Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11088524 \ CV EXPL 24-2247
Vonnis van 16 april 2025
in de zaak van
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],
statutair gevestigd en kantoor houdend te Maastricht,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,
gemachtigde: mr. J.J.C. Delahaye,
tegen
LIFESTYLYE B.V.,
statutair gevestigd en kantoor houdend te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Lifestyle,
gemachtigde: mr. J.W. Bloem.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties A tot en met E en 1 tot en met 20
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie met producties G1 tot en met G13
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties A tot en met C
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie met producties G1 tot en met G13
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties A tot en met C
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en Lifestyle is op 22 januari 2001 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Lifestyle per 1 april 2001 van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] huurt de bedrijfsruimte (een winkelruimte) staande en gelegen aan het [adres] te [vestigingsplaats 2] . Op de overeenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW van toepassing (productie
1 dagvaarding).
2.2.
Aan voormelde huurovereenkomst hebben partijen op 8 mei 2012 een addendum toegevoegd (productie 2 dagvaarding). Vervolgens hebben partijen op respectievelijk
9 augustus 2019 / 26 augustus 2019 een tweede addendum toegevoegd (productie
3 dagvaarding), waarin zij onder meer zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst op
1 augustus 2019 is voortgezet voor een periode van vijf jaar (tot en met 31 juli 2024) tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 7.033,33 exclusief btw per maand
(€ 84.400,00 exclusief btw per jaar).
2.3.
Bij brief van 21 maart 2023 heeft Lifestyle de huurovereenkomst opgezegd tegen
1 augustus 2024 (productie 5 dagvaarding).
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Lifestyle te veroordelen tot betaling van:
- € 28.494,07 aan huurachterstand,
- € 8.353,24 aan vervallen wettelijke handelsrente tot en met februari 2024,
- de wettelijke handelsrente over € 36.847,31 vanaf 1 maart 2024 tot de dag van volledige betaling,
- € 22.059,65 aan contractuele boetes tot en met februari 2024,
- € 642,20 per maand vanaf de per 1 maart 2024 verbeurde boetes tot de dag dat de volledige hoofdsom is voldaan,
- primair € 8.548,12 aan daadwerkelijke advocaat- en accountantskosten tot en met de dag van de dagvaarding en de kosten daarna nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, subsidiair € 1.059,94 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten,
- de proceskosten en nakosten.
3.2.
Lifestyle voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Lifestyle vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 6.990,31 inclusief btw, bestaande uit € 6.300,31 aan teveel betaalde huur en
€ 690,00 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 6.300,31 vanaf 22 oktober 2021 tot de dag van volledige betaling, alsmede [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen in de proceskosten en nakosten in conventie en in reconventie, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.5.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen.
Achterstallige huur en huurprijsvermindering
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de huur over de maanden januari 2021, februari 2021, april 2021, mei 2021 en januari 2022 deels of geheel niet is voldaan. Lifestyle heeft de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gestelde huurachterstand van € 28.494,07 niet betwist. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] spreekt Lifestyle aan op betaling van deze huurachterstand. Lifestyle meent echter dat zij recht heeft op vermindering van de huurprijs op grond van onvoorziene omstandigheden, over de periode waarin van overheidswege maatregelen golden als gevolg van de coronapandemie. Lifestyle beroept zich op verrekening van de huurachterstand met de huurprijsvermindering waarop zij meent aanspraak te hebben. Zij stelt recht te hebben op € 34.794,38 ter zake van huurprijsvermindering, berekend conform de zgn. vastelastenmethode zoals bedoeld in de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021. Na aftrek van de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gestelde huurachterstand van € 28.494,07 is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nog € 6.300,31 aan Lifestyle verschuldigd aan teveel betaalde huur, aldus Lifestyle.
4.3.
In voormelde beslissing heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten vóór 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen van het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW is, op grond waarvan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak kan maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
4.4.
Uit deze beslissing volgt verder dat het nadeel veroorzaakt door de coronapandemie en de daarmee gepaard gaande maatregelen, in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. Daarom wordt de verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel, voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder, gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. Daarbij heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de huurvermindering kan worden berekend conform de vastelastenmethode. Deze methode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de corona pandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% - (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijkelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de corona pandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% - (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijkelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
4.5.
Partijen zijn de huurovereenkomst aangegaan vóór 15 maart 2020. Het is aan Lifestyle als huurster om te stellen en, bij betwisting, voldoende aannemelijk te maken wat het omzetverlies is en dat dit kan worden toegerekend aan de coronacrisis. De overgelegde cijfers dienen verifieerbaar te zijn.
4.6.
Het verweer van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat Lifestyle haar stelling dat zij omzetverlies heeft geleden als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet middels financiële verifieerbare gegevens heeft onderbouwd, is gegrond. Lifestyle heeft volstaan met het in het geding brengen van de grootboekkaarten. De kantonrechter is van oordeel dat de betreffende cijfers op geen enkele wijze zijn te verifiëren. De onderliggende financiële gegevens ontbreken. Evenmin is een verklaring van een accountant overgelegd. Het is niet aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om de accountant een opdracht tot het verrichten van specifieke werkzaamheden uit te laten voeren. Lifestyle dient verifieerbare - met onderliggende stukken onderbouwde en eventueel door de accountant goedgekeurde - cijfers over te leggen, hetgeen zij heeft nagelaten.
4.7.
In het licht van de gemotiveerde betwisting door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , dat (deels) ook al voorafgaand aan deze procedure bij Lifestyle bekend was, had het op de weg van Lifestyle gelegen de stukken die zij in het geding heeft gebracht nader toe te lichten en aan te vullen. Dat zij dat heeft nagelaten komt voor haar risico. Lifestyle heeft voldoende gelegenheid gehad om de benodigde onderbouwing te geven. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] had eerder, op 2 juni 2022 (productie 12 dagvaarding) en 19 juli 2023 (productie 14 dagvaarding) al aangedrongen op overlegging van onderliggende onderbouwde / verifieerbare - door de accountant goedgekeurde - financiële gegevens. Nu Lifestyle niet aan haar stelplicht heeft voldaan, zal de kantonrechter het door Lifestyle bij conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie gedane bewijsaanbod passeren.
4.8.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat het beroep van Lifestyle op verrekening van de huurachterstand met de gevorderde huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden, wegens een ontoereikende onderbouwing niet kan slagen. De vordering in reconventie (inclusief de nevenvordering vergoeding buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente) zal dan ook worden afgewezen. De door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in conventie gevorderde - niet betwiste - huurachterstand zal worden toegewezen.
Contractuele boete
4.9.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] maakt in conventie op grond van artikel 14.2 van de algemene bepalingen aanspraak op een bedrag van € 22.059,65 aan contractuele boetes wegens te late betaling van de huur. Hierbij is zij uitgegaan van cumulatie van die boetes, maar de kantonrechter gaat hierin niet mee. Het minimumbedrag van 250 gulden per maand (€ 113,45 per maand tot en met januari 2021 en € 140,66 vanaf februari 2021, 2% van de maandelijkse huur van € 7.033,33) moet - zoals Lifestyle terecht opmerkt - enkelvoudig worden berekend over het totaal aantal huurtermijnen dat open staat. Het boetebeding vormt in die uitleg een voldoende prikkel tot nakoming. Met de uitleg van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , waarbij cumulatie van boetes per maand plaatsvindt, leidt het boetebeding tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand in het algemeen snel overstijgt. Dit betekent dat aan boete een bedrag van
€ 676,09 (een maal € 113,45 + vier maal € 140,66) toewijsbaar is.
4.10.
Lifestyle verzoekt om matiging van de verbeurde boetes tot nihil. De kantonrechter ziet in dit geval voor matiging van de boete geen grond. Uit vaste jurisprudentie volgt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. De overeengekomen boete bedraagt tot en met januari 2021 € 113,45 per keer en vanaf februari 2021 € 140,66 per keer. Dat is een gangbaar en beperkt bedrag, ook in relatie tot de hoogte van de maandelijkse huur. Ook weegt mee dat de boete is bedoeld om de huurder aan te sporen aan zijn verplichtingen te voldoen. Verder is van belang dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voorafgaand aan de procedure al om aanvullende verifieerbare (en door de accountant goedgekeurde) financiële gegevens heeft gevraagd en Lifestyle in deze procedure nog steeds onvoldoende gegevens heeft verstrekt.
4.11.
De conclusie is dat de kantonrechter dit deel van de vordering zal toewijzen tot
€ 676,09, het overige dus zal afwijzen en ook de gevorderde toekomstige vervallen contractuele boetes zal afwijzen.
Wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW
4.12.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert in conventie, naast de hiervoor genoemde contractuele boete, tevens de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldag van de achterstallige huurtermijnen. De kantonrechter overweegt dat zowel de gevorderde wettelijke handelsrente als ook de gevorderde contractuele boete een vorm van schadevergoeding betreft, die verschuldigd is bij de vertraging in de voldoening van een geldsom. Uit het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW, dat van regelend recht is, volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet, zoals bijvoorbeeld de wettelijke handelsrente.
4.13.
De contractuele boete vervangt daarom de wettelijke handelsrente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft echter niet gesteld of anderszins is niet gebleken dat partijen een van de wet afwijkende regeling zijn overeengekomen, zodat Lifestyle slechts de contractuele boete verschuldigd is over de maanden dat de huur niet is voldaan en niet tevens de wettelijke handelsrente. De vordering tot betaling van de wettelijke handelsrente over de huurachterstand wordt daarom afgewezen.
4.14.
Het vorenstaande brengt met zich dat de gevorderde wettelijke handelsrente over de verschenen wettelijke handelsrente ook zal worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.15.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat zij op grond van de algemene bepalingen aanspraak kan maken op vergoeding van de daadwerkelijke kosten in en buiten rechte. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert in conventie (primair) een bedrag van € 8.548,12 aan daadwerkelijke kosten tot en met de datum van de dagvaarding en vordert de daarna gemaakte kosten op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
4.16.
De kantonrechter ziet echter aanleiding om de gevraagde vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv te matigen. De vergoeding komt namelijk in ruime mate uit boven het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (‘het Besluit’) is bepaald, terwijl de vergoedingen die in het Besluit staan vermeld gewoonlijk voor buitengerechtelijke werkzaamheden aan de opdrachtgever in rekening worden gebracht. De aard en de omvang van de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden kunnen de toewijzing van de gevorderde vergoeding niet rechtvaardigen. De vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten wordt dan ook gematigd toegewezen en wel tot het in het Besluit gehanteerde tarief (en subsidiair door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevorderde bedrag) van
€ 1.059,94.
Proceskosten en nakosten
4.17.
Lifestyle wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie en in reconventie betalen. De proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in conventie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,22
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2,00 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.745,22
4.18.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft in reconventie verzocht om vergoeding van de werkelijk door haar gemaakte advocaatkosten.
4.19.
Voor een volledige proceskostenvergoeding is echter geen plaats, nu niet gebleken is dat sprake is van onrechtmatig handelen of misbruik van procesrecht. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat pas sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen als het instellen van de vordering of het voeren van een verweer, gezien de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering of gedaagde zijn verweer baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door art. 6 EVRM.
4.20.
Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter de proceskosten hierna begroten volgens het liquidatietarief. De proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in reconventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2,00 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
813,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt Lifestyle om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tegen bewijs van kwijting te betalen:
- € 28.494,07 aan huurachterstand,
- € 676,09 aan verbeurde contractuele boetes,
- € 1.059,94 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten,
5.2.
veroordeelt Lifestyle in de proceskosten van € 2.745,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Lifestyle niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.3.
wijst de vorderingen af,
5.4.
veroordeelt Lifestyle in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Lifestyle niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in conventie en in reconventie
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op
16 april 2025.
CJ