woning na oplevering laten herstellen en heeft daardoor de woning gedurende 21 maanden niet kunnen verhuren waardoor hij huurinkomsten is misgelopen. [eiser] beperkt zijn vordering tot een bedrag van € 5.400,00 dat neerkomt op 9 maanden huur. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering. Hij heeft de woning in dezelfde, al dan niet betere, staat opgeleverd als waarin het bij aanvang van de huurovereenkomst verkeerde, aldus [gedaagde] . De herstelkosten en huurderving zijn daarom niet voor zijn rekening. Ook voert [gedaagde] aan dat de woning is verkocht en in dat verband is verbouwd. Het is niet redelijk om deze verbouwingskosten voor zijn rekening te laten komen, aldus [gedaagde] .
De herstelkosten en de staat van het gehuurde bij aanvang en einde huur
4.9.
[gedaagde] moet de woning bij het einde van de huur weer ter beschikking van [eiser] stellen. Als er een beschrijving is opgemaakt van het gehuurde, moet [gedaagde] de woning teruggeven in de staat waarin deze volgens die beschrijving is aanvaard. Is die beschrijving niet opgemaakt, dan wordt [gedaagde] verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin deze bij het einde van de huurovereenkomst is opgeleverd (artikel 7:224 lid 1 en lid 2 BW).
4.10.
Niet in geschil is dat bij de aanvang van deze huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Dit betekent dat verondersteld wordt dat [gedaagde] de woning in februari 2018 heeft aanvaard in de staat waarin deze bij het einde van de huurovereenkomst op 1 februari 2022 was.
4.11.
[eiser] mag tegenbewijs leveren tegen de hiervoor genoemde veronderstelling. De foto’s die [eiser] in dit kader als productie 5 bij de dagvaarding in het geding heeft gebracht, zijn echter niet voldoende om de veronderstelling dat [gedaagde] de woning verlaten heeft zoals hij deze heeft aanvaard, los te laten. Op de foto’s zijn weliswaar beschadigingen, kapotte dingen en rommel te zien, maar uit de foto’s kan niet de conclusie worden getrokken dat dit bij aanvang van de huur niet al zo was en dat er daarom voor € 15.061,89 aan herstelwerkzaamheden uitgevoerd moest worden.
4.12.
De conclusie van het voorgaande is dat de vordering tot vergoeding van de herstelkosten van € 15.061,89 en de daaraan gerelateerde vordering tot vergoeding van de wettelijke rente zullen worden afgewezen.
De huurderving
4.13.
Gezien het voorgaande moet er vanuit worden gegaan dat [gedaagde] de woning bij het einde van de huur deugdelijk heeft opgeleverd. Hierdoor ontbreekt de grondslag van de vordering van [eiser] met betrekking tot de gederfde huurinkomsten. Daar komt bij dat [eiser] niet heeft onderbouwd dat de woning 21 maanden niet verhuurd kon worden en dat dit aan [gedaagde] kan worden toegerekend. De vordering van € 5.400,00 en de daaraan gerelateerde vordering tot vergoeding van de wettelijke rente zullen als gevolg hiervan worden afgewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.14.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet is gesteld of gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. In de sommatiebrief van 8 november 2023 en van 24 maart 2022 (producties 9 en 10 bij dagvaarding) is namelijk alleen gesommeerd voor de herstelkosten en niet voor de huurachterstand.
De proceskosten
4.15.
Gelet op de uitkomst van deze procedure, waarbij slechts een beperkt deel van de vorderingen van [eiser] worden toegewezen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.16.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dit betekent dat deze uitspraak geldt, totdat in een eventueel hoger beroep anders is beslist.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een bedrag van € 585,48 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, te rekenen vanaf 1 februari 2022 tot aan de dag van volledige betaling;
5.2.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.