Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11603472 \ CV EXPL 25-1420
Vonnis in kort geding van 24 april 2025
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: ARAG Rechtsbijstand,
tegen
WOONFONDS LIMBURG 2 B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Woonfonds,
gemachtigde: mr. G. Vansant.
Partijen worden hier [eiseres] en Woonfonds genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 31 maart 2025 met 21 producties;
- de akte met drie producties van de zijde van Woonfonds;
- de mondelinge behandeling van 10 april 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt en waarbij mr. Vansant namens Woonfonds een pleitnota heeft overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt sinds 23 december 2022 van Woonfonds de woning gelegen aan het [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huidige maandelijkse huurprijs bedraagt € 794,12 (inclusief voorschot op de service- en stookkosten) en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Heimstaden beheert het vastgoed voor Woonfonds.
2.3.
Het gehuurde is gelegen in een complex (bouwjaar 1949) met elf andere appartementen. Het complex is gesplitst in appartementsrechten. Deze appartementsrechten zijn niet allemaal eigendom van Woonfonds. Het beheer van de gemeenschappelijke zaken en ruimtes van het complex, zoals de gemeenschappelijke zolder boven het gehuurde, ligt bij de VvE. Woonfonds heeft geen meerderheid van stemmen in de VvE.
2.4.
Op 2 december 2024 heeft [eiseres] bij Woonfonds melding gemaakt van een ernstige muizenplaag in het gehuurde. [eiseres] heeft op deze datum het gehuurde verlaten. Ook per e-mail van 3 en 11 december 2024 heeft [eiseres] melding gemaakt van de muizen in het gehuurde bij Woonfonds.
2.5.
Per e-mail van 19 december 2024 deelt Woonfonds aan [eiseres] mee dat tijdens het huisbezoek van haar opzichter, de heer [naam opzichter] , geen muizen of muizenkeutels in het gehuurde zijn geconstateerd. Woonfonds ontkent veroorzaker te zijn van de muizenplaag en dat sprake zou zijn van achterstallig onderhoud. Zij deelt [eiseres] mee dat zij de VvE erop heeft gewezen om iets te doen aan de muizen in het complex.
2.6.
Op 24 december 2024 heeft [eiseres] een ingebrekestelling aan Woonfonds gestuurd met daarin de sommatie om – kort gezegd – binnen zes weken de muizenplaag deugdelijk te bestrijden.
2.7.
Op 30 december 2024 heeft Woonfonds aan [eiseres] bevestigd dat zij ongediertebestrijder [naam bedrijf] heeft ingeschakeld. Op 6 januari 2025 is zowel [naam bedrijf] als de heer [naam opzichter] in het gehuurde geweest. Op 10 januari 2025 hebben [naam bedrijf] , de heer [naam 1] namens Woonfonds en de heer [naam 2] van de gemeente Maastricht het gehuurde geïnspecteerd.
2.8.
Per e-mail van 13 januari 2025 heeft de heer [naam 2] van de gemeente Maastricht verklaard dat er weliswaar gaten en kieren aanwezig zijn op de gemeenschappelijke zolderverdieping van het complex maar dat dit nog niet maakt dat sprake is van bouwkundige gebreken, gelet op het bouwjaar van het complex. In zijn verklaring is tevens opgenomen dat de muizen vermoedelijk toegang tot de woning hebben via de ventilatieschacht in de badkamer en de leidingschacht naar beneden. In de ventilatieschacht is een stuk brood aangetroffen waar muizen op af komen.
2.9.
Op 17 januari 2025 heeft Ongedierte Meldkamer B.V. op verzoek van [eiseres] een inspectie in het gehuurde uitgevoerd en daarvan een rapport opgesteld. Namens Woonfonds is niemand bij de inspectie aanwezig geweest. Het rapport van Ongedierte Meldkamer is op 20 januari 2025 aan Woonfonds doorgestuurd door [eiseres] .
2.10.
Per e-mail van 6 februari 2025 heeft [eiseres] aan Woonfonds medegedeeld dat verzuim is ingetreden nu de muizenplaag niet deugdelijk is verholpen binnen de door haar aangezegde termijn van zes weken.
2.11.
Er is sprake van een huurachterstand van € 3.575,50 (ten tijde van de mondelinge behandeling).
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- een rechterlijke machtiging in de zin van artikel 3:299 lid 1 jo. lid 3 BW tot het zelf voorzien in de deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst, zijnde de nakoming van de herstelverplichting van Woonfonds, waarbij Woonfonds wordt veroordeeld tot het dragen van de herstelkosten, zijnde de kosten voor inschakeling van ongediertebestrijding en voor een schoonmaak- en desinfectiebedrijf;
- Woonfonds te veroordelen tot een voorschot uit hoofde van tijdelijke huurprijscompensatie wegens volledig gederfd (of een door de kantonrechter nader te bepalen percentage) huurgenot ex artikel 7:207 lid 1 BW vanaf 2 december 2024 tot en met het moment waarop het gebrek deugdelijk is verholpen, voor zover op heden toewijsbaar;
- Woonfonds te veroordelen tot het verschaffen van tijdelijk vervangende woonruimte tot het moment waarop het gebrek in kwestie deugdelijk is verholpen;
- Woonfonds te veroordelen tot een voorschot van € 2.000,00 (of een door de kantonrechter nader te bepalen bedrag) inzake de geleden en nog te lijden gevolgschade, waaronder de dubbele woonlasten, tot dusver nog niet volledig opgemaakt, zijnde tot dusver begroot op circa € 6.000,00 voor de dubbele woonlasten, verblijf- en reiskosten, schade aan de inboedel;
- Woonfonds te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat in het gehuurde sprake is van een ernstige muizenplaag en er in elk vertrek van het gehuurde dode en levende muizen aanwezig zijn. Overal in het gehuurde zouden muizenuitwerpselen terug te vinden zijn. Hierdoor is het gehuurde volledig onbewoonbaar en daarom vordert zij tijdelijk vervangende woonruimte totdat de muizenplaag is bestreden en een voorschot op de huurprijsvermindering wegens volledig gederfd huurgenot. [eiseres] stelt daarnaast gevolgschade te hebben geleden door de muizenplaag, in de vorm van kosten voor hotelovernachtingen, reiskosten en schade aan haar inboedel, en vordert daarom een voorschot op de vergoeding van die schade. De rechterlijke machtiging om de bestrijdingswerkzaamheden zelf te laten uitvoeren op kosten van Woonfonds is noodzakelijk omdat [eiseres] geen financiële middelen meer heeft om die werkzaamheden voor te financieren, aldus [eiseres] .
3.3.
Woonfonds voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Woonfonds voert daartoe het volgende aan. Er komen weliswaar muizen in het gehuurde voor maar Woonfonds betwist dat het een muizenplaag betreft die dermate ernstig is dat sprake is van een gebrek dat een huurprijsvermindering van 100% rechtvaardigt en dat de woning volledig onbewoonbaar zou zijn. Woonpunt stelt zich op het standpunt dat het bestrijden van muizen de verantwoordelijkheid is van [eiseres] zelf nu in de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen onder r is bepaald dat het bestrijden van ongedierte de verantwoordelijkheid is van de huurder, tenzij daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn en het ongedierte aanwezig is als gevolg van de bouwkundige situatie in het gehuurde. Van die uitzonderingen is geen sprake en dus komt het bestrijden van de muizen voor rekening van [eiseres] . Bij het toewijzen van een rechtelijke machtiging ontbreekt enig belang nu [eiseres] op grond van artikel 7:206 lid 3 BW de bestrijdingswerkzaamheden zelf kan laten verhelpen en de kosten daarvan in mindering kan brengen op de huurprijs, voor zover die kosten voor rekening van Woonfonds dienen te komen. Ook het gevorderde voorschot op de vergoeding van de gevolgschade moet volgens Woonfonds worden afgewezen nu geen sprake is van niet-nakoming van de verplichting uit 7:206 BW en de schade bovendien op geen enkele manier is onderbouwd.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als daarbij ten minste een spoedeisend belang aanwezig is. Nu [eiseres] heeft gesteld dat sprake is van een ernstige muizenplaag in het gehuurde waardoor zij het gehuurde op dit moment niet kan bewonen, heeft zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vorderingen in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vorderingen in een nog te voeren bodemprocedure zullen worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering is in kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
Uitgangspunt is dat een gebrek een staat of eigenschap is van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak (artikel 7:204 lid 1 BW). Een verhuurder is in beginsel verplicht om een gebrek in het gehuurde te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is, uitgaven vereist die niet van de verhuurder zijn te vergen of als het om kleine herstellingen gaat (artikel 7:206 lid 1 en 2 BW). Voor die gebreken kan een huurder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 2 BW).
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat de aanwezigheid van muizen in een woning erg vervelend kan zijn en het voorstelbaar is dat [eiseres] hier veel last van heeft (gehad). De enkele aanwezigheid van muizen in het gehuurde is echter nog niet meteen een gebrek dat aan de verhuurder is toe te rekenen. Het bestrijden van ongedierte, zoals muizen, in het gehuurde wordt immers in beginsel aangemerkt als een kleine herstelling die voor rekening van huurder komt, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden én de aanwezigheid van het ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van het gehuurde (op grond van artikel 7:217 BW jo. artikel 7:240 BW jo. artikel 1 Besluit kleine herstellingen jo. sub r van de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen).
4.5.
Gelet op het voorgaande is het aan [eiseres] om concrete feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit volgt dat er in de woning een ernstige muizenplaag is, die het gevolg is van de bouwkundige situatie van de woning en niet zonder noemenswaardige kosten kan worden bestreden.
4.6.
[eiseres] heeft gesteld dat de muizenplaag zo ernstig is dat in elk vertrek van het gehuurde dode en levende muizen aanwezig zijn, overal muizenuitwerpselen terug te vinden zijn en dat het gehuurde daarom onbewoonbaar is. De oorzaak van de muizenplaag is volgens [eiseres] gelegen in de bouwkundige staat van het gehuurde en van het complex waarin het gehuurde is gelegen. Door Woonfonds is weliswaar niet betwist dat er muizen aanwezig zijn in het gehuurde maar zij heeft wel gemotiveerd betwist dat de muizenplaag zo ernstig is als door [eiseres] wordt gesteld en dat deze het gevolg is van de bouwkundige situatie in het gehuurde en dat er noemenswaardige kosten gepaard zouden gaan met de bestrijding van de muizen. Desondanks heeft Woonfonds ongediertebestrijder [naam bedrijf] ingeschakeld om de gaten in het gehuurde te dichten en de muizen te bestrijden. Daarnaast heeft Woonfonds ook aangeboden om het gehuurde te laten schoonmaken en te desinfecteren maar [eiseres] heeft dat aanbod afgeslagen.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat aan de hand van de in deze procedure gepresenteerde feiten niet aannemelijk is dat in het gehuurde sprake is van een ernstige muizenplaag, die voor rekening van Woonfonds zou moeten komen. Partijen verschillen op dit punt van mening en uit de overgelegde stukken komt in elk geval geen eenduidig beeld naar voren. Zo heeft de door [eiseres] ingeschakelde bestrijder, Ongedierte Meldkamer, weliswaar in haar – door Woonfonds betwiste – rapport vermeld dat sprake is van een noodsituatie en een mogelijk gezondheidsrisico voor [eiseres] maar in het rapport wordt ook vermeld dat het muizenprobleem in het gehuurde snel kan worden opgelost, door onder andere het dichten van de spouwmuren aan de buitenzijde van het complex, de spouwmuur op het balkon te dichten met roosters of gaas, het rooster op de badkamer te dichten met een juist rooster, deurstrips te plaatsen en het rooster in de keuken te dichten met een ander soort rooster en een gat achter de keukenplint te dichten. De kosten hiervan zouden naar schatting van [eiseres] € 270,00 bedragen.
4.8.
Woonfonds stelt daartegenover dat tijdens de huisbezoeken van Woonfonds, [naam bedrijf] en de heer [naam 2] van de gemeente Maastricht geen (dode of levende) muizen in het gehuurde zijn aangetroffen en slechts een beperkt aantal muizenuitwerpselen is aangetroffen. Ook heeft het gebouw waarin het gehuurde is gelegen naar zijn aard meer kieren en doorgangen gelet op het bouwjaar (1949) maar dat betekent nog niet dat daarom sprake is van een bouwkundige oorzaak van de aanwezigheid van de muizen. Op de door [eiseres] overgelegde foto’s zijn weliswaar muizenuitwerpselen te zien maar onduidelijk is over welke periode deze uitwerpselen zijn achtergelaten. Bij de foto’s die zijn bijgevoegd bij de ingebrekestelling van 24 december 2024 (productie 8 bij dagvaarding) is vermeld dat enkele gaten inmiddels zijn gedicht. Ook wordt in de correspondentie tussen de gemachtigden van partijen vermeld dat [naam bedrijf] ‘alles’ dicht heeft gekit. [eiseres] heeft vervolgens betwist dat de werkzaamheden van [naam bedrijf] afdoende zijn en stelt dat ondanks die werkzaamheden nog steeds sprake is van een ernstige muizenplaag in het gehuurde maar heeft daarvan geen aanvullende bewijzen overgelegd.
4.9.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat in deze procedure niet beoordeeld kan worden of aan de bestrijding van de muizenplaag noemenswaardige kosten zijn verbonden en – belangrijker nog – dat de aanwezigheid van die muizenplaag het gevolg is van de bouwkundige situatie van het gehuurde. Aangezien deze procedure in kort geding zich niet leent voor nader feitenonderzoek of bewijslevering is dan ook onvoldoende aannemelijk geworden dat hier sprake is van een gebrek dat door Woonfonds moet worden verholpen en op grond waarvan [eiseres] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering of op grond waarvan Woonfonds aansprakelijk zou zijn voor enige gevolgschade. Evenmin is voldoende aannemelijk geworden dat de woning door de muizenplaag op dit moment onbewoonbaar is. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eiseres] integraal zullen worden afgewezen.
4.10.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van Woonfonds worden begroot op € 814,00 aan salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 814,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze niet tijdig zijn betaald en te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2025.
LC