Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/327927 / HA ZA 24-100
Vonnis van 16 april 2025
in de zaak van
COOK&BAKER B.V.,
gevestigd te Weert,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Cook&Baker,
advocaat: mr. A.D.A. Quaedvlieg,
tegen
1.[eiser sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3],
3.
[eiser sub 3],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiser c.s.] ,
advocaat: mr. M. van Heeren.
1.Inleiding
1.1.
Tussen Cook&Baker en [eiser c.s.] is in 2023 een koopovereenkomst gesloten, waarbij Cook&Baker als koper van [eiser c.s.] een bedrijfspand heeft gekocht. In deze zaak gaat het in conventie in de kern om de vraag of de stroomaansluiting van het bedrijfspand aan de koopovereenkomst beantwoordde. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend (met “ja”). De vervolgvraag is of er ten aanzien van de stroomaansluiting sprake is geweest van dwaling. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend (met “nee”). De vorderingen in reconventie zijn ingetrokken omdat die lopende de procedure door Cook&Baker zijn voldaan. Daarmee rest in reconventie enkel nog de vraag wie in de proceskosten in reconventie moet worden veroordeeld.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 februari 2024,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermeerdering / wijziging van eis,
- de antwoordakte tevens akte wijziging van eis in reconventie,
- de antwoordakte,
- te ten behoeve van de mondelinge behandeling door Cook&Baker toegezonden productie,
- de mondelinge behandeling van 6 februari 2025 en de tijdens de mondelinge behandeling
- de mondelinge behandeling van 6 februari 2025 en de tijdens de mondelinge behandeling
overgelegde spreekaantekeningen van Cook&Baker en [eiser c.s.] .
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Cook&Baker heeft op 6 september 2023 een bedrijfspand, gelegen aan [adres] te ( [postcode] ) Echt (hierna: het bedrijfspand) gekocht van [eiser c.s.] . De koopsom bedroeg € 3.625.000,-. Levering van het bedrijfspand aan Cook&Baker vond plaats op 15 september 2023.
3.2.
Parallel aan deze koopovereenkomst is er in het kader van deze transactie tussen partijen een hypothecaire geldlening tot stand gekomen. Bij die overeenkomst heeft Cook&Baker voor de aankoop van het bedrijfspand van [eiser c.s.] € 2.625.00,- geleend en ter zekerheid daarvan heeft Cook&Baker een hypotheekrecht op het bedrijfspand gevestigd.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
Cook&Baker vordert - na eiswijziging - samengevat dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [nummering aangebracht door de rechtbank]:
voor recht verklaart dat [eiser c.s.] de verplichtingen die voortkomen uit de koopovereenkomst niet volledig is nagekomen en er dus sprake is van non-conformiteit en/althans er door [eiser c.s.] wanprestatie is gepleegd;
[eiser c.s.] (hoofdelijk) veroordeelt tot vergoeding van de schade en gevolgschade, ad € 415.208,- zoals becijferd in productie 27;
[eiser c.s.] (hoofdelijk) veroordeelt tot betaling van het bedrag dat door Cook&Baker is voldaan aan boete van € 47.753,42 bij aflossing van de geldleningsovereenkomst;
de koopovereenkomst partieel ontbindt, althans ontbonden verklaart, te weten dat de koopsom wordt verminderd met het bedrag aan waardevermindering en schadevergoeding conform productie 27, en [eiser c.s.] (hoofdelijk) veroordeelt tot betaling van dit bedrag aan Cook&Baker;
de koopovereenkomst partieel vernietigt, althans vernietigd verklaart op grond van dwaling, te weten dat de koopsom wordt verminderd met het bedrag aan waardevermindering en schadevergoeding productie 27, en [eiser c.s.] (hoofdelijk) veroordeelt tot betaling van dit bedrag aan Cook&Baker;
[eiser c.s.] (hoofdelijk) veroordeelt tot terugbetaling van de betaalde koopsom en de reeds betaalde rente aan Cook&Baker, een en ander te vermeerderen met de overeengekomen contractuele rente van 8% - behorende bij de geldleningsovereenkomst – althans de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro alsmede de buitengerechtelijke kosten;
[eiser c.s.] (hoofdelijk) veroordeelt tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en inclusief de nakosten.
4.2.
Cook&Baker legt aan deze vorderingen – kort samengevat – het volgende ten grondslag. Cook&Baker heeft op 21 september 2023 geconstateerd dat het bedrijfspand niet zoals toegezegd over een zware stroomaansluiting van 250A beschikt, maar over een gering contractueel vermogen van slechts 40A en een aansluitcapaciteit van slechts 160A.
In de verkoopbrochure staat expliciet (twee maal) vermeld dat het pand over een zware stroomaansluiting beschikt. Het bedrijfspand zou bovendien beschikken over een contractueel vermogen van 160A. De stroomaansluiting (zowel de capaciteit als het contractuele vermogen) is voor Cook&Baker van wezenlijk belang en vormt een zeer wezenlijk onderdeel voor het bedrijfspand waarin Cook&Baker voornemens was een nieuwe productielocatie te vestigen. Dit laatste was ook bekend bij [eiser c.s.] en diens verkopend makelaars.
Cook&Baker stelt dat zij inmiddels haar stroomaansluiting (via een omslachtige constructie waarbij splitsing van het perceel heeft plaatsgevonden) heeft kunnen uitbreiden tot 190A. Cook&Baker vordert betaling van alle kosten die zij heeft moeten maken om alsnog een hogere stroomcapaciteit in het pand te verkrijgen. De totale schade bedraagt € 415.208,-. Door het feit dat het pand nu slechts beschikt over 190A stroomcapaciteit, terwijl was toegezegd dat 250A aanwezig zou zijn, is het bedrijfspand in waarde verminderd. Daarnaast vordert Cook&Baker schade geleden doordat zij het pand lange tijd (vanaf november 2023 tot mei 2024) niet heeft kunnen benutten, waardoor zij huurovereenkomsten is misgelopen van € 112.500,- in totaal. Cook&Baker vordert daarnaast de onnodig te veel betaalde rente van € 27.234,- en terugbetaling van de onder protest betaalde boete van € 47.753,42.
4.3.
[eiser c.s.] voert - kort samengevat - het volgende verweer. [eiser c.s.] betwist dat zij zou hebben toegezegd dat het bedrijfspand een aansluitcapaciteit zou hebben van 250A en een contractueel vermogen van 160A. Het contractuele vermogen was [eiser c.s.] überhaupt niet bekend voor het sluiten van de koopovereenkomst, zodat voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst daarover nooit tussen partijen is gesproken. Weliswaar is juist dat in de brochure – die geen verkoopbrochure betreft maar een verhuurbrochure – foutief staat vermeld dat het pand beschikt over 250A stroomcapaciteit. Op 1 september 2023 – derhalve voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst – is echter mondeling aan Cook&Baker medegedeeld dat de aansluitcapaciteit slechts 160A is in plaats van 250A. Subsidiair voert [eiser c.s.] aan dat Cook&Baker haar rechten (voor zover zij die zou hebben) heeft verwerkt. Vast staat dat Cook&Baker ten tijde van de levering van het bedrijfspand in ieder geval bekend was althans moet worden geacht met het contractuele vermogen. Ook met de aansluitcapaciteit was Cook&Baker op dat moment bekend. Cook&Baker had daarom tegen de aansluitcapaciteit en/of het gecontracteerde vermogen moeten ageren door een opmerking in het addendum van de koopovereenkomst dan wel de akte van levering te maken en tenminste een voorbehoud te maken. Cook&Baker heeft stilgezeten, daar waar zij had moeten handelen. Cook&Baker had bovendien als professionele partij onderzoek moeten (laten) doen naar de stroomcapaciteit van het bedrijfspand. Van non-conformiteit is dan ook geen sprake en van dwaling evenmin. De vordering tot vergoeding van schadevergoeding strandt daarmee. [eiser c.s.] voert verder per schadepost verweer.
In reconventie
4.4.
[eiser c.s.] vordert - samengevat - in reconventie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Cook&Baker veroordeelt tot betaling aan [eiser c.s.] van een totaalbedrag van € 2.804.226,35, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 20 mei 2024 tot de dag van volledige betaling.
Cook&Baker veroordeelt in de proceskosten inclusief nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
4.5.
Bij antwoordakte tevens akte wijziging van eis in reconventie heeft [eiser c.s.] de vordering onder 1 ingetrokken vanwege het feit dat Cook&Baker lopende de procedure (op 30 mei 2024) aan al haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de geldleningsovereenkomst heeft voldaan. Bij diezelfde akte heeft [eiser c.s.] kenbaar gemaakt wel haar vordering met betrekking tot de proceskosten in reconventie te handhaven en aangevoerd dat Cook&Baker in de proceskosten moet worden veroordeeld.
In conventie en in reconventie
4.6.
Partijen voeren over en weer verweer.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie
Non conformiteit / toerekenbare tekortkoming?
5.1.
Kern van het geschil in conventie is allereerst de vraag of de elektriciteitsaansluiting van het bedrijfspand ten tijde van de levering aan Cook&Baker aan de overeenkomst beantwoordde.
Het juridisch kader
5.2.
Op grond van artikel 7:17 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW Pro beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Ook mag de koper de eigenschappen verwachten die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Indien geen sprake is van consumentenkoop, staat het partijen vrij om van artikel 7:17 BW Pro af te wijken. In deze zaak is geen sprake van consumentenkoop. Partijen zijn in artikel 6.3 van de koopovereenkomst overeengekomen dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als bedrijfsruimten met kantoren en buitenterrein. In hetzelfde artikel zijn zij overeengekomen dat verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarmee hebben zij het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro nader uitgewerkt.
De aanwezige stroomaansluiting voldoet aan de eisen van normaal gebruik
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de stroomaansluiting van het bedrijfspand de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Bij de uitleg van het begrip “normaal gebruik” komt het volgens vaste rechtspraak aan op hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Niet in geschil is dat het bedrijfspand ten tijde van de levering aan Cook&Baker beschikte over een normale elektriciteitsaansluiting van 160A (en een contractueel vermogen van 40A). Naar het oordeel van de rechtbank is dit voor een normaal gebruik van een bedrijfspand toereikend. Dat de betreffende stroomaansluiting geschikt is voor normaal gebruik als bedrijfspand, blijkt naar het oordeel van de rechtbank ook uit het feit dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in het pand een functionerend bedrijf was gevestigd.
De overeenkomst voorziet niet in stroomaansluiting nodig voor bijzonder gebruik
5.4.
Volgens de wet moet de zaak daarnaast beschikken over de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De aanwezigheid van een zware stroomaansluiting in verband met het voornemen om in het bedrijfspand een productielocatie te starten, heeft naar het oordeel van de rechtbank te gelden als een eigenschap nodig voor bijzonder gebruik. Dit brengt mee dat als de koper daar groot belang aan hecht, koper zelf actief moeite moet doen om dat (uitdrukkelijk of stilzwijgend) in de overeenkomst te voorzien. Naar het oordeel van de rechtbank kan in dit geval niet worden aangenomen dat partijen dergelijk bijzonder gebruik zijn overeengekomen. Zij is als volgt tot dat oordeel gekomen.
5.4.1.
In de koopovereenkomst van 6 september 2023 is uitdrukkelijk bepaald dat [eiser c.s.] niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. De rechtbank stelt vast dat de koopovereenkomst geen bepaling bevat ten aanzien van de stroomcapaciteit van het pand.
5.4.2.
Verder staat tussen partijen vast dat zij enkele dagen voor het sluiten van de koopovereenkomst (op 1 september 2023) in het bedrijfspand een gesprek met elkaar hebben gevoerd (tussen [een vertegenwoordiger van] Cook&Baker en [eiser sub 3] ). Ook staat vast dat zij die dag samen onder andere de meterkast van het pand hebben bekeken en dat tussen hen in dat verband is gesproken over “110 KVA” en over het feit dat dit omgerekend 160A is. Partijen verschillen van mening over de vraag of het daarbij ging om het contractuele vermogen van het bedrijfspand (stelling van Cook&Baker) danwel de elektriciteitsaansluiting van het bedrijfspand (stelling van [eiser c.s.] ). De rechtbank is van oordeel dat Cook&Baker uit dit gesprek in ieder geval minst genomen had moeten afleiden dat het niet mogelijk was om de kennelijk door haar gewenste capaciteit van 250A te gebruiken in het bedrijfspand. Voor zover die zware stroomaansluiting voor Cook&Baker daadwerkelijk van essentieel belang was, had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van Cook&Baker gelegen om naar aanleiding dit gesprek daarnaar nader onderzoek te doen. Cook&Baker heeft een dergelijk onderzoek niet verricht en enkele dagen later (op 6 september 2023) de koopovereenkomst ondertekend, zonder enig voorbehoud of bepaling omtrent de stroomcapaciteit.
5.4.3.
De levering van het pand vond vervolgens plaats op 15 september 2023. Cook&Baker heeft het pand die dag zonder enig voorbehoud van [eiser c.s.] afgenomen.
5.4.4.
Op 15 september 2023 zijn partijen vervolgens nog een addendum overeengekomen op de koopovereenkomst. Ook in het addendum is niets bepaald over (een voorbehoud ten aanzien van) de elektriciteitsaansluiting van het bedrijfspand.
5.4.5.
De rechtbank is van oordeel dat dit alles niet duidt op het (stilzwijgend) overeenkomen van de aanwezigheid van een bepaalde stroomaansluiting in het bedrijfspand.
Indien een zware stroomaansluiting van het bedrijfspand voor Cook&Baker essentieel was, had het naar het oordeel van de rechtbank in dit geval op de weg van Cook&Baker als professionele partij gelegen om zelf onderzoek te doen naar de stroomaansluiting van het pand. Minst genomen had het gesprek bij de meterkast op 1 september 2023 voor Cook&Baker aanleiding moeten vormen om dat nader onderzoek (alsnog) te doen. Het enkele feit dat in een brochure – die geen verkoopbrochure is maar een verhuurbrochure en waarin bovendien is opgenomen dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend – staat vermeld dat het pand wel over een grote stroomaansluiting beschikt, is in dit geval onvoldoende om aan te nemen dat Cook&Baker mocht vertrouwen op de aanwezigheid daarvan. Naar het oordeel van de rechtbank hebben zich later immers omstandigheden voorgedaan die koper minst genomen aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de verstrekte informatie zodat zij zelf gehouden was om nader onderzoek te (laten) doen.
5.5.
Dit brengt mee dat de vorderingen voor zover die zijn gegrond op non-conformiteit moeten worden afgewezen.
Dwaling
5.6.
Cook&Baker stelt vervolgens dat sprake is van dwaling. De zware stroomaansluiting in het bedrijfspand ontbreekt, terwijl [eiser c.s.] heeft medegedeeld dat deze wel aanwezig zou zijn. Cook&Baker heeft daarmee gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst, aldus Cook&Baker.
5.7.
Uit het voorgaande volgt dat Cook&Baker zelf geen onderzoek heeft laten doen naar de stroomcapaciteit van het bedrijfspand, terwijl in de gegeven omstandigheden wel op haar weg had gelegen om te onderzoeken of het bedrijfspand aan de door haar gewenste aanvullende eigenschappen voldeed. Voor zover bij Cook&Baker sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken, dient het gevolg hiervan daarom voor rekening van Cook&Baker zelf te blijven (6:228 lid 2 BW).
Conclusie vorderingen in conventie
5.8.
Omdat geen sprake is van non-conformiteit en evenmin van dwaling, moeten de allen daarop gebaseerde vorderingen van Cook&Baker in conventie worden afgewezen.
Proceskosten in conventie
5.9.
Cook&Baker is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser c.s.] worden begroot op:
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
5.253,00
(1,5 punten × € 3.502,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.712,00
In reconventie
5.10.
De vorderingen in reconventie zijn ingetrokken omdat die lopende de procedure door Cook&Baker zijn voldaan. Op de vorderingen in reconventie behoeft daarom niet meer te worden beslist.
Proceskosten
5.11.
Daarmee rest in reconventie enkel nog de vraag wie in de proceskosten in reconventie moet worden veroordeeld. Omdat de vorderingen lopende de procedure zijn voldaan, is [eiser c.s.] materieel gezien aan te merken als de in het gelijk gestelde partij. Cook&Baker zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiser c.s.] . De proceskosten van [eiser c.s.] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
6.535,50
(1,5 punten × € 4.357,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.674,50
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van Cook&Baker af,
6.2.
veroordeelt Cook&Baker in de proceskosten van € 5.712,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
6.3.
veroordeelt Cook&Baker in de proceskosten van € 6.674,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
6.4.
veroordeelt Cook&Baker tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als Cook&Baker niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
veroordeelt Cook&Baker tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2. t/m 6.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. R. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.
type: KB